1、土地估价师（土地估价案例与报告）历年真题试卷汇编 2 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 A 房地产开发公司于 2007 年 12 月 31 日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008 年 1 月 31 日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题，A 公司拟与 B 公司合资成立 C 公司，其中 B 公司以现金出资，拟占 C 公司 25的股份，A 公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占 C 公司 75的股份，土地价值量以 2009 年 9 月 30 日作为审计时间点。双方同
2、意将该宗地的建设用地使用权过户至 C 公司后，以 c 公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值，2009 年 9 月 10 日，A 公司和 B 公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。 土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。 (1)该项目设计总建筑面积为 20 万 m2，容积率为 400，共建 5 栋 16 层相同住宅。其他根据规划要求配置。 (2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。于 2008 年 4 月 5 日开始动工，先期建设的为西侧的 1 号住宅楼，设计建筑面积为 40 000
3、m2，已投资25 亿元，但 2008 年 6 月，由于 A 公司资金原因，该项目停工至今。 (3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通信、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计 1 年后可开通。 (4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下。 证书号：略 土地使用权人：A 房地产开发公司 坐落：省市区二环路 25 号 地号：YT5671 图号：10012575 地类(用途)：住宅用地 取得价格：20 000 万元 使用权类型：国有出让 终止日期：2078 年 1 月 31 日 使用权面积：50 000 m 2 发证
4、日期：2008 年 2 月 8 日 附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)“第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于 X 省 X 直 X 区二环路 25 号：宗地平面及空间范围以 1985 年国家高程系统 385m 高程面为起算面，向上至离起算面 48m 的高程面为止，向下至离起算面-10m 的高程面为止，高差为 58m；宗地编号为 YT5671，宗地总面积大写伍万平方米(小写 50 000.00m2)，其中出让宗地面积为大写伍万平方米(小写50 000.00m2)。 第五条本合同项下出让宗地的用途为 住宅用地。 第七条 出让
5、人同意在 2008 年 1 月 31 日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）款规定的土地条件： (一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。 第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写壁任元(小写 4000.00)；总价款为人民币大写贰亿元(小写 200 000 000.00)。 第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾亿元(小写 100 000 00000 元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。 第十四条受让人在本合同项下宗地范围
6、内新建建筑物的，应符合附件 2城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件，其中： 主体建筑物性质商品住宅楼； 附属建筑物性质； 建筑容积率不高：740 不低于 30； 建筑限高 48 m ； 建筑覆盖率不高于30不低于 20； 绿地率不高于 40 ； 其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的 40。 第十八条受让人同意在 2008 年 4月 30 日之前动工建设，同意在 2010 年 10 月 31 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。 受让人不能按期开工建设，应提前 30 日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应
7、顺延。 第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第 (一) 款规定之条件： (一) 按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的 25以上； 合同签订日期：2007 年 12 月 31 日。” 问题：1 上述信息中，哪些是作为“估价事项” 明确的内容 ?用简短语句列出。2 根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础，列出估价中可以采用的土地
8、利用条件的内容。3 根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。4 使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。4 A 集团公司(国有) 拟将所属 B 工厂改制为 B 股份有限公司， 2009 年 7 月获得所在省国有资产监督管理委员会批准后，7 月 28 日，A 公司委托某土地估价机构对 B工厂涉及的国有划拨建设用地进行估价。下面是根据委托方提供的相关资料和估价师现场勘察得到的相关信息整理出的有关情况，请阅读后回答相关问题。 (1)A 公司是财政部批准实行国家控股公司试点的企业，属国家授权的投资机构。 (2)B 工厂为 A 公司所属全资子公司，为机械加工型企业，正
9、在进行一项重点技术改造，改制为股份有限公司后，将择机上市。 (3)B 工厂所使用土地位于市区新中路15 号，分为东西两部分，东西两侧有围墙隔开，并独立建设基础设施。西侧为该厂办公和职工宿舍区，总土地面积为 10 622 m2，其中宿舍与办公区没有明确的分割线，但办理了独立的土地登记，面积为 4 400 m2。西侧宿舍楼建筑面积 8 500 m2，已按房改政策出售给职工；办公楼建筑面积 4 500 m2。东侧为厂区，占地 42 342 m2，生产性用房建筑面积为 25 000 m2。厂区中有一科研楼，但已经独立办理土地登记。 (4)B 工厂在厂区东约 1 km 处有一分厂，也是其主要生产部门，为
10、独立核算的非法人企业，占有土地面积 22 100 m2。 (5)土地证所载所有土地使用权人均为 B 工厂，主厂区统一地号为 1H-3-(3)-26-6，无产权纠纷。 (6)经向当地国土管理部门了解，B 工厂已于 2008 年 10 月将东侧厂区内的科研楼(土地面积 1200m2)及地上建筑抵押给了某银行，共贷款 700 万元，期限为 1 年，办理了抵押登记，申领了土地他项权利证明书。 (7)该土地外均有上水、下水，通电、通天然气、通电信、通暖设施及道路。西侧所有管线均已接人并能正常使用；东侧除天然气外，其余管线也均已接入，目前使用情况正常。B 工厂宗地内的各项基础设施开发费用均在企业的财务报表
11、中有所反映。 (8)2009 年 7 月 5 日，审计、资产评估等机构已进场工作，企业审计的截止日期为 2009 年 6 月 30 日。 (9)委托方提供了 B 工厂的营业执照、国有土地使用证、国家国资委关于改制的批文、实行国家控股公司试点的企业及属国家授权的投资机构的相关文件、房屋所有权证、宗地利用及基础设施情况等资料。 问题：5 B 工厂改制为股份有限公司过程中，除了估价之外，还需要对其现在使用的国有划拨建设用地使用权进行处置，你认为可以选择的处置方式有哪些?6 根据上述资料，B 工厂有哪些土地可以进入股份公司?请列出名称和土地面积。7 假定你是土地估价师，请结合上述信息，对东侧厂区土地(
12、不包括科研楼)的价格进行定义?8 该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于 2009 年 8 月 8 日签订土地出让合同，土地登记时间为 2009 年 9 月 1 日。请根据上述有关资料列出主要的登记信息。二、报告判读题8 以下是一份土地估价报告“第二部分估价对象界定” 中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。“二、估价对象估价对象为从 WY6314 号国有建设用地中分割出来的、一块边界完整的建设用地，面积为 10 000 m2。估价对象中包含附着于该地块上，为地块配套使用的水、电、信、气、暖等管网和线路等。WY6314 号土地证载用途为工业。三、估价对
13、象描述 1土地登记状况(1)估价对象来源。估价对象为 WY6314 号宗地中的一部分。WY6314 号宗地为某公司 1989 年以划拨方式取得，2007 年进行产权登记，并领取了“国有土地使用证”。(2)登记状况。估价对象尚未进行单独登记，但是已经通过专业公司进行测量，估价对象土地面积为 10 000 m2(详见勘定字 9652 号“ 土地勘测定界技术报告书”)。除面积及边界外，其他相关信息与 WY6314 号宗地相同。经查证，估价对象所在 WY6314 号宗地的主要登记信息如下。土地登记证书号：00713823“国有土地使用证” 编号： 国用2007第 618 号估价基准日土地使用者：公司宗
14、地位置：市唐兴路南地号：WY6 314 图号：50 2007、8、12、17 用途：工业土地级别：三级使用权类型：国有划拨土地使用权终止日期：无使用权面积：50 000 m2 四至：东临商厦，西临团结南路，南临公司，北临唐兴路记事栏：无登记时间：2007 年 6 月 1 日 2土地权利状况估价对象土地所有权属于国家，公司于 1989 年以划拨方式取得土地使用权。根据委托方提供的 WY6314 号宗地“土地他项权利证明书 ”，估价对象所在 WY6314 号建设用地使用权及地上房产已抵押给某银行，包括估价对象，共贷款 2 000 万元，已在所在市国土资源局办理了抵押登记，抵押期限至 2011 年
15、2 月 15 日，到估价基准日尚未注销。除此之外，估价对象尚未发现有其他他项权利设定。3土地利用状况估价对象所在WY6314 号宗地上已建有两幢房产，总建筑面积 31 500 m2。建筑容积率为063，建筑密度为 42，绿地率约为 30。于 2007 年 6 月 19 日进行了产权登记，取得了房权证 字第号“房屋所有权证”。估价对象地上建筑物情况明细表如下所示。 除上述两幢建筑物外，宗地上有水泥道路、围墙及绿地等构筑物，构筑物具体数量不详。估价对象地上原建有简易库房，现已拆为空地，一侧有高压电缆经过。根据市规划建设局 2007 年 4 月 20 日针对估价对象出具的规划经济技术指标的函，地块编
16、号设为 WY63141 号，规划用途为工业仓储，容积率小于 05，建筑密度不小于30，绿地率不大于 20。”问题：9 根据上述报告片断的内容，估价对象是从另一块土地中分割出来的，除了报告中所能看到的信息外，你认为关于土地对象还有哪些内容描述不清楚?10 “土地权利状况 ”中反映了估价对象已设定抵押权，我国常见的土地他项权利有哪些?11 估价对象与 WY63141 号地块的市场价格可能存在一定差异，你认为上述哪些条件会是影响的因素?12 根据上述报告片断中的描述，结合城镇土地估价规程要求，列出上述报告片断中关于土地利用状况方面，已经说明的和还需补充的内容。12 下面是一份以抵押贷款为目的的土地估
17、价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“ 略 ”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。 “ (一)基本思路(略) (二)公式 作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为： V=A-P-71 式中 V土地价格； A房地产交易价格； P 房屋现值； T 交易税费。 (三) 计算过程 项目简介：估价对象 1977 年 5 月行政划拨，2007 年 6 月 1 日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为 2047 年 5 月 31 日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于 1979 年动工建设，1980 年竣工。现代风格装修。总建筑面积 7500 m2。 1房地产总价
18、值房地产总价值采用收益法确定。 (1)有效总收入。经调查(调查分析过程略) ，该商业用房客观平均租金水平每月为100 元 m 2，为含公摊后租金水平(公摊面积约为 20)，空置率为 10，则商业用房有效总收入为：有效总收入=750010012(1-10)=810 万元年。 (2)管理费。管理费按年有效总收入的 10计(取值依据略)，则：管理费=81010：81 万元年。 (3)税金。税金按有效总收入的 20计(取值依据略)，则：税金=81020=162 万元年。 (4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的 1。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、
19、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为 2 300元m 2(详细估算过程略)，则：维修费=2 3007 5001=1725 万元年。 (5)保险费。保险费率取房屋重置价的 150(取值依据略)，则：保险费=2 3007 5001 50=259 万元年。 (6)年纯收益。年纯收益=810-81-162-1725-259=547 16 万元年。 (7) 还原利率。还原
20、利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率 r=795。(计算过程略 ) (8)收益年限。估价对象商业用房建成于 1980年，至估价基准日 2009 年 5 月 31 日，已使用 29 年，框架结构房屋耐用年限按 60年计，剩余使用年限 31 年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为 38 年，本次估价收益年限按 31 年计。 (9)房地产总价值。将上述数据代入公式：V=Ar1-1(1+r) n，可得：房地产总价值=54716795 1-1(1+795) 31=6 24006 万元。 2房屋现值 房屋价值=重置成本成新率。 (1)重置成本。重置成本=7 5002 300=1 725 万元。 (2)
21、成新率。房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按 60 年计，已使用 29 年，剩余使用年限 31 年，残值率按 1计，则：成新率为 1-(1-1)2960=52。 (3) 房屋现值。房屋现值=172552=897 万元。3交易税费 房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税费按零值计。 4地价的确定 根据公式： 地价=房地产总价值一房屋现值一销售费用和销售税费 =6 24006-897-0 =5 34306 万元 ” 问题：13 除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及
22、市场因素外，上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平?14 上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。15 请按照上述报告片断中提及的年份顺序，分别说明土地使用权性质及建筑物状态。16 上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后 7 年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。17 下面是一个完整的土地估价技术报告。 报告正文 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 市区 路号国有出让建设用地使用权价格评估( 市) 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据土地委托估价函和市规划局关于 区 路国有建设用地规划设计条件的函
23、 ，市国土资源局拟公开挂牌出让位于市区 路号宗地，受其委托， 估价公司对该宗地价格进行评估，确定(1-1)国有建设用地使用权挂牌出让价格。 五、估价依据 (一)国家颁布的法律法规及相关文件 1中华人民共和国土地管理法(2004 年 8 月28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订)。 2中华人民共和国城市房地产管理法(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)。 3中华人民共和国物权法(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)。 4中华人民共和国土地管理法实施条例(1998 年 12 月 24 日国务院令第 25
24、6 号)。 5中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(1990 年 5 月 19 日国务院令第 55 号)。 (二)地方颁布的法规及相关文件(略) (三)有关技术标准 1中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程(GBT 185082001)。 2中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程(GBT。185072001)。 3中华人民共和国国家标准土地利用分类规程(3-1)(GBT 210102007)。 (四)其他资料 1委托方提供的有关资料。 (1)土地委托估价函。 (2) 市规划局关于 区路国有建设用地规划设计条件的函。2估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。(略) 六、估价基准
25、日 二 00 八年六月三十日 七、地价定义 根据市规划局关于区路国有建设用地规划设计条件的函，估价对象规划用途为住宅，拟出让土地年期为 70 年，土地面积为82207m 2，规划容积率为 36。估价对象实际开发程度为宗地外 “七通”(即通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖)、宗地内“一平”( 即场地平整)。结合本次估价目的及估价依据，按照城镇土地估价规程(GB T 185082001)，确定本次估价对象地价定义如下： 估价对象在估价基准日二 00 八年六月三十日，宗地外“七通”(即通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖)、宗地内“一平”(即场地平整)条件下， 70 年期国有建设用地出让使
26、用权价格。 八、估价结果 根据城镇土地估价规程(GBT 185082001)，评估得出估价对象在本次地价定义条件下的国有出让建设用地使用权价格结果如下。 土地坐落：市区路号 土地面积：8 2207m 2 单位面积地价：5 277 元m 2 楼面地价：1 466 元m 2 评估总地价：4 3380634 万元 (货币种类：人民币) 具体详见“ 土地估价结果一览表”( 略) 。 九、需要特殊说明的事项 (一)估价的前提条件和假设条件 1估价对象为合法取得的国有建设用地使用权，并已支付有关税费。 2估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。 3估价对象与其他生产要素相结合，能够持续有效利用。 4在估
27、价基准日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。 5任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规的规定。 6估价对象能够满足地价定义中关于用途、利用方式、开发程度、年期、估价基准日等设定条件。 (二)估价结果和估价报告的使用 1本估价报告是估价人员依据城镇土地估价规程(GBT 185082001)形成的专业意见和结论。 2本估价报告仅为本次估价目的服务，其估价结果仅用于本次估价目的时才有效。 3本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的建设用地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新评
28、估。 4土地估价报告仅供国土资源管理部门审查用，土地估价技术报告供委托方使用。 5本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。 6本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。 7本估价报告出具估价结果所涉及币种均为人民币。 (三) 需要特殊说明的事项 1报告中有关估价对象的用途、土地面积和规划条件等以“市规划局关于区路国有建设用地规划设计条件的函”为准。 2估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。 3委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确
29、性负责。 4本次估价中所采用的地价指数以市公布的“2003 2008 年下半年地价指数表” 为依据。 十、土地估价师签字 姓名 土地估价师资格证书号 签名 王 (字) 张 (签字) 十一、土地估价机构 评估公司(公章) 二 00 八年七月十日土地估价师（土地估价案例与报告）历年真题试卷汇编 2 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 估价对象明确的内容 (1)估价对象：坐落于省市 区二环路 25 号住宅用地，共 50 000m2。 (2)权利人：A 房地产开发公司。 (3)估价目的：确定土地使用权的入股价值。 (4)估价基准日：2009 年 9 月 3
30、0 日。 (5)委托估价时间：2009年 9 月 10 日。 (6)委托方：A 公司和 B 公司。 (7)价格定义：“ 七通一平”，住宅用途，容积率为 4，国有土地使用权(正常市场)价值。2 【正确答案】 估价中可以采用的土地利用条件的内容 (1)绿地率：440。 (2)建筑覆盖率：2030。 (3)建筑层数：16 层。 (4)容积率：400。 (5)建筑面积：20 万 m2。 (6)土地面积： 50 000m 2。 (7) 土地用途：住宅。 (8)居民活动场、地面停车场、小区道路等占土地面积的 40。3 【正确答案】 原土地使用者应履行的责任(1)支付 2 亿元人民币地价款。(2)按照规划条
31、件用地。(3)投资额不低于 10 亿元人民币。(4)在 2008 年 4 月 30 日之前动工建设。(5)在 2010 年 10 月 31 日前完成项目施工建设。(6)完成开发投资总额的 25以上才可以转让。4 【正确答案】 该土地原使用者对土地权利可以的处置方式(1)转让。(2)出租。(3)抵押。(4)置换。(5)作价出资。(6)作价人股。(7)赠与。5 【正确答案】 可以选择的处置方式(1)出让。(2)国有租赁。(3)授权经营。(4)作价出资(入股)。6 【正确答案】 B 工厂可以进入股份公司的土地名称和土地面积 (1)东侧生产区，土地面积 41 142m2。 (2)东侧科研楼占地，土地面
32、积 1200m2。 (或上述两项合并：东侧厂区占地，土地面积 42 342m2) (3)西侧办公楼占地，土地面积 6 222m2。 (4)厂区外分厂占地，土地面积 22 100m2。7 【正确答案】 对东侧厂区土地(不包括科研楼)的价格进行定义(1)估价基准日：2009 年 6 月 30 日。(2)实际土地用途：工业。设定土地用途：工业。(3)容积率：0 6(或 0607，或 061，或 06) 。(4)实际开发程度：宗地外“ 七通”、宗地内“六通一平”。设定开发程度：宗地外“ 七通”、宗地内 “一平”。(5)设定使用年期：50 年。(6)设定土地使用权类型：根据处置方式任选一种。8 【正确答
33、案】 主要的登记信息 (1)土地使用权人：B 股份有限公司。 (2)坐落：市区新中路 15 号。 (3) 地号：为 LH-3-(3)-26-6。 (4)地类(用途)：工业。 (5)使用权类型：国有出让土地。 (6)终止日期：2059 年 8 月 7 日。 (7)使用权面积：41 142m2。 (8)土地登记时间：2009 年 9 月 1 日。二、报告判读题9 【正确答案】 除了报告中所能看到的信息外，关于土地对象描述不清楚的内容(1)地块在 WY63141 中的相对方位。(2)地块的形状。(3)地块的长度、宽度。(4)地块的四至。10 【正确答案】 我国常见的土地他项权利(1)抵押权。(2)租
34、赁权。(3)地役权。(4)担保权。11 【正确答案】 估价对象与 WY63141 号地块的市场价格存在差异的影响因素(1)相对位置。(2)面积规模，估价对象面积只有 WY63141 号地块的 15。(3)地块形状。(4)容积率小于 05。(5)规划用途为工业仓储。(6)有高压电缆经过。(7)WY63141 号地块利用现状的制约。12 【正确答案】 上述报告片断中关于土地利用状况方面已经说明的和还需补充的内容(1)规划用途为工业仓储。(2)容积率小于 05。(3)建筑密度不小于 30。(4)绿地率不大于 20。(5)现已拆为空地。(6)土地利用变迁。13 【正确答案】 影响估价对象的租金收益水平
35、的因素 (1)用途为商业。 (2)临街。 (3)框架结构。 (4)1980 年竣工 (成新度)。 (5)使用权类型为出让。 (6)总建筑面积 7 500 m 2。 (7)现代风格装修。 (8)公摊面积约为 20。14 【正确答案】 在房屋重置价估算考虑的因素中，不合理的因素(1)前期基础设施工程费用。(2)土地平整费用。(3)房地产开发行政事业性收费中的土地部分。(4)房地产开发管理费中的土地开发部分。(5)房地产开发利润中的土地开发部分。(6)房地产销售税费。15 【正确答案】 土地使用权性质和建筑物状态(1)1977 年，取得国有划拨土地，无建筑物。(2)1979 年，土地为国有划拨性质，
36、建筑物动工。(3)1980 年，土地为国有划拨，建筑物竣工。(4)2007 年，取得国有出让土地，建筑物正常使用。(5)2009 年，国有出让土地，建筑物正常使用。(6)2040 年，国有出让土地，建筑物经济寿命完结。(7)2047 年，国有出让土地到期，建筑物未定。16 【正确答案】 计算方法：在现有的结果上年期修正加上未来 7 年的土地收益贴现。17 【正确答案】 (1)总述内容不全，缺少估价日期。(2)项目名称不全，项目名称中缺少估价目的描述。(3)确定国有建设用地使用权挂牌出让价格，应提供参考。(4)估价依据不全，挂牌出让评估应将国土资源部相关规定作为依据，包括招标拍卖挂牌出让国有建设
37、用地使用权规定(国土资源部令第 39 号)、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部令第 11 号)。(3 个写出 1 个即给分)(5)有关技术标准中，土地利用分类规程应为土地利用现状分类。(6)地价定义表述不全，缺少用途、容积率。(7)估价结果缺评估总地价大写。(8)未说明估价报告与估价结果的有效期限。(9)估价报告和技术报告提交方向相反。(10)缺估价机构负责人签字。(11)土地登记状况不全，缺少估价对象四至。(12)未说明估价对象土地他项权利状况。(13)未对估价对象规划利用状况进行描述。(14)地价影响因素分析中缺一般因素。(15)区域因素分析
38、缺项，缺少基础设施条件分析。(16)交通条件描述分析不全，估价对象为住宅用地，未说明公交便捷度状况。(17)个别因素分析缺项，缺少估价对象土地面积分析。(18)估价原则中缺少替代原则。替代原则是市场比较法和基准地价系数修正法必须遵循的原则。(19)选用估价方法理由不充分。住宅用地还可采用剩余法、收益还原法评估，应分析说明不选用的理由。(20)市场比较法公式中个别因素修正反了，应为 E估价对象个别因素条件指数比较案例个别因素条件指数。(21)与估价对象属同一城市不准确，应为同一供需圈。(22)与估价对象估价基准日相差 35 年以内不准确，应为 3 年。(23)比较案例 A 中未说明交易时间。(2
39、4)比较案例 B 交易时间为 2004 年 3 月 28 日，与估价基准日相比超过 3 年。(25)因素选择不全，缺少交易情况修正因素。(26)个别因素中，基础设施应为宗地内。(27)缺比较因素条件指数表。(28)土地还原利率取值未做分析说明。(29)容积率说明错误。(30)案例 C 容积率修正指数计算错误，应为 1301。(31)土地用途不属于区域因素。(32)距商服中心距离不属于个别因素。(33)案例 c 距商服中心距离比准方式错误，应为 100101。(34)案例 B 临街状况修正错误，应为 10098。(35)市场比较法各比较案例经因素修正后价格不是积算价格，应为比准价格。(36)基准
40、地价内涵介绍不全，缺少土地使用年期。(37)基准地价修正过程缺项，未进行容积率修正。(38)缺估价对象因素条件说明。(39)缺修正系数表。(40)土地使用年期修正公式错，应为估价对象年期修正系数法定最高出让年期修正系数。(41)确定土地使用年期修正系数中，为土地法定最高出让年期，非有效。(42)期日修正系数确定无依据，期日修正系数应依据地价指数或调查分析地产市场状况分析确定，应有充分的依据。(43)未进行土地开发程度修正，估价对象土地开发程度与基准地价内涵不一致，应进行开发程度修正。(44)缺少对两种估价方法可信度分析。(45)估价结果确定时两种方法测算结果的权重值缺依据。(46)附件不全，缺少估价对象位置示意图。(47)附件不全，缺少委托方营业执照。
