1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 14 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 土地资产流动一定涉及权利转移。 ( )（A）正确（B）错误2 土地税收是一种公力行为，要做到公正客观，必须依靠专业的土地估价机构。 ( )（A）正确（B）错误3 目前，全国已有 100 个主要城市及长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区等重点地区被列入城市地价监测的范围，而且向国务院有关部门提供季度和年度的宏观地价指标。( )（A）正确（B）错误4 一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按预期收益原则，采用市场比较法确定待估地块价格。 ( )（
2、A）正确（B）错误5 最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 ( )（A）正确（B）错误6 按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。 ( )（A）正确（B）错误7 收益还原法的基本公式中，土地使用年期有限时的地价计算公式为：P=a(rs)1 。（A）正确（B）错误8 预期原则是收益还原法的基础。 ( )（A）正确（B）错误9 收益还原法除了对一般市场价值进行评估外，还能够根据土地购买或投资者的动机，立足于主观的、个人的因素，对土地收益进行细致的分析，满足一些投资者特殊的评估需求。( )（A）正确（B）
3、错误10 土地总收益是指土地直接产生的收益，除了包括土地本身的收益外，还可以包括土地上定着物、一些相关权利的收益及企业其他资产经营性收益。 ( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 生活是否方便，取决于周边是否具有完善的( )，因此该因素对居住用地价格产生较大的影响。（A）自然环境（B）公共交通条件（C）人文环境（D）公共服务设施12 下列选项中，( ) 对农用地收益的高低有直接的影响，因而也影响农用地的价格。（A）气候环境（B）土壤条件（C）水资源状况（D）水土污染13 下列农业用途土地价格的关键影响因素中，( )的好坏直接影响到
4、农作物的产量。（A）气候环境（B）土壤条件（C）水资源状况（D）水土污染14 下列选项中，( ) 是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。（A）经济地租（B）理论地租（C）商业地租（D）级差地租15 下列选项中，( ) 是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。（A）经济地租（B）理论地租（C）商业地租（D）级差地租16 土地所有权的垄断是( )形成的根本原因。（A）经济地租（B）绝对地租（C）商业地租（D）级差地租17 下列地租中，( ) 不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。（A）垄断地租（B）建筑地段地
5、租（C）矿山地租（D）经济地租18 下列地租中，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系的是( )。（A）垄断地租（B）建筑地段地租（C）矿山地租（D）经济地租19 下列选项中，( ) 的地租与地价理论反映在 1776 年出版的国民财富的性质和原因的研究这一世界名著中。（A）威廉.配第（B）弗朗斯瓦.魁奈（C）亚当 .斯密（D）大卫.李嘉图20 资产阶级古典政治经济学的奠基人是( )。（A）威廉.配第（B）弗朗斯瓦.魁奈（C）亚当 .斯密（D）大卫.李嘉图21 下列选项中，( ) 是指土地距离市场远近不同而形成的地租。（A）丰度地租（B）经济地租（C）资本地租（D）位置地租22 让.巴蒂斯特.萨
6、伊地租理论的基础是( )。（A）赋税论（B） “纯产品” 学说（C） “生产三要素” 论（D）国富论23 土地价格存在的根源是( )。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）矿山地租24 决定土地价格高低的主要因素是( )的存在。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）矿山地租25 导致特殊地段土地价格高的主要原因是( )。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）矿山地租26 根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在其孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈” 。其中第四圈是 ( )。（
7、A）自由农作区（B）林业区（C）草田轮作区（D）谷物轮作区27 根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在其孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈” 。其中第六圈是 ( )。（A）自由农作区（B）林业区（C）草田轮作区（D）放牧区28 阿尔申尔德.韦伯认为，工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方，因此，运费的大小主要取决于( )。（A）货物的绝对重量（B）货物的相对重量（C）运输距离和货物重量（D）限制性原料的产地29 工业区位理论的奠基人是德国经济学家( )。（A）阿尔申尔德.韦伯（B）弗朗斯
8、瓦.魁奈（C）亚当 .斯密（D）大卫.李嘉图30 商业服务设施的集聚程度可以用来表示( )。（A）交通状况（B）人口密度（C）繁华程度（D）通达程度31 反映( ) 的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷度和对外设施的分布状况。（A）通达程度（B）交通状况（C）繁华程度（D）基础设施的完备程度32 影响土地区位的行政因素主要是( )。（A）行业发展规划（B）社会发展总体规划（C）城镇规划（D）专项规划33 衡量地租、地价的主要标尺是( )。（A）商业聚集规模（B）交通方便度（C）相对位置（D）区位34 运用土地报酬递减规律有助于在应用( )评估地价时正确理解成本的涵义，剔除不合
9、理的成本项目，准确评估地价。（A）收益还原法（B）成本逼近法（C）市场比较法（D）剩余法35 关于总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系，下列表述中错误的是( )。（A）根据总报酬、平均报酬和边际报酬，可以将生产划分为三个阶段（B）在平均报酬从上升转为下降之前为第一阶段（C）平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前为第二阶段（D）平均报酬为零，总报酬达到最大之后为第三阶段36 按照西方经济学观点，需求必须具备的条件包括( )。（A）消费者有购买欲望及消费者有支付能力（B）新提供的商品及消费者有支付能力（C）消费者有购买欲望及新提供的商品（D）新提供的商品和已有的存货37 供给是指一定时间
10、内，生产者所提供的商品数量，它必须具备的条件不包括( )。（A）生产者能接受的价格（B）消费者的购买欲望（C）新提供的商品（D）已有的存货38 土地作为一种特殊商品，在许多方面都有其特殊性，关于其特殊性的表述错误的是( )。（A）位置固定不变（B）自然供给不变（C）经济供给弹性较大（D）买卖双方不能自行决定土地的位置和用途39 关于在开发荒地资源的过程中要注意的问题，下列说法中错误的是( )。（A）要制定统一规划，坚持总体开发与区域开发相结合的原则（B）遵循生态平衡规律，坚持开发与保护并重，利用与整治相结合的方针，充分发挥土地资源的综合效益（C）适当增加国家对垦荒的投入，多渠道筹集资金，实行谁
11、开发谁受益，谁使用谁补偿的原则，做到既鼓励土地开发者的积极性，又能维护土地公有制度（D）提高开发荒地资源能力，坚持总体开发与效率开发相结合的原则40 在( ) ，人口密度极低，由于人类还没有开始耕种土地，所以人均占有耕地为零。（A）利用土地的初始阶段（B）较大规模和大规模开发利用土地的阶段（C）依赖大自然恩赐的渔猎阶段（D）开发利用与保护土地相结合的阶段41 在( ) ，耕地面积与人口数量都呈同步增长。（A）利用土地的初始阶段（B）较大规模和大规模开发利用土地的阶段（C）依赖大自然恩赐的渔猎阶段（D）开发利用与保护土地相结合的阶段42 开发新土地、用地结构的调整等活动都影响土地的( )。 （A
12、）经济供给（B）自然供给（C）社会需求（D）产品价格43 下列选项中，( ) 的变化能促进土地利用方向的改变，从而影响各种土地经济供给的数量。（A）土地开发利用计划（B）自然供给（C）社会需求（D）产品价格44 增加土地经济供给最直接的办法是( )。（A）扩大土地利用面积（B）提高土地集约利用水平（C）建立合理的土地制度（D）调整消费结构45 下列选项中，( ) 是增加土地经济供给的重要手段。（A）扩大土地利用面积（B）提高土地利用集约度（C）建立合理的土地制度（D）调整消费结构46 影响耕地需求的因素，主要有( )等。（A）消费结构、土地生产率、国民经济发展状况（B）人口、消费结构、国民经济
13、发展状况（C）人口、土地生产率、消费结构（D）人口、土地生产率、国民经济发展状况47 草地在城市及耕地周围主要起着( )的作用。（A）调节大气环流、涵养水源、净化空气、维护良好生态环境（B）防风固沙、调节大气环流、净化空气、维护良好生态环境（C）防风固沙、涵养水源、净化空气、维护良好生态环境（D）防风固沙、涵养水源、净化空气、调节大气环流48 下列选项中，( ) 会随着社会生产力水平的提高而增加。（A）林地需求（B）非农业用地需求（C）草地需求（D）农业用地需求49 政府定期公布的地价是( )。（A）公告(示) 地价（B）申报地价（C）课税价格（D）交易底价50 下列土地价格中，( )是指在正
14、常市场条件下的，未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，但已完成土地使用批准手续的一定年期的土地使用权价格。（A）生地价格（B）熟地价格（C）净地价格（D）毛地价格51 下列土地价格中，( )是指已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的一定年期的土地使用权价格。（A）生地价格（B）熟地价格（C）净地价格（D）毛地价格52 下列土地价格中，( )是以地作为信用担保而确定的价格。（A）抵押价格（B）买卖价格（C）课税价格（D）租赁价格53 在城市地价体系中，( )是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，它是政策性价格，会对土地市场的交易价格产生重要影响。
15、（A）基准地价（B）出让底价（C）标定地价 （D）市场交易价格54 在农用地地价体系中，( )是指县(市) 政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。（A）农用地宗地价格（B）农用地征地区片价（C）农用地基准地价（D）农用地标定地价55 按照宏观管理需求层面，我国的地价体系中集体土地流转涉及地价，包括( )。（A）划拔转让地价、集体建设用地流转价格（B）农用地流转价格、划拔转让地价（C）农用地流转价格、集体建设用地流转价格（D）划拔转让地价、划拨补缴出让金56 下列影响土地价格社会状况方面的因素中，( )由社会体制，也被习惯称为社会基
16、本制度所决定，它反映了市场开放程度和社会运行的效率，特别是市场运行效率。（A）社会治安状况（B）工业化和城市化水平（C）人口状况（D）市场化程度57 商业用地价格影响的主要因素是( )，该因素越高，其商业服务业的规模等级和土地利用的集聚效益越高，地价也就越高。（A）交通条件（B）基础设施（C）繁华程度（D）市场化程度58 一个国家或者是地区的( )好坏代表了政府经济实力的大小，显然会影响当地的经济状况。（A）金融状况（B）财政收支状况（C）居民收入（D）消费水平59 在微观层面，由于( )直接影响不动产投资成本，包括开发商的和不动产购买者的财务成本，人们自然就会选择增加或者是减少投资，这对不动
17、产市场的供求关系有一定的调整作用。（A）消费水平（B）储蓄和投资水平（C）物价变动（D）利率水平60 在( ) 中，通过对土地的用途、建筑容积率和密度进行规定，实质上是对土地利用空间进行规定。（A）城市规划（B）税收政策（C）地价政策（D）住房政策三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 基准地价系数修正法的适用范围包括( )。（A）适合于作为一些政策性地价标准制订的依据（B）适合于有明确规划（C）适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的（D）适合于批量评估（E）适宜于市场不发达情况下的宗地估价62 基准地价使用的限制
18、有( )。（A）过期的基准地价不适合使用（B）修正体系不全的情况下不适宜使用基准地价估价（C）没有公布基准地价的地区或者区域不适合（D）修正体系没有的情况下不适宜使用基准地价估价（E）没有足够的依据不适宜使用基准地价估价63 在路线价表示方式方面，美国是货币，日本是点数。采用“点数” 表示的优点包括( )。（A）点数易换算成金额（B）点数不受币值变动的影响（C）点数易直接估算估价前后的价值差（D）点数易求取地价上涨率（E）交易参考便利64 路线价评估确定的具体步骤包括( )。（A）地价实例调查（B）宗地地价计算（C）宗地数据检验（D）确定估价对象所在区域的土地级别（E）确定地价区段65 开发建
19、设周期应根据( )等综合确定。（A）项目初步可行性研究（B）项目可行性研究（C）项目的特点（D）不动产市场的状况（E）工程技术要求66 土地增值率的确定需要从( )方面考虑。（A）土地所有权性质的转变（B）土地用途发生改变（C）大量的土地征用（D）开发改良了土地条件（E）土地使用权的转变67 土地权利转移较常见的具体服务内容有( )。（A）为购买土地者提供可接受的最高买入价格（B）为出售土地者提供可接受的最低卖出价格（C）为土地置换双方提供谈判的价格基准（D）为土地的捐赠或遗赠提供价值判断（E）为人股投资提供土地价值量证明68 以土地获取贷款和信用涉及的土地估价较常见的具体需求包括( )。（A
20、）以土地进行抵押获得资金需要对土地价值进行评估（B）以土地进行信用担保获得资金，需要等级评估（C）将土地证券化进行融资需要评估（D）周边开发对土地价值影响的补偿(环境)估算（E）为土地合作经营收益分摊、土地税收等成本分摊提供土地价值依据四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。69 采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为 1000 元m 2，若交易形式的情况修正系数为：协议 05；招标 075；拍卖 10。根据上述材料。回答问题：70 修正后的交易案例价格为( )元m 2。（A）50
21、0（B） 1 500（C） 1 6667（D）2 00071 若选择比较交易案例成交地价为 580 元m 2，对应土地使用权年期为 25 年，而待估宗地的出让年期为 37 年，土地还原率取 7，则待估宗地经过年期修正后的价格为( ) 元 m2。（A）5153（B） 5326（C） 6354（D）652872 下列对土地估价的描述不正确的是( )。（A）土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致（B）同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素，它会对地价产生深刻影响（C）同样一块土地，其价格的高低与土地权利状
22、况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大（D）土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来73 在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为( )。（A）类似土地（B）比较宗地（C）标准宗地（D）交易宗地74 应用市场比较法评估承租土地使用权价格时，须进行交易情况修正，特别应注意( )等对承租土地使用权价格的影响。（A）与政府签订的契约内容（B）经过时间（C）剩余期限（D）城市规划限制74 采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为 8 000 万元，开发商预付总资本为 4 000 万元(不合地价款)，销售税费为 400 万元，假定开发商
23、确定的投资回报率为 20。根据上述材料，回答 8084 小题的问题：75 开发商的利润额为( )万元。（A）1600（B）地价 02+720（C）地价 02+800（D）地价02+88076 在不考虑利息因素的情况下，开发商可支付的最高地价额为( )万元。（A）1 267（B） 1 360（C） 2 333（D）2 80077 应用剩余法评估地价时，确定待估地块的最佳利用方式受( )等因素的限制。（A）城市规划（B）市场变化（C）土地条件（D）土地市场条件78 采用剩余法中的传统方法评估地价时，该开发完成后的不动产价值及开发成本均根据( ) 预测。（A）当前市场状况（B）未来市场状况（C）过去
24、市场状况（D）市场变动情况79 剩余法除适用于土地估价外，还可应用于( )等方面的房地产开发项目评价和投资决策。（A）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（B）确定具体开发项目的预期利润（C）确定开发项目中的最高控制成本费用（D）确定具体开发项目的最佳利用方式土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 14 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 A3 【正确答案】 B4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10
25、 【正确答案】 B二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 D 12 【正确答案】 A13 【正确答案】 B14 【正确答案】 C15 【正确答案】 D 16 【正确答案】 B17 【正确答案】 A18 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 A21 【正确答案】 D 22 【正确答案】 C23 【正确答案】 C24 【正确答案】 A25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 D 28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】 C31 【正确答案】 A32 【正确答案】 C33 【正确答案】
26、 D 34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D 36 【正确答案】 A37 【正确答案】 B38 【正确答案】 C39 【正确答案】 D 40 【正确答案】 C41 【正确答案】 B42 【正确答案】 A43 【正确答案】 C44 【正确答案】 A45 【正确答案】 B46 【正确答案】 D 47 【正确答案】 C48 【正确答案】 B49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A51 【正确答案】 C52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B54 【正确答案】 C55 【正确答案】 C56 【正确答案】 D 57 【正确答案】 C58 【正确答案】 B59 【正确答案】 D 60 【正确
27、答案】 A三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 【正确答案】 A,C,D,E62 【正确答案】 A,B,C,D63 【正确答案】 A,B,C,D64 【正确答案】 A,B,C,E65 【正确答案】 B,C,D,E66 【正确答案】 A,B,C,D67 【正确答案】 A,B,C,D68 【正确答案】 A,B,D四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。69 【正确答案】 D70 【正确答案】 D71 【正确答案】 D72 【正确答案】 B73 【正确答案】 B74 【正确答案】 A,B,C75 【正确答案】 C76 【正确答案】 C77 【正确答案】 A,C,D78 【正确答案】 A79 【正确答案】 A,B,C
