1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 15 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 价格来源是商品本身的价值；土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。 ( )（A）正确（B）错误2 开发性价格主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。( )（A）正确（B）错误3 土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。( )（A）正确（B）错误4 我国土地等级体系的初步形成时期的主要标志是，1989 年为确定农业税，财政部组织查田定产工作对全国耕地进行等、级评定。 (
2、 )（A）正确（B）错误5 从政府管理的角度看，有信息披露、指导性地价，比如基准地价。 ( )（A）正确（B）错误6 在土地等、级、价体系中，“价” 则更偏重于对土地自然质量的评价。 ( )（A）正确（B）错误7 由于工业化和城市化发展过程的每一个环节都与土地有着重大的关系，所以这两个指标与土地市场的相关性很大也很间接。 ( )（A）正确（B）错误8 对于一个商业性区域或者城市来说，流动人口的比重对土地的价格非常具有影响力。( )（A）正确（B）错误9 地租的占有是土地使用权借以实现的经济形式。 ( )（A）正确（B）错误10 经济地租也称商业地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土
3、地所得超过成本的纯收入。 ( )（A）正确（B）错误11 级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，它不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。 ( )（A）正确（B）错误12 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 ( )（A）正确（B）错误13 农业区位论的创始人是德国经济学家威廉.配第。 ( )（A）正确（B）错误14 商业的集聚经济效益主要来源于它的互补性。 ( )（A）正确（B）错误15 区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。 ( )（A）正确（B）错误16 总报酬即
4、总产量，可记为 AP。 ( )（A）正确（B）错误17 边际报酬是指对同一块连续追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量，可记为 MPMP=AyAx。 ( )（A）正确（B）错误18 土地的经济供给是相对稳定的，一般来说，不受任何人为因素的影响，因此它是无弹性的。 ( )（A）正确（B）错误19 据初步估算，目前我国每年木材缺口达 40一 50，要使用大量外汇，从国外进口。( )（A）正确（B）错误20 一般情况下，价格越高，生产者愿意提供的商品就越多；相反，价格越低，提供的商品就越少。 ( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但
5、不倒扣分。21 土地( ) 取决于基础设施及平整度等。（A）临街状况（B）形状（C）基础设施状况（D）开发程度22 某城市商业用地的不同类型道路及临街位置(拐角形式)条件指数见表 1，不同类型道路临街深度指数见表 2。比较案例为十字路口临近混合型道路且临街深度为 13 m 的土地，价格为 1 000 元m 2。如果估价对象临街位置为非拐角处，临街深度16 m，则比较案例地价修正到估价对象临街状况下的地价为 ( )元m 2。（A）933（B） 733（C） 1 033（D）83323 某比较案例地价为 400 元m 2，其土地使用权年期为 30 年。如果估价案例使用年期为 20 年，则比较案例地
6、价修正到估价对象年期的价格(土地还原率取 8)为( )元m 2。（A）35885（B） 34885（C） 448.85（D）458.8524 某比较案例地价为 1 000 元m 2，容积率为 2 0，所在城市容积率修正系数见下表。如果估价对象容积率为 17，则比较案例地价修正到估价对象容积率状态下的地价为( ) 元m 2。（A）844（B） 744（C） 944（D）93425 成本的类型不包括( )。（A）市场平均成本（B）征农地用成本（C）土地购买成本（D）土地拆迁成本26 宗地外土地开发费的基本内容有( )等。（A）土地平整费、基础设施配套费、公用设施配套费、小区开发费（B）道路建设费、
7、基础设施配套费、公用设施配套费、小区开发费（C）道路建设费、土地平整费、公用设施配套费、小区开发费（D）道路建设费、基础设施配套费、土地平整费、小区开发费27 征地过程中发生的税费一般不包括( )。（A）房屋拆迁管理费（B）占用耕地的耕地占用税（C）占用耕地的耕地开垦费（D）占用菜地的新菜地开发建设基金28 主要是根据国家法律及政策规定的相关成本是( )。（A）开发土地成本（B）征用农地成本（C）拆迁土地成本（D）购买土地成本29 计算土地取得成本要注意要点不包括( )。（A）土地取得方式（B）土地取得成本的归属（C）成本的（D）土地取得成本的关联性30 中华人民共和国土地管理法就征地费用各项
8、标准有更加明确的规定，土地取得成本基本包括( ) 。（A）土地平整费、人员安置补助费、地上定着物和青苗补偿费（B）土地补偿费、土地平整费、地上定着物和青苗补偿费（C）土地补偿费、人员安置补助费、土地平整费（D）土地补偿费、人员安置补助费、地上定着物和青苗补偿费31 土地补偿费、人员安置补助费的估算中，采用年产值估算的公式为( )。（A）土地补偿费=年产值 综合补偿倍数（B）土地补偿费= 农用基准地价 区位条件修正系数（C）土地补偿费=(总补偿费青苗补偿费建筑物补偿费构筑物补偿费其他补偿费)区位条件修正系数（D）土地补偿费=(年总收益年成本)土地还原率修正系数32 在农舍及道路、水利设施补偿费用
9、估算中，按照建筑物( )估算，主要适合农舍补偿费估算( ) 。（A）面积（B）长度（C）体积（D）栋(套)数33 假定估价对象为买卖所得，协议成交价为 800 万元，根据协议约定，成交价格包括房屋补偿，同时，由于原土地使用者为小型工业企业，给予搬迁及生产损失补偿 100 万元，另外，由于急于成交，买方愿意支付 20 万元的加急费。估价师的调查结果显示，当时建筑物的价值为 150 万元，除急于成交外没有其他特别因素，当时市场情况比较稳定。由于产品转移原因搬迁晚了 1 个月的时间，卖方愿意减少10 万元，并签订了备忘录。则估算单位土地取得成本为( )万元。（A）550（B） 540（C） 560（
10、D）53034 目前，农地征用方式下一般将计息时间设定为( )年。（A）3（B） 1（C） 4（D）535 土地投资利润计算的关键是确定利润率，通常要考虑的情况不包括( )。（A）利息的类型（B）所开发土地的利用类型（C）开发周期的长短（D）开发土地所处地区的社会经济环境36 下列原则中，( ) 可以看成是与剩余生产力相反视角的一种原理，也就是说，产品的价值可以分割还原成各生产要素的价值。（A）贡献原则（B）协调原则（C）最有效使用原则（D）供需平衡原则37 在使用剩余法估价时，( )不仅仅是一般性原则，而且是一个需要特别强调，并具有操作性的原则，这是准确确定不动产价值的关键。（A）贡献原则（
11、B）协调原则（C）最有效使用原则（D）供需平衡原则38 下列选项中，( ) 一般来源于规划，估价师要仔细调查相关资料，并实地勘察有关情况，然后综合确定。（A）市场平均空置率（B）建筑容积率（C）估价对象有效利用率（D）欠租率39 既是剩余法估价必须的要求，又是估价的一般性要求的是( )。（A）稳定市场条件下的价值（B）土地利用最有效状态下的价值（C）基于不动产自身条件的客观价值（D）不动产的总价值40 下列不动产价格确定的方式中，( )更适合已经完成开发的不动产价值的确定。（A）以市场交易案例进行比较确定（B）以市场平均价格水平为基础，采用趋势分析的方法或者是指数调整等方法分析确定（C）以不动
12、产自身售价为基础确定（D）对于已经建成的收益性不动产，必要的情况下可以通过收益还原法评估确定41 下列不动产价格确定的方式中，( )更适合待开发土地假设性不动产价值的确定。（A）以市场交易案例进行比较确定（B）以市场平均价格水平为基础，采用趋势分析的方法或者是指数调整等方法分析确定（C）以不动产自身售价为基础确定（D）对于已经建成的收益性不动产，必要的情况下可以通过收益还原法评估确定42 剩余法估价中为保证估价结果的安全性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的( ) 根据各地的具体情况判断。（A）23（B） 25（C） 45（D）5643 通常情况下，在土地取得方面的税收有( )
13、等。（A）印花税、契税（B）工商统一税、契税（C）印花税、工商统一税（D）销售营业税、工商统一税44 基准地价具有时效性，法定期限是( )年，每个城市在测算时会有具体的规定，如果超过规定的年期，基准地价与市场情况差异可能很大，会失去客观性。（A）12（B） 34（C） 23（D）56三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。45 关于机器设备在国际评估标准中的定义，叙述正确的有( )。（A）机器包括单独的机器和机器的组合，是指使用或应用机械动力的器械装置，由具有特定功能的结构组成，用以完成特定的工作（B）装备是用以支持企
14、业功能的附属性资产（C）机器设备包括人们根据声、光、电技术制造的电器设备、电子设备、仪器仪表等（D）设备是包括特殊性非永久性建筑物、机器和仪器在内的组合资产（E）机器设备是指将机械能或非机械能转换成为便于人们利用的机械能，以及将机械能转换为某种非机械能，或利用机械能来做一定工作的装备或器具46 一般机器设备按设备用途分类可分为( )。（A）金属成型机床（B）专用机械设备（C）租出机器设备（D）通用机械设备（E）动力机械设备47 一般机器设备按使用性质分类可分为( )。（A）交通运输机械设备（B）生产用机器设备（C）非生产用机器设备（D）未使用机器设备（E）起重运输机械设备48 与房地产相关机器
15、设备，按机器设备技术性特点分类可分为( )。（A）辅助生产设备（B）服务设备（C）通用机器设备（D）专用机器设备（E）非标准设备49 关于对机器设备评估的特点，表述正确的有( )。（A）对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体，整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加（B）在机器设备中，一部分机器设备属于动产，它们不需安装就可以移动使用（C）在机器设备中，一部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效（D）影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不
16、易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定（E）设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在行政性贬值和经济性贬值50 机器设备评估中，成本的实体性贬值成新率常用的估算方法包括( )。（A）观察法（B）年限法（C）修复费用法（D）市场法（E）收益法51 土地估价师一般分布在( )。（A）审计机构（B）估价审定机构（C）监理机构（D）不动产研究机构（E）不动产投资经营机构52 土地估价师是土地估价方面的专家，必须具备较全面的素质，包括( )。（A）承担法律责任的能力（B）职业道德（C）信息体系（D）全面技术体系（E）一定的专业经验53 承担法律责任的能力，指
17、估价师具有对土地估价中风险和责任的( )的能力。（A）预测（B）评估（C）确定（D）躲避（E）承担54 土地估价师的从业条件包括( )。（A）取得土地估价师资格、进行执业注册登记并在一家有资质的机构中从业（B）按照国际上有关法律法规和技术规范从事土地估价业务（C）维护土地估价行业的社会声誉，努力构建和谐社会，维护土地评估市场的可持续发展（D）建立良好的职业操守，自觉遵守土地估价师职业道德（E）遵守国法、行规，自觉服从政府和行业协会的监督管理55 土地估价机构是组织实施土地估价的单位，一般有( )等形式。（A）事务所（B）有限公司（C）无限公司（D）合伙公司（E）合资公司56 中国土地估价师协会
18、注册的基本条件包括( )。（A）有固定的经营服务场所（B） 10 名以上(含 10 名)执业土地估价师（C）具备在全国范围内执业的能力（D）公司执业超过 1 年（E）机构营业范围中列明土地评估、不动产评估、地产评估、地价评估57 土地估价机构资信评级机构管理指标包括( )。（A）组织形式（B）质量认证情况（C）报告审核制度（D）内部管理制度（E）重大估价项目数量土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 15 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 A3 【正确答案】 A4 【正确答案】 B5 【
19、正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 A13 【正确答案】 B14 【正确答案】 A15 【正确答案】 A16 【正确答案】 B17 【正确答案】 A18 【正确答案】 B19 【正确答案】 A20 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。21 【正确答案】 D22 【正确答案】 D23 【正确答案】 B24 【正确答案】 C25 【正确答案】 A26 【正确答案】 B27 【正确答案】 A28 【正确答案】 B29 【正确答案
20、】 D30 【正确答案】 D31 【正确答案】 A32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 B35 【正确答案】 A36 【正确答案】 A37 【正确答案】 C38 【正确答案】 B39 【正确答案】 B40 【正确答案】 C41 【正确答案】 A42 【正确答案】 B43 【正确答案】 A44 【正确答案】 C三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。45 【正确答案】 A,B,D46 【正确答案】 A,B,D,E47 【正确答案】 B,C,D48 【正确答案】 C,D,E49 【正确答案】 A,B,C,D50 【正确答案】 A,B,C51 【正确答案】 A,B,D,E52 【正确答案】 A,B,C,E53 【正确答案】 A,D,E54 【正确答案】 A,C,D,E55 【正确答案】 A,B,D56 【正确答案】 A,C,D,E57 【正确答案】 B,C,D
