1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 19（无答案）一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 市场经济是随着社会生产力的发展和社会经济条件的变化而发展和变化的。( )（A）正确（B）错误2 权重是一个因素对土地质量影响程度的体现。( )（A）正确（B）错误3 若土地取得费 10 万元/亩，开发费用 10 万元/亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为 10%，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为 2 万元/亩。（A）正确（B）错误4 土地的自然供给是有限的，但是土地的经济供给总量可以通过增加经济投入不断扩大
2、。（A）正确（B）错误5 在我国现阶段的市场经济运行中，国家应主要通过规划和政策指导、信息发布以及规范市场准入，引导社会投资方向，抑制无序竞争和盲目重复建设。( )（A）正确 （B）错误6 给排水施工图通过平面图和透视图来表明，给排水的平面图是把管道变成线条，绘成（A）正确（B）错误7 收益还原法中关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它是一件困难的事。( )（A）正确（B）错误8 同一宗临街宗地，其接近街道部分地价低于离开街道的部分。( )（A）正确（B）错误9 若土地取得费 10 万元/亩，开发费用 10 万元/亩
3、，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为 10%，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为 2 万元/亩。（A）正确（B）错误10 估算建安工程费用时，可以将直接费用、间接费用、计划利润和税金直接相加得到。（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 下列住宅小区，哪个升值潜力最大( )。（A）甲小区内环境优美，南面毗邻市化肥厂，居民多为该厂职工。（B）乙小区地处市中心繁华路段，老城区住房待翻建，小区内多为流动人口租住。（C）丙小区毗邻学院区，小区内基础设施齐全，南邻市区最大的城市公园。（D）丁小区园内绿地面积较多，北
4、邻市造纸厂。12 ( )是最主要的社会经济因素。（A）人口密度（B）人口素质（C）人口状态（D）家庭人口构成13 剩余法估价中为保证估价结果的安全性,往往预备有不可预见费,一般为总建筑费和专业费之和的( ) 。（A）3%4%（B） 1%2%（C） 2%5%（D）5%6%14 求取土地收益及确定( )是收益还原法的关键。（A）土地租金（B）投资利率（C）土地还原率（D）经营费用15 市场比较法的间接比较法是以( )为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。（A）标准宗地（B）待估宗地（C）类似宗地（D）比较宗地16 采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期
5、应为( )开发期。（A）1/4（B） 1/2（C） 1/3（D）整个17 基准地价与宗地样点地价的差异,一般是由于影响地价的区域和( )差异造成的。（A）修正因素（B）个别因素（C）区域因素（D）基准因素18 个别因素是指构成每一宗地的( ),同时对宗地价格又有重大影响的因素。（A）形状（B）具体特征（C）面积（D）微观区位19 ( )是指企业由于接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值以及资本汇率折算差额等原因所形成的公积金。（A）实收资本金（B）资本公积金（C）盈余公积金（D）未分配利润20 农业区位论的创始人是( )。（A）亚当?斯密（B）冯 ?杜能（C）阿尔申尔德?韦伯（D）大卫?李嘉图2
6、1 土地价格的高低取决于可以获取的( )高低。（A）价值（B）地租（C）成本（D）劳动产品22 某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于( )。（A）物理折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）物质折旧23 用市场比较法评估某住宅用地 H 的价格，其容积率为 31。经调查某一比较实例 G 的单位地价为 2500 元平方米，容积率为 35。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于 3 为基准，容积率每增加 01，宗地地价就提高 5 个百分点。则该住宅用地 H 的地价为( )元平方米。（A）2000（B） 2100（C） 2625（D）297624 某比
7、较实例成交地价为 1000 元平方米，对应使用年期为 45 年，而待估宗地使用年期为 50 年，土地还原率为 7，则年期修正后的地价为( )元平方米。（A）966（B） 986（C） 1014（D）103525 下列关于会计主体，说法不正确的是( )。（A）会计主体是指会计信息所反映的特定单位（B）会计主体也称为会计实体、会计个体（C）会计主体不同于法律主体（D）会计主体一定是法律主体26 土地价格是由土地的( )三者互相作用、互相影响形成的。（A）效用、相对稀缺性和有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求27 确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制
8、点坐标和标高、主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围，是( )的主要内容之一。（A）城市总体规划（B）城市分区规划（C）城市控制性详细规划（D）城市修建性详细规划28 在层数一定的条件下，容积率与建筑密度呈( )关系。（A）反比（B）正比（C）互补（D）不相关29 某城市工业区内部的一条道路红线宽度为 28 米，根据我国城市道路等级和性质的划分要求，结合其所在区域的特点，该条道路最适合的等级和性质应为( )。（A）交通性主干道（B）交通性次干道（C）交通性支路（D）生活性次于道30 按照微观管理需求层面，我国的地价体系中的企业改制涉及地价，包括( )。（A）出让底价、出让成交地价（B）出让底
9、价、授权经营地价（C）作价出资(入股)地价、出让底价（D）作价出资(人股) 地价、授权经营地价31 对于基础设施配套常常概括为“三通一平” 和“七通一平”，“ 三通一平”是指( )。（A）通水、通电、通信，地面平整（B）通水、通路、通信，地面平整（C）通水、通路、通电，地面平整（D）通水、通电、通气，地面平整32 一般的情况，从利用率看，不同形状的土地从大到小的排序为( )等。（A）矩形、梯形、平行四边形、多边形、圆形、三角形、狭长带形（B）平行四边形、矩形、梯形、多边形、圆形、三角形、狭长带形（C）矩形、平行四边形、梯形、多边形、圆形、三角形、狭长带形（D）平行四边形、矩形、多边形、梯形、圆
10、形、三角形、狭长带形33 房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值为( )。（A）管理费（B）折旧费（C）维修费（D）税金34 路线价估价法基本公式的表示形式是( )。（A）宗地总价=路线价宗地面积（B）宗地总价= 深度百分率 宗地面积（C）宗地总价= 路线价 深度百分率（D）宗地总价=路线价 B 深度百分率 宗地面积35 下列选项中，( ) 是计算土地价值的真正依据，一般通过土地总收益扣除土地总费用获得。（A）土地纯收益（B）建筑物折旧费（C）土地还原率（D）土地收益价值36 作为场地(如堆场) 出租、使用的土地费用一般不包括( )。（A）建筑物折旧费（B）场地维护费（C）土地出租经
11、营税（D）场地管理费37 下列选项中，( ) 只适合于市场发达，租赁案例丰富，估价对象与租赁实例相关程度合适的情况。（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）收益还原法（D）剩余法38 从开始评估到评估当时所发生的所有折旧，包括起因于物理、功能与经济的退化等统称为( ) 。（A）建筑物折旧（B）应计折旧（C）建筑物折旧率（D）建筑物还原费39 现有一建筑物为砌体结构，建筑面积为 1000m2，2000 年 11 月 1 日建成。目前与该建筑物类似的建筑物重置价为 2000 元m 2，耐用年限为 50 年，残值率为2，则采用平均折旧法计算该建筑物在 2010 年 11 月 1 日的现值为( )万元。
12、（A）197（B） 161（C） 160（D）15040 近代西方经济学把利用土地所获得的超额利润称为( )。（A）广义地租（B）狭义地租（C）准地租（D）地租41 对建筑地段地租有着决定性影响的是( )。（A）建筑地段的环境（B）建筑地段的位置（C）建筑地段的经济条件（D）建筑地段的交通状况42 收益还原法中，( ) 是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。（A）总费用（B）总收益（C）土地纯收益（D）土地租金43 某企业于 10 年前以国家出租方式取得土地使用权，目前实际年租金为 5 万元，该租约还有 10 年到期，余期租金不变，据调查同类土地市场年租金为 7 万元，承租土地使
13、用权还原率为 8，那么该企业承租土地使用权价格为( )万元。（A）13.4（B） 15.6（C） 14（D）1744 市场比较法比较案例选定以后，还应根据各案例的情况( )。（A）进行期日修（B）进行情况修正（C）建立价格比较基础（D）统一付款方式45 最有效使用应当以预测原则和( )原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。（A）需求与供给（B）报酬递增递减（C）最有效使用（D）变动46 在城市规划中，对地价影响相对更大的因素是( )。（A）地形、朝向、地质条件（B）用途、容积率、建筑密度（C）绿化、环境质量（D）面积、形状、土地使用年限47 地租的占有是土地( )借以实现的经
14、济形式。（A）使用权（B）所有权（C）租赁权（D）处置权48 确定还原率可采用安全利率加上( )调整值的方法。（A）通货膨胀（B）利息（C）贷款利息率（D）风险49 现有一建筑物为砖混结构，建筑面积为 1000m2，1990 年 11 月 1 日建成。目前与该建筑物类似的建筑物重置价 2000 元/m 2，耐用年限为 50 年，残值率为 2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在 2000 年 11 月 1 日的现值为( )万元。（A）197（B） 161（C） 160（D）15050 国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权( )。（A）土地低效利用（B）未缴纳土地使用税（C）为了社会公共利益的需要
15、（D）划拨土地用于出租、抵押51 特尔斐权重测定法要求的专家人数一般以( )人为宜。（A）1020（B） 1030（C） 1040（D）153052 某一城市有 1 条区域干线铁路通过，拥有 1 个二等客运站，并有 1 条国家干线公路、2 条省级干线公路和 2 条县级公路都在此经过。若在城镇土地分等中，各交通方式对城镇的赋分标准为：有铁路站点的城镇每拥有一条国家干线铁路得 6 分、区域干线铁路得 5 分，属一等客运站所在城镇加 4 分，属二等客运站所在城镇加 3分；每拥有一个方向的国家干线公路得 2 分、省级干线公路得 1.5 分、县级公路得1 分、其他公路得 0.5 分。该城镇交通条件指数为
16、( )分。（A）12.5（B） 15（C） 17（D）2253 采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按( )求取。（A）宗地内外开发投入的费用总和（B）宗地外开发投入的费用总和（C）宗地内开发投入的费用总和（D）宗地内外受益分摊的开发费用总和54 土地交易时，土地价格的形成最终取决于( )。（A）政府土地行政主管部门（B）政府物价管理部门（C）土地估价师（D）土地交易双方55 某城市按季度编制土地出让价格环比指数如下表所示，若将发生在 1 月 31 日的交易案例按季度修正到当年 8 月 31 日，期日修正系数为( )。 （A）102.36（B） 110.63（C）
17、 112.99（D）113.2456 某企业出资 150 万元购建一厂房，预计可使用 20 年，净残值为 10 万元，该企业决定采用双倍余额递减法计提折旧，则月折旧率为( )。（A）0.83%（B） 10%（C） 4.67%（D）0.39%57 关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是( )。（A）土地价格是权益价格（B）土地价格由生产成本决定（C）土地价格总体呈上升趋势（D）土地价格具有明显的地域性58 “统计表明， 2002 年 4 月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为30522 亿元” ，该指标属于 ( )。（A）总量指标（B）平均指标（C）相对指标（D）变异指标59
18、某市基准地价的估价期日为 2000 年 7 月 1 日，据市场调查自 2000 年 7 月 1 日至 2002 年 10 月 1 H 间地价每月递增 1%，若评估 2002 年 10 月 1 日的地价水平，则以 2000 年 7 月 1 日为基期的定基地价指数应取( )。（A）127（B） 128（C） 130.82（D）132.1360 采用插值法求内部收益率，FNPV(i1)、FNPV(i2)分别为采用小 i1 时的净现值，为使所求得的内部收益率不失真，要求( )。（A）FNPV(i1)、FNPV(i2)同时为正，且 i1 与 i2 相差超过 2%（B） FNPV(i1)、FNPV(i2)
19、同时为负，且 i1 与 i2 相差不超过 2%（C） FNPV(i1)、FNPV(i2)取异号，且 i1 与 i2 相差不超过 2%（D）FNPV(i1)、FNPV(i2)取异号，且 i1 与 i2 相差超过 2%三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 根据地租产生的原因和条件，资本主义地租分为( )两种基本形式。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）矿山地租（E）建筑地段地租62 财政具有( ) 。（A）分配职能（B）调节职能（C）周转职能（D）监督职能63 银行贷款的原则有( )（A）区别对待,择优
20、扶持（B）为贷款户保密（C）经济担保（D）按期偿还64 地价的特点是( ) 。（A）地价具有明显的地区性和个别性（B）地价呈明显上升趋势，上升速度通常高于一般商品价格上升速度（C）土地价格是土地价值的货币表现，其高低由生产成本决定（D）地价高低主要由土地供给决定65 施工预算的作用是( ) 。（A）是确定单位工程和单项工程预算造价的依据（B）是签订工程施工合同、实行工程预算包干,进行工程竣工结算的依据（C）是建设银行拨付工程价款的依据（D）是施工单位搞好施工的依据66 影响工程造价的主要因素有( )。（A）基本构造要素的单位价格（B）基本构造要素的实物工程质量（C）基本构造要素的实物工程特点（
21、D）基本构造要素的实物工程概况（E）基本构造要素的实物工程数量67 按我国现行规定，预备费包括( )两部分。（A）基本预备费（B）人工预备费（C）材料预备费（D）工程预备费（E）涨价预备费68 按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为( )三种。（A）全国通用定额（B）行业通用定额（C）地方通用定额（D）专业专用定额（E）企业定额69 按土地的存在形态分类，土地价格分为( )。（A）拍卖价格（B）生地价格（C）熟地价格（D）毛地价格（E）净地价格70 土地增值率的确定需要从( )方面考虑。（A）土地所有权性质的转变（B）土地用途发生改变（C）大量的土地征用（D）开发改良了土地条件（E）土地使用
22、权的转变71 关于对机器设备评估的特点，表述正确的有( )。（A）对于整体性的机器设备，它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体，整体的价值不仅仅是单台设备的简单相加（B）在机器设备中，一部分机器设备属于动产，它们不需安装就可以移动使用（C）在机器设备中，一部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效（D）影响机器设备磨损的因素很多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状态进行调查、鉴定（E）设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，
23、往往还存在行政性贬值和经济性贬值72 引起建筑物产生折旧的物理因素主要包括( )。（A）因使用建筑物而产生的磨灭及破损（B）自然腐朽化（C）因风灾、水灾或地震等偶然事件而发生的损伤（D）周围环境引起的折旧（E）房地产市场的变化73 成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上( )。（A）利息（B）利润（C）税金（D）土地增值收益74 影响建筑物价格的主要因素有( )等。（A）建筑物重置价（B）建筑物高度（C）建筑物用途（D）建筑物朝向75 进行城镇土地定级因素分值计算时，其计算的原则是( )。（A）作用分值与土地的优劣成正相关（B）分值体系一般采用 1100 分的封闭区间
24、（C）作用分值按照因素的重要性确定（D）作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。75 某开发区土地总面积为 6km2，已完成“五通一平”。现拟出让该开发区一宗工业用地 50 年期的土地使用权，土地面积为 1000m2。据调查，该开发区可供出让的土地面积约为 4.5km2，平均征地费及相关税费为 10 万元亩，完成 1km2 的土地开发需投入 2 亿元，开发期为 2 年，均匀投入全部土地投资回报率为 15，当地银行年贷款利率为 6，土地还原率为 7，50 年期工业用地土地使用权市场
25、价格与成本价格的比率为 20。请就上述内容。回答 7176 小题的问题：76 土地取得费及相关税费、土地开发费分别为( )元m 2。（A）150、200（B） 200、266.67（C） 112.5、150（D）100、20077 土地投资利息为( ) 万元。（A）2.1（B） 2.8（C） 3.05（D）4.0778 土地开发总投资包括( )。（A）征地费（B）土地开发费（C）各项税费（D）投资利息79 土地开发利润为( ) 元m 2。（A）52.5（B） 49.58（C） 70（D）76.1180 土地增值为( ) 元m 2。（A）115.48（B） 86.61（C） 64.96（D）10
26、8.8581 50 年期工业用地出让土地使用权价格为( )元m 2。（A）692.86（B） 519.65（C） 389.74（D）669.3481 某市区现有一栋 1997 年 6 月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007 年 6 月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为 50 年。已知资料如下：建筑面积 20000m2，容积率为 5； 全部用于出租，出租率为 80%；同类物业市场租金水平按使用面积计为每月 150 元/m 2；同类物业使用面积与建筑面积之比平均为 1:1.5；房屋重置价格 2000 元/m 2，耐用期 50 年，残值率为0；有关出租成本有房产税(按年租金
27、的 12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年 100 元/m 2)、保险费(按使用面积计，每年 32 元/m 2)；房地产综合还原率为 10%。 根据上述情况回答以下问题。82 如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为 0.5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为( )层。（A）2（B） 5（C） 10（D）1583 在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据( )确定。（A）该办公楼实际租金（B）市场同类办公用房典型租金（C）市场同类办公用房平均租金（D）市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件84 该办公楼年总收益是( )万元。（A）1920（B） 240
28、0（C） 2880（D）360085 该办公楼在估价时点时的市场价格为( )万元。（A）13456（B） 14019（C） 15216（D）1877686 该宗土地在估价时点的单价为( )元/m 2。（A）27408（B） 25048（C） 5410（D）5010五、填空题86 垄断地租是由产品的垄断价格带来的( )而转化成的地租。87 修正概算的作用与( ) 的作用基本相同。六、简答题88 费用的确认标准是什么?89 房地产经营的作用和意义是什么?七、计算题90 某开发区土地总面积为 5km2,现已完成了“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地 ,出让年限为 50 年,土地面积 10000m2。根据测算,该开发区每亩征地费平均为 5 万元,完成一平方公里的开发需投入 2 亿元。一般征地完成后,“七通一平” 的开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的 40%,全部土地投资回报率为 20%,土地出让增值收益率为 20%,当年银行年贷款利息率为 10%,土地还原率确定为 7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。91 某写字楼 2003 年各季初标准间的月租金标准如下表所示:试计算该写字楼 2003 年标准间的月平均租金(m 2)。
