1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 27 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 计算区段地价,是以地价调查实例为基础,求取各区段的平均价为区段地段。（A）正确（B）错误2 基准地价系数修正法是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速方便地评估多宗土地的价格。( )（A）正确（B）错误3 调查对象即是构成调查总体的全部单位。( )（A）正确（B）错误4 房地产中介服务中专业性、技术性最强的是价格评估业。( )（A）正确（B）错误5 建筑工程概算书的编制内容通常包括:封面、建筑工程概算造价汇总表、建筑工程概算编制说明
2、书、建筑工程概算表。( )（A）正确（B）错误6 成本逼近法所设定的土地使用年期为有限年期，所以无需进行年期修正。 ( )（A）正确（B）错误7 利息率一般采用当地当时的银行贷款利率，或者是融资平均利率。 ( )（A）正确（B）错误8 土地所有权价格是一种权利的不完全转移(或买断)的市场代价。( )（A）正确（B）错误9 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。( )（A）正确（B）错误10 某国有企业投资建造一经济耐用年限为 50 年的写字楼，于 1984 年建成投入使用，6 年后取得该写字楼用地 50 年期的出让土地使用权，并开
3、始对外出租。据此该写字楼于 2004 午的尚可收益年限为 36 年。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 ( )是评定和划分土地级别的基本空间单位,是内部特性和区位条件相对均一的地块。（A）产业集聚影响度（B）土地定级单元（C）产业集聚指标值（D）产业集聚指标值12 农用地分等因素分推荐因素和( )。（A）分等因素（B）自选因素（C）计算因素（D）强制性因素13 初步划分的农用地级别应具有明显的( )收益,否则应重新进行调整计算。（A）实测结果（B）正级差（C）级程序（D）定级14 土地的供给按其性质可分为( )（A）弹性供给和
4、无弹性供给（B）划拨和转让（C）有限供给和无限供给（D）自然供给和经济供给15 求取土地收益及确定( )是收益还原法的关键。（A）土地租金（B）投资利率（C）土地还原率（D）经营费用16 市场法适用的估价对象是具有( )的房地产。（A）交易性（B）收益性（C）特殊性（D）再开发潜力17 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的( )。（A）平均价格（B）基准价格（C）最大数值（D）最小数值18 地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的( )。（A）一般因素（B）个别因素（C）区域因素（D）特殊因素19 地产的( ) 性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。（A）价值（B）价格（C）
5、普遍（D）个别20 日本土地鉴定评价程序为( )。（A）确定鉴定评价的基本事项 决定处理方案 确认鉴定评价对象 收集整理资料 研究资料、分析影响地价的各种因素 选定鉴定评价方式 调整试算价格 确定评价价格 完成鉴定评价报告书（B）确定鉴定评价的基本事项 确认鉴定评价对象 决定处理方案 收集整理资料 研究资料、分析影响地价的各种因素 选定鉴定评价方式 调整试算价格 确定评价价格 完成鉴定评价报告书（C）确定鉴定评价的基本事项 确认鉴定评价对象 收集整理资料 决定处理方案 研究资料、分析影响地价的各种因素 选定鉴定评价方式 调整试算价格 确定评价价格 完成鉴定评价报告书（D）确定鉴定评价的基本事项
6、 决定处理方案 确认鉴定评价对象 收集整理资料 研究资料、分析影响地价的各种因素 选定鉴定评价方式 确定评价价格 调整试算价格 完成鉴定评价报告书21 在英国,测量师协会的主要功能体现为三个方面:教育和培训(Education and Training)、制定规划(Regulation)、代表制(Representation)。其中代表制度主要活动是( )。（A）测量师协会要定期与政府部门取得联系。协会的议会和公共事务部负责部分与土地财产建筑有关的法律事务（B）协会不负责促进和推广由测量师提供的服务,也不负责为会员提供一个范围广泛的图书馆和信息、专业出版物和系列专业期刊。提供的信息和服务范围还
7、包括从技术性事务到提供地方注册测量师的地址（C）测量师协会要一直与政府部门保持联系。协会的议会的公共事务部负责部分与土地财产建筑有关的法律事务（D）协会也负责促进和推广由测量师提供的服务 ,且为会员提供一个范围广泛的图书馆和信息、专业出版物和系列专业期刊。提供的信息和服务范围还包括从技术性事务到提供地方注册测量师的地址22 某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于( )。（A）物理折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）物质折旧23 按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于( )的基础上，确定其成交地价。（A）基准地价（B）
8、标定地价（C）政府最低限价（D）宗地评估价24 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列( ) 方面依次筛选。（A）法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大（B）技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大、法律上的许可性（C）经济上的可行性、价值是否最大、法律上的许可性、技术上的可能性（D）法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大、技术上的可能性25 规范国有土地租赁若干意见中明确规定： 地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按( )估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。（A） 市场租金及
9、租期（B）合同租金及租期（C）合同租金与市场租金的差值及租期（D）合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率26 杜能圈的第三圈为( )。（A）林业区（B）草田轮作区（C）三圃农作区（D）谷物轮作区27 某临街深度 100 英尺的矩形宗地，总价为 100 万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。（A）505（B） 675（C） 705（D）72528 下列( ) 因素不是工业区位论主要讨论的内容。（A）运输成本（B）产品质量（C）劳动力成本（D）分散与集聚因素29 ( )是指同类现象指标值按时间顺序排列而形成的数列。（A）时间序列（B）发展速度（C）发展水平（D）序
10、时平均数30 企业所得税的扣缴义务人每次代扣的税款，应当自代扣之日起( )日内缴入国库，并向所在地的税务机关报送扣缴企业所得税报告表。（A）5（B） 7（C） 10（D）1531 计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为( )。（A）物理折旧；（B）功能折旧（C）经济折旧（D）成新折旧32 根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已发生交易的类似土地实例对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估日地价的方法是( )法。（A）收益还原（B）成本逼近（C）路线价（D）市场比较
11、33 据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于 3 为基准，容积率每增加 01，宗地地价就提高 5 个百分点。设 A 宗地单位地价为 2000 元m 2，容积率为 36；B 宗地容积率为 32，则在其他条件相同的情况下，B 宗地单位地价估计应为( ) 元m 2。（A）2200（B） 1667（C） 1692（D）236434 决定商业用地价格的根本性因素是( )。（A）区位（B）聚集规模（C）交通方便度（D）相对位置35 土地补偿费、人员安置补助费的估算中，采用年产值估算的公式为( )。（A）土地补偿费=年产值 综合补偿倍数（B）土地补偿费= 农用基准地价 区位条件修正系数
12、（C）土地补偿费=(总补偿费青苗补偿费建筑物补偿费构筑物补偿费其他补偿费)区位条件修正系数（D）土地补偿费=(年总收益年成本)土地还原率修正系数36 在农舍及道路、水利设施补偿费用估算中，按照建筑物( )估算，主要适合农舍补偿费估算( ) 。（A）面积（B）长度（C）体积（D）栋(套)数37 目前，农地征用方式下一般将计息时间设定为( )年。（A）3（B） 1（C） 4（D）538 就建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，逐一乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总，即得建筑物的重置价的方法称为( )。（A）计日工法（B）机会成本法（C）量价分离法（D）净计法39
13、工业区位理论的核心就是通过( )、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。（A）货物重量（B）原料指数（C）运输（D）距离40 用收益还原法评估不动产价格时，应选用( )对房地产纯收益进行还原而求取。（A）综合还原率（B）建筑物还原率（C）土地还原率（D）基准收益率41 具有资源丰富、强度高、色泽自然、耐久性好等特点的建筑材料是( )。（A）石材（B）木材（C）石膏（D）钢材42 根据国标规定，建筑工程图纸尺寸标注，总图以米为单位，其余均以( )为单位，为了图纸简明，按此规定画图，尺寸的数字后面可不写单位。（A）分米（B）厘米（C）毫米（D
14、）微米43 下列选项中，( ) 的成立条件是供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争。（A）替代原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）供求均衡法则44 市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括( )。（A）统一价格时点（B）统一面积单位（C）统一付款方式（D）统一货币种类和单位45 2009 年上半年，我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“ 地王” 频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，( )才能够评估出估价对象客观潜在的价格。（A）市场比较法（B）成本法（C）收益还原法（D）剩余法4
15、6 在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过( )年。（A）2（B） 3（C） 4（D）547 在城镇土地定级中，衡量基本生活设施完善度的主要指标是( )。（A）设施的分布、设施的保证率（B）投入的物化劳动量（C）设施的齐备程度、设施的服务水平和设施的保证率（D）设施的先进程度48 根据评估目的不同，宗地地价可分为( )。（A）基准地价、标定地价、交易底价等（B）基准地价、成交地价、标定地价等（C）标定地价、出让底价、交易地价等（D）成交地价、标定地价、交易底价等48 某工业开发区土地总面积为 5km2，道路、绿化等基础、公用设施占地10.5km2，现已完成“七通一平”
16、 开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为 400 元/m 2。另据调查，该区域土地增值收益率为 25%。现拟出让该工业开发区内一宗工业用地 Y，出让年限 50 年，土地面积 10000m2，土地还原率为 7%。 根据上述条件回答以下问题(计算结果保留到整数位)。49 若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为( )元/m 2。（A）400（B） 500（C） 650（D）71450 若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为( )元/m 2。（A）350（B） 500（C） 650（D）71451 Y 宗地出让土地的总价为( )万元。（A）500（B） 64
17、7（C） 690（D）71452 以下因素中，( ) 是土地价格存在的根源。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）相对地租53 基准地价评估中，调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于( )个。（A）10（B） 20（C） 30（D）5054 根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=( )/(出租柜台分摊土地面积土地还原率)。（A）商店纯收益（B）商店总收益（C）商店土地纯收益（D）商店出租柜台土地纯收益55 在剩余法的基本公式“地价= 不动产售价-开发成本-利润-利息-税金”中，利息是指( )。（A）开发费的利息（B）各项预付资本的利息（C）
18、贷款资金的利息（D）场地取得费及开发费用的利息56 如下图所示，某临街宗地为正三角形土地，高 9m，临街地深度指数见下表，里地线为 18m，根据路线价计算得该宗地单价为( )元/m 2。 （A）1000（B） 1200（C） 1250（D）130057 基准地价系数修正法的基本原理是( )。（A）地租理论（B）替代原理（C）预期收益原理（D）供给与需求原则58 当拟建设工程的初步设计还没有形成初步方案，而急于上报设计概算申请投资时，应采用( ) 编制工程概算。（A）概算定额法（B）概算指标法（C）施工定额法（D）类似工程预决算法59 在下列影响宗地价格的因素中，( )是个别因素。（A）宗地形状
19、（B）宗地所处地区的基础设施（C）宗地附近学校分布情况（D）当地商品房价格变动情况60 在中心地理论中，所谓“中心地” 指的是( )。（A）区域的几何中心（B）泛指的城镇或居民点（C）区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点（D）具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市61 用市场比较法评估某住宅用地 H 的价格，其容积率为 3.1。经调查某一比较实例G 的单位地价为 2500 元/m 2，容积率为 3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于 3 为基准，容积率每增加 0.1，宗地地价就提高 5 个百分点。该比较实例G 经容积率修正后的地价为( )元/m 2。（A）200
20、0（B） 2100（C） 2625（D）297662 下列选项中说法错误的是( )（A）绝对地租是土地价格存在的根源（B）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素（C）垄断地租来自农业雇佣工人创造的剩余价值（D）矿山地租的决定方法和农业地租一样，都包含级差地租和绝对地租三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。63 根据地租产生的原因和条件，资本主义地租分为( )两种基本形式。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）矿山地租（E）建筑地段地租64 基础设施建设周期较长，因此( )（A）建设的时机特别敏感（B）建
21、设较晚会导致用地短缺、地价上升（C）建设较晚会造成投资浪费（D）建设较早会造成投资浪费（E）建设较早会导致用地短缺、地价上升65 按照国债交易的层次或阶段可分为两个部分点( )。（A）国债的发行市场（B）国债的流通市场（C）国债的产生场所（D）国债的发行时间66 剩余法估价中，确定评估地块最佳利用方式的内容包括( )。（A）土地用途（B）建筑容积率（C）土地覆盖率（D）建筑高度67 根据经济内容,将资产划分为( )。流动资产 长期投资 固定资产 无形资产 递延资产 其他资产（A）（B） （C） （D）68 下列适用于假设开发法评估的房地产是( )（A）待开发的生地（B）待开发的毛地（C）待开发
22、的熟地（D）新近开发建设的房地产（E）在建工程69 下列属于品质标志的有( )。（A）人的性别（B）文化程度（C）人的年龄（D）工种（E）工人工资、工业产值70 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出( )作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除。（A）已足额提取折旧的固定资产的改建支出（B）租入固定资产的改建支出（C）自创商誉（D）固定资产的大修理支出（E）其他应当作为长期待摊费用的支出71 下列关于维修资金的表述中，不正确的有( )。（A）维修资金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共用设备设施保修期满前的大中修和更新、改造（B）售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，并计入住
23、宅销售收入（C）业主大会成立前，维修资金由当地房地产行政主管部门代管（D）业主大会成立后，维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨（E）商品住房在销售时，购房者应当按购房款 2%3%的比例向售房单位缴交维修资金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府价格行政主管部门确定72 按土地价格形成的方式，土地价格可以分为( )。（A）交易价格（B）申报地价（C）评估价格（D）公告(示) 地价（E）土地总价格73 农产品可以不按生产价格而按市场价格出售的原因是( )。（A）土地的地理位置有差异（B）土地的自然肥沃程度有差异（C）耕作制度的差异（D）低
24、于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件（E）土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因74 土地交易案例要符合一定的要求，主要从( )方面进行把握。（A）交通特征和个别条件具有相似性（B）交易时间比较接近（C）土地利用状况具有相似性（D）交易情况具有相似性（E）土地的权利状况具有相似性75 按形成条件的不同，大卫.李嘉图将级差地租分为( )。（A）丰度地租（B）位置地租（C）经济地租（D）资本地租76 投资基金的特点包括( )。（A）化零为整（B）可通过专业手段降低风险（C）可以享受税收优惠（D）更广泛吸收国外资金（E）固定的收益保证权77 按服务范围和居民使用的频率，城市公共
25、设施用地一般分成( )。（A）市级（B）区级（C）居住区级（D）小区级四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。78 根据题中所给条件，则该地块的总建筑面积最大为( )平方米。（A）10000（B） 45000（C） 60000（D）6500078 某市区现有一栋 1997 年 6 月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007 年 6 月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为 50 年。已知资料如下：建筑面积 20000m2，容积率为 5； 全部用于出租，出租率为 80%；同类物业市场租金水平按使用面积计
26、为每月 150 元/m 2；同类物业使用面积与建筑面积之比平均为 1:1.5；房屋重置价格 2000 元/m 2，耐用期 50 年，残值率为0；有关出租成本有房产税(按年租金的 12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年 100 元/m 2)、保险费(按使用面积计，每年 32 元/m 2)；房地产综合还原率为 10%。 根据上述情况回答以下问题。79 如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为 0.5，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为( )层。（A）2（B） 5（C） 10（D）1580 在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据( )确定。（A）该办公楼实际租
27、金（B）市场同类办公用房典型租金（C）市场同类办公用房平均租金（D）市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件81 该办公楼年总收益是( )万元。（A）1920（B） 2400（C） 2880（D）360082 该办公楼在估价时点时的市场价格为( )万元。（A）13456（B） 14019（C） 15216（D）1877683 该宗土地在估价时点的单价为( )元/m 2。（A）27408（B） 25048（C） 5410（D）5010五、填空题84 设定的标准深度,通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的( )。85 基本建设是扩大再生产增加( )的一种经济活动。六、简答题86 按劳分配理论及其
28、实现是极其复杂的,应怎样理解?87 级别调整与确定?七、计算题88 某开发区土地总面积为 5km2,现已完成了“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地 ,出让年限为 50 年,土地面积 10000m2。根据测算,该开发区每亩征地费平均为 5 万元,完成一平方公里的开发需投入 2 亿元。一般征地完成后,“七通一平” 的开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的 40%,全部土地投资回报率为 20%,土地出让增值收益率为 20%,当年银行年贷款利息率为 10%,土地还原率确定为 7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总
29、价格。89 某写字楼 2003 年各季初标准间的月租金标准如下表所示:试计算该写字楼 2003 年标准间的月平均租金(m 2)。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 27 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【知识模块】 综合2 【正确答案】 A【知识模块】 基准地价系数修正法3 【正确答案】 B【试题解析】 调查对象即是所要调查现象的总体。【知识模块】 综合4 【正确答案】 A【知识模块】 综合5 【正确答案】 A【知识模块】 综合6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答
30、案】 A10 【正确答案】 B二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 B【知识模块】 综合12 【正确答案】 B【知识模块】 综合13 【正确答案】 B【知识模块】 综合14 【正确答案】 D【试题解析】 土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给【知识模块】 土地市场理论15 【正确答案】 C【试题解析】 求取土地收益及确定土地还原率是收益还原法的关键。【知识模块】 收益还原法16 【正确答案】 A【试题解析】 市场法适用的估价对象是具有交易性（或市场性）的房地产。【知识模块】 市场比较法17 【正确答案】 A【试题解析】 路线价是附设在街
31、道上的若干标准临街宗地的平均价格。【知识模块】 路线价法18 【正确答案】 C【试题解析】 土地级别和基准地价会对一个城市的区域范围内的地价产生影响，因此是区域因素。【知识模块】 综合练习19 【正确答案】 D【试题解析】 地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。【知识模块】 综合练习20 【正确答案】 A【知识模块】 综合21 【正确答案】 D【知识模块】 综合22 【正确答案】 C【试题解析】 引起建筑物折旧的经济因素，通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。例如居住区内残留的小工厂，由于一方面其周围没有其他工厂，无法产生集聚效益，另一方面周
32、围都是居住区，对生产过程中产生污染的处理要求更严，增加其生产成本，从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。【知识模块】 综合练习23 【正确答案】 C【知识模块】 综合练习24 【正确答案】 A【试题解析】 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列 4 方面依次筛选：法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大。【知识模块】 综合练习25 【正确答案】 C【知识模块】 综合练习26 【正确答案】 D【知识模块】 综合练习27 【正确答案】 D【试题解析】 苏慕斯法则：认为深度为 100ft 深的土地价值，前半临街 50ft 部分占全宗地总地价的 725，后半 50 ft 部分占 275，若再深 50ft，则该宗地所增的价值仅为 15。【知识模块】 综合练习28 【正确答案】 B【试题解析】 工业区位理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。29 【正确答案】 A【试题解析】 时间序列是指同类现象指标值按时间顺序排列而形成的数列。发展水平是指时间序列中的各项指标值。序时平均数，又称平均发展水平或动态平均数，它是根据时间序列中各个时期或时点的发展水平即指标值加以平均所得到的平均数。30 【正确答案】 B
