1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 29 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 在剩余法的估价中,由于包含了较多的可变因素,因此,不同的估价人员对于同一宗地的估价结果有时相差很大。( )（A）正确（B）错误2 应收票据是指企业持有的、尚未到期兑现的商业票据。( )（A）正确（B）错误3 土地附着物包含地上附着物和地下附着物，其中地上附着物包括各类建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘等；地下附着物包括地下管线、坟墓、水井等。( )（A）正确（B）错误4 在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。
2、（A）正确（B）错误5 流动资产评估的目的具有多样性。( )（A）正确（B）错误6 地基承载力即单位面积荷载能力。( )（A）正确（B）错误7 区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。( )（A）正确（B）错误8 主体结构在日常中最常见的是墙和基础。 ( )（A）正确（B）错误9 与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。( )（A）正确（B）错误10 在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 ( )是与
3、资本主义私有制经济联系在一起的,是现代资本主义的同义词。（A）商品经济（B）货币经济（C）自然经济（D）市场经济12 由于( ) 的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。（A）估价基准日（B）估价目的（C）估价收费标准（D）估价程序13 每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准,为该耕地被征前 3 年平均年产值的( )倍。（A）610 倍（B） 46 倍（C） 35 倍（D）56 倍14 划分土地利用类类型是根据行业特点,对土地利用类型中( )不同的土地利用方式进行归类,确定出建立分类测算收益的基础。（A）资金收益（B）其他收益（C）类型收益（D）预算收益1
4、5 个别因素是指构成每一宗地的( ),同时对宗地价格又有重大影响的因素。（A）形状（B）具体特征（C）面积（D）微观区位16 城镇基准地价成果提供了( )两方面的地价数据。（A）变动指数（B）土地使用（C）宏观和微观（D）宗地地价17 固定资产分为经营用固定资产和非经营用固定资产是按( )分类的。（A）使用情况（B）所有权关系（C）经济用途（D）房地产开发企业财务制度规定18 下列获取估价业务的方式，不正确的是( )。（A）中介代理（B）被动接受（C）主动争取（D）自有自估19 会计报表分为动态报表和静态报表是按照( )分类的。（A）编制时间（B）编制单位（C）反映的内容（D）反映的作用20
5、根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30，年贷款利率为 684。如投资者自有资金的投资回报率为 15，则该类房地产还原利率为( ) 。（A）870（B） 929（C） 954（D）102121 下列估价方法中，( )更适合于土地附着物的估价。（A）残余法（B）剩余法 （C）成本法（D）收益还原法22 某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为 800 元平方米，容积率为 10，若乙宗地的楼面地价为 580 元平方米，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为( )。 （A）20（B） 25（C） 30（D）4023 通过土
6、地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了( )对地价的影响作用。（A）土地面积（B）地质条件（C）土地位置（D）土地条件24 居住区住宅用地范围的确定依据( )。（A）以居住区内部道路红线为界,宅前宅后小路属住宅用地（B）居住区同其他用地相邻时,以用地边线为界（C）居住区内的非居住用地或居住区级以上的公共建筑用地应扣除（D）居经区同天然障碍物或人工障碍物相毗邻时 ,以障碍物地点边线为界线25 金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是( )。（A）货币（B）货币资金（C）货币和货币资金（D）货币及黄金26 根据中华人民共和国城市房地产管理法规定，我国实行( )的定期公布
7、制度。（A）市场交易价格（B）出让价格（C）宗地地价（D）标定地价27 企业所得税法公布前已经批准设立的企业，依照当时的税收法律、行政法规规定，享受低税率优惠的，按照国务院规定，可以在本法施行后( )年内，逐步过渡到本法规定的税率。（A）1（B） 3（C） 5（D）628 在城市规划中，区级公共设施的服务半径应确定在( )范围内。（A）小于 300m（B） 300500m（C） 5001000m（D）1000m 以上29 一般的情况，从利用率看，不同形状的土地从大到小的排序为( )等。（A）矩形、梯形、平行四边形、多边形、圆形、三角形、狭长带形（B）平行四边形、矩形、梯形、多边形、圆形、三角形
8、、狭长带形（C）矩形、平行四边形、梯形、多边形、圆形、三角形、狭长带形（D）平行四边形、矩形、多边形、梯形、圆形、三角形、狭长带形30 下列选项中，( ) 是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。（A）经济地租（B）理论地租（C）商业地租（D）级差地租31 供给是指一定时间内，生产者所提供的商品数量，它必须具备的条件不包括( )。（A）生产者能接受的价格（B）消费者的购买欲望（C）新提供的商品（D）已有的存货32 在( ) ，耕地面积与人口数量都呈同步增长。（A）利用土地的初始阶段（B）较大规模和大规模开发利用土地的阶段（C）依赖大自然恩赐的渔猎阶段（D）开发利用与保护土地相结合
9、的阶段33 成本的类型不包括( )。（A）市场平均成本（B）征农地用成本（C）土地购买成本（D）土地拆迁成本34 下列不动产价格确定的方式中，( )更适合待开发土地假设性不动产价值的确定。（A）以市场交易案例进行比较确定（B）以市场平均价格水平为基础，采用趋势分析的方法或者是指数调整等方法分析确定（C）以不动产自身售价为基础确定（D）对于已经建成的收益性不动产，必要的情况下可以通过收益还原法评估确定35 地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征被称为( )地理区位。（A）交通（B）经济（C）社会（D）自然36
10、 某人购得一宗土地，使用年期为 2 年，第一年的纯收益为 2000 元m 2，第二年的纯收益为 4000 元m 2，土地还原率为 10，则该土地的价格为 ( )元m 2。（A）6000（B） 4000（C） 5222（D）622237 我国房屋的保险费率是( )。（A）11.5（B） 1.52（C） 23（D）33.538 下列选项中，( ) 只适合于市场发达，租赁案例丰富，估价对象与租赁实例相关程度合适的情况。（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）收益还原法（D）剩余法39 在估价中，为估算建筑费用提供依据的是( )。（A）调查土地利用要求（B）调查此地块的权利状况（C）查清土地面积大小、形
11、状、平整情况、地质状况、基础设施状况（D）调查土地位置40 对于待开发的土地，其楼面单价等于( )。（A）土地总价土地总建筑面积（B）土地总价土地总面积（C）地面单价规划容积率（D）地面单价规划建蔽率41 用对照法评估建筑物时，估算房价是以( )为基础。（A）比准价格（B）交易价格（C）基准地价（D）标准房价42 有一建筑物，价格为 2000 元m 2，其所在土地地价为 1000 元m 2，建筑物的折旧率为 10，土地及建筑物还原率分别为 5和 6，则综合还原率为( )。（A）0.02（B） 0.03（C） 0.04（D）0.0543 根据剩余法原理，利用剩余法评估土地价格的基本公式为( )。
12、（A）V=A(B+C)（B）（C） P=ar（D）P D=PB A B D E44 下列( ) 条件发生时，将导致相应用途的地价上升。（A）住宅区内道路禁止货车通行（B）住宅区旁建设铁路线（C）写字楼旁建设大型娱乐场（D）工业区地下水过量开采而产生地面沉降45 在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括( )。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）利息（D）税费46 确定还原率可采用安全利率加上( )调整值的方法。（A）通货膨胀（B）利息（C）贷款利息率（D）风险47 A 市原先下辖 B、C 两区， D 县及正经济技术开发区，于 1999 年编制基准地价，当时，工作范围包括 B、
13、C 两区和 E 经济技术开发区。到 2002 年，B、C 两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，D 县撤县成立 F 区，其中，邻近 C 区的 G地区成为 A 市新的房地产热点，正经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，A 市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是 ( )。（A）B 区、C 区、F 区、 E 经济技术开发区（B） B 区、 C 区、E 经济技术开发区（C） B 区、 C 区、G 地区、 E 经济技术开发区（D）G 地区、E 经济技术开发区48 地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的( )。（A）一般因素（B）个别因素（C）区域因素（D）特殊因
14、素49 “同一供需圈 ”是指( )。（A）待估宗地所在区域（B）与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域（C）待估宗地与比较宗地所处的同一区域（D）与待估宗地相邻的区域50 若选择的比较交易案例成交地价为 580 元/m 2，对应土地使用权年期为 25 年，而待估宗地的出让年期为 37 年，土地还原率取 7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为( ) 元 /m2。（A）515.3（B） 532.6（C） 635.4（D）652.851 在进行城镇土地基准地价评估时，土地用途的确定( )。（A）以城市规划用途为主（B）以土地利用总体规划确定的用途为主（C）以现在实际用途为
15、主（D）以土地最有效用途为主52 根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30%，年贷款利率为 6.84%。若投资者自有资金的投资回报率为 15%，则该类房地产还原利率为( ) 。（A）8.70%（B） 9.29%（C） 9.54%（D）10.21%53 根据工业区位理论，可以通过对( )等因素的比较，确定不同工业用地之间的价格差异。（A）区域和个别（B）成本和收益（C）运输、劳动力和集聚（D）供给和需求54 下列估价方法中，( )更适合于土地附着物的估价。（A）残余法（B）剩余法（C）成本法（D）收益还原法55 新古典主义地租模型中的代表阿兰索的主要贡献在于：将空间作
16、为地租的一个核心问题进行了考虑，首次引入( )概念，解决了城市地租计算的理论方法。（A）竞争模式（B）区位平衡（C）边际效益（D）博弈占位56 2004 年某宗地土地开发费用为 1000 万元。2008 年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需 2000 万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取( )万元。（A）1000（B） 1124（C） 2000（D）224757 下列项目中，不属于房地产开发企业主营业务收入的是( )。（A）商品房销售收入（B）商品房出租的租金收入（C）商品房售后服务收入（D）配套设施销售收入58 ( )是统计资料的搜
17、集阶段，也是统计工作的基础环节.（A）统计设计（B）统计调查（C）统计整理（D）统计分析59 单利计息与复利计息的区别在于( )。（A）是否考虑资金的时间价值（B）是否考虑本金的时间价值（C）是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值（D）采取名义利率还是实际利率60 计提折旧一般以月初固定资产的( )为依据。（A）重置完全价值（B）折余价值（C）现值（D）账面价值三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 土地价格实际上是地租的资本化。对这句话理解错误的是：( )（A）价格是商品价值的货币表现，土地作为一种特殊的商品，
18、其本身价值是凝结在土地权利的租让上。（B）土地价格是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。（C）购买土地实际上是购买土地的权利，也是购买一定时期的土地收益。（D）因为土地不是人类劳动产品，所以土地不会有价格。62 作为区域因素考虑的城市规划限制因素，对地区内的地产价格水平有着很大的影响，主要包含：( )（A）宗地容积率及用途（B）建筑密度（C）区域土地用地结构（D）区域交通管制（E）土地形状及大小。63 财政在收支过程中的各种形式有( )。税收 上缴利润 国债 财政性收费 财政拔款 财政性货款 财政投资 财政周转金 财政补赔（A）（B） （C） （D）64 按照国债交
19、易的层次或阶段可分为两个部分点( )。（A）国债的发行市场（B）国债的流通市场（C）国债的产生场所（D）国债的发行时间65 参加金融市场业务活动的主体包括( )。（A）企业个人（B）金融机构（C）经纪人、证券公司（D）政府机构66 债务的确认要符合的标准有( )。（A）负债是企业的债务责任,企业必须在约定的时间内偿还（B）负债必须是企业所承担的能以货币计量的债务（C）负债应以资产或劳务偿还（D）负债能够用货币确切计量或合理估计67 地价与地租的关系是( )。（A）10 年的地租相当于地价（B）类似资本与利息的关系（C）地价的高低取决于地租的高低（D）地价是地租的资本化68 下列选项中，( )
20、是影响地价的经济因素。（A）物价变动（B）财政收支状况（C）居民收入和消费水平（D）房地产投机（E）投资水平69 居住建筑密度取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，与 ( ) 等有密切关系。（A）建筑间距（B）建筑层数（C）建筑层高（D）建筑排列方式70 一般机器设备按设备用途分类可分为( )。（A）金属成型机床（B）专用机械设备（C）租出机器设备（D）通用机械设备（E）动力机械设备71 下列选项中关于土地价格描述，正确的有( )。（A）总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢（B）具有明显个别性和地区性（C）土地价格高低决定了地租水平高低（D）土地价格由开发成本决定（E）
21、土地价格高低与社会经济水平相适应72 确定土地分等因素权重的方法有( )。（A）多因素综合评价法（B）层次分析法（C）级差收益测算法（D）因素成对比较法73 变异指标用于描述一组数据的( )。（A）集中趋势（B）离中趋势（C）一般水平（D）差异程度（E）平均水平74 利用资产负债表提供的会计信息，可以( )。（A）判断企业财务状况（B）分析企业的偿债能力（C）分析业主权益变化（D）分析企业盈利能力75 根据城市布局分散的程度和外部形态的差异，分散布局形式可分为( )几种形式。（A）分散组团式（B）自由式（C）一城一区式（D）城镇组群式四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选
22、不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。75 某评估公司受托评估 H 地块 50 年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500m2。估价师在该区域内收集到以下资料：(1)A 地块建筑面积为 1000 m2，占地面积 2000m2，是甲企业出地，乙企业出资建成的，出资方出资总额 200 万元，分得建筑面积 600m2，房屋建筑造价及有关税费总计 2000 元m 2。(2)B 地块土地面积为 50 亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计3000 万元，其中向政府补交土地出让金 300 万元，机械设备及房屋等评估值为 710万元。(3)C 地块土地面积为 15
23、00m2，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以 50 万元得到该地块。(4)D 地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为 42元m 2，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年 3 元m 2，土地还原率为 6。(5)各地块与待估地块比较系数如下表：请就上述内容，回答 7l75 小题的问题：76 A 地块的单位面积地价为( )元m 2。（A）667（B） 1000（C） 1333（D）166777 D 地块的单位面积地价为( )元m 2。（A）615（B） 650（C） 662（D）70078 根据已知条件及比较案例选择的原则，应选择( )地块作为待估土地的比较案例。（A）ABCD
24、（B） ABD（C） BCD（D）ABC79 市场比较法估价，在选择比较参照的交易案例时，应符合的具体要求包括( )。（A）与待估土地的交易类型应相同（B）与待估土地的交易面积应相同（C）与待估土地用途应相同（D）交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易80 H 地块 50 年的土地使用权价格为( )元m 2。（A）591.84（B） 656.9（C） 672（D）674.5780 下图是一般市场条件下土地均衡价格的决定曲线图，其中，正为土地的均衡价格点。 根据该图回答下列小题问题。 81 在正常市场条件下，上图中，能够反映土地的供给变化趋势曲线是( )。（A）M（B） N（C） L（D）K
25、82 如果计算土地需求价格弹性，下列指标中直接相关的是( )。（A）土地需求量（B）土地价格（C）土地需求变化量（D）土地价格变化量83 上述曲线中，反映土地供给弹性最小的曲线是( )。（A）M（B） N（C） L（D）K84 从上图中可以看出，N、L 的弹性关系为( )。（A）NL（B） NL（C） NL（D）NL85 从图示可以判断得出，当需求扩大时，致使( )。（A）价格下降（B）价格上升（C）供给增加（D）供给减少五、填空题86 残余估价法还可分为土地残余法和( )两种。87 我国的中央银行是( ) 。六、简答题88 市场经济的基本作用和功能是有效地、合理地配置资源,主要表现方面有哪些
26、?89 居住区规划是一项综合性较强的工作。它涉及的面比较广,一般应满足的要求是什么?七、计算题90 已经我国 1993 年按可比价格计算的国内生产总值为 49892 亿元,19942003 年的国内生产总值如下表所示,试据以计算在此期间国内生产总值的年平均发展速度。91 根据下表计算 19972001 年期间全国房地产开发企业购置土地的平均增长土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 29 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【知识模块】 综合2 【正确答案】 A【知识模块】 综合3 【正确答案】 A【知识模
27、块】 房屋建筑工程基础4 【正确答案】 A【试题解析】 机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产，共同完成某项特定的生产目的。一般不具备独立的获利能力。【知识模块】 机电设备评估5 【正确答案】 A【知识模块】 综合6 【正确答案】 A【知识模块】 综合7 【正确答案】 A8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 D【知识模块】 市场经济一般理论12 【正确答案】 B【试题解析】 由于估价目的的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法
28、就有可能不同。【知识模块】 土地估价概念与原则13 【正确答案】 B【知识模块】 综合14 【正确答案】 A【知识模块】 综合15 【正确答案】 B【知识模块】 综合16 【正确答案】 C【知识模块】 综合17 【正确答案】 C【知识模块】 综合18 【正确答案】 A【知识模块】 建筑物估价19 【正确答案】 C【知识模块】 综合20 【正确答案】 B【试题解析】 30%15%+70%684=4.5%+4.788%=9.29%【知识模块】 综合练习21 【正确答案】 C【知识模块】 综合练习22 【正确答案】 D【试题解析】 该题属于对容积率修正的一个灵活考查，因甲乙两宗地除容积率外其他条件一
29、样，则可对其进行容积率修正，即：甲宗地价格/甲容积率修正系数= 乙宗地价格/乙容积率修正系数，即：甲楼面地价*甲容积率 /甲容积率修正系数=乙楼面地价*乙容积率/乙容积率修正系数，将数据代入求取， 800*1/1=580*乙容积率/ 乙修正系数，然后利用土地价格的容积率修正系数表计算容积率与相应修正系数比值，即得到乙容积率为 4，做该题时注意区分容积率和容积率修正系数的含义，否则就会做错。【知识模块】 综合练习23 【正确答案】 D【知识模块】 综合练习24 【正确答案】 C【知识模块】 综合25 【正确答案】 C26 【正确答案】 D27 【正确答案】 C28 【正确答案】 C29 【正确答案】 C30 【正确答案】 D 31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 A34 【正确答案】 A35 【正确答案】 D36 【正确答案】 C37 【正确答案】 B38 【正确答案】 A39 【正确答案】 C40 【正确答案】 C41 【正确答案】 D42 【正确答案】 C
