1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 9 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 在估价程序与方法上我国与土地私有制国家是相似的。( )（A）正确（B）错误2 土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和。( )（A）正确（B）错误3 土地和一般商品没有很大区别。( )（A）正确（B）错误4 在一般市场中，商品价格受其本身供给与需求的双向影响。( )（A）正确（B）错误5 土地的供给是影响地价的主要方面。( )（A）正确（B）错误6 中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。( )（A）正确（B
2、）错误7 收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质的资产进行估价的基本方法。( )（A）正确（B）错误8 工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式。其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。( )（A）正确（B）错误9 地价指数是指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分率的指数。( )（A）正确（B）错误10 我国土地市场管理已比较完善。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 ( )是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。（A）商品的销售价格（B）
3、商品的成本费用（C）商品的交通费用加销售价格（D）商品的最低售价12 形成不同城镇间地价差异的主要因素是( )因素。（A）一般（B）社会（C）区域（D）个别13 有甲、乙、丙、丁四个城市，经济状况基本相同，人口密度甲乙丙 丁，那么，一般情况下，四个城市地价增长幅度最大的是( )城市。（A）甲（B）乙（C）丙（D）丁14 工业化发展的结果是( )。（A）房地产投机者增多（B）人口素质降低（C）促进了城市化进程（D）人口密度减小15 现有一建筑物为砌体结构，建筑面积为 1000m2，2000 年 11 月 1 日建成。目前与该建筑物类似的建筑物重置价为 2000 元m 2，耐用年限为 50 年，残
4、值率为2，则采用平均折旧法计算该建筑物在 2010 年 11 月 1 日的现值为( )万元。（A）197（B） 161（C） 160（D）15016 资产阶级经济学回避了地租所反映的经济关系的本质，把地租定义为( )。（A）土地所有权借以实现的经济形式（B）为了使用土地本身而支付的（C）直接生产者在农业中创造的生产物被土地所有者占有的部分（D）土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬17 近代西方经济学把利用土地所获得的超额利润称为( )。（A）广义地租（B）狭义地租（C）准地租（D）地租18 根据马克思主义地租理论，劣等土地的级差地租( )。（A）大于 0（B）小于 0（C）等于 0（
5、D）不等于 019 在城镇土地定级中，市级商业服务中心的市级、区级、小区级商业服务功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为 50、15、5，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商业服务功能影响，影响分值分别为 20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为( ) 。（A）94（B） 75（C） 74（D）7020 马克思主义地租理论认为，资本主义社会地租是以( )为前提的。（A）土地私有制（B）土地所有权的垄断（C）土地所有权与使用权的分离（D）土地经营权的垄断21 矿山地租中，矿产品的社会生产价格由( )来决定。（A）优等生产条件的矿山的生产价格（B）中等生产条件的个别生产价格（C）劣等生
6、产条件的个别生产价格（D）矿产品本身的价值22 对建筑地段地租有着决定性影响的是( )。（A）建筑地段的环境（B）建筑地段的位置（C）建筑地段的经济条件（D）建筑地段的交通状况23 下列地租理论中，城镇土地估价的基本理论依据之一是( )地租理论。（A）马克思（B）资产阶级古典经济学家（C）资产阶级庸俗经济学家（D）西方新古典主义城市24 土地距离市场远近不同而形成的地租称为( )地租。（A）级差（B）丰度（C）资本（D）位置25 阿兰索的突出贡献在于他将空间作为地租问题的一个核心进行考虑，并首次引进了( )这一新古典主义概念。（A）中心地理论（B）区位平衡（C）级差地租（D）垄断地租26 某宗
7、地房地产，年净收益 50 万元，建筑物价值 250 万元，建筑物还原率 8，土地还原率 6，则该宗房地产的总价值为( )万元。（A）500（B） 714.29（C） 750（D）833.3327 对工业区位模式产生重大影响的是( )。（A）制成品的成本（B）运费（C）遍布性原料（D）限地性原料28 某建筑物占地面积 3 亩，容积率为 4，自然耐用年限 70 年，经济耐用年限 60 年，已使用 15 年，残值率为 5，重置价格为 2000 元m 2，则该建筑物现值为( )。（A）1220（B） 1274（C） 1525（D）159329 影响土地区位的最重要因素是( )。（A）自然（B）社会经济
8、（C）行政（D）环境30 在经济学领域中，马尔萨斯对于地租的解释是( )。（A）地租是地主阶级不劳而获的收入（B）地租是总产品价值中的剩余部分（C）地租是为使用土地而支付的价格（D）地租是农业工人为租地农场主创造的剩余价值31 把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减到最低程度的是( )。（A）交通地理区位（B）基础设施完备程度（C）繁华程度（D）通达程度32 某宗地采用三种估价方法的评估结果分别为 931 元m 2、910 元m 2、954 元m 2，根据分析分别给定其权重为 0.5、0.2、0.3，则采用加权平均法确定最终估价
9、结果为( ) 元 m2。（A）931.7（B） 933.7（C） 936.2（D）938.833 收益还原法中，( ) 是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。（A）总费用（B）总收益（C）土地纯收益（D）土地租金34 下列各种收益中，可以作为评估依据的是( )收益。（A）实际（B）偶然性（C）违法经营获取的（D）长期固定取得的35 根据企业生产经营的方式不同，一般可以分为经营性企业和( )企业。（A）服务性（B）生产性（C）运输型（D）教育型36 有一宗房地产总价为 100 万元，又知综合还原率为 7，土地还原率为 6，建筑物还原率为 8，则该宗房地产的土地价格为( )万元。（A
10、）30（B） 40（C） 50（D）6037 某企业于 10 年前以国家出租方式取得土地使用权，目前实际年租金为 5 万元，该租约还有 10 年到期，余期租金不变，据调查同类土地市场年租金为 7 万元，承租土地使用权还原率为 8，那么该企业承租土地使用权价格为( )万元。（A）13.4（B） 15.6（C） 14（D）1738 在一定区域内设定的，且具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范作用的若干宗地是( ) 。（A）类似土地（B）比较宗地（C）标准宗地（D）类似区域39 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的( )倍。（A）20（B） 30（C） 40（D）
11、5040 某商业企业拟改制上市，其用地面积为 950m2，属于划拨用地，现需补办出让手续。经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为 6 万元，土地还原率为 6.0，当地政府收取出让金标准为地价的 40，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为( ) 万元。（A）36（B） 40（C） 90（D）10041 市场比较法比较案例选定以后，还应根据各案例的情况( )。（A）进行期日修（B）进行情况修正（C）建立价格比较基础（D）统一付款方式42 对附有建筑物的土地进行估价时，( )是最有效的方法。（A）收益还原法（B）市场比较法（C）剩余法（D）路线价估价法43 地价按土地交易的方式可分为：拍卖价格、
12、招标价格、( )价格、挂牌价格。（A）买卖（B）协议（C）土地总（D）交易44 税收政策属于影响土地价格的( )因素。（A）社会（B）人口（C）经济（D）行政45 在一些城市中，距离重点中学、小学附近的区域内的居住地价通常较高，其主要原因在于( ) 。（A）繁华程度高（B）集聚规模大（C）交通通达条件好（D）公共配套设施状况好46 基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其( )。（A）交易底价（B）标准地价（C）平均价格（D）比准价格47 由农业工人创造的剩余价值而产生的地租称为( )地租。（A）垄断（B）建筑地段（C）矿山（D）
13、级差48 孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈( )分布。（A）六边形（B）三角形（C）同心圆（D）放射状49 从城市景观上看，高级商务金融组织集聚的地段地价高昂，迫使土地使用者提高( )，使得这里的建筑物都是高楼大厦。（A）建筑物的层数（B）建筑容积率（C）交通状况（D）环境质量50 在选择土地最佳的开发利用方式中，最重要的是( )。（A）选择最佳的土地用途（B）确定建筑容积率（C）确定建筑高度（D）确定建筑装修档次51 对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的主要因素。（A）开发程度（B）土地用途（C）周边环境（D）可及性52 有一
14、临街宽度为 10m，深度为 6m 的矩形宗地，平均价格为 1000 元m 2，则此宗地价格为( ) 元。（A）10000（B） 50000（C） 60000（D）600053 用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特点和( )，分析各土地级别或均质地域内土地质量地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。（A）土地用途（B）土地质量（C）影响地价的因素条件（D）影响级别的因素条件54 采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取( )纯收益作为估价依据。（A）类似土地的客观（B）类似土地的实际（C）类似土地的最高（D）类似土地的最低55 在路线价估价法中，标准深度是指(
15、 )。（A）标准宗地的深度（B）各宗地临街深度平均值（C）道路对土地利用价值影响为零的深度（D）城市规划确定的道路红线深度三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 影响地价的基础设施条件，主要包括( )。（A）道路状况（B）公共交通状况（C）基础设施（D）公用设施（E）交通设施57 采用贡献原则来估算土地价格时，可采用的土地估价方法有( )。（A）路线价估价法（B）市场比较法（C）收益还原法（D）剩余法（E）成本逼近法58 经营矿山采业者必须缴纳( )地租。（A）建筑地段（B）矿山（C）级差（D）垄断（E）绝对59
16、 关于土地集约利用，下列表述正确的是( )。（A）人们通常把单位土地面积上投人生产要素的多少称为土地集约利用程度（B）土地的集约利用与粗放利用是相对的（C）土地利用率高说明土地利用集约度高（D）集约利用就是合理利用，或者说集约度越高越合理（E）在土地的集约边际点土地投入的资本和劳动的变量成本与其收益相等60 克里斯塔勒根据( ) 原则建立中心地体系的基本模型。（A）市场（B）经济（C）交通（D）行政（E）区域61 房地出租中，维修费的计算方法比较复杂，一般有( )。（A）指数还原法（B）造价比例法（C）定期轮修法（D）经验估计法（E）租金比例法62 马克思在资本论中提到的利息率包括( )。（A
17、）平均利息率（B）资本投在有息证券上的利息率（C）借贷资本的利息率（D）资本增值率（E）纯利息率63 市场比较法估价程序中需要进行修正的因素有( )修正。（A）市场交易情况（B）期日（C）区域、个别因素（D）容积率（E）交易量64 直接影响土地利用效益的有( )。（A）交通条件的优劣（B）基础设施条件如何（C）区域环境条件的好坏（D）经济发展状况的快慢（E）土地政策的实施65 剩余法估价中调查地块的权利状况主要为确定开发完后的( )等服务。（A）收益（B）不动产价值（C）售价（D）税金（E）租金水平66 下列关于不同估价方法适用目的的说法正确的有( )。（A）估价方法的应用应根据估价对象和估价
18、目的，选用两种以上 (不含两种)进行估价（B）居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法、基准地价系数修正法（C）评估新开发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼近法、剩余法（D）工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法（E）商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法67 投资回报率的确定通常考虑的因素有( )。（A）开发土地利用类型（B）开发土地本身的条件（C）开发土地所处的地理环境（D）开发周期的长短（E）开发土地所处地区的政治经济环境68 根据调查结果，进行地价区段的划分，地价区段划分标准是( )。（A）耕地肥
19、沃程度相当的划归同一地价区段（B）城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一地价区段（C）商业服务繁华程度基本相同的地块划归同一地价区段（D）面积相当的小区划归同一地价区段（E）人口相当的小区划归同一地价区段69 建筑安装工程预算定额是( )的依据。（A）确定设备安装工程预算定额（B）编制间接费用定额预算（C）编制施工图预算（D）确定建筑产品预算价格（E）确定建筑工程预算定额70 建筑物的耐用年限可分为( )耐用年限。（A）自然（B）物理（C）经济（D）平均（E）预计四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5
20、 分。70 某开发区土地总面积为 6km2，已完成“五通一平”。现拟出让该开发区一宗工业用地 50 年期的土地使用权，土地面积为 1000m2。据调查，该开发区可供出让的土地面积约为 4.5km2，平均征地费及相关税费为 10 万元亩，完成 1km2 的土地开发需投入 2 亿元，开发期为 2 年，均匀投入全部土地投资回报率为 15，当地银行年贷款利率为 6，土地还原率为 7，50 年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为 20。请就上述内容。回答 7176 小题的问题：71 土地取得费及相关税费、土地开发费分别为( )元m 2。（A）150、200（B） 200、266.67（C） 1
21、12.5、150（D）100、20072 土地投资利息为( ) 万元。（A）2.1（B） 2.8（C） 3.05（D）4.0773 土地开发总投资包括( )。（A）征地费（B）土地开发费（C）各项税费（D）投资利息74 土地开发利润为( ) 元m 2。（A）52.5（B） 49.58（C） 70（D）76.1175 土地增值为( ) 元m 2。（A）115.48（B） 86.61（C） 64.96（D）108.8576 50 年期工业用地出让土地使用权价格为( )元m 2。（A）692.86（B） 519.65（C） 389.74（D）669.3476 某开发公司现以 1200 万元购买一块土
22、地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在 1 年内建成一栋建筑面积为 3 万 m2 的住宅楼，预计总售价可达到 6000 万元，现实一年期贷款利息率为 5.85，销售税费率控制在 6，开发商要实现预付资本20以上的投资回报率。(利息按复利计算)请就上述内容，回答 7781 小题的问题：77 建筑物的开发建造成本应控制在( )元m 2 建筑面积以下。（A）3360（B） 3282（C） 1120（D）109478 该项目的总利息支出为( )万元。（A）165（B） 167（C） 354（D）36079 建筑物折旧是指( ) 。（A）建筑物因时间经过所造成的损耗（B）建筑物的新旧程度（C）建筑物重
23、置成本与残值率的乘积（D）对建筑物的人为破坏80 确定建筑物折旧的方法中，( )属于加速折旧方法。（A）定率法（B）新旧程度折旧法（C）偿还基金法（D）年数合计法81 下列费用中可计入土地取得费的有( )。（A）土地补偿费（B）造地费（C）劳动力安置补偿费（D）新增建设用地有偿使用费81 某市现有一宗面积为 2000m2。的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期 2 年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达 3800 元m 2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500 元m 2，第一年投入 40，第二年投入 60，并在各年内均匀投入。贷
24、款年利息率为 5.85，销售税费为不动产总价的 6。开发公司要以不高于 700 万元的代价取得该宗地 70 年期的土地使用权，实现相当于不动产总产总价 18的利润率。请就上述内容。回答 8285 小题的问题：82 该土地的最低建筑容积率为( )。（A）2（B） 3（C） 3.5（D）483 影响建筑物价格的环境因素不包括( )。（A）建筑物楼层（B）建筑物周边环境（C）建筑物用途（D）建筑物的设计84 不动产开发建设周期包括( )。（A）土地取得期（B）租售期（C）工程建设期（D）规划设计和工程预算期85 对土地的开发建设并不仅仅表现为在被使用土地上进行投资和建设，它还表现在( )。（A）对城
25、市环境的改善和建设（B）对公用事业的发展（C）对基础设施的建设（D）相关政策的补偿土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 9 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 A3 【正确答案】 B4 【正确答案】 A5 【正确答案】 B6 【正确答案】 A7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A13 【正确答案】 D14 【正确答案】 C15 【
26、正确答案】 B16 【正确答案】 D17 【正确答案】 B18 【正确答案】 C19 【正确答案】 B20 【正确答案】 A21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 A24 【正确答案】 D25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 D28 【正确答案】 A29 【正确答案】 B30 【正确答案】 B31 【正确答案】 D32 【正确答案】 B33 【正确答案】 A34 【正确答案】 D35 【正确答案】 B36 【正确答案】 C37 【正确答案】 A38 【正确答案】 C39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A41 【正确答案】 C42 【正确答
27、案】 D43 【正确答案】 D44 【正确答案】 B45 【正确答案】 D46 【正确答案】 C47 【正确答案】 D48 【正确答案】 C49 【正确答案】 A50 【正确答案】 A51 【正确答案】 D52 【正确答案】 C53 【正确答案】 C54 【正确答案】 A55 【正确答案】 C三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。56 【正确答案】 C，D57 【正确答案】 C，D58 【正确答案】 C，E59 【正确答案】 A，B，E60 【正确答案】 A，C，D61 【正确答案】 B，C ，D62 【正确答案】
28、A，B，C，D63 【正确答案】 A，B，C，D64 【正确答案】 A，B65 【正确答案】 B，C ，E66 【正确答案】 D，E67 【正确答案】 A，D，E68 【正确答案】 B，C69 【正确答案】 C，D70 【正确答案】 A，C四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。71 【正确答案】 C72 【正确答案】 C73 【正确答案】 A，B，D74 【正确答案】 A75 【正确答案】 B76 【正确答案】 A77 【正确答案】 C78 【正确答案】 B79 【正确答案】 A80 【正确答案】 A，D81 【正确答案】 A，B，C82 【正确答案】 B
