1、土地变更登记练习试卷 3 及答案与解析一、综合分析题1 某集团公司 2007 年以出让方式取得一宗面积 4500m2 的商业用地，使用年限 50年。公司在该地块内建商业大楼两栋，1 号楼 4 层，占地面积 600m2，建筑面积2400m2；2 号楼 8 层，占地面积 1000m2，建筑面积 8000m2。2009 年公司将 1 号楼转让给某计算机软件开发公司。 问题 1该计算机软件开发公司应办理何种土地登记？ 2简述该土地的登记程序。 3通常情况下，该计算机软件开发公司登记的土地面积应该是多少？2 A 公司于 2009 年 7 月以出让方式取得一宗约为 6 亩的国有土地使用权，批准为商业用途，
2、使用年限 40 年，并于 2009 年 11 月 28 日办理了国有土地使用权设定登记。现因公司经营不善，该公司将这宗地连同地上房产转让给了 B 贸易有限公司。问题该宗地的土地使用权变更登记应如何办理？3 甲于 2005 年 4 月在东区购得一工业用地，购入地价款为 1000 万元，缴纳契税30 万元。2009 年 10 月，甲将该土地转让给乙，转让价为 1100 万元。假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，同时已知甲缴纳营业税及其他相关税费总额为 6.15万元。问题甲在转让时应如何缴纳土地增值税？4 2006 年，M 企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面积为 13
3、300m2，地籍号为 52030，使用年限为 50 年，登记时间为 2006年 3 月 5 日。为抵押贷款，2009 年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由 Y 企业拍卖取得位于该厂北边的 7000 平方米的土地使用权。 问题 如何办理该宗地的变更登记手续？5 世纪集团 2004 年在新锦市工业区以出让方式取得一宗面积为 15000 平方米的国有土地使用权，批准用途为工业用地，使用年限为 50 年，登记时间为 2004 年 5月 20 日。为筹集资金进行技术改造和产品创新，2009 年 3 月 10 日集团以该宗土地使用权作为担保向市建设银
4、行申请贷款，双方签订了抵押贷款合同。问题如何申请办理土地使用权抵押登记？6 神华集团 2009 年在某工业区以出让方式取得一宗地的国有土地使用权，用途为工业用地，面积为 15000m2，地籍号为 52030，使用期限为 50 年，已于 2009年 3 月 14 日办理了土地登记。为筹集资金进行技术改造，现神华集团以该宗地土地使用权作为担保向 B 银行申请贷款，双方签订了抵押合同，抵押期限为 2 年，现拟申请办理土地登记。 问题 1应办理何种类型的土地登记？ 2该土地登记应如何申请？7 某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X 市幸福路 A 号。依据 2004 年 6 月 20 日
5、该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的企业法人营业执照，该公司的地址变更为 X 市财源路 N 号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。问题1宗地地址变更登记的三个要件是什么？2宗地地址变更登记的申请人是谁？3办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些？8 某宗地系国有土地，使用权人谭某于 2006 年 8 月 8 日经登记取得该宗地的出让国有土地使用权，面积 80m2，土地用途为住宅，使用期限 40 年。依据 1996 年 1月 8 日江规(96) 字第 13 号文，2009 年 1 月 20 日江都市土地管理局和谭某重新签订国有土地使用权出让合同以及土地
6、使用权出让金补交收据，土地用途变更为商业服务业，使用期限不变。经地籍调查和初步审核，该土地用途改变的行为及过程符合法律规定，谭某已按合同规定期限补交了出让金。 问题 1目前我国土地用途变更登记的主要情形有哪几种？ 2谭某应当提交哪些权属文件资料？9 王某、李某于 2004 年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢 6 层厂房后(厂房土地性质为国有划拨土地)，将厂房擅自改造成 20 多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题1王某、李某应办理何种登记？2国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？10 某社区现位于江苏省邳州市城市规划区内，该社区居委会前身村民委员会于1998 年 6
7、月依法征用本村第四组集体耕地 10.21 亩(6806.66 平方米)建设村胶合板厂，该胶合板厂厂长系本村村民王某。2000 年经土地初始登记办理了以权利人为胶合板厂的国有土地工业使用权证书，登记国有土地使用权面积 10.2664 亩(6844.3平方米)及该厂法定代表人为王某。2004 年 5 月王某在办理了城市规划许可证及企业工商营业执照后，又以招商引资为名获取优惠，以某市翱翔商贸有限公司作为法人公司另与该社区居委会签订了在位于上述地块北侧的耕地 6.58 亩(4386.66 平方米)租赁协议书，将此地和胶合板厂土地共同建设瓜果批发市场。问题1王某现在应办理何种登记手续？2王某应办理的登记
8、的具体程序是什么？土地变更登记练习试卷 3 答案与解析一、综合分析题1 【正确答案】 1该计算机软件开发公司应办理出让国有土地使用权变更登记。 2该土地的登记程序具体如下： (1)土地登记申请 该计算机软件开发公司在与该集团公司签订土地使用权转让合同后 30 日内，或在房屋产权变更登记 15 日内，向土地登记机关提出土地变更登记申请。该计算机软件开发公司申请时应提交以下材料： 土地登记申请书； 该计算机软件开发公司工商登记证明、公司法定代表人身份证明、个人身份证明等有关证明文件； 该集团公司原国有土地使用证； 该计算机软件开发公司与该集团公司签订的土地使用权转让合同； 该计算机软件开发公司获得
9、的房屋所有权证； 有关土地税费缴付凭证。 委托代理人中请土地登记的，还应提交授权委托书和代理人资格身份证明。 (2)地籍调查 土地登记机关根据该计算机软件开发公司提出的申请，对该宗地进行变更地籍调查，内容包括变更权属调查和变更地籍测量，主要对土地权属、面积、用途等情况进行调查。 (3)土地权属审核 土地登记机关对该计算机软件开发公司提交的证明文件、资料和变更地籍调查结果进行审核。主要包括：对申请人、转让合同、使用期限、土地价格、税费缴纳情况、土地用途、房产变更和土地面积等进行审核。 (4)注册登记 土地登记机关根据审核结果报当地人民政府，经政府批准后土地登记人员为该计算机软件开发公司填写新的土
10、地登记卡。 (5)核发证书 土地登记机关收回并注销该集团公司原土地使用证，依据新的土地登记卡填写国有土地使用证，由土地登记机关代表政府核发给该计算机软伺：开发公司。 3该计算机软件开发公司登记的土地面积计算如下： (1)该计算机软件开发公司所在建筑物独自使用面积为 600m2； (2)两家公司共有使用权面积中，该计算机软件开发公司分摊面积：(4500-600-1000)(2400+8000)2400=669.2m2。【知识模块】 土地变更登记2 【正确答案】 该宗地的土地使用权变更登记程序为：(1)登记申请B 贸易有限公司应该在与 A 公司签订了土地转让合同后 30 日内，或在办理房屋产权变更
11、登记 15 日内，向当地土地登记部门提出土地使用权变更登记申请。申请登记时提交的材料包括：土地使用权变更登记申请表；B 贸易有限公司法人证明、法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；土地转让合同；原土地使用证；变更后的房屋所有权证；税费交纳证明；委托代理的应提交土地登记代理委托书和代理人身份证明等。(2)地籍调查实地调查该宗地原来登记状况是否发生变化和变化原因；没有变化，可直接移交土地登记人员进行审核。(3)权属审核对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核，重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致；委托代理委托书及代理人身份证明的审核。对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来
12、使用期限减已经使用的期限。对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。对土地价格的审核。应对申报地价进行登记和审核，决定实施优先购买权。对税费的审核。对房屋产权变更的审核。涉及房产转让的，应该审核房产证明。(4)注册登记在原来的土地登记卡上进行变更登记，并填写新的土地归户卡，注销或更改原来的土地归户卡。(5)核发证书收回并注销原来的国有土地使用证，新的国有土地使用证发给 B 贸易有限公司。【知识模块】 土地变更登记3 【正确答案】 甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税。(2)应缴纳土地增值税的计算具体如下：扣除项目金额 =1000+(3
13、0+6.15)=1036.15(万元) ；增值额=1100-1036.15=63.85(万元)；增值率=63.85/1036.15=6.16%50%，适用 30%税率；应缴纳土地增值税 =63.8530%=19.155(万元)。【知识模块】 土地变更登记4 【正确答案】 办理该宗地的变更登记手续的步骤为：(1)M 企业和设定抵押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利(抵押权)登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。(2)Y 企业和 M 企业应分别申请土地使用权变更登记。申请时限为 Y 企业与 M 企业办理房产变更登记后 15 日内。应当提交的证明文件主要有：土地使用权变更
14、登记申请表；Y 企业和 M 企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；转让全同；原土地使用证；变更后的房屋所有权证；税费交纳证明；委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。(3)土地使用权变更登记的基本程序为：申请变更地籍调查权属审核注册登记核发土地证书。具体如下：对 Y 企业和 M 企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求的，予以受理；进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为 301 和 302；进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写土地使用权变更
15、登记审批表；注册登记，分别新建土地登记卡，在新土地登记卡上进行登记；核发证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。【知识模块】 土地变更登记5 【正确答案】 申请办理土地使用权抵押登记的具体做法为：(1)土地使用权抵押登记应该由抵押人和抵押权人共同申请，即世纪集团和市建设银行共同提出登记申请。(2)申请时限：抵押合同签订之日起 15 日内。(3)提交下列文件资料：土地登记申请书；世纪集团与市建设银行的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明；抵押土地的 国有土地使用证 ；地上建筑物、附着物权属证明或产权证书；贷款合同和抵押合同；抵押土地地价评估报告；委托登记的，还有土地登记代理
16、委托书、土地登记代理人身份证明、资格证书、登记证书以及代理机构营业执照等；其他要求出示的文件资料。(4)土地登记机关办理土地使用权抵押设定登记。经过土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记程序，最后由土地行政主管部门核发土地他项权利证明书给市建设银行。【知识模块】 土地变更登记6 【正确答案】 1神华集团应办理土地使用权抵押权变更登记。2该土地使用权抵押权变更登记的申请程序为：(1)申请人为神华集团和银行。(2)应提交的权属证明文件有：原抵押合同；原国有土地使用证或集体土地使用证 、土地他项权利证明书；变更后的抵押合同及有关批准文件；主合同、土地使用权抵押合同及该集团董事会同意抵押该土地的证
17、明；土地估价报告及备案资料；该集团法人证明、法人代表身份证明及身份证；委托代理公司的还应提交委托代理书、代理合同、代理公司法人营业执照、代理人身份证明及代理人执业资格证书；其他应该提交的资料及证明。(3)权属审核：对申请人的审核；对土地使用权的审核；对抵押期限的审核；对抵押贷款额的审核；审核该地是部分抵押、全部抵押或多次抵押；抵押合同变更的内容应符合国家的有关规定。(4)注册登记：在土地登记卡上填写本次抵押登记的情况；在土地证书记事栏填写土地抵押情况；填写土地他项权利证书发给该银行。【知识模块】 土地变更登记7 【正确答案】 1宗地地址变更的三个要件是：(1)须属自然人的经常居住地；(2)须属
18、固定场所；(3)须经法律确认。2宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3应当提交的土地权属证明文件有：(1)由土地登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。(2)地上建筑物、附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。(3)地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门另：具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法人或其他组织的，其
19、中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的企业法人营业执照。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。【知识模块】 土地变更登记8 【正确答案】 1目前我国的土地用途变更登记主要有下列三种情形：(1)国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记；(2)农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记；(3)集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。2谭某应当提交下列权属文件
20、资料：(1)国有土地使用证 (2)地上建筑物、附着物权属证明凡是地上存在建筑物或附着物的，用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。(3)土地用途变更的批准文件国有土地的用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件；以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。【知识模块】 土地变更登记9 【正确答案】 1该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用
21、途变更登记。2国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：(1)对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。(2)对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。(3)对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。(4)对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。(5)对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的批准。(6)对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有房屋所有权证。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先
22、缴纳土地出让金，而王某和李某又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。【知识模块】 土地变更登记10 【正确答案】 1根据土地登记办法的规定，王某现在应办理土地用途变更登记。因为土地利用类型由原来的工矿仓储用地变为了商服用地。2土地用途变更登记的程序为：(1)由需要办理土地用途变更登记的人提出申请，提交相应的权属文件资料。(2)由土地登记机关对申请人提交的权属文件资料进行审核。土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地用途变更登记的要件，是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据，因此也是土地登记人员办理土地用途变更登记
23、时审核的重点。对于国有土地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其用途变更批准文件是否为城市规划部门、国土资源行政主管部门等有批准权的部门签发的，以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地登记人员还应审核其土地使用权出让合同，审查其内容是否一致，印章是否齐全。集体土地建设用地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其土地用途变更批准文件是不是由地方人民政府签发的。不管是国有土地的用途变更、农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化，还是集体土地建设用地的用途发生变更，申请人提交的土地用途变更批准文件及其他有关证明、资料都应该是真实、合法、有效的。(3)进行注册登记与核发证书土地用途变更登记不涉及土地权属的变更，因此不需报人民政府审批，由国土资源行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。具体事项包括：在土地登记簿 上注册登记重新填写相应的宗地面积；更改土地归户卡 ，主要是其上的“ 用途”一栏；更改土地权利证书的相应内容。【知识模块】 土地变更登记
