1、 房地产评估报告 保利春天里住宅 房地产评估报告 学号： 14110606017 姓名： 寇斌 专业班级： 14资产本 1 北京城市学院 公管 学部非试卷笔试类课程考核评分表 2016-2017 学年 春季 学期 课程名称： 房地产评估 考核环节 ： 阶段考核 1 班级： 14 资产本 1 学生姓名： 学 号： _ _ 考核题目：结合所学的房地产评估理论、评估方法、评估案例等内容，撰写一份自己熟悉的房地产评估报告。 序号 评分细则 （每行对应得分点及满分分值） 得分 1 评估报告内容完整。（ 20分） 2 被评估资产的评估方法选用恰当（ 20 分） 3 被评估资产的评估参数确定合理，评估计算过
2、程准确无误，评估结 果合理（ 30分） 4 评估报告具有规范性、文字表述、排版无误（ 20分） 5 评估报告字数至少 2000（ 10分） 6 7 总分： 100 分 评语（需说明的情况）： 注 ：请选择填写：期末考核、阶段考核。 教师签字：刘鹏 2017 年 3 月 28 日 保利春天里住宅 房地产评估报告 一、房屋产权单位： 保利房地产公司 二、估价目的： 项目分析 三、估价日期：二 0 一七 年 4 月 7 日至二 0 一七年 7 月 9 日 四、估价时间：二 0 一七年 4 月 9 日 五、估价依据 1.中华人民共和国城市房地产管理法 2.中华人民共和国国家标准房地产估价规范 ; 3.
3、评估委托书： 4 估价评估人员勘察了解的情况 ; 5.房屋所有权证 (新北全字 00311100 号 ); 六、估价原则：本评估报告 在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。 七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法 对该区域 房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。 另外本报告仅作为推论，不作为实际情况的受责综述。 本报告主要根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范的精神进行评估。 八、估价结果 本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目
4、的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认 真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算 该房产的实际价格为 ： 人民币小写： 8155525.77 元 大写： 八百一十五万五千五百贰拾五点七毛七分 九、评估价格有效期 本报告评估时效为半年，自二 0 一四 年 11 月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。 十、评估价格应用范围 该评估报告结果仅 供内部课程设计参考 ，不做其它用途。 十一、估价的假设和限制条件 1.估价 假设条件 我们评估的价值是现时价，及在估价时点 购买 评
5、估对象的参考价格，假设： (1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主 ; (2)该物业可以在公开市场上自由转让 ; (3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价 ; (4)不考虑特殊买家的额外出价。 2.限制条件 (1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。 (2)本报告中的房产价格价，是指估价结果 (3)未经评估单 位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。 十二、特别声明 1.本评估报告中的分析、意见和结论是本小组成员公正的专
6、业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 3.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和国务院城市房屋拆迁条例进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 4.我 们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 估
7、价分析说明部分 一、估价物概况 本报告评估的标的物为一座位于 六环以外 - 大兴 - 生物医药基地地铁站周围 的房屋，房屋所有权属于 北京保利兴房地产开发有限公司 ，该公司持有北京市人民政府 颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。 2.位置座落及环境状况 保利春天里位于地铁大兴线天宫院站上盖，北京南城重点规划建设的国家级高新技术园区 生物医药医药基地南侧，处于大兴新城的核心发展带上，得益于大兴区政府南移和第二机场的规划落定，得益于政府 2900 亿南城投资，本项目是未来大兴城市功能升级和人口转移的重要之地。随着地铁大兴线的建成通车
8、和 M9 支线的规划建设，以生物医药基地站、天宫院站为节点的生物医药基地服务区迅速发展，正日益发展 成为“配套完善、产业发达、环境优化、商业繁荣”的现代化生态新城。项目紧邻京开高速，新源大街的等多条交通主干道，路网通达，除轨道交通外，项目周边有十多条公交线路连接市区，自由通达，无限便捷。 3.建筑物基本状况描述 评估标的物为 保利 推出新品 1 栋 D2 户型 166 四房单元。该房屋目前是毛坯房，无任何装修。 二、估价程序 1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。 2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。 3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。 4.评估测
9、算，撰写提交评估报告。 三、评估方法的选择 由于所学知识有限，另 目前市场上同类型房地产交易较多， 遂 选用市场比较法进行评估。 四、评估测算过程 (一 )市场比较法 1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为： 待估房地产价格 =交易实例价格交易情况修正交易日期修正区域因 素修正个别因素修正 2.选择可比案例 经筛选，确定以 A、 B、 C 三 个交易为可比案例。 案例 项目位置及所处区域类别
10、建筑结构 面积及 交易时间售价 （元）每平米售价（ A： 龙湖时代天街平层大四居， 170 、 47059 元 / B： 住总万科橙内 B2 户型 166 、 48387 元 / C：鑫苑鑫都汇内阔绰四房 134 、 48921 元 / 3. 估价计算 (1)交易情况修正 可比实例 A、 B、 C 的交易价格均属产开发公司售价，价格均正常，设估计对象的修正指数指导为 100，则 A、 B、 C 的交易指数均为 100 (2)交易日期修正 实例 A、 B、 C 的交易日期均为 2014 年，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为 100，则 A、 B、 C 交易日期修正指数均为 10
11、0 (3)区域因素修正 因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例 A 位于地铁四号线上盖。以下为周边环境：商场：时代天街购物中心 医院：首都医科大学附属大兴医院 ,大兴中医院 , 银行：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、北京 银行、中信银行、北京农村商业银行 其他：念坛水库公园 社区配套 38 万方 shopping mall，京南唯一五星级 IMAX 影院，天街餐饮中心，主力百货，大型超市，娱乐中心，儿童乐园，风情商业街等 小区内部配套：龙湖时代天街西区配有 38万方 s
12、hopping mall，京南唯一五星级 IMAX影院，天街餐饮中心，主力百货，大型超市，娱乐中心，儿童乐园，风情商业街等，时尚、便捷、打造全家庭型生活平台。 可比实例 B： 教育资源配套：育才小学、北京市大兴区第二职业学校、黄村六中、大兴一中、北师大大兴附中、大兴五小、北 臧村镇中心小学 医疗卫生配套：首都医科大学附属大兴医院、大兴仁和医院、大兴中医院、妇幼保健院、城关镇医院、天堂河医院、利康医院 生活配套： 超市：物美超市（枣园区域），百联清城购物中心（富强路与兴华大街路口以北） 电器：苏宁电器（枣园地铁站以东），大中电器（黄村东大街商圈） 银行：中国邮政储蓄银行北京大兴埝坛支行（项目西北
13、方向 600米）、北京农商银行工业区分理处（项目西北方向 600米）、中国银行天河西路支行（项目西北方向 618米）、中国农业银行天富路分理处（项目西南方向 1800 米）、中国建设银行（项目西 南方向 1800米）等 餐饮娱乐配套：丽园路餐饮一条街（兴华大街与丽园路交汇路口以东）；玉林烤鸭店（富强路与兴丰大街交汇路口东南角） 商业综合体：龙湖时代天街；凯德 mall 可比实例 C与之前的两处房产相差不大，只是在方向上存在不同 因此对实际地块进行估计修正设估价对象所在地段区域因素修正指数为 100，则得出可比实例 A为 99 B为 98 C为 100 4比准价格计算 根据市场比较法计算公式，比
14、准价格计算如下： 项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格 (元 /平方 ) A： 47059X100/100X100/100X100/99=47534.34 B: 48387X100/100X100/100X100/95=50933.68 C: 48921X100/100X100/100X100/100=48921 由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格： (47534.34+50933.68+48921)/3=49129.67 估价对象单价 = =49129.67元 /平方米 估价对象价格 =49129.67 166=8155525.77元 报告撰 写人：寇斌 撰写日期： 2017年 4月 9日
