1、土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 10 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 ( )是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。（A）登记无公信力（B）登记既定事实（C）登记公信变更（D）登记本位主义2 ( )是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。（A）登记自愿原则（B）登记自主主义（C）登记自发主义（D）登记无强制作用3 土地使用期限( ) 是指土地权利人以出让或转让方式取得的国有土地使用权的，其使用期限应符合国家规定的国有土地使用权期限。（A）核签（B）准签（C）审核（D
2、）待审4 当共用( )时，土地登记卡主卡上的通讯地址一档可不填。（A）土地（B）宗地（C）属地（D）领地5 建筑( ) 即允许建筑物的最高高度。（A）最高上限（B）高限（C）限高（D）海拔6 公告应在土地登记权属审核后进行，公告期限一般以( )为宜。（A）一周（B）一个月（C）三周（D）两个月7 ( )登记资料是指涉及国家安全、军事设施等单位的土地登记资料内容。（A）特殊（B）秘密（C）特密（D）机密8 凡是我国公民，取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满 ( )年的，可申请参加土地登记代理人职业资格考试。（A）4（B） 2（C） 3（D）19 脱离土地登记代理工作岗位连续
3、( )年以上的土地登记代理人应被注销登记。（A）2（B） 1（C） 3（D）410 在开展土地登记代理过程中获得的收益，包括钱财、物品以及( )等，应当及时交付给委托人。（A）利息（B）债息（C）代息（D）孳息二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 土地登记的原则包括( )。（A）依法原则（B）申请原则（C）公开原则（D）审查原则（E）属地管辖原则12 ( )是法定委托人向土地登记机关申请土地登记时应当提交的文件。（A）土地登记委托书（B）土地登记法定代表人身份证明（C）土地权属证明及
4、地上附着物权属证明（D）村委会或居委会开具的监护人证明（E）土地登记申请表13 ( )是初始土地登记程序的特殊性。（A）增加了地籍调查工作（B）增加了准备工作（C）增加了通告（D）增加了公告（E）增加了权属审核工作14 ( )是土地登记通告的主要内容。（A）土地登记区的划分（B）土地权属状况（C）土地登记申请人应当提交的有关证明文件资料（D）土地登记收件地点（E）土地登记期限15 关于已购公有住房和经济适用住房者的权利，下列叙述错误的是( )。（A）职工以成本价购买的住房，产权归个人所有的，可以随意处置（B）职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，可以继承（C）已取得合法产权证书，但是擅自改变房
5、屋使用性质的不允许上市销售（D）已购公有住房和经济适用住房上市不需要有关部门的审核批准（E）出租和出售、赠与、继承及其他形式转让的，应按国家规定缴纳有关税费16 ( )是关于土地用途变更登记的不正确叙述。（A）国有土地用途变更时，申请人为国有土地使用权人（B）农村集体所有土地进行农业结构调整涉及地类变化的，申请人为集体土地使用权人（C）集体土地建设用地的用途发生变化的，申请人为集体土地所有权人（D）国有土地的用途发生变更的，申请人当在批准变更之日起 15 日内申请土地用途变更登记（E）集体土地建设用地的用途发生变更的，申请人应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起 30 日内申请土地用途
6、变更登记17 ( )是关于土地注销登记的不正确叙述。（A）集体所有土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所有成员依法成建制转为城镇居民的，申请人为原集体土地使用权人（B）县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，申请人为县级以上人民政府（C）国有土地使用权出让或者租赁期届满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人为原国有土地使用权人或原国有土地承租人（D）因自然灾害等造成国有土地权利的，申请人为国有土地使用权人，因自然灾害等造成集体土地权利的，申请人为集体土地所有权人（E）土地使用权出租终止，申请人为出租人和承租人，土地使用权抵押终止的，申请人为抵押人和抵押权人18 ( )是对土地登记公开查
7、询人员的要求。（A）应保持土地登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、画线、注记、涂改或折页等（B）查询土地登记资料可以在联网的任何地方进行（C）未经过土地登记机关批准，任何单位和个人都不得将土地登记资料携带出指定场所（D）非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任（E）查询内容涉及国家机密的土地登记资料，应按照保守国家秘密法的有关规定执行19 下列关于代理关系法律特征的叙述，不正确的是( )。（A）代理关系的主体是代理人，客体是被代理人和相对人（B）代理人在代理权限范围内实施代理行为（C）代理人以被代理人的名义进行代理行为（D）代理主要是实施法律行为（E）代理人对代理行为承担民
8、事责任20 ( )是关于委托人权利和义务的不正确叙述。（A）委托人有规定代理权限的权利（B）委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务（C）委托人有承担后果的义务（D）委托人有承担处理事务费用的权利（E）委托人有支付代理佣金的义务三、综合分析题21 B 县第一机械厂，1995 年 5 月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为 18000m2，用途为工业，使用年限为 50 年，未办理土地登记。1998 年8 月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了 8000m2 工业用地，使用年限 50 年。现为抵押贷款之需要，该厂急来办理土地登记。 问题 1B 县第一机械厂应当如何申请土地登记?
9、2如何确定土地使用期限 ? 3出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么? 22 某宗地系国有土地，使用权人刘某，于 1993 年 8 月 8 日经登记取得该宗地的出让国有土地使用权，面积 80m2，土地用途为住宅，使用期限 40 年。依据 1996 年1 月 8 日江规(96) 字第 13 号文，1996 年 1 月 20 日江都市土地管理局和刘某重新签订的江土合(96) 字第 6 号国有土地使用权出让合同以及土地使用权出让金补交收据，土地用途变更为商业服务业，使用期限不变。经地籍调查和初步审核，该土地用途改变的行：为及过程符合法律规定，刘某已按合同规定期限补交了出让金。 问题 1根据土地登
10、记规则的规定，刘某应办理何种登记? 2目前我国土地用途变更登记的主要情形有哪几种? 3土地用途变更登记的申请时限有何规定? 4刘某应当提交哪些权属文件资料? 23 2005 年 8 月某市甲公司拟与乙公司合资成立新的股份有限公司，根据甲、乙双方初步达成的协议，甲公司拟以其所使用的位于该市的土地使用权作价出资，乙公司以设备作价出资，根据甲公司提供的资料，其所使用的土地为出让土地，用途为工业，但甲公司尚未办理土地登记手续，乙公司委托某土地登记代理公司欲查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况。问题1该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步骤有哪些?2该土地登记代理公司需要从哪
11、些方面着手验证土地使用权的归属问题?3该土地登记代理公司验证用地手续是否合法应从哪些方面人手?4该土地登记代理公司主要应从哪些方面收集资料?24 某集团 2000 年在某市工业区以出让方式取得一宗面积为 18000m2 的国有土地使用权，批准用途为工业用地，使用年限为 50 年，登记时间为 2000 年 8 月 20 日。为筹集资金进行技术改造和产品创新，2005 年 6 月 12 日集团以该宗土地使用权作为担保向某银行申请贷款，双方签订了抵押贷款合同。 问题 应如何申请办理土地使用权抵押登记。 土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 10 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1
12、个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 D3 【正确答案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A8 【正确答案】 D9 【正确答案】 A10 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,D,E12 【正确答案】 B,C,D,E13 【正确答案】 B,C,D14 【正确答案】 A,C,D,E15 【正确答案】 A,D16 【正确答案】 B,C,D17 【正确答案】 A,B18 【正确答案】 A,C
13、,D,E19 【正确答案】 A,E20 【正确答案】 B,D三、综合分析题21 【正确答案】 1应当按以下申请土地登记：(1)B 县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。(2)申请时队规定：1)按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金 30 日内；2)成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后 30 日内申请国有土地使用权设定登记。B 县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。(3)应该提交的材料：1)土地使用权登记申请表。2)该企业法人证
14、明、法人身份证明。3)建设用地批准书。4)国有土地使用权出让合同。5)出让金支付凭证。6)委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。2土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起按 50 年计算。3出让土地使用权设定登记权属审核要点：(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致。(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限。(4)对土地面积的审核。
15、要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致。(5)对出让金支付情况的审核等。22 【正确答案】 1根据土地登记规则的规定，刘某应办理土地用途变更登记。2目前我国的土地用途变更登记主要有以下三种情形：(1)国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记。(2)农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记。(3)集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。3土地用途变更登记的申请时限的规定是：国有土地的用途发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起 30 日内申请土地用途变更登记；农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，集体土地所有者应当在农业结构调整之后
16、30 日内申请土地用途变更登记；集体土地建设用地的用途发生变更的，土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起 30 日内申请土地用途变更登记。4刘某应当提交以下权属文件资料：(1)国有土地使用证 。(2)地上建筑物、附着物权属证明。凡是地上存在建筑物或附着物的，用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。(3)土地用途变更的批准文件。国有土地的用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件；以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订
17、的土地使用权出让合同。23 【正确答案】 1该土地登记代理公司查证甲公司所使用的该宗土地的权属状况的具体操作步骤是：(1)通过与乙公司沟通，可以了解到乙公司的委托代理需求主要体现在三个方面；该宗土地使用权是否为甲公司所有； 甲公司有无合法、完整的用地手续； 甲公司是否欠缴土地出让金。这样就进一步明确了查证的目标和内容。(2)与委托人乙公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。(3)根据委托人乙公司的要求，进一步分析需要什么材料予以验证，并可通过哪些途径获得有关产权资料。(4)整理资料，向委托人提交分析结果。2该土地登记代理公司需要从以下方面着手验证土地使用权的归属问题：
18、(1)调查目前的实际土地使用者是谁。(2)通过对土地登记资料的查询，了解该宗地的土地登记状况、权属来源情况，分析土地使用权归谁所有。(3)向相邻单位或有关当事人了解该宗地的权属来源及土地使用者的有关情况。3该土地登记代理公司验证用地手续是否合法，应从以下方面入手：(1)土地管理部门有无甲公司缴纳土地出让金的相关证明。(2)是否已经全部缴纳土地出让金。(3)是否已缴纳相关税费等。4该土地登记代理公司主要应从以下方面收集资料：(1)实地调查，并向有关当事人了解情况。(2)向土地登记机关查询土地登记资料，有原始凭证的，还应查询有关原始凭证资料。(3)向相关政府主管部门如规划部门、建设部门查询有关该宗
19、地的规划审批、建设项目审批情况等资料。(4)政府档案馆中的相关文件、材料。24 【正确答案】 (1)登记申请：抵押人和抵押权人，即某集团和某银行共同提出登记申请。(2)申请时限：抵押合同签订之日起 15 日内。(3)提交的文件资料： 土地登记申请书；该集团与该银行的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明；抵押土地的国有土地使用证 ； 地上建筑物、附着物权属证明或产权证书；贷款合同和抵押合同； 抵押土地地价评估报告；委托登记的，还要有土地登记代理委托书、土地登记代理人身份证明、资格证书、登记证书以及代理机构营业执照等；其他要求出示的文件资料。(4)土地登记机关办理土地使用权抵押设定登记。经过土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记程序，最后由土地行政主管部门核发土地他项权利证明书给该银行。
