1、土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 14 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 ( )是关于土地登记分类的正确说法。（A）土地登记包括初始登记和变更登记（B）权利的设定登记属于初始登记（C）土地登记仅包括初始登记（D）土地登记仅包括变更登记2 ( )不是土地登记权属审核的内容。（A）对宗地权属状况的审核（B）对土地登记申请人的审核（C）对土地登记机关的审核（D）对宗地自然状况的审核3 在初始土地登记中，通告在( )阶段采用。（A）注册登记（B）申请（C）权属审核（D）地籍调查4 关于土地使用权出租变更，下列说法错误的是( )。（A）承租土地使用权转租、转让
2、或抵押必须依法登记（B）国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押（C）承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人获得，租赁合同经更名后继续有效（D）承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权由第三人持有5 下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是( )。（A）土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的一般文件（B）土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点（C）土地用途变更批准文件是土地登记机关进行土地
3、用途变更登记的依据（D）土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地作用变更的要件6 ( )是关于土地登记要件的错误说法。（A）已完成初始或变更土地登记（B）一般经登记机关核准（C）须变更原始土地登记的法律关系（D）须书面申请，但由于原始文件错误或当事人采取欺骗手段获准登记的，土地登记机关可依职权，按程序直接撤销登记结果或部分登记内容，无须申请7 在土地登记查询中，查询机关对属于不予受理查询的，应在( )个工作日内告知查询人。（A）15（B） 20（C） 30（D）608 设立土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由( )进行审查。（A）地方政府（B）税务管理部门（C）工商管理部门（
4、D）土地行政主管部门9 ( )不是进行土地登记代理成果审核时的重点。（A）代理步骤及过程是否符合合同要求（B）委托代理内容与要求是否合法（C）成果内容是否规范合法（D）成果及形式是否符合委托方的要求10 当土地登记卡主卡中( )等发生变更的，要更换土地登记卡。（A）用途、权利人、通信地址（B）地号、图号、宗地面积（C）用途、权属性质、使用权类型（D）地号、图号、权利人二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 ( )是产生土地使用条件的原因。（A）开发商的要求（B）周转建筑的实际情况（C）
5、城镇规划的限定（D）批准用地文件所规定（E）土地使用权有偿使用合同的规定12 ( )是关于审核土地登记申请人的正确表述。（A）申请人是企业法人的，土地登记人员需检验工商部门核发的 企业法人营业执照（B）申请人是自然人的，土地登记人员只需检验其个人身份证明和户籍证明（C）申请人是其他组织的，土地登记人员参照法人审查的方法对其主体资格进行审查（D）申请人是机关法人的，土地登记人员需检验该单位成立的证件或文件（E）申请人是社会团体法人的，土地登记人员需检验民政部门颁发的社会团体登记证书13 ( )是初始土地登记公告的意义所在。（A）便于土地登记机关合理地管理土地（B）对土地登记机关在行政作业与审核中
6、的不足施予救济，追求登记效力的公平性（C）保证登记的公信力（D）在一定时间内，征询利害关系人的异议（E）让土地权利人及时了解其土地权利是否得到保护14 下列( ) 不是国家授权经营国有土地使用权设定登记的法律特征。（A）国家授权经营国有土地使用权不必经过审批（B）国家授权经营国有土地使用权受范围限制（C）取得国家授权经营国有土地使用权人必须支付资本金（D）在授权期限和范围内权利人有权处置土地使用权（E）国家授权经营国有土地使用权人必须接受授权部门的监督管理15 关于出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更登记的权属审核，下列叙述正确的是( )。（A）出售方应与原国有土地使用证上的所有人一致（B
7、）申请人应为售房合同中的出售方（C）属划拨国有土地使用权的公有住房按成本价或者标准价出售（D）出售公有住房的土地使用权应为划拨国有土地所有权（E）土地用途应当为住宅用地16 在土地权利人的地址与其使用宗地的坐落不一致的情况下，因宗地所在的( )而进行的变更土地登记一般属于地址变更登记。（A）行政区域调整（B）通讯地址改变（C）街道名称改变（D）宗地门牌号码改变（E）户籍管理部门改变17 在注销土地登记中，对土地权利证书进行更改只限于( )两种情况。（A）土地使用权出租终止（B）依法收回国有土地使用权（C）土地标的灭失（D）土地权利灭失（E）土地使用权抵押终止18 在土地登记查询中，( )是对查
8、询人的要求。（A）根据资料的重要程序交纳相关查询费（B）未经土地登记机关的批准，不得将土地登记资料携带出指定的场所（C）不得非法使用查询结果（D）对涉密登记资料负保密义务（E）查询时保持土地登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、划线、注记、涂改或折页19 ( )是土地登记代理服务行业协会的主要职能。（A）制定土地登记代理机构及人员的行为准则及道德规范（B）实施土地登记代剧服务行业资格认证，并组织土地登记代理人考试（C）调解土地登记代理行业的内部争议（D）向土地行政主管部门反映土地登记代理及从业人员的意见和要求（E）办理土地行政主管部门委托的其他事项20 对土地登记代理成果进行审核的主要内容包括
9、( )。（A）代理人是否具有代理资格（B）代理步骤及过程是否符合法律规定要求（C）成果内容及形式是否符合委托方的要求（D）成果内容是否规范合法（E）委托代理内容与要求是否合法三、综合分析题21 某公司 2000 年 6 月以出让方式取得一宗位于某市某区某路号的国有土地使用权，面积为 18600m2，用途为工业，已办理土地登记手续。 2004 年 5 月，该公司拟以其所使用的国有出让土地作抵押，向某银行申请贷款。为验证该公司土地状况的真实性，降低银行贷款风险，现该银行委托某土地登记代理公司代理查询该宗地的土地登记结果。 问题 该土地登记代理公司应如何完成土地登记资料的代理查询工作? 22 某宗土
10、地为国有土地，某市某贸易有限公司于 2004 年 7 月 1 日，经该市人民政府批准，以出让方式取得该宗地国有土地使用权。批准用途为商业，出让期限为70 年，出让金为 1432 万元。出让金已于 2004 年 7 月 20 日一次付清。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与出让面积一致，为 16721m2，土地使用权出让手续符合法律规定，批准文件有效。根据土地登记有关规定，建议为某市某贸易有限公司办理出让国有土地使用权登记。 问题 1根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，该宗土地的出让期限是否合理?说明原因。 2简述土地使用权出让的含义。 3土地使用权
11、出让由谁负责? 4国有土地使用权出让可以采取哪些方式? 5国有土地使用权出让主要具有哪些法律特征? 6出让国有土地使用权设定登记的申请人是谁? 23 A 股份有限公司，1996 年在某工业区以出让方式取得一宗地的国有土地使用权，用途为工业，面积为 13300m2，地籍号为 52030，使用期限为 50 年，已于1996 年 3 月 14 日办理了土地登记。为筹集资金进行技术改造，现 A 股份有限公司以该宗地土地使用权作为担保向 B 银行申请贷款，双方签订了抵押合同，抵押期限为 2 年，现拟申请办理土地登记。 问题 1应办理何种类型的土地登记? 2该土地登记应如何申请? 24 某集团是国有大中型
12、企业，1991 年以划拨方式取得三宗国有土地使用权，用途为工业，并在 1995 年办理了土地登记。现集团进行改制，组建某股份有限公司，经有批准权的机关批准，同意其以租赁方式处置该三宗地国有土地使用权。问题如果委托你代理登记该三宗地，你应如何办理登记事宜?土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 14 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 C3 【正确答案】 B4 【正确答案】 D5 【正确答案】 A6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A8 【正确答案】 D9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选项中，有
13、 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 B,C,D12 【正确答案】 A,C,D,E13 【正确答案】 B,C,D,E14 【正确答案】 A,C15 【正确答案】 A,C,D,E16 【正确答案】 B,E17 【正确答案】 B,E18 【正确答案】 B,C,D,E19 【正确答案】 A,C,D,E20 【正确答案】 B,C,D,E三、综合分析题21 【正确答案】 该土地登记代理公司应按以下程序办理：(1)土地登记代理人通过与委托人进行沟通，了解委托人的意图和查询目的主要是通过土地登记机关查询有关权属资料
14、，验证该公司合法拥有土地使用权的真实性，并查证有无其他抵押登记手续。(2)与委托人签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限。(3)根据确定的查询内容，向土地登记机关提出查询申请。土地登记代理人应填写查询申请书，明确查询对象和范围主要为位于该市某区某路 X 号土地的登记状况，通过查询土地登记卡，即可了解有关登记状况。(4)根据委托人该银行的要求，查询位于该市某区某路 X 号土地登记卡等土地登记资料，记录该宗地的土地使用者、坐落、土地面积、土地权属状况、有无抵押登记等状况，并可复印有关土地登记资料。为保证查询到的土地登记资料的权威性，土地登记代理人可以申请土地登记机关在有关土地
15、登记资料复印件上加盖鉴证公章。(5)土地登记代理人将查询到的土地登记资料提供给该银行，完成土地登记资料的代理查询工作。22 【正确答案】 1根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，该宗土地的出让期限不合理。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例对各类土地出让的最高年限作出如下规定：(1)居住用地 70 年。(2)工业用地 50 年。(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年。(4)商业、旅游、娱乐用地 40 年。(5)综合或者其他用地 50 年。2土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土
16、地使用权出让金的行为。3土地使用权出让由市、县人民政府负责。4国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式。5国有土地使用权出让主要具有如下法律特征：(1)出让国有土地使用权的主体广泛；(2)国有土地使用权出让可以采取协议招标、拍卖、挂牌方式；(3)出让国有土地使用权经有偿取得；(4)出让国有土地使用权受使用期限限制；(5)政府垄断；(6)不符合有关规定的土地使用权不得登记。6出让国有土地使用权设定登记的申请人为出让国有土地使用权的受让方。23 【正确答案】 1应办理土地使用权抵押登记。2该土地登记的申请程序：(1)申请人为该股份有限公司和银行，申请时限为抵押合同签订后 15 日内。(
17、2)提交以下资料：1)土地使用权抵押登记申请书；2)土地使用证书；3)主合同、土地使用权抵押合同及该公司董事会同意抵押该土地的证明；4)土地估价报告及备案资料；5)该公司法人证明、法人代表身份证明及身份证；6)委托代理公司的还应提交委托代理书、代理合同、代理公司法人营业执照、代理人身份证明及代理人执业资格证书；7)其他应该提交的资料及证明。(3)权属审核：1)对申请人的审核；2)对土地使用权的审核；3)对抵押期限的审核；4)对抵押贷款额的审核；5)审核该地是部分抵押还是全部抵押和是否多次抵押。(4)注册登记：1)在土地登记卡上填写本次抵押登记的情况；2)在土地证书记事栏填写土地抵押情况；3)填
18、写土地他项权利证书发给该银行。24 【正确答案】 应按以下程序办理：(1)办理土地登记代理手续，主要包括：取得该股份有限公司的土地登记代理委托书，并签订委托代理协议书。(2)土地登记申请人：该股份有限公司。(3)土地登记申请时限：签订租赁合同之日起 30 日内。(4)申请登记时提交给土地登记部门的文件资料主要有：土地登记申请书； 该股份有限公司法人证明、法定代表人身份证明及个人身份证明；该集团改制方案批准文件、土地使用权处置方案批准文件；土地行政主管部门与该股份有限公司签订的租赁合同；原国有土地使用证， 房屋所有权证及其他地上附着物证明；土地登记委托书、代理人身份证明； 土地登记代理机构资质副本和代理机构营业执照副本。(5)到登记部门领取土地登记收件单(接下来是登记机关办理登记相关事宜)。(6)到登记机关领取国有土地使用证，并核实证书中有关内容。(7)向该股份有限公司提交代理成果。
