1、土地登记代理制度练习试卷 2 及答案与解析一、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。1 下列关于代理关系法律特征的叙述，正确的有( )。（A）代理关系的主体是代理人，客体是被代理人和相对人（B）代理人在代理权限范围内实施代理行为（C）代理人以被代理人的名义进行代理行为（D）代理主要是实施法律行为（E）代理人对代理行为承担民事责任2 土地登记代理的基本原则有( )。（A）无偿（B）保密（C）公平公正（D）平等自愿（E）诚实信用3 土地登记代理人为委托人具体办理的业务包括( )。（A）咨询（B）地
2、籍测量（C）填写土地权属表（D）土地登记申请（E）领取土地证书4 土地登记代理人应注销登记的情况有( )。（A）脱离土地登记代理工作岗位的时间超过 1 年（B）同时在两个以上土地登记代理机构执业代理业务（C）允许他人以本人名义执行业务（D）严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定（E）不具有完全民事责任能力5 可申请参加土地登记代理人职业资格考试的条件有( )。（A）取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满 6 年，其中从事土地登记代理相关工作满 3 年（B）取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满 4 年，其中从事土地登记代理相关工作满 2 年（C）取得理工、经济、法律类双学士学位或研
3、究生班毕业，工作满 3 年，其中从事土地登记代理相关工作满 1 年（D）取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满 2 年，其中从事土地登记代理相关工作满 1 年（E）取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满 1 年6 土地登记代理人的权利包括( )。（A）根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动（B）要求委托人提供与代理有关的资料（C）保护自己的劳动成果和知识产权（D）参加职业继续教育和培训（E）执行土地登记代理业务，并根据合同约定获取报酬7 土地登记代理人的义务有( )。（A）根据合同约定，维护委托人的合法权益（B）为委托人保守商业秘密，保障委托人的权益（C）接受申请人的监督
4、管理（D）参加职业继续教育和培训（E）法律、法规和规章规定的其他义务8 关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有( )。（A）土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的义务（B）土地登记代理人有获取劳务报酬的权利（C）土地登记代理人有保障委托人权益的义务（D）土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的权利（E）土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务9 土地登记代理机构的设立应具备的条件包括( )。（A）有足够数量的专业人员（B）有自己的名称和组织机构（C）有固定的服务场所（D）有充足的资金（E）符合法律、行政法规规定10 土地登记代理机构的权利包括( )
5、A）享有工商部门核准的业务范围内的经营权利（B）依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金（C）由于委托人的原因造成经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求（D）接受主管部门的监督和检查（E）按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束土地登记代理人的执业行为11 土地登记代理机构的义务有( )。（A）依照法律、法规和政策开展经营活动（B）可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议（C）认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务（D）维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密（E）承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿12 下列( ) 情况发生时，视为土地登记代理机构年度
6、审查不合格。（A）未按时办理资质有关登记事项变更登记的（B）专业持证人员数量不足的（C）公司注册资本不足 1000 万元的（D）有严重违法经营行为的（E）逾期未办理年审的13 关于土地登记代理人与土地登记代理机构之间的执业关系，下列表述正确的有( )。（A）代理人既可以机构名义进行代理，也可以个人名义进行代理（B）代理人可以与委托人签订代理合同，再向上申报（C）土地登记代理机构向代理人指派业务（D）土地登记代理人组成代理机构（E）土地登记代理机构独自与委托人签订代理合同14 下列各项属于土地登记代理服务行业协会主要职能的有( )。（A）制定土地登记代理机构及人员的行为准则及道德规范（B）实施土
7、地登记代理服务行业资格认证，并组织土地登记代理人考试（C）调解土地登记代理行业的内部争议（D）向土地行政主管部门反映土地登记代理及从业人员的意见和要求（E）办理土地行政主管部门委托的其他事项15 土地登记代理人违规执业中，侵权责任包括( )。（A）继续履行合同（B）仅限对直接损失的赔偿（C）采取补救措施实现合同目的（D）赔礼道歉（E）对损失的赔偿有时可高于最高损失的限度16 行政主管部门可以对代理人和代理机构进行行政处罚的情况有( )。（A）土地登记代理机构或分支机构不符合设立条件的（B）土地登记代理机构的名称不符合规定的（C）代理人未取得资格证的、申请职业不符合条件的（D）土地登记代理人以代
8、理机构的名义从事土地登记代理活动的（E）土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构从事代理活动的二、综合分析题17 章先生是美籍华人，1999 年取得美国加州大学的法律博士学位。2002 年 1 月至2003 年 1 月，章先生在中国从事土地登记代理相关工作，在此期间，章先生积极参与单位的职业培训。2004 年，章先生顺利通过“土地登记代理人职业资格考试” ，3 年后，章先生依然供职国内。问题1什么是土地登记代理人？2若想在我国参加土地登记代理人考试应满足什么条件？3从土地登记代理人职业资格登记有效期看，章先生在通过考试 3 年后，还可以供职国内吗？在做出哪些行为的情况下，应注销登记？
9、4土地登记代理人有哪些权利和义务？18 为充分发挥市场机制，满足广大用户土地登记过程中的中介服务要求，为土地权利人提供高效、便捷、安全的登记代理服务，某市成立了 A 土地登记代理有限公司。该公司是根据国土资源部颁布的土地登记办法发起创办的股份制企业，其业务范围是，国有(集体)土地初始登记、变更登记、抵押登记代理服务；农用土地承包经营权流转登记代理；林地登记代理；土地交易代理服务；土地法律咨询服务等。问题1根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定，土地登记代理机构设立的条件有哪些？2国内土地登记代理分支机构的设立应具备哪些条件？3土地登记代理机构具有哪些权利？4土地登记代理机构应履行哪些义务？5
10、土地登记代理机构管理部门应对代理机构实施年度审查制度。进行年度审查时，土地登记代理机构应该提交的材料有哪些？19 新成立的一家从事土地登记代理的机构，为了提高公司人员的从业素质和专业水平，该公司领导决定对机构内成员进行培训。问题1若在土地登记代理活动中代理人和被代理人产生争议，应如何进行处理？2在代理过程中，土地登记代理人和土地登记代理机构不被允许的行为有哪些？土地登记代理制度练习试卷 2 答案与解析一、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。1 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 A 项，代
11、理关系的主体包括代理人、被代理人和相对人； E 项，被代理人对代理行为承担民事责任。【知识模块】 土地登记代理制度2 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 土地登记代理的基本原则包括：合法原则； 平等自愿原则；公平公正原则； 等价有偿原则； 诚实信用原则；保密原则。【知识模块】 土地登记代理制度3 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 土地登记代理人为委托人具体办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书、咨询等业务。【知识模块】 土地登记代理制度4 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 A 项，脱离土地登记代理工作岗位连续 2 年以上(含 2 年)，注销土地登记代理人登记。【知识模
12、块】 土地登记代理制度5 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 A 项，取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满 6 年，其中从事土地登记代理相关工作满 4 年可申请参加土地登记代理人职业资格考试。【知识模块】 土地登记代理制度6 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 D 项，参加职业继续教育和培训是土地登记代理人的义务。接受职业继续教育和培训是土地登记代理人的权利。【知识模块】 土地登记代理制度7 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 项应为，接受主管部门的监督管理。【知识模块】 土地登记代理制度8 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 E 项，土地登记代理人拒绝执行委
13、托人发出的违法指令的权利。【知识模块】 土地登记代理制度9 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 根据中华人民共和国城市房地产管理法第四章第五十七条，对房地产中介服务机构设立的条件确定土地登记代理机构的设立应具备的条件有：有自己的名称和组织机构； 有固定的服务场所； 有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件。【知识模块】 土地登记代理制度10 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 D 项，接受主管部门的监督和检查是土地登记代理机构的义务。【知识模块】 土地登记代理制度11 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 B 项，向主管部门提出实施专业培训的要
14、求和建议是土地登记代理机构的权利。【知识模块】 土地登记代理制度12 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 项，土地登记代理机构的设立应具备必要的财产和经费，但不一定要达到公司注册资本 1000 万元。【知识模块】 土地登记代理制度13 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 A 项，土地登记代理人从事代理活动必须以土地登记代理机构的名义进行，不能以个人的名义进行；B 项，土地登记代理人承接土地登记代理业务由土地登记代理机构统一承接，由土地登记代理机构与委托人签订代理合同，再由土地登记代理机构指定具体的土地登记代理人承办业务。【知识模块】 土地登记代理制度14 【正确答案】 A,C,D,
15、E【试题解析】 B 项不是行业协会的职能，应该是组织土地登记代理从业人员的专业知识、职业道德和职业纪律培训，实施土地登记代理服务行业资格认证，并组织土地登记代理人考试是由人事部和国土资源部共同负责的。【知识模块】 土地登记代理制度15 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 土地登记代理人违规执业中，侵权责任有：继续履行； 采取补救措施；赔偿损失，损失包括直接损失和间接损失，但以违约方当时可以预见的最高损失为限；赔礼道歉。【知识模块】 土地登记代理制度16 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 行政主管部门可以对代理人和代理机构进行行政处罚的情况主要有：土地登记代理机构或分支机构不符合设立条
16、件的，或未按规定向有关部门办理核准、备案及注销手续的；土地登记代理机构的名称不符合规定的； 土地登记代理人取得资格证未达到规定的条件的、来取得资格证的、申请执业不符合条件的；土地登记代理人未以所执业的土地登记代理机构的名义从事土地登记代理活动的；土地登记代理机构未在明处悬挂机构名称、经营范围、经营方式和国家有关部门核发的营业执照、资质证书或经营场所的各类标志、资料、告示不符合法律法规规定的；土地登记代理人未在执业过程中明确告知有关情况的；土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构从事代理活动的；其他违反行政法律、法规和规章规定的情况。【知识模块】 土地登记代理制度二、综合分析题17 【
17、正确答案】 1土地登记代理人是指通过全国统一考试，取得中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书并经有关部门登记备案的，为委托人办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等业务，并按其所提供的服务收取佣金的人员。2土地登记代理人职业资格制度暂行规定明确，经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员，具备下列条件之一的，可申请参加土地登记代理人职业资格考试：(1)取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满 6 年，其中从事土地登记代理相关工作满 4 年；(2)取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满 4 年，其中从事土地登记代理相关工作满 2 年；(3
18、)取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满 3 年，其中从事土地登记代理相关工作满 1 年；(4)取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满 2 年，其中从事土地登记代理相关工作满 1 年；(5)取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满 1 年。3(1)章先生在通过考试 3 年后仍可在国内供职。土地登记代理人职业资格登记有效期为 3 年，有效期满前，持证者应按规定到指定的机构办理再次登记手续。变更职业机构者，应当及时办理变更登记手续。再次登记，还需提供接受继续教育和业务培训的证明。因此，章先生只要及时办理变更登记手续，就仍然可以在国内供职。(2)土地登记代理人有下列
19、行为之一的，应注销登记：不具有完全民事行为能力；脱离土地登记代理工作岗位连续 2 年以上(含 2 年)；同时在两个以上土地登记代理机构执行代理业务；允许他人以本人名义执行业务；严重违反职业道德和土地登记代理行业管理规定；违反法律、法规的其他行为。4(1)土地登记代理人的权利包括：根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动；执行土地登记代理业务，按照规定在合同上签署姓名并根据合同约定获取报酬；要求委托人提供与代理有关的资料；拒绝执行委托人发出的违法指令；保护自己的劳动成果和知识产权；接受职业继续教育和培训；法律、法规和规章规定的其他权利。(2)土地登记代理人的义务：按照执业资格规定的范围，从事土地
20、登记代理活动；根据合同约定，维护委托人的合法权益；为委托人保守商业秘密，保障委托人的权益；接受主管部门的监督管理；参加职业继续教育和培训；法律、法规和规章规定的其他义务。【知识模块】 土地登记代理制度18 【正确答案】 1中华人民共和国城市房地产管理法中规定的土地登记代理机构的设立条件有：(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的服务场所；(3)有必要的财产和经费；(4)有足够数量的专业人员；(5)法律、行政法规规定的其他条件。2国内土地登记代理分支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员，持有中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书的人员数量达到规定的要求。分支机构不具有法人资格，土地登
21、记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。3土地登记代理机构具有的权利包括：(1)享有工商行政管理部门核准的业务范围内经营权利。依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金；(2)可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议；(3)按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业土地登记代理人的执业行为；(4)由于委托人的原因，造成土地登记代理机构或土地登记代理人经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求；(5)法律、法规和规章规定的其他权利。4土地登记代理机构应履行下列义务：(1)依照法律、法规和政策开展经营活动；(2)认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务；(
22、3)维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；(4)承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿；(5)严格按照规定标准收费；(6)接受主管部门的监督和检查；(7)依法缴纳各项税收和行政管理费；(8)法律、法规和规章规定的其他义务。5土地登记代理机构在年度审查中应提交的材料有：(1)营业执照 副本；(2)土地登记代理人职业资格证书；(3)土地登记代理机构人员构成表；(4)土地登记代理机构经营情况表；(5)土地登记代理业务情况表；(6)其他材料。【知识模块】 土地登记代理制度19 【正确答案】 1(1)在履行土地登记代理合同过程中，因土地登记代理人或其所在的机构的故意或过失，给当事人造成经济损
23、失的，应由土地登记代理机构承担赔偿责任。机构在向当事人进行赔偿后，可以向有关责任人追偿全部或部分赔偿费用。(2)当事人之间对合同的履行有争议的，可以通过以下方式处理：当事人双方本着平等自愿的原则协商解决；如双方协商不成，可以向有关政府管理部门投诉，由其负责进行调解(投诉不是必经程序)；双方可以按照合同中的有效仲裁条款进行处理，合同中没有仲裁条款的可以另行达成仲裁协议，根据仲裁协议向所选择的仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决为终结裁决；合同中无仲裁条款，事后又无法达成仲裁协议的，可以向人民法院提起诉讼。2土地登记代理人和土地登记代理机构在执业中应禁止以下行为：(1)弄虚作假，提供不实的信息，或签订虚假合同；(2)损害国家、社会公共利益和他人合法权益；(3)隐瞒非商业秘密的有关代理活动的重要事项；(4)采取引诱、胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段，招揽业务；(5)伪造、涂改、转让 土地登记代理人职业资格证书或允许他人利用自己的名义从事土地登记代理业务；(6)利用已签订的代理合同，或他人掌握的信息，采取不正当手段，转移业务，背弃合作，侵吞劳动成果，或损害委托人利益；(7)土地登记代理人同时在两个或两个以上土地登记代理机构内执业；(8)索取或收受委托合同规定以外的酬金或其他财务；(9)法律、法规禁止的其他行为。【知识模块】 土地登记代理制度
