1、土地登记代理实务（土地初始登记）练习试卷 7 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 用于廉租住房和经济适用住房建设的，不得改变土地用途，而且开发建设期限不得超过( ) 年。（A）2（B） 3（C） 4（D）52 划拨国有建设用地使用权初始登记应报人民政府批准，依据经人民政府批准的( )内容进行注册登记。（A）土地登记申请书（B） 土地登记审批表（C） 土地登记收件单（D）土地登记卡3 划拨国有建设用地使用权初始登记，依据( )填写土地归户卡。（A）土地登记办法（B） 土地登记卡（C） 土地管理法（D）土地登记簿4 划拨新征收农民集体所有土地的，被征地单位应当依照(
2、 )规定，同时申请集体土地权利注销登记或变更登记。（A）土地登记办法（B） 土地管理法（C） 土地登记审批表（D）土地登记收件单5 下列属于协议出让国有建设用地使用权范围的是( )。（A）商品住宅经营性用地（B）供应工业、商业、旅游、娱乐等用地（C）同一宗地有两个以上意向用地者的用地（D）同一宗地只有一个意向用地者的用地6 国有建设用地使用权出让为有偿行为是相对于( )国有建设用地使用权而言的。（A）特批（B）划拨（C）租赁（D）授权7 有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的( )。（A）50（B） 60（C） 70（D）80%8 关于土地的三等工业用地的出让最低价
3、，规定为( )元/m 2。（A）840（B） 720（C） 600（D）4809 土地使用权出让的最高年限由( )规定。（A）国务院（B）国土资源部（C）县级以上人民政府（D）当事人双方10 土地合同约定的出让年限不得超过法律规定的( )。（A）预计年限（B）实际年限（C）最高年限（D）最低年限11 根据中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地使用权出让的最高年限为( )年。（A）40（B） 50（C） 60（D）7012 任何单位、组织和个人都不得从事国有建设用地使用权的出让活动，体现了政府对土地使用权出让的( )。（A）强制性（B）垄断性（C）权威性（D）严肃性
4、13 国有建设用地使用权出让合同应由市、县人民政府国土资源行政主管部门与( )签订。（A）申请人（B）审批人（C）审核人（D）复查人14 下列建设用地必须实行出让而不实行租赁方式的是( )。（A）对原有建设用地，因发生土地转让的用地（B）对原有建设用地，因发生场地出租的用地（C）对于经营性房地产开发的用地（D）改变土地用途后依法应当有偿使用的用地15 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。短期租赁年限一般不超过( ) 年。（A）2（B） 3（C） 4（D）516 我国采用( ) 方式出租国有土地的租金，规定不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。（A）双方协议（
5、B）国家规定（C）拍卖（D）招标17 承租人取得国有建设用地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按( )折算。（A）全额地价（B）部分地价（C）地价余额（D）地价标准二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。18 国家为了公共利益的需要，依照法律规定的( )可以征收集体土地。（A）原则（B）权限（C）制度（D）程序（E）政策19 关于集体土地所有权或集体土地使用权的法律特征，说法正确的有( )。（A）国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地（B）集体非农业建设用地应
6、依法按标准严格审批（C）农民集体土地使用权可以出让、转让或者出租用于非农建设（D）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权（E）集体“ 四荒” 土地使用权不得继承、转让(租)、抵押或参股联营20 抵押权的优先受偿性主要体现在( )。（A）当债务人有多个债权人，其财产不足清偿全部债权时，有抵押权的债权人优先于其他普通债权人而受到清偿（B）当债务人有多个债权人，其财产不足清偿全部债权时，有抵押权的债权人和普通债权人均摊财产（C）有可能优先于其他物权（D）土地使用权抵押权的优先受偿性并是绝对的（E）法律有规定，其优先受偿效力不会受到影响21 关于土地使用权抵押权的法律特
7、征，说法正确的有( )。（A）土地使用权抵押权是担保物权（B）土地使用权抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有处分权的土地使用权设定的物权（C）土地使用权抵押权是转移土地使用权占有的物权（D）抵押权人无权就抵押的土地使用权卖得价金优先受偿（E）土地使用权的抵押权设定范围受限制22 地役权设立的前提是( )。（A）增加需役地的利用价值（B）提高效益（C）增加供役地的利用价值（D）降低效益（E）增加需役地的准备工作23 地役权的合同内容包括( )。（A）当事人的姓名或者名称和住所（B）供役地和需役地的面积（C）利用目的和方法（D）费用及其支付方式（E）解决争议的方法24 地役权合同的双方权利人可
8、以是( )。（A）土地所有权人（B）土地使用权人（C）建设用地使用权人（D）宅基地使用权人（E）土地承包经营权人25 下列土地使用权的初始登记不需报人民政府批准，只经国土资源行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记的包括( )。（A）划拨国有建设用地使用权（B）出让国有建设用地使用权（C）土地使用权抵押权（D）国家授权经营国有建设用地使用权（E）地役权26 关于地役权初始登记的法律特征，叙述错误的有( )。（A）地役权是为了提高自己不动产的效益而使用他人不动产的权利（B）地役权对他人不动产的设置没有负担（C）地役权自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人（D）地役权可以单独转让和单独
9、抵押（E）设立地役权应当以书面形式订立地役权合同三、综合分析题26 国家作价出资(入股) 国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。27 对国有土地使用权作价出资应作何理解?28 可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有哪些?29 国有土地使用权作价出资(人股)前如何进行地价评估?30 作价出资(入股) 取得的土地使用权可否依法转让、作价出资、租赁或抵押?为什么?30 某集团公司根据文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将 120000m2 仓库( 土地性
10、质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定：将仓库中的 100000m2 进行租赁，租赁年限为 5 年(1999 年 5月 1 日起至 2004 年 4 月 30 日止)，月租金为 11 元(m 2/月)，租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于 2001 年 12 月提前终止。31 该仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?土地登记代理实务（土地初始登记）练习试卷 7 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 【正确答
11、案】 A2 【正确答案】 B3 【正确答案】 D4 【正确答案】 A5 【正确答案】 D6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C8 【正确答案】 C9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C11 【正确答案】 D12 【正确答案】 B13 【正确答案】 A14 【正确答案】 C15 【正确答案】 D16 【正确答案】 A17 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。18 【正确答案】 B,D19 【正确答案】 A,B,D20 【正确答案】 A,C21 【正确答案】 A,B,E
12、22 【正确答案】 A,B23 【正确答案】 A,C,D,E24 【正确答案】 A,C,D,E25 【正确答案】 C,E26 【正确答案】 B,D三、综合分析题27 【正确答案】 国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主
13、体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。28 【正确答案】 国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有：(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注人土地资产。(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并
14、转为国有股，逐步通过股权转让变现。(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。29 【正确答案】 根据 1999 年 12 月 29 日修正的中华人民共和国公司法第 24条、第 80 条、第 81 条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，严禁将国有资产低价折股、低价出售或者无偿分给个人。采用国有土地使用权作价出资(人股)方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估
15、价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。30 【正确答案】 可以。国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见明确了国家作价出资(入股)土地使用权的权益，即以作价出资(人股)方式处置的，土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。31 【正确答案】 该仓库在租赁过程中必要的工作步骤：(1)首先应验证出租仓库使用权的合法性，出租仓库是否具有合法的土地使用权证和房屋所有权证，出租人与土地证、房产证载明的权利人是否一致。(2)在上述基础上，可确定出租人签订出租合同的合法性，然后，租赁双方应草签租赁协议文件，并确定租赁的面积、租金水平等。(3)租赁双方根据协议文本，由双方自行认定租赁范围或共同委托有资质的测量队伍进行测量，并绘制成图。(4)双方根据律师出具的法律意见书或经公证处公证的租赁合同，备齐相关资料，到地方房地产管理局等相关部门办理登记备案手续。
