1、地价评估练习试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 配第关于地租量的计算用现在的概念来表达即为( )。（A）地租= 市场价格-生产成本（B）地租 =市场价格- 生产成本-超额报酬（C）地租 =市场价格- 超额报酬（D）地租= 市场价格-生产成本-净剩余物2 坎蒂隆认为地租的计算用现在的概念来表达即为( )。（A）地租= 市场价格-生产成本（B）地租 =市场价格- 生产成本-经营利润（C）地租 =市场价格- 生产成本-超额报酬（D）地租= 市场价格-生产成本-经营利润-超额报酬3 斯密在国民财富的性质和原因的研究一书中论述了作为使用土地的代价的地租是( )
2、。（A）租地人按照土地实际情况所支给的最高价格（B）租地人按照土地实际情况所支给的最低价格（C）租地人按照土地实际情况所作出的平均价格（D）租地人按照土地实际情况所作出的中间价格4 斯密关于地租量的计算用现在的概念来表达,即为( )。（A）地租= 市场价格-生产成本（B）地租 =市场价格- 生产成本-普通利润（C）地租 =市场价格- 生产成本-经营利润（D）地租= 市场价格-生产成本-超额报酬5 关于地租与土地产品的关系,安德森认为( )。（A）地租决定产品的价格（B）产品的价格决定地租（C）产品的价格和等于地租（D）产品的价格和小于地租6 李嘉图关于地租量的计算用现在的概念来表达即为( )。
3、（A）地租= 市场价格-生产成本-平均利润（B）地租 =市场价格- 生产成本-经营利润（C）地租 =市场价格- 生产成本-普通利润（D）地租= 市场价格-生产成本7 马尔萨斯关于地租量的计算用现在的概念来表达,即为( )。（A）地租= 市场价格-生产成本-(所使用的资本一般农业资本利润率)（B）地租 =市场价格- 生产成本-普通利润（C）地租 =市场价格- 生产成本-平均利润（D）地租= 市场价格-生产成本-经营利润8 李嘉图的地租理论与( )并称古典地租理论之双壁。（A）马尔萨斯地租理论（B）杜能地租理论（C）安德森地租理论（D）斯密地租理论9 研究空间经济的鼻祖是( )。（A）杜能（B）马
4、尔萨斯（C）李嘉图（D）斯密10 杜能关于地租量计算用现在的概念来表达即为:( )。（A）地租= 市场价格-生产成本-经营利润（B）地租 =市场价格- 生产成本-平均利润- 资本的利息（C）地租 =市场价格- 生产成本-普通利润（D）地租= 市场价格-生产成本-平均利润二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内根据( )原则划分地价区段。（A）用途相似（B）地块相连（C）地价相近（D）地价相等12 中国城市基准地价评估有一个发
5、展完善的过程( )。（A）第一阶段是建立在城市土地定级基础之上,采用数学模型测算土地级差收益 ,然后根据地租资本化原理将土地级差收益转化为土地价格（B）第二阶段仍然是建立在城市土地定级基础上,但在采用数学模型测算土地级差收益将其转化为土地价格的同时,也利用土地经营收益资料市场交易资料等直接运用收益法、比较法、假设开发法、成本法等评估出若干宗地的价格（C）第三阶段是不经过土地定级而直接评估出基准地价（D）第四阶段调查评估出各地价区段中若干宗地的价格 ,再求这些宗地价格的平均数,中位数或众数,以此确定出各地价区段的价格13 城市基准地价评估的区域范围方法和步骤应是( )。（A）确定基准地价评估的区
6、域范围及划分地价区段（B）抽查评估标准宗地的价格,计算区段地价（C）确定基准地价（D）提出基准地价应用的建议和技术14 划分地价区段通常可分为( )。（A）商业路线价区段（B）住宅片区段（C）工业片区段（D）校舍片区段15 调查评估标准宗地的价格是,由估价人员抽调搜集这些宗地的( )。（A）相关经营资料（B）市场交易资料（C）开发费用资料（D）成本资料16 提出基准地价应用的建议和技术包括( )。（A）该基准地价的内涵、作用（B）该基准地价调整为宗地价格的方法和系数（C）具体区位、土地使用权年限、建筑容积率（D）土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数17 关于分界线说法正确的有( )。（A）
7、各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠为准（B）各地价区段之间的分界线应以易于辨认的界线为准（C）商业路线价区段应以标准深度为分界线（D）商业街应以十字路口为分界线18 宗地价格原则上可采取( )技术途径进行评估。（A）直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估（B）基准地价修正法估价（C）将基准地价在基准日时的值调整（D）将估价对象宗地的状况与评估基准地价时设定的土地条件进行比较三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 不论是狭义的地租,还是广义的地租,都有一个基本含义,就是一种“纯粹的剩余物”。( )（A）正确（B）错误20 两个规
8、模、档次、经营品种、经营水平等相同,而所处位置不同的商场,尽管位置上有差异,但带来销售净收入相同。( )（A）正确（B）错误21 斯密将地租的研究从农地扩充到非农地,认为非农地所生的产值必须高于原先种植的作物所生的地租,才有转用的可能。( )（A）正确（B）错误22 马克思关于地租量的计算,可以完整地从马克思对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。( )（A）正确（B）错误23 房地产价格在某种意义上是客观存在的,房地产估价不是估价人员给房地产定价,而应是模拟市场的价格形成过程,将房地产价格显示出来了。( )（A）正确（B）错误24 某宗房地产的收益年限为无限年,预计其未来第一年的总收
9、益和总费用分别为 30万元和 8 万元,此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加 2%,该类房地产的资本化率为 10%,则该宗房地产的收益价格为 275 万元。( )（A）正确（B）错误25 估价对象房地产状况为过去,估价时点却可以是过去或现在、未来。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。26 某宾馆总建筑面积 10000m2,一层建筑面积 2000m2,其中 500m2 为宾馆大堂,1500m2 出租用于餐厅,其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有190 间(建筑
10、面积 7600m2)、会议室 2 间(建筑面积 200m2)、自用办公室 3 间(建筑面积 200m2),当地同档次宾馆每间客房每天的房价为 200 元,年平均空置率为 30%,会议室的租金平均每间每次 500 元,平均每间每月出租 20 次,附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积 15000 元,同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积 8000 元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的 40%。当宾馆这种类型的房地产的资本化率为 8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。地价评估练习试卷 4 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题
11、意。1 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估2 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估3 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估4 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估5 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估6 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估7 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估8 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估9 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估10 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A
12、,B,C【知识模块】 地价评估12 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估14 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估17 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估18 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估20 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估21 【正确答
13、案】 A【知识模块】 地价评估22 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估23 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估24 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估25 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。26 【正确答案】 解:一层餐厅和咖啡厅价格=150001500=2250(万元)宾馆客房年总收益=200190365(1-30%)=970.9(万元)宾馆会议室年总收益=50020212=24(万元)宾馆年总费用=970.940%=388.36(万元)宾馆自营部分年纯收益=970.9+24-388.36=606.54(万元 )宾馆自营部分价格=606.548%=7581.75(万元)该宾馆的正常总价格=2250+7581.75=9831.75( 万元)【知识模块】 地价评估
