1、市场法练习试卷 17 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产状况修正系数应是以( )的房地产状况为基准来确定的。（A）可比实例（B）市场状况（C）估价对象（D）社会需求2 假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象的房地产状态下的价格高低的百分率为 R%,则:可比实例在其房地产状况下的价格 ( )=在估价对象房地产状况下的价格。（A）R%（B） 1/(1-R%)（C） (1-R%)/1（D）1/(1R%)3 直接比较修正一般是采用( )的方法,以估价对象的房地产状况为基准,将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。（A）评选（B）评定（C）评分（D）评价
2、4 如果采用直接比较进行房地产状况修正,则可比实例在其房地产状况下的价格100( )=在估价对象房地产状况下的价格。（A）可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分（B）估价对象房地产相对于可比实例房地产的得分（C）估价对象的得分（D）可比实例的得分5 间接比较修正,就是设想( ),并以此为基准,将可比实例及估价对象的房地产状况逐项比较打分,然后将所得分数转化为修正价格的比率。（A）一个有代表性的房地产状况（B）一个有特殊性的房地产状况（C）一个标准的房地产状况（D）一个修正好的房地产状况6 可比实例房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是可比实例房地产( ), 而不是在估价时点
3、或其他时候可能发生了变化后的状况。（A）在当时的一种市场状况（B）在其成交日期时的状况（C）在其双方达成协议时的价格状况（D）在其双方口头同意成交的状况7 交易情况修正后,就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了( )。（A）合理价格（B）符合市场的价格（C）正常价格（D）具有一定可靠性并反映了正常市场状况的价格8 经过交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正后,就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象在估价时点的( )。（A）修正价格（B）计算价格（C）交易价格（D）客观合理价格9 算术平均数有简单算术平均数和( )。（A）幂次平均数（B）加权算术平均数（C）修正平均数（D）低
4、项算术平均数10 简单算术平均数,是把修正出的各个价格相加,再除以价格个数,所得的数即为( )。（A）综合出的一个价格（B）估算出的一个价格（C）简单算出的一个价格（D）修正得出的一个价格11 加权算术平均数,是在把修正出的各个价格综合成一个价格时,考虑到每个价格的重要程度不同,先( ), 然后综合出一个价格。（A）赋予每个价格不同的权数（B）赋予每个价格的变动率（C）赋予每个价格中位数（D）赋予每个价格一个具有综合性的比准价格二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 如果采用间
5、接比较进行房地产状况修正,则:可比实例在其房地产状况下的价格100/( )( )/100=在估价对象房地状况下的价格。（A）可比实例房地产得分（B）估价对象房地产得分（C）估价对象房地产相对于标准房地产的得分（D）可比实例房地产相对于标准房地产的得分13 市场法估价需要进行( )三方面的修正。（A）交易情况（B）交易日期（C）房地产状况（D）交易过程14 修正系数连乘形式:估价对象价格=可比实例价格( )( )( )。（A）交易情况修正系数（B）交易日期修正系数（C）交易结果修正系数（D）房地产状况修正系数15 假设交易情况修正中可比实例的成交价格比其正常价格高低的百分率为S%,交易日期修正中
6、以成交日期到估价时点时可比实例价格涨跌的百分率为T%,房地产状况修正中可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象的房地产状况下的价格高低的百分率为R%,则修正系数的连乘形式:估价对象价格 =可比实例价格( )( )( )。（A）(1S%)（B） 1/(1S%)（C） 1T%（D）1/(1+R%)16 交易情况、交易日期和房地产状况的修正,可视具体情况采用( )等方法。（A）百分率（B）差额法（C）回归分析法（D）顺序法17 从理论上讲,综合的方法有( )。（A）平均数（B）中位数（C）众数（D）其他法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18
7、房地产的价格始终是由房地产的开发成本决定的。( )（A）正确（B）错误19 在现实中,房地产的价格直接取决于花费的成本,投入的成本越多,其价值越高。( )（A）正确（B）错误20 在实际的估价中,我们采用的是实际成本。( )（A）正确（B）错误21 当市场供大于求时,价格应向下调整,当求大于供时,价格应向上调整。( )（A）正确（B）错误22 房地产价格的实际构成极其复杂,不同地区、不同时期、不同类型的房地产,其价格构成可能不同。( )（A）正确（B）错误23 在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费组成。( )（A）正确（B）错误24 在估价时管理费
8、用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。( )（A）正确（B）错误25 现实中的开发利润是一种结果,是由销售收入减去各种成本、费用后的余额。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。26 某地区某类房地产 2001 年 4 月至 10 月的价格指数分别79,6,74,7,76,7,85,0,89,2,92,59,8,1(以 1999 年 1 月为 100)。其中某宗房地产在 2001年 6 月的价格为 1800 元/m 2,对其进行交易日期修正,则修正到 2001 年 1
9、0 月的价格为多少?市场法练习试卷 17 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 市场法2 【正确答案】 D【知识模块】 市场法3 【正确答案】 C【知识模块】 市场法4 【正确答案】 A【知识模块】 市场法5 【正确答案】 C【知识模块】 市场法6 【正确答案】 B【知识模块】 市场法7 【正确答案】 C【知识模块】 市场法8 【正确答案】 D【知识模块】 市场法9 【正确答案】 B【知识模块】 市场法10 【正确答案】 A【知识模块】 市场法11 【正确答案】 A【知识模块】 市场法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个
10、以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 【正确答案】 DC【知识模块】 市场法13 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 市场法14 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 市场法15 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 市场法16 【正确答案】 A,B【知识模块】 市场法17 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 市场法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的价格是由房地产的供求关系而决定的。简单的说,如果房地产的价格始终是由房地产的
11、开发成本决定的,海南北海的房地产市场和开发商就不会有 1993 年的房地产热过后的“悲惨”局面。【知识模块】 成本法19 【正确答案】 B【试题解析】 在现实中,房地产的价格直接取决于其效用。房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。【知识模块】 成本法20 【正确答案】 B【试题解析】 实际成本是某个开发商的实际花费,客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费。在估价中采用的是客观成本。【知识模块】 成本法21 【正确答案】 A【试题解析】 这是价值规律的体现。【知识模块】 成本法22 【正确答案】 A【知识模块】 成本法23 【正确答案】 A【知识模块】 成本法24 【正确答案】 A【知识模块】 成本法25 【正确答案】 B【试题解析】 还应该减去相关的一些税金。【知识模块】 成本法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。26 【正确答案】 (4)2302,2 元/m 2【知识模块】 市场法
