1、市场法练习试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗房地产交易中,买方支付给卖方 29 万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5%和3%,则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。（A）27,6（B） 28,2（C） 29,0（D）29,92 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以( )状况为参照系进行的。（A）可比实例房地产（B）估价对象房地产（C）标准房地产（D）类似房地产3 某可比实例的实物状况比估价对象优 9%,则其实物状况修正系数为( )。（A）0,91（B） 0,9
2、2（C） 1,09（D）1,104 卖方不了解市场行情,这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。（A）高（B）低（C）不高不低（D）无法确定5 某成交实例成交总价为 24 万元,分三期付款,首期付 8 万元,6 个月后支付 8 万元,余款于一年后付清,假设年利率为 5%,则该实例的实际价格是( )万元。（A）24（B） 23,42（C） 23,43（D）22,866 一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不宜采用。（A）1 年（B） 3 年（C） 5 年（D）6 年7 如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构,则可比实例的建筑结构为( )。（A）钢结构（B）钢筋混
3、凝土结构（C）砖混结构（D）砖木结构8 评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为 3000元/m 2,成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至 2002 年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m 2。（A）3214（B） 3347（C） 3367（D）34589 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%,则交易情况修正系数为( )。（A）0,060（B） 0,940（C） 1,060（D）1,06410 某可比实例的成交价格为 2400 元/m
4、 2,建筑面积 100m2,首期付款 12 万元,其余半年后支付 8 万元,1 年后支付 4 万元。已知年利率为 10%,则该可比实例的实际价格为( )元/m 2。（A）2290,91（B） 2326,41（C） 2344,16（D）2308,66二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 下列属于房地产区位状况比较、调整内容的是( )。（A）自然环境（B）楼层（C）社会环境（D）地势12 房地产状况调整的内容主要包括( )。（A）区位状况的调整（B）实物状况的调整（C）环境状况的
5、调整（D）权益状况的调整13 下列哪些属于房地产市场状况的内容?( )（A）政府出台新的政策措施（B）利率发生变化（C）出现通货膨胀（D）未正常负担交易税费14 在房地产交易中,买卖双方应各自负担的税费有( )。（A）印花税（B）营业税（C）交易手续费（D）办证费15 下列属于受债权债务关系影响的房地产交易的是( )。（A）设立了抵押权的房地产交易（B）公司与其员工之间的房地产交易（C）拖欠工程款的房地产交易（D）欠债到期,急于出售的房地产交易16 下列属于特殊交易方式的交易是( )。（A）拍卖（B）招标（C）协议（D）抛售三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题
6、总分最多扣至零分。17 在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中,存在较多的交易实例,市场法才是有效的评估方法。( )（A）正确（B）错误18 如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物,但缺少相应的交易实例,而只有土地与建筑物合成体的交易实例时,一般不能采用市场法估价。( )（A）正确（B）错误19 交易日期调整的关键,是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。( )（A）正确（B）错误20 市场法中,采用间接比较得出房地产状况修正系数为 0,951,其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得 102 分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得 97 分。( )（A
7、）正确（B）错误21 在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下,是采用成交日期时的汇率。( )（A）正确（B）错误22 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 6%和3%。现某房地产的正常成交价格为 2500 元/m 2,则卖方出售其房地产实得收入为2350 元/m 2,买方购买该房地产实际付出为 2575 元/m 2。( )（A）正确（B）错误23 在可比实例的成交日期至估价时点期间,无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展,都必须进行交易日期调整。( )（A）正确（B）错误24 相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独
8、存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。( )（A）正确（B）错误25 对新开发区土地的分宗估价成本法是一种有效的方法,因为新开发区在初期,房地产市场一般还未形成,土地收益也没有。( )（A）正确（B）错误26 重新购建房地产的价格的是估价时点的,估价时点是单指“现在” 。( )（A）正确（B）错误市场法练习试卷 9 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 29/(1+3%)=28,2(万元)。【知识模块】 市场法2 【正确答案】 C【试题解析】 间接比较调整与直接比较调整相似,所不同的是设想一个标准房地产状况,然后以此标准房地产状况为
9、基准(通常定为 100 分),将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差,则打的分数就低于 100;相反,打的分数就高于 100。再将所得的分数转化为调整价格的比率。【知识模块】 市场法3 【正确答案】 B【试题解析】 这是 2003 年考题。以估价对象为基准,100/(100+9)=0,92。【知识模块】 市场法4 【正确答案】 B【试题解析】 如果买方不了解市场行情,盲目购买,成交价格往往偏高;相反,如果卖方不了解市场行情,盲目出售,成交价格往往偏低。【知识模块】 市场法5 【正确答案】 C【试题解析】 8+8/(1+5%
10、) 0,5+(24-8-8)/(1+5%)=23,43(万元)。【知识模块】 市场法6 【正确答案】 A【试题解析】 如果房地产市场比较平稳,则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值,也可以被选作可比实例;但如果房地产市场变化快,则此期限应缩短,可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔 1 年以上的不宜采用,因为难以对其进行交易日期调整。有时即使进行交易日期调整,可能会出现较大的偏差。【知识模块】 市场法7 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构主要是指大类建筑结构,如果能做到小类建筑结构也相同则更好
11、。大类建筑结构一般分为:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。【知识模块】 市场法8 【正确答案】 B【试题解析】 3000(1+1%) 11=3347(元/m 2)。【知识模块】 市场法9 【正确答案】 D【试题解析】 交易情况修正系数=100/(100-6%)=1,064。【知识模块】 市场法10 【正确答案】 B【知识模块】 市场法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 地势属于实物状况调整的内容。【知识模块】 市场法
12、12 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 环境状况属于区位状况调整的内容。【知识模块】 市场法13 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 未正常负担交易税费属于交易情况的内容。【知识模块】 市场法14 【正确答案】 A,C【试题解析】 交易手续费买卖双方各负担一半。【知识模块】 市场法15 【正确答案】 A,C【试题解析】 B 属于利害人之间的交易,D 属于急于出售的交易。【知识模块】 市场法16 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 协议方式是房地产正常成交价格的形成方式。【知识模块】 市场法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正
13、确答案】 B【试题解析】 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区,就难以采用市场法估价。【知识模块】 市场法18 【正确答案】 B【试题解析】 选取可比实例时,如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物,但缺少相应的交易实例,而有土地与建筑物合成体的交易实例时,则可将此土地与建筑物合成体及其成交价格予以分解,提取出与估价对象同类型部分的房地产及其价格,再以此为可比实例。例如,估价对象为土地,但在其所在地区或同一供求范围内的类似地区中,没有类似土地的单独交易实例,而有包含与该土地同类型土地的房地交易实例时,则可以从该房地成
14、交价格中扣除建筑物价格,剩余部分为土地价格,此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整,即可以求得估价对象土地的价格。【知识模块】 市场法19 【正确答案】 A【试题解析】 交易日期调整的关键,是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况,具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格,找出这类房地产价格随着时间变化而变动的规律,据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。【知识模块】 市场法20 【正确答案】 A【试题解析】 (100/102)(97/100)=0,951。【知识模块】 市场法21 【正确答案】 A【试题解析】 在统一币种方面,不同币种的价格
15、之间的换算,应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下,是采用成交日期时的汇率。但如果先按原币种的价格进行交易日期调整,则对进行了交易日期调整后的价格,应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值,一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入的中间价。【知识模块】 市场法22 【正确答案】 A【试题解析】 卖方实得收入=2500-25006%=2350 元/m 2,买方实际付出=2500+25003%=2575(元 /m2)。【知识模块】 市场法23 【正确答案】 B【试题解析】 当房地产价格为平稳发展时,可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时,则必须进行交易日期调整,以使其符合估价时点时的房地产市场状况。【知识模块】 市场法24 【正确答案】 A【试题解析】 当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时,该房地产的拥有者通常会索要高价,而相邻房地产的拥有者往往也愿意出较高的价格购买。【知识模块】 市场法25 【正确答案】 A【知识模块】 成本法26 【正确答案】 B【试题解析】 估价时点既可以是“过去”,也可以是“现在”。【知识模块】 成本法
