1、成本法练习试卷 13 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 有 A、B 两宗房地产,A 房地产的收益年限为 50 年,单价 2000 元/m 2;B 房地产的收益年限为 30 年,单价 1800 元/m 2。则比较两宗房地产的价格,A 比 B( )。（A）要高（B）要低（C）相同（D）没有可比性2 不同年限的价格换算,对于运用( )估价时进行有关土地使用权年限或不同收益年限的修正是特别有用的。（A）比较法（B）成本法（C）收益法（D）概率法3 某宗工业用地出让的土地使用权年限为 50 年,所处地段的基准地价为 1200 元/m 2,制定基准地价时设想的土地使用权
2、年限为无限年,现行土地资化率为 10%。通过对基准地价进行土地使用权年限修正后的该工业用地的价格为( )。（A）1180 元/m 2（B） 1190 元/m 2（C） 1200 元/m 2（D）1210 元/m 24 直接经营型房地产的最大特点,是房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与( )没有分开。（A）经营者利润（B）管理费用（C）租金外的收益（D）所有者额外费用成本5 商业经营型房地产,应根据经营资料计算净收益,净收益为( )扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（A）服务收入（B）额外收入（C）管理收入（D）商品销售收入6 工业生产型房地产,应
3、根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益,净收益为( ) 扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。（A）生产收入（B）额外收入（C）管理收入（D）产品销售收入7 自用或尚未使用的房地产,可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按相应的方式计算净收益,或( )得出净收益。（A）间接比较（B）直接比较（C）对照比较（D）直接求取8 对于现实中包含有多种收益类型的房地产的净收益求取,可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合,先分别求取,然后( )。（A）分析结果（B）计算结果（C）分析各种类型的基础条件（D）综合进行计算得出结果9 值得注意的
4、是,如果无形收益已通过有形收益得到体现,如在当地能显示其形象、地位的写字楼,那承租者用该写字楼办公可显示其实力,该因素往往已包含在该写字楼的( )中,则不必单独考虑,以免重复。（A）形象、地位中（B）较高租金（C）有形收益（D）较高的价值二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 土地的重新购建价格可以分为( )。（A）重置价格（B）重新购置价格（C）重新开发成本（D）重建价格11 通过下列哪几种方式可在市场购买土地?( )（A）政府招标出让（B）政府拍卖出让（C）政府挂牌出让（D
5、）证收12 选择最佳的开发利用方式包括( )等的确定。（A）用途（B）规模（C）档次（D）层次13 对于最佳用途的选择正确说法是( )。（A）是选择最佳的开发利用方式中最重要的选择（B）要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势（C）要分析当地市场的接受能力,究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产（D）调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓14 对于假设开发法最基本的公式说法正确的有( )。（A）对于公式中具体应减去的项目,掌握的基本原则是设想得到估价对象后 ,往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应得的利润（B）如果是已经投入的费用,则它就包含在待
6、开发房地产的价值内,不应作为扣除项（C）如果评估的是拆迁安置后土地的价值,则就不应扣除拆迁安置补偿费（D）其基本公式为:待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息- 销售税费- 开发利润- 投资者购买待开发房地产应负担的税费15 运用假设开发法最基本的公式估价关键是( )。（A）要把握待开发房地产在投资开发前后的状况（B）要把握投资开发后的房地产经营方式（C）要把握投资开发后的房地产维修费用（D）要把握好待开发房地产的投资支费16 对于待开发房地产投资开发前的状况和在投资开发后的状况综合起来有几种情况。除了以下三种情况(估价对象为生地,将生地建成房屋;估价对象为生地
7、,将生地开发成熟地;估价对象为毛地,将毛地建成房屋)外还有( )。（A）估价对象为毛地,将毛地开发成熟地（B）估价对象为熟地,将熟地建成房屋（C）估价对象为在建工程,将在建工程续建成房屋（D）估价对象为旧房,将旧房装修改造成新房三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 房地产成本的增加并不一定能增加其价值。( )（A）正确（B）错误18 投资者购买收益性房地产,实质不是以现在的资金去交换期望在未来可以获得的一系列资金。( )（A）正确（B）错误19 对于投资者来说,将资金购买房地产获取收益与将资金存入银行获取利息所起的作用是不能等同的。( )
8、（A）正确（B）错误20 一宗房地产的价格不相当于一个货币额。( )（A）正确（B）错误21 将一货币额存入银行不会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。( )（A）正确（B）错误22 某一货币额利息率= 房地产的净收益。 ( )（A）正确（B）错误23 房地产价格=房地产的毛收益利息率。( )（A）正确（B）错误24 收益法是一种朴实、简明、便于理解的表达法,严格来说还不够确切。( )（A）正确（B）错误25 收益法不是净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益法情形。( )（A）正确（B）错误26 房屋完损等级是依
9、据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好程度来划分区别的。( )（A）正确（B）错误成本法练习试卷 13 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 收益法2 【正确答案】 A【知识模块】 收益法3 【正确答案】 B【知识模块】 收益法4 【正确答案】 A【试题解析】 因为包含的是房地产的经营者,因而经营中也是有利润的。【知识模块】 收益法5 【正确答案】 D【知识模块】 收益法6 【正确答案】 D【知识模块】 收益法7 【正确答案】 B【知识模块】 收益法8 【正确答案】 D【知识模块】 收益法9 【正确答案】 B【知识模块】
10、 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 B,C【试题解析】 AD 属于建筑物的重新购建价格。【知识模块】 成本法11 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 通过购买方式取得的土地使用权一般都属于出让土地使用权。【知识模块】 成本法12 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法13 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法15 【正确答案】 A,B【知识模块】 假设开发法16 【正确答
11、案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 A【试题解析】 在现实中,房地产的价格直接取决于其效用,而非花费的成本。【知识模块】 成本法18 【正确答案】 B【试题解析】 投资者购买收益性房地产,实质是以现在的资金去交换期望在未来可以获得的一系列资金。【知识模块】 收益法19 【正确答案】 B【试题解析】 对于投资者来说,将资金购买房地产获取收益与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。【知识模块】 收益法20 【正确答案】 B【试题解析】 一宗房地产的价格就相当于一个货币额。【知识模块】 收益法21 【正确答案】 B【试题解析】 将一货币额存入银行会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。【知识模块】 收益法22 【正确答案】 A【知识模块】 收益法23 【正确答案】 B【试题解析】 房地产价格=房地产的净收益利息率。【知识模块】 收益法24 【正确答案】 A【知识模块】 收益法25 【正确答案】 B【试题解析】 收益法是净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益法情形。【知识模块】 收益法26 【正确答案】 A【知识模块】 成本法
