1、成本法练习试卷 15 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 资本化率实质上是一种( ),是一笔投资赚回的收益的百分数。有若干不同的名称,诸如收益率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率和利息率等,分别适用于不同的场合或在不同情况下的不同称呼。（A）投资的资金（B）投机的获利率（C）垄断的获利率（D）投资的利润率2 以最小的风险获取最高的收益,可以说是所有投资者的愿望。所谓投资风险,是指( ),即投资的结果可能是盈利较多,也可能盈利较少,甚至会亏损。盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关,但如果抽象掉投资者自身的因素,则主要与投资对象及所处的环境有关。（A）投资
2、收益的稳定性（B）投资收益的持续性（C）投资收益的不确定性（D）投资收益的发展性3 认识到资本化率实质上是一种投资的收益率,实际上就观念上把握住了求取资本化率的方法,即估价时所选用的资本化率,应等同于与获取估价对象产生的净收益具有( )。（A）极高风险投资的收（B）益较低风险投资的收益（C）等同风险投资的收益（D）低于风险投资的收益4 对土地而言,当人们把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式,并且把购买土地看作特别可靠的投资的话,资本化率就要低于( ),甚至低于银行的利息率。（A）短期投资的收益率（B）长期投资的收益率（C）无风险投资的收益率（D）高风险投资的收益率5 不同地区、不同时期、不同
3、性质、不同用途的房地产,由于投资的风险不同,资本化率是不尽相同的。因此,在估价中并不存在一个统一不变的( )。（A）收益值（B）收益率（C）资本化率（D）资本化率数值6 通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式,求出资本化率,该方法是( )。（A）市场提取法（B）社会需求直线法（C）累加法（D）投资收益率排序插入法7 如果需求取某宗房地产的资本化率,可以在市场上抽取与该房地产具有相似特点的房地产的净收益与价格的比率作为依据,通常为避免偶然性,需要( ),求其净收益与价格之比的平均数。（A）抽取普通的一个实例（B）抽取多宗房地产（C）抽取最有代表性的一个
4、实例（D）抽取中随意抽取,不讲特殊性8 累加法是以( ) 为基础,再加上风险调整值作为资本化率的方法。所以又称为安全利率加风险调整值法。（A）有效利润（B）有效利率（C）风险投资（D）安全利率9 抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为( ) 。（A）资本转化率（B）资本有效转化率（C）综合资本化率（D）资本化率二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 由于开发期延长,对于开发商( )。（A）一方面要承担总费用上涨的风险（B）一方面要
5、承担更多的投资利息（C）一方面要承担可能误工的风险（D）一方面要承担更多的投资支出11 对于出售的房地产多采用( )。（A）比较法（B）比较法与长期趋势法相结合（C）根据类似房地产过去和现在的价格及未来可能的变化趋势来推测（D）长期趋势法12 在传统方法中,正确地估算投资利息需要把握( )。（A）应计息的项目,计息期的长短（B）计息的方式（C）利率的大小,计息周期（D）名义利率和有限利率13 下列关于折现率说法正确的是( )。（A）折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数（B）折现率与收益法中的资本化率的原理相同（C）具体应等于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率（D）它
6、包含资金的利息和开发利润两部分14 投资利息与会计上的财务费用不同,它包括( )的利息,无论它们的来源是借贷资金还是自有资金,都应计算利息。（A）土地取得成本（B）开发成本（C）管理费用（D）资本周转15 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商缴纳的税费,可分为( )。（A）销售费用（B）销售税金及附加（C）其他销售税费（D）销售管理费用16 下列关于“ 开发利润” 描述正确的有 ( )。（A）开发利润是所得税前的,即:开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息- 销售税费-销售费用（B）开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润,而不是
7、个别开发商最终获得的实际利润,也不是个别开发商所期望获得的利润（C）开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来计算（D）开发利润是一种结果,是由销售收入减去各种成本、费用后的余额17 成本法最基本的公式为:积算价格=重新购建价格-折旧,该公式可针对以下几类估价对象而具体化:( ) 。（A）新开发的土地（B）新建的房地产（C）旧的房地产（D）另外收购房地产三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 如果要比较两宗房地产价格,则需要将它们先转换成相同的年限下的价格。( )（A）正确（B）错误19 转换成相同年限下的价格
8、的方法与上述不同年限的价格换算方法不相同。( )（A）正确（B）错误20 不同年限的价格换算,对于运用比较法估价时进行有关土地使用权年限或不同收益年限的修正是特别有用的。( )（A）正确（B）错误21 有限年的公式用来说明在不同资本化率下土地使用权年限长到何时,土地使用权价格接近于无限年的土地价格。( )（A）正确（B）错误22 资本化率越高,接近于无限年的土地价格越快。( )（A）正确（B）错误23 净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况:一是无限年,二是有限年。( )（A）正确（B）错误24 根据估价对象的经营状况和市场环境,对其在未来 35 年或可以预测的更长时期的净收益作出估价,并
9、且假设从此以后的净收益将不变,然后对这两部分净收益进行折现处理,计算出房地产价格。( )（A）正确（B）错误25 有限年的公式估价适用于像写字楼、宾馆这类房地产,在建成后的前几年由于试营业等原因,收益可能不稳定的估价。( )（A）正确（B）错误26 根据发展前景比较容易预测未来的房地产价格水平时,不适宜采用预知未来若干年后房地产价格的公式,特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下。( )（A）正确（B）错误成本法练习试卷 15 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 收益法2 【正确答案】 C【试题解析】 在
10、一个完善的市场中,投资者之间竞争的结果是,要获取较高的收益就意味着要承担较大的风险;或者有较大的风险,投资者必然要求有较高的收益,即只有有较高收益的吸引,投资者才愿意做有较大风险的投资。【知识模块】 收益法3 【正确答案】 C【知识模块】 收益法4 【正确答案】 B【知识模块】 收益法5 【正确答案】 D【知识模块】 收益法6 【正确答案】 A【知识模块】 收益法7 【正确答案】 B【试题解析】 具体的要求是选择近期发生的三宗以上与估价对象房地产相似的交易实例。【知识模块】 收益法8 【正确答案】 D【试题解析】 它的基本公式为:资本化率=安全利率 +投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿
11、-投资带来的优惠。【知识模块】 收益法9 【正确答案】 C【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,B【知识模块】 假设开发法11 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法15 【正确答案】 B,C【知识模块】 成本法16 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法17
12、 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知识模块】 收益法19 【正确答案】 B【试题解析】 转换成相同年限下的价格的方法与上述不同年限的价格换算方法相同。【知识模块】 收益法20 【正确答案】 A【知识模块】 收益法21 【正确答案】 A【知识模块】 收益法22 【正确答案】 A【知识模块】 收益法23 【正确答案】 A【知识模块】 收益法24 【正确答案】 A【知识模块】 收益法25 【正确答案】 A【知识模块】 收益法26 【正确答案】 B【试题解析】 根据发展前景比较容易预测未来的房地产价格水平时,适宜采用预知未来若干年后房地产价格的公式,特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下。【知识模块】 收益法
