1、房地产估价原则练习试卷 14 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )是指与估价对象处在同一供求范围内,并在用途、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。（A）居住房地产（B）商业房地产（C）收益性房地产（D）类似房地产2 根据( ), 在同一市场上 ,相同的商品,具有相同的价值(需要说明的是,经济学的规律只有平均意义上才是对的,它并不表现为准确的数量关系)。因为就理论上来说,任何经济主体(个人、家庭、企业等)在市场上的行为,是要以最小的代价(花费或成本)取得最大的效益。（A）替代原理（B）经济学原理（C）估价原理（D）均衡原理3 房地产价格也符合
2、这一规律,只是由于房地产的( ),使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的。（A）独一无二性（B）不可移动性（C）价值高大性（D）增值保值性4 在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与( )进行比较,任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交,任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交,最终是类似的房地产,价格相互牵掣,相互接近。（A）居住房地产（B）商业性房地产（C）收益性房地产（D）类似房地产5 如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格,则可以依据( ),由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。在通
3、常情况下,由于估价人员很难找到各种条件完全相同的,可供直接比较的房地产价格作依据,因此,实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价,然后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）替代原则（D）公平原则6 ( )要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。房地产市场是不断变化的,影响房地产价格的因素是不断变化的,房地产价格自然是不断变化的。在不同的时间,同一宗房地产往往会有不同的价格。因此,房地产价格具有很强的时间性,每一个价格都对应着一个具体的时间。（A）合法原则（B）估价时点原则（C）公平原则（D）替代原则7
4、 如果失去了时间,价格也就失去了意义,但是,估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,这既没有必要也不可能。估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间即是( )。（A）估价目的（B）估价权益（C）估价区位（D）估价时点8 ( )是评估房地产价格的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格,因此,在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的,就应根据它不确定。（A）估价时点（B）估价目的（C）估价区位（D）估价权益9 ( )要求房地产估价人员应站
5、在中立的立场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理,必然会损害当事人中某一方的利益,也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。（A）合法原则（B）估价时点原则（C）替代原则（D）公平原则二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。它的实质是当抵押人不履行债务,抵押权人依法以提供担保的房地产( )时,该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权的价值。（A）折价（
6、B）拍卖（C）变卖（D）维修11 根据规定,其中的标准房地价应按房地坐落地区、房屋建筑情况并参酌当地一般房地混合买卖价格( ) 评定。在美国,房地产课税价值是由地方政府为课税目的而确定的房地产价值,通常以该房地产市场价值的百分数表示。（A）分区评定（B）分类评定（C）分级评定（D）其他方法评定12 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。名义是指在成交日期时讲明,但不是一次付清的价格。例如,一套建筑面积 100m2,每平方米建筑面积 3000 元的住房,总价为 30 万元,其在实际交易中的付款方式可能有( )。（A）要求在成交日期时一次付清。如果在成交日期时一次付清 ,则给予折扣,如优惠 5%
7、（B）从成交日期时分散付清,如首付 10 万元,余款在一年内分两期支付,如每隔半年支付 10 万元（C）约定在未来某个日期一次付清（D）以抵押贷款方式支付,如首付 5 万元,余款在 10 年内以抵押贷款方式支付13 现实中的商品交易有( ),由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成以后立刻或在短期内可视为交易达成的同时,进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。（A）现房交易（B）现货交易（C）期房交易（D）期货交易14 一般来说,期货价格=( )+( )。（A）现房价格（B）期货价格（C）储存费用（D）风险补偿15 对于房地产来说,由于买
8、现房可以立即出租,买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入,并由于买期房总存在着风险(如有可能不能按期建成,或实际交付的品质比预售时讲的差等),所以,期房价格与现房价格之间的关系有: 期房价格=现房价格-( )-( )。（A）现货价格（B）预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值（C）风险补偿（D）期货价格16 ( )是在商品房销售中出现的一组价格。（A）起价（B）标价（C）成交价（D）均价17 ( )是在房地产拍卖中出现的一组价格。（A）保留价（B）起拍价（C）应价（D）成交价18 补地价是指需要补交给政府的一笔地价。目前主要( )情况的补地价。（A）更改原出让土地使用权时规定的用途（
9、B）增加原出让土地使用权时规定的建筑容积率（C）转让、出租、抵押划拨土地使用权（D）出让的土地使用权期满后续期19 对于增加建筑容积率来说,补地价的总价可以用下列公式计算:补地价( 总价)=( )( )。（A）补地价(单价)（B）原容积率（C）土地总面积（D）原楼面地价20 现状为在建工程,可能同时存在( )估价。（A）估价时点为现在,估价对象为现时状况下的估价 ,即此在建工程在现在这个样子的价值是多少（B）估价时点为现在,估价对象为未来状况下的估价,如该在建工程经过一段时间(如 15 个月) 后将建成 ,而现在预售或预购后的价值是多少（C）估价时点为过去的情形,多出现在房地产纠纷案件中,特别
10、是对估价结果有争议而引发的复核（D）估价时点为未来,估价对象在未来状况下的估价 ,如该在建工程经过一段时间(如 15 个月) 后将建成 ,且在建成时的价值是多少三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递增规律,可以表述如下:假定仅有一种投入量是可变的,其他的投入量保持不变,则随着该种可变投入量的增加,在开始时,产出量的增加有可能是递增的;但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后,产出量的增加会越来越小,即会出现递减现象。( )（A）正确（B）错误22 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系
11、叫做规模的收益,可以表述如下:假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化),产出量的变化有下列 3 种可能:一是产出量的增加比例等于投入量的增加比例, 这种情况被称为规模的收益不变;二是产出量的增加比例大于投入量的增加比例,这种情况被称为规模的收益递增;三是产出量的增加比例小于产出量的增加比例这种情况被称为规模的收益递减。在扩大规模时,一般是先经过一个规模的收益递增阶段,然后经过一个规模的收益不变阶段,再经过一个规模的收益递减阶段。( )（A）正确（B）错误23 适合原理是以房地产内部构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑与土地
12、组合来讲,建筑物与土地比较,显得过大或过小,或者档次过高或过低,则建筑物与土地的组合不是均衡状态,该房地产的效用便不能得到有效发挥,从而会降低该房地产的价格。( )（A）正确（B）错误24 某宗土地上有建筑物,但该建筑物不是在最高最佳使用状态,如已过时、破旧、现状建筑容积率低,则会对该宗土地的有效利用构成妨碍,在对该宗土地进行估价时就需要做减价修正。这种情况在现实中经常遇到,如在旧城区有一块空地,另有一块有建筑物的土地,这两块土地的位置相当,而有建筑物的土地上的建筑物已破旧,此时对于购买者来说,空地的价格高于有建筑物的土地价值。( )（A）正确（B）错误25 某宗房地产,土地面积 300m2。
13、建筑面积 250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估计拆迁费用每平方米建筑面积 300 元,残值每平方米建筑面积 50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为 62500 元。( )（A）正确（B）错误房地产估价原则练习试卷 14 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价原则2 【正确答案】 B【试题解析】 根据经济学原理,在同一市场上,相同的商品,具有相同的价值。需要说明的是,在经济学的规律上只有平均意义上才是对的,它并不表现为准确的数量关系。【知识模块】 房地产估价原则3 【正确答案】 A【知识模块】 房地产
14、估价原则4 【正确答案】 D【试题解析】 在现实房地产交易中,任何理性的买者和卖者,都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较。【知识模块】 房地产估价原则5 【正确答案】 C【试题解析】 如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格,则可以依据替代原则。【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 B【试题解析】 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 D【试题解析】 估价时点是评估房地产价格的时间界限,必须依据估价目的来确定。【知识模块】 房地产估价原则8 【正确答案】 A【试题解析】 估价不是求取估价对象在
15、某一个时间上的价格,这既没有必要也不可能。【知识模块】 房地产估价原则9 【正确答案】 D【试题解析】 公平原则要求房地产估价人员应站在中立的市场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格,如果评估价格比客观合理的价格高,则卖者得利,买者受损;反之则卖者受损,买者得利。【知识模块】 房地产估价原则二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价原则11 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 在美国,房地产课税价值是由地方政府为课税目的
16、而确定的房地产价值,通常以该房地产市场价值的百分数表示。【知识模块】 房地产估价原则12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则13 【正确答案】 B,D【试题解析】 现房交易和期房交易是对于房地产来讲的。【知识模块】 房地产估价原则14 【正确答案】 B,C【知识模块】 房地产估价原则15 【正确答案】 B,D【知识模块】 房地产估价原则16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则17 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则18 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则19 【正确答案】 A,C【知识模块】 房地产估价原则
17、20 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产估价原则三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 【正确答案】 B【试题解析】 第一种投入产出关系叫做收益递减规律。【知识模块】 房地产估价原则22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则23 【正确答案】 B【试题解析】 均衡原理才是以房地产内部构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳约度和最佳规模。【知识模块】 房地产估价原则24 【正确答案】 A【试题解析】 因为购买者购得该建筑物的土地后,还需要花费代价拆除建筑物,从而该建筑物的存在,不仅增加不了土地的价值,还降低了土地的价值。【知识模块】 房地产估价原则25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则
