1、房地产估价师房地产估价理论与方法（地价评估和地价分摊）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某仓库房地产，建筑面积为 800m2，容积率为 08，对应的土地单价为 850 元m 2，现拟变更为商业用地，容积率为 20，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为 2000 元m 2，则理论上应补地价的数额为( )。2006 年考题 （A）9375 万元（B） 115 万元（C） 29375 万元（D）315 万元2 一前后临街、总深度为 50m 的矩形宗地，其前街路线价为 5000 元m 2，后街路线价为 3800 元m
2、 2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为 ( )。2006年考题（A）22m（B） 28m（C） 38m（D）50m3 某块临街深度为 50 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形土地甲，总价为 40 万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为 150 英尺，临街宽度为 15 英尺，则运用“四三二一法则”计算土地乙的总地价为( ) 。2006 年考题（A）234 万元（B） 286 万元（C） 334 万元（D）468 万元4 某居民楼总建筑面积为 5000m2，房地总价值为 1000 万元，其中土地总价值为500 万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为 150m2，房地总价值为
3、35 万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。2006 年考题（A）3%（B） 5%（C） 7%（D）4%5 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。2006 年考题（A）单独深度价格修正率（B）累计深度价格修正率（C）平均深度价格修正率（D）加权深度价格修正率6 某幢大厦的总建筑面积为 10000m2，房地产总价值为 7000 万元，其中土地总价值为 3000 万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为 250m2，房地产价值为 150 万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为( )。2007 年考题（A）1.67%（B） 2.33%（C
4、） 2.75%（D）3.33%7 设临街深度价格修正率见下表。另设，旁街对街角地的影响深度以 45m 为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的 40、20和 10，则下图的宗地 B 的单价为( )。2007 年考题（A）6400 元m 2（B） 6800 元m 2（C） 6960 元m 2（D）7600 元m 28 某房地产开发用地，其土地面积为 10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为 12，楼面地价为 1500 元m 2。后经规划调整，容积率提高到 16，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )。2007 年考题（A）375 万元（B） 450 万元（C）
5、 500 万元（D）600 万元9 某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为 V1、V 2、V 3，则三者关系是( )。2008 年考题（A）V 1=V2=V3（B） V123（C） V123（D）V 12310 下图是一块前后两面临街、总深度为 175ft，临街宽度为 30ft 的矩形地块，已知，前街路线价为 320 元ft 2，后街路线价为 240 元 ft2，则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为( ) 万元。(采用四三二一法则)2008 年考题（A）144.6（B） 160.8（C） 170.8（D）180.811 下列
6、关于地租的表述中，错误的是( )。2008 年考题（A）农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积（B）土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息（C）生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的（D）经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的12 某住宅房地产开发用地，其土地面积为 10000m2，规划容积率为 12，楼面地价为 1500 元m 2，后经规划调整，其容积率提高到 16，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为( )万元。2008 年考题（A）375（B） 450（C） 500（D）60013 威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公
7、式 PC(t)=N(PC 一 C 一 KC(t)中，N 表示( )。2009 年考题（A）单位面积土地上农产品的产量（B）市场上每单位农产品的价格（C）生产每单位农产品的成本（D）向市场运输每单位农产品的成本14 某工业用地总面积为 3000m2，容积率为 05，楼面地价为 1000 元m 2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 40，相应的楼面地价为 1500 元m 2。该改变用途理论上应补地价为( )万元。2009 年考题（A）500（B） 525（C） 600（D）165015 某地块临街深度为 18m，临街宽度为 50m，总价格为 243 万元，假设标准深度为 24m，则根据四三二
8、一法则，其路线价为( )元m 2。2010 年考题（A）2025（B） 2250（C） 2700（D）3000二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 高层建筑地价分摊的方法有( )。2006 年考题（A）按建筑物价值进行分摊（B）按房地价值进行分摊（C）按土地价值进行分摊（D）按建筑面积进行分摊（E）按楼面地价进行分摊17 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括( ) 。2007 年考题（A）基准日期（B）土地开发程度（C）基准地价修
9、正体系（D）土地用途（E）基准地价公布日期18 城镇基准地价内涵包括( )。2008 年考题（A）容积率（B）土地使用税（C）土地开发程度（D）土地使用年限（E）征地补偿费19 某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为 200 万元，其中一层价值是二层价值的 2 倍，三层价值是二层价值的 07 倍。若建筑物总价值为 120 万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有( )。2008 年考题（A）按建筑面积分摊二层占有土地的份额为 33 33（B）按房地价值分摊二层占有土地的份额为 1757（C）按房地价值分摊二层占有土地的份额为 2703（D）按土地价值分摊二层占有土地的份额为 17 57（
10、E）按土地价值分摊二层占有土地的份额为 27 0320 甲地块临街深度为 100ft，临街宽度为 15ft，形状为矩形，总价为 100 万元，相邻的乙地块也为临街宽度 15ft 的矩形地块。根据“四三二一法则”及“ 九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有( )。2009 年考题（A）若乙地块临街深度为 25ft，则其总价为 25 万元（B）若乙地块临街深度为 50ft，则其总价为 50 万元（C）若乙地块临街深度为 75ft，则其总价为 90 万元（D）若乙地块临街深度为 100ft，则其总价为 110 万元（E）若乙地块临街深度为 150ft，则其总价为 117 万元21 运用
11、基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的( ) 。2010 年考题（A）容积率（B）土地用途（C）土地开发程度（D）评估单位（E）土地使用权性质三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。22 有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的 05 倍，第三层的房地价值为第四层的 15 倍，第四层的房地价值为第二层的 91。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为 27。( )2006 年考题（A）正确（B）错误23 由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不
12、做因素修正。( )2007 年考题（A）正确（B）错误24 划分路线价区段时，将可及性相当，地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段一定是同一个路线价区段。( )2008 年考题（A）正确（B）错误25 某城市路线标准深度为 24m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为 50、30、20，则临街 16m 的矩形土地的平均深度价格修正率为 120。( )2009 年考题（A）正确（B）错误26 路线价法实质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。( )2010 年考题（A）正确（B）错误27 在实际估
13、价中，应进行估价方法适用性分析，除客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。( )2010 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产估价理论与方法（地价评估和地价分摊）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是补地价的测算。应补地价的数额计算如下：补地价(单价)=(200020 一 08)元m 23150 元m 2；补地价(总价)=(3150 )万元=315 万元。2 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是分界法的求取方法。前街影响深度=3 【正确
14、答案】 C【试题解析】 本题考核的是运用“四三二一法”计算土地的总价。由题意可知，土地乙的总价=4 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是某部分占有的土地份额的计算：5 【正确答案】 B【试题解析】 临街深度价格递减率是基于临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，或者说距街道深度越深，可及性越差，价值也就越小，而随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是累计深度价格修正率。6 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是按照土地价值进行分摊的方法计算某部分占有的土地份额。由题意可知：7 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是矩形街角单价的计算。由题意可知，V (单价)=
15、0dV0 1d1t=(4000110+500012040) 元m 2=6800 元m 2。8 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是补地价的计算。由题意可知：该房地产开发用地因容积率提高需补地价的数额=(150016150012)万元=600 万元。9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是投资回报、报酬率、投资风险三者的关系。在投资额相同情况下，投资回报与报酬率正相关，报酬率与投资风险正相关。10 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是地块总价值采用重叠价值估价法的计算。前街影响深度=总深度 前街路线价 (前街路线价+后街路线价)=175320(320+240)=100ft，则后
16、街影响深度=75ft，V 总价 =32030100100+2403075120=160 80 万元。此题的典型错误解法是：根据四三二一法则，V 总价=32030100+240(40+30+20)3075=14460 万元。注意：公式中的前街路线价和后街路线价均为单价，对应的深度价格修正率应采用单独深度价格修正率。11 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是地租的概念。如果土地上生产的产品数量为 Q，其每个产品的市场价格为 P，则地租的市场价格=PQ。公式中的经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率来计算的，这是等量资本要获得等量利润的要求，此点在上面已经说明。这里需要进一步说明的是：在资
17、本周转率、投资风险不同的情况下，不同周转率、不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润。销售税费、生产成本、运输成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求。12 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是补地价的计算。补地价=楼面地价(新容积率一旧容积率)土地面积=1500 元m 2(16 一 12)10000m 2=600 万元。13 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是威廉阿郎索对地租的认识。威廉 阿朗索指出：“任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。”“在任意区位处的地租可用下式来计算：P
18、C(t)=N(PC 一 C 一 KC(t)，式中 PC(t)：在距离市场 t 处单位土地的租金；N t 单位面积土地上农产品的产量；P C 市场上每单位农产品的价格；C ：生产每单位农产品的成本；P C(t)：在距离 t 处向市场运输每单位农产品的成本。”14 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产补地价的计算。补地价=( 新楼面地价 新容积率一旧楼面地价旧容积率)土地面积=(150040 一 100005)元m 23000m2=1650 万元。15 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是“四三二一法则”的运用。设临街宽度为 50m 的标准宗地价格为 x 万元，根据四三二一法则，
19、243=x(40十 30+20)，x=270 万元，2700000(5024)=2250 元m 2。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 本题考核的是高层建筑地价分摊的方法。高层建筑地价分摊的方法有按建筑面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等。17 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是明确基准地价的内涵。评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。其基准地价的内涵包括：(1)估价时点，
20、也就是评价基准地价的基准日期。(2)土地用途。(3)土地使用权性质。(4)土地使用期限。(5)土地开发程度。18 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是城镇基准地价的内涵。每个城镇的基准地价都有其特定的内涵，包括对应的估价时点(基准日期)、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、容积率和土地开发程度等。19 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是土地份额分摊的计算。按建筑面积分摊，二层占有的土地份额= ，按房地价值分摊，二层占有的土地份额= ，按照土地价值分摊，二层占有的土地份额=20 【正确答案】 C,E【试题解析】 本题考核的是临街深度价格递减率的运用。若乙地块临街
21、深度为25ft，则其总价 =40100 万元=40 万元，若乙地块临街深度为 50ft，则其总价=(40+30 )100 万元=70 万元，若乙地块临街深度为 75ft，则其总价=(40+30 +20 )100 万元=90 万元，若乙地块临街深度为 100ft，则其总价=100 万元，若乙地块临街深度为 150ft，则其总价 (40+30+20+10 +9)100 万元 =117 万元。21 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 本题考核的是运用基准地价修正法评估宗地价值。明确基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的：估价时点、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地条件和容积率。三、判断
22、题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。22 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是按房地价值分摊法计算土地份额。由公式：某部分占有的土地份额= ，设第一层的房地价值为 1，则有第二层的房地价值为 1051；第三层的房地价值为 115105091；第四层的房地价值为1050 91。则有：第三层占有的土地份额=，约为 27。23 【正确答案】 B【试题解析】 在路线价法中不作“交易情况修正”和“市场状况调整”，原因是：(1)求得的路线价若干标准临街宗地的平均价格，已是正常价格；(2)求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估
23、价时点时的。即“交易情况修正”和“市场状况调整”已提前在求取路线价中进行了。因而题中说的在采用路线价法估价时，一般不作因素修正是错误的。24 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是划分路线价区段。较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段。25 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是临街深度价格修正率的计算。平均深度价格修正率一累计深度价格修正率 =(50+30)24m16m=120。26 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产路线价法的实质。路线价法与一般的市场法主要有三点不同：一是不做“交易情况修正”和“市场状况调整”，二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后进行“房地产状况调整”，三是利用相同的“可比实例价格”路线价，同时评估出许多“估价对象”。27 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产的实际估价。估价师应熟知、理解各种估价方法及其综合运用，正确选用、运用估价方法进行估价，在评估一宗房地产的价值时，理论上适用的估价方法都应选用，不得随意取舍。
