1、房地产估价师房地产估价理论与方法（市场法及其运用）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元m 2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 68，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )。2006 年考题（A）2139 元m 2（B） 2146 元m 2（C） 2651 元m 2（D）2659 元m 22 在市
2、场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得 102 分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得 97分，则房地产状况修正系数为( )。2006 年考题（A）0.95（B） 0.99（C） 1.01（D）1.053 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。2006年考题（A）在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格（B）在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格（C）在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格（D）比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格
3、倾向于最高卖价4 为评估某房地产 2007 年 9 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2007 年 3 月 1 日，合同交易价格为 4000 元m 2，约定建筑面积为 95m2，合同约定面积误差在 6以内不增加付款，实际产权登记面积为 100m2。自 2007 年1 月 1 日起至 2007 年 9 月 1 日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨03。则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )。2007 年考题（A）386892 元m 2（B） 400000 元m 2（C） 407254 元m 2（D）428689 元m 25 某地区房地产交易中买方和卖方
4、应交纳的税费分别为正常交易价格的 3和6，某宗房地产建筑面积为 120m2，买卖双方商定，买方付给卖方 30 万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为( )。2007 年考题（A）242718 元m 2（B） 250000 元m 2（C） 257500 元m 2（D）265957 元m 26 甲、乙两宗相邻土地，价格均为 50 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为 150 万元，在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )。2007 年考题（A）050 万元（B） 5075 万元（C） 50100 万元（D）100150
5、 万元7 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是( )。2008 年考题（A）该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金（B）该房改房现时上市交易的正常价格（C）现时该房屋的房改成本价（D）当时该房屋的房改成本价8 为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3500 元m 2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 6和 3，自 2008 年
6、 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨 03，则该可比实例修正调整后的价格为( )元m 2。2008 年考题（A）3673.2（B） 3673.68（C） 3790.43（D）3792.939 甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为 60 万元和 40 万元，若将两宗土地合并则总价值为 120 万元，如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为( ) 万元。2008 年考题（A）40（B） 48（C） 60（D）7010 某一交易实例房地产的使用面积为 3000ft2，成交总价为 110 万美元，分四次付款(如果以在成交日期
7、一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7)，首付 35 万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为 1 美元兑换 77 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1：065，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为( )元人民币m 2。(1ft 2=00929m 2)2008 年考题（A）17484.2（B） 19020（C） 19753.6（D）20538.811 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。2009年考题（A）统一房地产范围（B）统一
8、付款方式（C）统一价格单位（D）统一市场状况12 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。2009 年考题（A）75（B） 75.6（C） 83.6（D）8613 某房地产 2009 年 4 月的价格为 6500 元m 2，已知该类房地产 2009 年 310 月的价格指数分别为10553、10385、10004、9986、9828、9645、9217、9008(均以上个月为基数 100)，该房地产 2009 年 10 月的价格为( )
9、元m 2。2009 年考题（A）5110.51（B） 5307.26（C） 5549.95（D）5638.1314 现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 16 万元m 2，若报酬率为8，折现率为 10。则测算该写字楼开发完成后的现值是( )万元。2010 年考题（A）9616.83（B） 10161.1（C） 12021（D）12800二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。15 市场法中实物状况比较
10、和调整的内容包括( )。2006 年考题（A）环境（B）地形地势（C）外部配套设施（D）内部基础设施完备程度（E）装饰装修16 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。2006 年考题（A）卖方实际得到的价格(1 一应由卖方缴纳的税费比率)（B）卖方实际得到的价格一应由卖方负担的税费（C）买方实际付出的价格一应由买方负担的税费（D）应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率（E）买方实际付出的价格(1 一应由买方缴纳的税费比率)17 某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有( )。2007 年考题 （A）后退道路红线距离（B）土地使用期限（
11、C）基础设施完备程度（D）容积率（E）合并的可能性18 下列房地产中，难以采用市场法估价的有( )。2010 年考题（A）房地产开发用地（B）学校（C）在建工程（D）别墅（E）特殊厂房三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 某宗可比实例房地产 2006 年 1 月 30 日的价格为 500 美元m 2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降 07，假设人民币与美元的市场汇率 2006 年 1 月 30 日为 1 美元=798 元人民币，2006 年 9 月 30 日为 1 美元=795 元人民币，则将该可比实例调整为 2006
12、年 9 月 30 日的价格约为 3758 元人民币m 2。( )2006 年考题 （A）正确（B）错误20 在估价中选择 4 个可比实例：甲成交价格 4800 元m 2，建筑面积 100m2，首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格 5000 元m 2，建筑面积 120m2，首付 24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格4700 元m 2，建筑面积 90m2，成交时一次性付清；丁成交价格 4760 元m 2，建筑面积 110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 36 万元。已知折现率10，这 4 个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙
13、甲丁。( )2007 年考题（A）正确（B）错误21 当估价对象为“ 干净” 的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。( )2009 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。22 某建成的宾馆有 400 间客房及会议室、餐厅等，土地面积 10000m2，建筑容积率为 20。土地于 2 年前以出让方式取得，使用期限 40 年，约定不可续期，当时的楼面地价为 1400 元m 2，现时重新取得该类土地的楼面
14、地价为 1750 元m 2，土地交易契税为 4。该宾馆正常建设期为 2 年；建筑安装工程费为 3000 元m 2，专业费及管理费为建筑安装工程费的 10；建筑安装工程费等费用第一年投入 60，第 2 年投入 40，在各年内均匀投人。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费 400 万元，建成时配置市场价值为 500 万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为 40。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为 180元(天 间)，第 14 年的人住率分别为 50、60、70和 80，此后入住率稳定在 80；其他收入第 1 年为 500 万元，以后每年递增 5，从第 4 年起达到稳定。该宾馆运营
15、费用第 1 年为当年收入的 35，此后各年的运营费用在第 1 年的基础上增加，增加额为当年收入超过第 1 年收入部分的 25。请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。(报酬率为 10，年利率为 8)2009 年考题23 某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为 40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元m 2，年平均空置率为
16、20，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8，该房地产现时土地单价为 2100 元m 2，土地报酬率为 8，建筑物报酬率为10，请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。2010 年考题房地产估价师房地产估价理论与方法（市场法及其运用）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是对于交易税费非正常负担的修正。如果卖方、买方应缴纳的税费是正常价格的一定比率，有以下公式：正常成交价格=，正常成交价格= 。由题意可知，正常成交价格= 2559 元m 2，所以，调
17、整后买方应付给卖方的价格=2559 元m 2(1+39)=2659 元m 2。2 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是求取房地产状况调整系数。由题意可知房地产状况修正系数=3 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是比准价格、积算价格和收益价格三者的关系。在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格。4 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是可比实例成交价格盼计算。由于(100-95)m295m 2=53 2(1+03) 6=407254 元m 2。5 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产的正常成交单价的计算。由题意得：正常成交价格= ，则
18、该宗房地产的正常成交单价=265957 元 m2。6 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是相邻房地产的合并交易。本题价格均为 50 万元的两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大或形状变得较规则而有利于合理利用，合并后的土地市场价格为 150 万元，可见合并所产生的增值为 50 万元(150 万元一 50万元2=50 万元 )。则甲宗土地的拥有者可索价 50 万元100 万元，正常为 75 万元。7 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房改房的评估价格。成本价购买的房改房在上市时是有一定限制的，具体限制内容全国各地情况不尽相同，对于需补交的土地使用权出让金是由受让方承担的，排除 A，法
19、院委托评估是该套房的现时市场价格而不是其房改成本价，更不是房改当时的成本价，排除 C、 D，因此选 B。8 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是可比实例修正调整后的价格计算。正常成交价格=卖方实得金额(1-应由卖方缴纳的税费比率)，正常成交价格=3500 元m 2(13)=3608 25 元m 2，该可比实例修正调整后的价格 360825 元m 2(1+03)6=367368 元m 2。9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产正常价格的计算。甲乙两地块合并后产生的增值=120 万元一(60+40)万元=20 万元，则乙地块的合理要价 =40+2010040=48 万元。10
20、【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是交易实例的单位实际价格的计算。建筑面积=30000929m 2065=42877m 2，该交易实例的单位实际价格=7 71000035+35(1+7) 0.5+30(1+7)+10 (1+7)1542877=1901972 元人民币m 2。11 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是统一价格表示单位。统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，一般采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。在此还需要说明的是，有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正、调整。因为这样处理时，对可比实例成交价格的修正、调整更容易
21、、更准确。12 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是 86 万元一 8 万元一 3 万元08=75 60 万元。13 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产价格的估算。6500 元m 210004100998610098281009645100921710090 08100=511051 元m 2。14 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产开发现值的计算。168000(1+10)3=961683 万元二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。15 【正确答案
22、】 B,D,E【试题解析】 本题考核的是市场法中实物状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度和场地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模(建筑面积大小)、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、使用率、层高、完损程度等影响房地产价格的因素。16 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是对交易税费非正常负担的修正。如果卖方、买方应缴纳的税费是正常价格的一定比率，即：应由卖方缴纳的税费=正常成交价格 应由卖方缴纳的税费比率，应
23、由买方缴纳的税费=正常成交价格 应由买方缴纳的税费比率，则：正常成交价格=卖方实际得到的价格(1 一应由卖方缴纳的税费比率) ，正常成交价格=买方实际付出的价格(1+应由买方缴纳的税费比率)。17 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是权益状况调整的内容。权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用期限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。18 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 本题考核的是难以采用市场法估价的房地产。(1)数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。(2)很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。(3)可比性很
24、差的房地产，如在建工程等。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是市场状况调整的变动法。采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格(1价格变动率)期数 =可比实例在估价时点的价格，即由题意可得该可比实例调整为 2006 年9 月 30 日的价格为：500(107) 8795=375778 元人民币m 2。20 【正确答案】 B21 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是统一房地产范围。统一房地产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对
25、价格进行换算处理：房地产价格=带有债权债务的房地产价格一债权+债务四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。22 【正确答案】 解：(1)用收益法计算收益价格第一年有效毛收入=180 元(天间)400 间 365 天50+500=181400 万元第二年有效毛收入=180 元(天间)400间365 天60+500(1+5)=210180 万元第三年有效毛收入=180 元(天间)400 间 365 天70+500(1+5 ) 2=239085 万元第四年有效毛收入=180 元(天问)400 间365 天80+500
26、(1+5) 3=268121 万元第一年运营费用=1814万元35 =63490 万元第二年运营费用 =6349 万元+(210181814)万元25=706 85 万元第三年运营费用 =6349 万元 +(2390851814)万元25=779 113 万元第四年运营费用 =6349 万元 +(268121 一 239085)万元25=851 703 万元第一年净收益 =117910 万元第二年净收益 =139495 万元第三年净收益=1611737 万元第四年净收益=182951 万元收益期限为 40 年一 2年=38 年利用净收益在前若干年有变化公式：11791(1+10)+1394 9
27、5 (1+10) 2+1611737(1+10) 3+182951101 一(1+10 ) -383 (1 (1+10 ) 3=1669195 万元(2)用成本法计算市场价格建筑面积=10000m22 0=20000m21)土地取得成本=2 万 m21750 元m 2(1+4)=3640 万元2)开发成本及管理费=3000 元/m 220000m2(1+10)=6600 万元 3)销售费用=400 万元 4)投资利息=3640 万元(1+8 ) 2 一 1+6600 万元60(1+8) 15 一 1+6600万元40 (1+8) 05 一 1+400 万元(1+8)0251=1201616 万
28、元 5)开发利润=40 (3640+6600+400)万元=4256 万元 V=1)+2)+3)+4)+5)=1609762 万元。23 【正确答案】 解： (1)总有效毛收入 A=4000007(1 一 20)4012=10752 万元 (2)总运营费用 C=3012+10752844602 万元 (3)年净收益 a=AC=10752 一 44602=629 18 万元或=407(1 20)4012(18)一 3012=62918 万元 (4) 土地总价 L=4000042100=2100 万元(5)年土地净收益 aL=21008+1 一 11(1+8) 40-5=18019 万元 (6)年建筑物净收益 aB=a 一aL=62918 18019=44899 万元 (7)建筑物总价 =44899101 一1(1+10) 40-5=433013 万元 (8) 房地产价值 V=L+B=2100+433013=643013万元
