1、房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产估价程序）模拟试卷 1及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在一个估价项目中，( )是龙头。（A）估价目的（B）估价时点（C）估价对象（D）价值类型2 在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定，以下选项中，属于实物构成范围内的是( ) 。（A）是否包括特许经营权（B）是否包括债权债务（C）是否强制处分房地产（D）是否包括建筑物内的家具3 明确估价对象的权益状况，首先是要弄清估价对象的现实法定权益状况，然后在此基础上根据( ) 来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值还是在设定权益下的价值。（A）估价时点（B）估价对象（
2、C）估价原则（D）估价目的4 估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由( )决定的。（A）估价目的（B）估价师（C）委托人（D）估价对象5 5以下不属于房地产估价程序的作用的是( )。（A）提高估价质量（B）规范估价行为（C）保障估价质量（D）提高估价效率6 以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是( )（A）在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价（B）市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取（C）假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取（D）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法7 估价时点从本质上讲，
3、是由( )决定的。（A）委托人（B）估价师（C）估价原则（D）估价目的8 判断估价对象价值的步骤不包括( )。（A）对各种估价方法的测算结果进行校核（B）将各种估价方法的测算结果综合为一个结果（C）对估价机构或估价师进行记录（D）确定最终的估价结果9 在房地产价格存在泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用( )的测算结果。（A）收益法（B）市场法（C）成本法（D）假设开发法10 以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是( )。（A）超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由估价报告使用者承担（B）在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使
4、用者不当使用的除外（C）如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限（D）如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价报告有效期或者估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止11 估价报告应用有效期最长不宜超过( )。（A）3 个月（B）半年（C） 1 年（D）2 年12 估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在( )以上。（A）10 年（B） 15 年（C） 20 年（D）30 年二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分
5、。13 主动争取是走出去力争为估价需求者提供估价服务，将其潜在的估价需要变为现实的估价需求，密切关注商业银行、房屋征收部门、人民法院等发布的遴选人围( )等信息，积极申请加AA 围估价机构名单，参加估价项目投标，报名参加委托评估等。（A）估价机构（B）委托人（C）估价项目招标（D）估价师（E）委托评估14 以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有( )。（A）估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务（B）委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务（C）与自己有利害关系或利益冲突（D）超出了本机构业务范围（E）自己的专业能力难以胜任15 明确估价对象的内容，包括明确( )。（A）实物状况（
6、B）权益状况（C）区位状况（D）经济状况（E）环境状况16 估价机构应当建立估价资料的立卷、归档、保管、查阅和销毁等估价档案管理制度，保证估价资料( )。（A）妥善保管（B）严谨查阅（C）有序存放（D）散失和泄密（E）严防毁损17 5以下不得作为抵押目的的房地产有( )。（A）土地所有权（B）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权（C）列入文物保护的建筑物（D）以公益事业为目的的教育设施（E）已依法公告列入征收、征用范围的房地产18 明确估价对象，首先应对估价对象的范围予以界定，具体包括估价对象实物构成上的范围，例如空间上的范围( )等。（A）坐落（B）四至（C）周围环境与景观（D
7、）高度（E）深度19 寻找因不同估价方法的测算导致结果较大差异的原因，可以从( )等方面进行检查。（A）基础数据是否正确（B）是否遵循了应遵循的估价原则（C）估价时间的长短是否合理（D）选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的（E）所搜集的资料是否全面20 以下属于估价报告内在质量的有( )。（A）估价结果的合理性和准确性（B）估价方法选用的正确性和全面性（C）估价参数选择的合理性和准确性（D）文字表述水平（E）文本格式及印刷质量21 以下属于估价技术报告的内容的是( )。（A）估价方法适用性分析（B）估价结果确定（C）估价对象描述分析（D）市场背景描述与分析（E）估价对象位置分析22 在明确
8、了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括( )。（A）估价服务费的支付方式（B）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道（C）预计所需的时间、人力、经费（D）估价作业步骤和时间进度安排（E）违约责任三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。23 房地产估价程序是指保质、按时完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。( )（A）正确（B）错误24 房地产估价人员同时也是房地产抵押当事人的可对该抵押房地产进行估价。( )（A）正确（B）错误25 在一个房地产估价项目中，估价目的、估价对象、
9、估价时点、价值类型四者之间是有着内在联系的，其中估价对象是龙头。( )（A）正确（B）错误26 估价对象应是由委托人完全决定的。( )（A）正确（B）错误27 5估价业务应当以估价师名义统一受理，统一收取费用。( )（A）正确（B）错误28 明确估价时点是要确定将要评估的价值是在何时的价值，如果估价时点不明确，后续的估价工作将难以开展，因为同一房地产在不同的时间会有不同的价值。( )（A）正确（B）错误29 估价时点应采用公历表示，精确到日。( )（A）正确（B）错误30 估价委托合同是估价师和委托人之间就估价事宜的相互约定。( )（A）正确（B）错误31 多数估价是评估市场价值，但在某些情况
10、下，需要评估的可能是投资价值、谨慎价值、在用价值、快速变现价值、残余价值等。( )（A）正确（B）错误32 针对估价应当搜集类似房地产的哪些资料，对于成本法和假设开发法而言，主要是搜集交易实例资料。( )（A）正确（B）错误33 对于估价对象已经消失的房地产，既不能进行完全意义上的实地查看，也没必要去估价对象原址进行调查了解。( )（A）正确（B）错误34 如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价技术报告中说明。( )（A）正确（B）错误35 估价报告一般应采取书面形式。( )（A）正确（B）错误36 估价委托书表
11、面上看是委托人向估价机构提交的，应由委托人自己撰写，实际中应是估价师在与委托人沟通的基础上，为委托人起草好或者指导委托人在事先制作好的估价委托书文本上填写后，冉由委托人向估价机构出具。( )（A）正确（B）错误37 估价报告完成签名、盖章等手续后，应及时交付给估价需求者。( )（A）正确（B）错误38 估价资料归档的目的是建立估价资料库和估价档案，以方便今后的估价及相关管理工作。( )（A）正确（B）错误39 搜集估价所需的有关资料，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。( )（A）正确（B）错误40 在估价中，估价人员必须进行实地查看，但在运用所选取的可比实例房地产可以不必进行实地查看。(
12、 )（A）正确（B）错误41 估价报告应用有效期为一年，即估价责任期为一年，两者在时间上是对等的。( )（A）正确（B）错误42 在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，其目的就是规避风险，保护估价机构和估价人员。( )（A）正确（B）错误43 房地产估价业务来源渠道，可按照不同的委托人、不同的估价目的、不同的估价对象来划分。( )（A）正确（B）错误44 房地产估价时，实地查看应由估价人员独立完成。( )（A）正确（B）错误45 估价报告使用期限，也称为估价报告应用的有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告可以超过的时间。( )（A）正确（B）错误46 如果估价报告超过了其使用期限还
13、未得到使用。则估价责任期限就是估价报告使用期限。( )（A）正确（B）错误47 房地产估价的委托人应是房地产的产权人。( )（A）正确（B）错误48 估价报告一般应当采取书面形式，书面报告按照格式，分为文字式报告和表格式报告。( )（A）正确（B）错误49 对于同一估价对象，宜选用单一的估价方法进行估价。( )（A）正确（B）错误50 在进行房地产估价时，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点，但在某些情况下，需对过去或未来某个日期的价值进行评估，估价时点是由估价目的决定的。( )（A）正确（B）错误房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产估价程序）模拟试卷 1答案与解析
14、一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 D3 【正确答案】 D4 【正确答案】 A5 【正确答案】 A6 【正确答案】 D7 【正确答案】 D8 【正确答案】 C9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 A,C,E14 【正确答案】 C,D,E15 【正确答案】 A,B,C16 【正确答案】 A,C,D,E17 【正确答案】 A,
15、C,D,E18 【正确答案】 A,B,D,E19 【正确答案】 A,B,D20 【正确答案】 A,B,C21 【正确答案】 A,B,C,D22 【正确答案】 B,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。23 【正确答案】 A24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 B27 【正确答案】 B28 【正确答案】 A29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B31 【正确答案】 A32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34 【正确答案】 B35 【正确答案】 A36 【正确答案】 A37 【正确答案】 B38 【正确答案】 A39 【正确答案】 A40 【正确答案】 B41 【正确答案】 B42 【正确答案】 B43 【正确答案】 A44 【正确答案】 B45 【正确答案】 B46 【正确答案】 A47 【正确答案】 B48 【正确答案】 B49 【正确答案】 B50 【正确答案】 A
