1、房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产开发项目可行性研究）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于( )阶段。2003 年考题（A）投资机会研究（B）初步可行性研究（C）详细可行性研究（D）项目的评估和决策2 下列费用中，不属于土地费用的是( )。2003 年考题（A）土地使用权出让金（B）城市建设配套费（C）拆迁安置补偿费（D）基础设施建设费3 以单位工程量投资乘
2、以工程量得到单项工程投资的估算方法是( )。2003 年考题（A）单元估算法（B）单位指标估算法（C）工程量近似匡算法（D）概算指标估算法4 下列费用中，不属于企业财务费用的是( )。2003 年考题（A）审计费（B）利息（C）外汇汇兑净损失（D）融资代理费5 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于( )。2004年考题（A）土地费用（B）前期工程费（C）房屋开发费（D）管理费用6 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费一每平方米造价指标建筑面积，属于( ) 。2005 年考题（A）单元估算法（B）单位指标估算法（C）概算指标法（D）工程量近
3、似匡算法7 某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。2005 年考题（A）损益表（B）资金来源与运用表（C）资本金现金流量表（D）全投入现金流量表8 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( )。2005 年考题（A）时间类参数（B）融资类参数（C）评价标准类指标（D）收益类指标9 房地产开发企业税后利润应首先用于( )。2005 年考题（A）弥补企业以前年度的亏损（B）提取法定盈余公积金（C）提取公益金（D）向投资者分红10 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、( )等。2006 年
4、考题（A）规划设计方案（B）投资估算（C）资源条件（D）投资权益11 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括( )。2006 年考题（A）建筑安装工程费（B）公共配套设施建设费（C）土地费用（D）基础设施建设费12 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入( )。2006 年考题（A）管理费（B）销售费用（C）其他费用（D）前期费用13 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。2006 年考题（A）财务盈利能力（B）清偿能力（C）资金平衡情况（D）营运能力14 在酒店项目可行性研究阶段，用每问客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于( ) 。2
5、007 年考题（A）单元估算法（B）单位指标估算法（C）概算指标法（D）工程量近似匡算法15 在房地产开发投资中，属于财务费用的是( )。2007 年考题（A）折旧费（B）审计费（C）金融机构手续费（D）无形资产摊销费16 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是( )。2008 年考题（A）资本金一借贷资金一预租售收入（B）预租售收入一资本金一借贷资金（C）借贷资金一预租售收入一资本金（D）资本金一预租售收人一借贷资金17 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是( )。2009年考题（A）出租率（B）基准收益率（C）
6、成本利润率（D）财务杠杆比率18 某宾馆开发项目共有 150 间客房，平均每间客房的面积为 40m2，总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为 3000 元 m2，每问客房的综合投资为 14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为( )万元。2009 年考题（A）1800（B） 2040（C） 2100（D）238019 将借款本息视为现金流出的基本报表是( )。2009 年考题（A）全部投资现金流量表（B）资本金现金流量表（C）借款还本付息估算表（D）投资计划与资金筹措表20 在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是( ) 。2010
7、年考题（A）项目的交通组织规划（B）项目构成及平面布置（C）项目的建筑规划（D）城市土地利用规划21 下列财务报表中，储存基础性数据的是( )。2010 年考题（A）辅助报表（B）资产负债表（C）资金来源与运用表（D）现金流量表22 下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是( )。2010 年考题（A）回收固定资产余值（B）自有资金（C）长期借款（D）净转售收入二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。23 在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括( )。2003 年考
8、题（A）开发项目用地现状（B）市场供给量（C）交通运输条件（D）水文地质（E）气象24 前期工程费用主要包括( )。2003 年考题（A）拆迁安置补偿费（B）规划费用（C）设计费用（D）可行性研究费用（E）“三通一平” 费用25 以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括( )。2004 年考题（A）建筑安装工程费（B）土地使用权出让金（C）征收补偿费（D）公共配套设施建设费（E）城市基础设施建设费26 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。2005 年考题（A）单元估算法（B）概预算定额法（C）工程量近似匡算法（D）蒙特卡洛模拟法（E）单
9、位指标估算法27 在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有( )。2006 年考题（A）基准收益率（B）目标收益率（C）出租率或空置率（D）毛租金收入（E）运营成本28 房地产开发项目策划的主要工作内容有( )。2006 年考题（A）开发内容和规模的分析与选择（B）评价方案构造（C）区位分析与选择（D）开发时机的分析与选择（E）融资方式的分析与选择29 投资项目可行性研究的根本目的包括( )。2007 年考题（A）减少或避免投资决策的失误（B）提高项目开发建设的经济效益（C）提高项目开发建设的社会和环境效益（D）为项目决策提供依据（E）为项目后期的经营决策提供依据30
10、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制( )。2009 年考题（A）现金流量表（B）损益表（C）资金使用计划（D）资金筹措计划（E）资金来源与运用表31 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有( )。2010 年考题（A）项目是否符合国家法律法规要求（B）项目是否符合保护生态环境的要求（C）项目是否符合国家宏观调控政策的要求（D）项目是否符合该企业投资目标实现的要求（E）项目是否符合该企业经济效益要求32 城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括( )。2010 年考题（A）市政基础建设费（B）土地出让金（C）征地拆迁费（D）契税（E）公建配套设施费三、判断题请判断下列
11、各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。33 对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。( )2006 年考题（A）正确（B）错误34 房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物 2m 之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。( )2007 年考题（A）正确（B）错误35 房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。( )2008 年考题（A）正确（B）错误36 基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。( )2009 年考题（A）正确（B）错误37 预租售收入可以作为房
12、地产开发项目的资金来源。( )2009 年考题（A）正确（B）错误38 借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。( )2010 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。39 某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为 40 年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为 2 年，第 3 年即可出租。经过分析，得到以下数据：(1)项目建设投资为 1800 万元。第 1 年投资 1000 万元，其中资本金 400 万元；第2 年投资 800 万元
13、，其中资本金 230 万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为 10。建设期只计息不还款，第 3 年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分 3 年还清。(2)第 3 年租金收入、经营税费、经营成本分别为 2000 万元、130 万元、600 万元。从第 4 年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为 2500 万元、150 万元、650 万元。(3)计算期(开发经营期)取 20 年。请根据以上资料，完成下列工作：(1)编制资本金现金流量表。(不考虑所得税)(2)若该开发商要求的目标收益率为 15，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收人均发生在年末)2004 年考题房地产估价师
14、房地产开发经营与管理（房地产开发项目可行性研究）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是可行性研究各阶段的工作内容。在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。2 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是土地费用的构成。土地费用由出让金、城市建设配套费和土地开发费组成。3 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是在可行性研究阶段，公共配套设施建
15、设费的估算方法。单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。4 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是企业财务费用的构成。企业财务费用主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。5 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房屋开发费的内容。房屋开发费主要包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。6 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房屋开发费的计算方法。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费=每平方米造价指
16、标建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标建筑面积。7 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是现金流量表。全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。8 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是经济评价中的基础参数。其中，收益相关指标包括：出租率或空置率和运营成本占毛租金收入比率。9 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是税后利润的分配。税后利润的分配顺序首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公
17、积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。10 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是可行性研究中的投资机会研究阶段的工作内容。主要包括：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、项目建成后对社会的影响等。11 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房屋开发费的内容。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费等。12 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房屋开发费的内容。其中，销售费用包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。13 【正
18、确答案】 A【试题解析】 本题考核的是现金流量表的内容。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年、季度、月)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。14 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是在可行性阶段对房屋开发各项费用的估算方法。其中，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。15 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房屋开发中财务费用的内容。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为贷款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他费
19、用。16 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产开发的资金筹措。为了满足项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。17 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是评价中的基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。18 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是单元估算法。150 间14 万元间=2100 万元。19 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收
20、益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。20 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是可行性研究的内容。规划设计方案的选择：(1)市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。(2)项目构成及平面布置。(3)建筑规划方案选择。21 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目财务报表中辅助报表的作用。一些基础性数据(如成本、收入等)都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。22 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是资本金现金流量表的内容。自有资金
21、是属于财务计划现金流量表的内容。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。23 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 本题考核的是可行性研究中调查研究阶段的内容。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行，主要包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查。24 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 本题考核的是勘察设计和前期工程费的构成。主要包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。25
22、 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 本题考核的是土地费用的内容。以出让方式取得熟地的土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。26 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题考核的是可行性研究阶段对房屋开发各项费用的估算方法。主要包括：单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法和概算定额法。27 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目的基础参数。经济评价中的基础参数，包括四项指标，分别为：(1)时间类参数；(2) 融资相关参数；(3)收益相关指标；(4)评价标准类指标。其中，与收益相关的基础参数包括出租率或空置率和
23、运营成本占毛租金收入比率。28 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目策划的内容。房地产开发项目策划的内容包括：区位分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择。29 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是可行性研究的根本目的。主要包括：减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。30 【正确答案】 C,D【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目可行性研究的资金筹措。在资金使用计划和资金筹措计划的基础上，可以编制投资计划与资金筹措表。3
24、1 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是政府对企业投资项目进行核准评估的内容。项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目符合以下要求：符合国家法律法规； 符合国家及本市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准人标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求； 符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产
25、生重大不利影响。32 【正确答案】 B,C【试题解析】 本题考核的是建设用地使用权的出让。以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。33 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目资产负债表的编制。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产可行性研究的目的。房地产项目可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环
26、境效益。36 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是公共配套设施建设费的概念。应该是公共配套设施建设费指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。37 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目的资金来源。38 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是基本财务报表和辅助报表的内容。辅助表的借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。39 【正确答案】 解法一：(1)借款需要量的计算：当年利息=(年初借款累计+当年借款2)年利率第一年利息 =第二年利息= 各年还本=(3)资本金现金流量表(税前)：(4)财务净现值：解法二：(1)第 1 年银行借款：(1000400)万元=600 万元第 2 年银行借款：(800230)万元=570 万元 第 3 年利息=(600+30+570+915) 万元10=12915 万元第 4 年利息=(12915-4305)万元10=8610 万元第 5 年利息 =(861-4305)万元10=4305 万元(3)资本金现金流量表(税前)：*(4) 财务净现值：
