1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 13 及答案与解析一、问答题1 某房地产估价机构接受委托评估一栋于 5 年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。2 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期 5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估
2、价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权明晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2装修补偿应如何确定?3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?3 有一临街商铺要转让，建筑面积 500m2，土地使用年限 40 年，自 2006 年 10 月13 日起计。该商铺现已出租，租金为每月 50000 元，租期为 2 年，自 2007 年 10月 13 日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的 10%，现转让价为510 万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为 10%。请问根据上述资料你能否决定购买?二
3、、单项选择题4 2004 年 6 月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地 15000m2，建筑面积 50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的 3:7 比例分房。其中甲方分得的部分定为自用住宅，不需交纳土地使用权出让金；乙方分得的部分定为商品住宅，并于 2004 年 10 月 30 日办理了土地使用权出让手续，交清了 2800 万元的土地使用权出让金。2006 年 10 月 30 日主体结构建至四层时，由于乙方原因停工。因为该项目未来盈利潜力巨大，现法院决定以无底价方式拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已
4、完工程的建筑费为 6000 万元，至建成还需投入建筑费 13200 万元，自用住宅改为商品住宅需要补交土地使用权出让金为每平方米 2000 元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米 3000 元，请问：4 该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为( )。（A）已经完工工程的建筑费 6000 万元+已交的土地使用权出让金 2800 万元（B）已经完工工程的建筑费 6000 万元+已交的土地使用权出让金 2800 万元+需要补交的土地使用权出让金 3000 万元（C）在建工程建筑物市场价值+土地市场价值 15
5、000 万元-需补交的土地使用权出让金 3000 万元（D）在建工程建筑物市场价值+土地市场价值 15000 万元5 该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为( )。（A）在建工程建筑物市场价值30%+(土地市场价值 15000 万元-需要补交的土地使用权出让金 3000 万元)30%（B）在建工程建筑物市场价值30%+(土地市场价值 15000 万元-其中土地使用权出让金部分)30%+甲方分得的部分未建工程建筑物预期市场价值（C）在建工程建筑物市场价值30%+(土地市场价值 15000 万元-需要补交的土地使用权出让金 3000 万元)30%+ 甲方分得的部分未建工程建筑物预期市场价值（D）以上三
6、种判断都不对6 假设拍卖的委托人为乙方，则下列情况中最合理的是( )。（A）甲方获得权益价值略小于拍卖价值中甲方享有部分（B）乙方获得权益价值略小于拍卖价值中乙方享有部分（C）拍卖最终无法成交（D）某竞买人竞拍成功，交付拍卖款后拖欠拍卖人的佣金7 甲公司于 1991 年 7 月 5 日通过划拨方式取得一宗土地，并在其上建设一栋商务楼。1999 年 5 月 31 日甲公司已将该商务楼出租给乙公司，租期至 2009 年 5 月 31日。2007 年 6 月 1 日甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。7 此房地产的抵押价格为( )。（A）建筑物价格加土地的市场价格（B）土地的市
7、场价格加建筑物的现值扣除应交纳的土地出让金（C）建筑物的价值（D）等于房地产重置价减去建筑物的折旧费8 此房地产的建筑物价值等于( )。（A）重置价减去可修复部分的修复费用（B）重置价减去物质上的、功能上的、经济上的折旧（C）重置价减去耐用年限计算的折旧额（D）重置价减去根据建筑物的建成时间、维护保养、使用情况，以及宗地周边状况，最后确定折旧额9 出租租约限制对评估的抵押价格的影响为( )。（A）无影响（B）提高对象的价格（C）降低对象的价格，（D）需通过估价确定影响方向10 对该房地产的抵押价值评估还可以采用的估价方法为( )。（A）假设开发法（B）市场比较法（C）长期趋势法（D）以上均错误
8、11 某公司于 2005 年 6 月 18 日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的 80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为 500 万元，应缴纳的出让金为 60 万元。该公司 2007 年 6月 18 日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为 445 万元。11 2002 年 6 月 18 日，该房地产抵押评估价值应为( )万元。（A）500（B） 560（C） 440（D）40012 该公司 2004 年 6 月 18 日破产时，该公司能有( )万元拍卖款偿还银行。（
9、A）448（B） 445（C） 385（D）35213 假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为( )。（A）2005 年 6 月 18 日（B） 2004-6-18（C）银行指定的日期（D）2002 年 6 月 18 日到 2004 年 6 月 18 日三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委
10、托方 房地产开发有限公司，法人代表； ，地址； 市路 号，联系电话： 。 二、受托方 房地产价格评估有限公司，法人代表： ，地址： 市路号，估价机构资质等级：一级，联系电话：。 三、估价对象 1地理位置及概况(略) 2估价对象概括估价对象位于市路 号院内，项目用地 15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为 40 年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为 30 年。建筑面积为 6962.3m2，占地面积 1890.3m2，容积率为 4.16，结构为现浇框架剪力墙结构。待估房地产目前已经投入使用一年，内、外装修完善。外装修采用高档进口磨光花岗岩；门：客厅房门为旋转门和双向推
11、拉门、内门为玻璃门、窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修：墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗岩；顶棚为轻钢龙骨石膏板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖、洁具为台湾和成牌洁具；电源配置符合国家规定标准；电话、电视线路入户，留有接口；水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有 168 个标准车位：另有一中型游泳池，可容纳 200 人左右。 四、估价目的 为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。 五、估价时点 2002年 7 月 30 日 六、价值定义采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有
12、出让土地使用权的公开市场价值。 七、估价依据 中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999) 国土资源部土地估价规程 北京市人民政府北京市出让国有土地使用权基准地价 北京市房地局土地出让价格评估技术标准(试行) 北京市城市规划管理局审定设计方案通知书()规审字号 公司房屋所有权证(全字第号) 公司国有土地使用证 全国用()字第号 委托方提供的其他资料 估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料 八、估价原则 1最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。 2替代原则：替代原则要求房
13、地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估结果。 九、估价方法 根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用收益还原法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出估价对象的比准价格和成本价格；然后对这两个价格进行综合
14、分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。 收益法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为 7113.0 万元，大写金额：柒仟壹佰壹拾叁万元整。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起 2 年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
15、 房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析 (略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 1收益法 其基本公式为： 式中 n收益年限； A 估价对象的年净收益； r折现率。 (1)年有效毛租金收入的确定。根据估价对象所处位置，评估人员经过对同类物业大量的市场调查得知，在考虑了租金损失和押金收益后，确定估价对象单位建筑面积日租金水平为 5 元/(m 2天)，故： 年有效毛租金收入=536070%=1260 元/m 2 根据估价人员实地调查，该地区地下车库收益水平在 400600 元/(月 个)，地下游泳池月收益水平在 4
16、0 万60 万元之间。根据估价人员的分析，在考虑了估价对象周围的实际情况，确定估价对象地下车库收益水平为 500 元/(月 个)：游泳池月收益水平为 50 万元，空置率为 50%，则： 年有效车位收入=500 元/( 月 个)168 个12 月=1008000 元/年 游泳池年有效收入=5012 月50%=300 万元/年 地下部分总收入=400.8 万元/年 (2) 运营费用率的确定。 根据目前北京市商业设施运营管理费用率的平均水平，估价对象地上部分运营费率为 35%，地下部分运营费率取 25%。 (3)年净租金的计算： 建筑物净租金=年有效毛租金收入年运营费用 =1260-126025%=
17、945 元/m 2 建筑物年净收入=945 元/m 23780.6m2=357.27 万元 地下部分总净收入=400.8-400.865%=260.52 万元 /年 (4)资本化率的确定。 资本化率实质上是一种投资的收益率，它与风险的大小成正比。风险越大，收益率越高，亦即资本化率越高；反之亦然。在本报告中，评估人员按照安全利率加风险调整值的方法确定资本化率。 资本化利率=安全利率+投资风险补偿+ 管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=安全利率+ 风险因素调整值 安全利率：2002 年 3月中国人民银行确定的一年期定期存款利率为 1.98%；2002 年凭证式国债五年期票面年利率为 2.
18、74%；2001 年凭证式国债五年期票面年利率为 3.14%；2000 年凭证式国债五年期票面年利率为 3.14%。 风险调整值：风险调整值视投资风险程度而定，且经调整后还原利率应高于银行的贷款利率及融资成本，根据评估人员的专业评估经验，北京市房地产领域该值为 7%左右，根据上述分析及国家五年期间长期债券利率，计算安全利率： 2000 年(1+i)5=(1+53.14%)，i2000=2.96%； 2001 年(1+i)5=(1+53.14%)，i2001=2.96%； 2002 年(1+i)5=(1+52.74%)，i2002=2.60%； 确定 i0=(2.96+2.96+2.6)/3=2
19、.84%，其高于银行的存款利率 1.98%。 根据收益型房地产产品类型的特点，具体将该风险分为低、中、高三个区域，即低风险区域的还原利率可取 5.84%7.84%，中风险区域或取7.84% 9.84%，高风险区域可取 9.84%11.84% 。 除考虑风险对资本化利率的影响外，综合考虑资产管理的繁琐性和流动性以及通货膨胀的影响，我们认为该物业属于中低风险领域，故资本化利率取 8%。 (5)收益价格的计算。 估价对象的耐用年限为 50 年，至估价期日已经使用了 7.25 年(1995 年 4 月 25 日2002 年 7 月 30日)，收益年限为 42.75 年。 收益法的计算公式有很多，评估人
20、员认为：北京市的商业用房市场已趋于成熟和稳定，因此按纯收益不变且收益为有限年的公式进行计算，即 P=A/i1-1/(1+i)N 式中 P收益价格： A年净收益； J资本化率； N 收益年限(年)。 地上建筑物收益单位价格=9451-1/(1+8%)42.75/8%=11372 元/m 2 地上建筑物收益总价=113723780.6=4299.3 万元 地下建筑物收益总价=260.521-1/(1+8%)42.75/8%=3135.2 万元 该建筑总收益价格=4299.3+3135.2=7434.5 万元 2成本法 A采用基准地价修正法求取土地价值。 a 北京市基准地价内涵 (略) b根据基准地
21、价测算宗地地价的思路及过程如下： (1)出让金。 依据上述基准地价表，六类地价区、配套公建用途，出让金基数为 5001000 元/m 2。估价对象处于六类地价区中上等位置，条件较好，出让金基数取上述标准的接近高限值即 800 元/m 2。根据容积率修正系数表，详见表 3-28。 表 3-28 容积率修正系数表设定容积率为 4.16，容积率修正系数为 3.32。 则单位土地面积出让金为：8003.32=2656 元/m2。 (2)基础设施配套建设费。 估价对象红线外市政基础设施达到“七通一平” 。结合估价对象所在区域市政基础设施建设费用情况，并参照北京市现行大市政及四源费收费标准，取每建筑面积市
22、政基础设施配套建设费为 650 元/m 2。小区建设配套费取 300 元/m 2。 则估价对象地面基础设施配套建设费=9503.76=3572 元/m 2。 (3)土地开发费。 估价对象的土地开发是委托另外一公司开发的，根据委托开发合同书，估价对象的实际开发费用折算为 3000 元/m 2(包括土地开发费及城镇拆迁费)。 (4)估价对象地价。 根据上述测算结果，求取熟地价。 地面熟地价=土地出让金+基础设施配套建设费+土地开发费 =2656+3572+3000=9228)元 /m2 (5)楼面地价。 楼面地价=地面熟地价 /容积率 =2454 元/m 2 B建造成本 (1)确定建筑物的直接成本
23、。估价对象建筑物为框架结构，内外部中高档装修。按照 1996 年北京市建筑工程概算定额和材料预算价格、机械台班费用定额以及 1996 年北京市建设工程间接费及其他费用定额进行匡算；并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的单位直接建造成本。根据估价对象的实际情况，确定其直接成本(包括结构、装修、设备及红线内市政工程)为 3200 元/m 2。 (2)计算建筑物的间接成本。 根据北京市对建设项目的有关税费政策和估价对象建筑物的具体情况，逐项计算间接成本费率。各种间接成本费率的组成如下： (a)管理费 8.00% (b)专业人士费 10.00% 合计： 18.00% 间接成本=320
24、018.00%=576 元/m 2 则 建造成本=3200+576=3776 元/m 2 (3)计算建设期贷款利息。 根据估价对象的建筑结构造型及建筑面积，按照北京建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的开发期为 2 年，假设资金分期均匀投入，考虑近年来贷款利率的变化，贷款年利率取为 5.49%，则： 利息=24545.49%2+37765.49%1=270+207=477 元/m 2 (4)销售税费。 指房屋销售时应缴纳的各项税费，包括营业税及其附加、广告宣传费、代理费等，取总成本的9%，则： 销售税费=(2454+3776+477)9%=604 元/m 2 (5)开发商利润。 按照北京市当前
25、的市场状况，根据 北京市房地产管理局出让地价估价技术标准(试行)的规定，按照不同的年期，开发商利润取不同的值，该项目投资年限取 2 年。同时，考虑到估价对象的具体情况，开发商利润率取为 25%，则： 开发商利润=总成本25%=(2454+3776+477+604)25%=1828 元/m 2 (6)成新率。 根据估价对象的建成时间及估价人员现场踏勘实测，故确定估价对象建筑物综合成新率为 100%。 (7)计算成本价格。 综上所述，在计算出估价对象的土地取得费用、建造成本、利息、销售税费、开发商利润及成新率后，估价对象房地产在估价时点的成本价格为： 成本单位价格=(土地取得费用+ 建造成本+利息
26、+ 销售税费+开发商利润)成新率 =(2454+3776+477+604+1828)100%=9139 元/m 2 成本法总价格=91396962.3=6362.8 万元 七、估价结果确定 以上分别用收益法和成本法对估价对象进行了评估，得到估价对象的收益价格和成本价格分别是： 收益价格：7434.5 万元 成本价格：6362.8 万元 两个结果相差较大，经分析，造成这种差异的主要原因是由于商业用房租赁市场目前处于平稳的增长阶段，收益法测算的结果比较接近实际情况，成本法从房地产建造成本角度估算房地产积算价格，与目前市场价格略有差异。因此，评估人员确定将上述二结果进行加权平均，即： 估价对象总价=
27、7434.5 万元0.7+6362.8 万元0.3=7049.29 万元 大写金额：柒仟零肆拾玖万贰仟玖佰元整。 八、附件(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 某出租的写字楼，使用面积为 3000m2，收益年限为 45 年，空置率为 20%，未来 3 年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为 360 元、400 元、330 元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积 36 元，除物业服务费用外的其他运营
28、费用为租金(不含物业服务费用)的 25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为 9%。估价测算过程如下： 1计算未来三年的净收益 A1=360(1-20%)(1-25%)-363000=-55.80 万元 A2=400(1-20%)(1-25%)-363000=61.20 万元 A3=330(1-20%)(1-25%)-363000=48.60 万元 2用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益 3计算收益价格 房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 13 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；净收益指房地产对应净收益
29、，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。2收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)。3估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本。2 【正确答案】 1在估价程序上应注意：被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地勘查，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作；估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示 7 日；公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。2被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和
30、被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估机构确定。3拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。3 【正确答案】 不能决定购买。1现租约期满后的客观租金水平未知，还需要了解租金的变化趋势。2租约期满后，客观出租(空置)率不清楚，还需调查掌握。3出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。二、单项选择题4 【正确答案】 C5 【正确答案】 B6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 A10 【正确答案】 B11 【正确答案】 C12 【正确答案】 C【试题解析】 提示：445-60=385 万元13 【正确答案】 A三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中
31、的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1房地产权利状况描述不全。2房地产现状描述不全。3估价原则中缺少估价时点估价原则。4估价结果报告中总地价缺少货币种类。5估价报告有效期不能超过一年。6有效毛租金收入计算未对空置率 70%进行说明。7运营费用率计算有误，计算时地上部分与地下部分调换了费用率。8计算建筑物收入未对地上建筑面积进行计算说明。9收益价格计算中，收益年限有误，应以土地使用权剩余年限 30 年计算。10成本法中土地价值容积率修正参数不合理。11土地使用权价值求取办法有误，估价技术路
32、线不合理。12基础设施配套建设费按项目的实际发生成本计算不合理。13成本法中各项费用比例无依据。14成本法计算中应说明如何计算地下部分建筑成本。15成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。16开发利益计算基数有误。17销售税费计算不合理，一般以销售收入为基数计算。18估价报告中估价结果缺少货币种类和单价。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 1未来三年净收益计算错误 A1=(360-36)(1-20%)(1-25%)3000=58.32 万元 A2=(400-36)(1-20%)(1-25%)3000=65.52 万元 A3=(330-36)(1-20%)(1-25%)3000=-52.92 万元 2用未来数据资本化公式法计算每年不变的挣收益公式错误 3收益年限错误
