1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 15 及答案与解析一、问答题1 1. 某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为 50 年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?除采用以上方法以外，在评估过程中还需涉及哪些估价方法?2 某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为 3500m2，总建筑面积为 4500m2，2007 年 1 月竣工。评估公司的评估结果为 6850 元/m
2、2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达 6960 元/m 2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?3 某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约 15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积 3300m2，办公楼建筑面积 1050m2，临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房的用地已于 1995 年办理了土地使用权出让手续，出让年限为 40 年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该
3、宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?二、单项选择题4 某估价对象原为某单位 2000 年集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准单位决定 6 年后才发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有 6 个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请评估其价值。4 评估中估价对象状况应选择( )。（A）集资建房之日（B）距离上市 6 个月之日（C）法院判决之日（D）发放房地产权证之日5 此时的估价技术路线应该是( )。（A）先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点（B）先确定单位购买土地价格及职工集资价格。再折
4、现到估价时点（C）先确定估价对象的现值，再折现到可以上市的时间（D）先确定估价对象的现值，再折现到估价时点6 政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种( )。（A）市场价值评估（B）投资价值评估（C）原始价值评估（D）账面价值评估7 经鉴定，估价对象为基本完好房，其成新率为( )。（A）九十成新（B）八九成新（C）七八成新（D）六七成新8 某工厂有一临街厂房，占地面积 900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为 1800m2，建筑物成新率为 80%，房屋所有权登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2007 年 5 月该区域工
5、业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价 650元/m 2 和 1400 元/m 2，其中土地使用权出让金为 100 元/m 2 和 450 元/m 2。2007 年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积 4250 元/m 2，而同期新建上述厂房建筑物的重置总费用大约为 1500 元/m 2，问：8 如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为 2007 年 5 月 19 日，其合理的评估价值约为( )万元。（A）315.00（B） 216（C） 295.2（D）3339 如果按工业用途进行评估，估价目的为抵押估价，估价时点同上，评估价值为( )万元。（A）333
6、.00（B） 252（C） 315（D）32410 假设规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为( )万元。（A）603（B） 522（C） 450（D）54911 某评估机构受到委托评估某市繁华街道上一商业房地产，在选用估价方法时，考虑采用路线价法，下列关于估价方法的描述正确的是：11 路线价法求得的价格实际是一种( )。（A）市场价格（B）收益价格（C）积算价格（D）比准价格12 在评估该房地产价值时，应选用的第二种估价方法最合理的是( )。（A）成本法（B）市场比较法（C）收益法（D）假设开发法13 经评估，该宗房地产总价值 2
7、50 万元，其中土地价值 60 万元，土地面积1000m2，建筑面积 2500m2，周边类似商业房地产平均单价为 900 元/m 2，现在业主以房地产的最高保险金额向保险公司投保，保险合同上的“保额” 应该为( )万元。（A）250（B） 190（C） 225（D）90三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 置业公司部分房地产估价结果报告 一、委托人 置业公司，法定代表人： ，住所：市路号。 二、估价机构 房地产估价事务所，法定代表人：，住所：市路号。
8、三、估价对象 置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积 12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。 四、估价目的 为抵押贷款提供依据。 五、估价时点 经委托人和估价机构确认，估价时点为 2001 年 6 月 30 日。 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点和该市房地产市场的
9、实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。 十、估价结果 经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为 17096万元(大写，人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)，其中超市的总价值为 7355 万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)，单价为每平方米建筑面积 9430 元；在建写字楼的总价值 9741 万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。 十一、估价人
10、员(略)十二、估价作业日期 2001 年 6 月 30 日至 2001 年 7 月 5 日。 十三、估价报告的有效期(略 ) 置业公司部分房地产估价技术报告 一、估价对象状况分析 置业公司兼并集团内工厂所得的房地产总占地面积 12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于 1980 年，钢筋混凝土框架结构，共 4 层，层高 3.8m，建筑面积 7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为 4200m2、3800m 2、 430m 2、120m 2。置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，
11、目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积 18000m2的写字楼(实物情况略) ，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。 估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。 二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益
12、法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。 五、估价测算过程 (一)超市的估价 选取的三宗类似商业房地产交易资料如表 2-1 所示(交易情况与房地产状况的详细分析略)： 表2-1 类似商业房地产交易资料可比实例注：表内面积均为建筑面积。 根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨 0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000 年 12 月 28 日美元与人民币的汇价为 1:8.3，2001年 6 月 30 日为 1:8.27。 1比准价格 A9300100/100(14-0.5%)10
13、0/100 9347( 元/m 2) 2比准价格 B6300100/100(14-0.5%)2100/(100-25) 8484( 元/m 2) 3比准价格 C13508.27100/100(1+0.5%)2100/110 10458(元/m 2) 式中可比实例 C 因区域等状况较好，根据以往经验增加 10 个分值。 4估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出 估价对象的单价(93474-84844-10458)39430( 元 /m2) 总价94367800 7355(万元) (二)在建写字楼的估价 1首先测算该写字楼开发完成后的价值 根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的
14、建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每1m2 每天 1.2 美元，空置率为 20%，运营费用占有效毛收入的 55%。 年有效毛收入135003001.28.27(1-20%)3215(万元) 年运营费用321555%1768(万元 ) 净收益有效毛收入 -运营费用 3215-17681447( 万元) 收益年期取 50 年。 资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。 根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算： 式中 V房
15、地产价值； 年净收益； r资本化率；n收益年期。 14183(万元) 根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183 万元人民币。 2测算未来还需生的各项成本及税费等 根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估： (1)续建工程费及管理费等 装修工程费 1800 万元，设备及安装工程费 1190 万元，室外工程费 350 万元，管理费等 150 万元，合计 3490 万元。 (2)投资利息 当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为 1 年，则 投资利息3490(1+5.85%)0.5-1 101( 万元) (3) 销售税费 当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则
16、销售税费141836% 851(万元) 3在建写字楼的评估价值 总价值14183-3490-101-851 9741(万元) 六、估价结果 按上述分析测算，估价对象超市部分单价为 9430 元/m 2，总价值为 7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)；在建写字楼部分总价值为 9741 万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。估价对象总价值为 17096 万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)。 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，
17、本题最多扣至零分）15 估价对象为一宗 10000m2 的七通一平用地，土地使用权出让时间为 2006 年 3月 1 日。土地使用权出让年限为 50 年，容积率为 5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共 18 层。其中 13 层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚 300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为 1500 元/m 2。工程于 2006 年 9 月 1 日开工。预计2008 年 9 月 1 日建成。现需估价 2006 年 9 月 1 日的土地交易价格，有关资料如下：1房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为
18、售价的 5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的 4%。 2建筑安装工程费为 1100 元/m 2，专业及管理费为建筑安装工程费的 8%。 3商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为 10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在 50 元/m 2。运营费用率为 24%。 4商品住宅建成半年时可售出 30%，平均价格为 2700 元/m 2；建成一年时可售出 60%，平均价格为 2800 元/m 2；剩余的 10%会在建成一年半售出，平均价格为 2900 元/m 2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的 3.5%。 5房地产报酬率为 8%，折现率为 12%，贷款年利率为 6
19、%，销售利润率为 20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于 2006 年 9 月 1 日的土地公开市场价值。 解： 1开发完成后的房地产总价值： 总建筑面积100005 50000(m2) 住宅总面积50000-900041000(m 2) (1)商铺开发完成后的房地产总价值： 每平方米商铺的有效毛收入月租赁收入12(1-空置率及租金损失率) 5012(1-10%) 540(元/m 2) 每平方米商铺的净收益有效毛收入(1-运营费用率) 540(1-24%)410.40(元/m 2) 商铺开发完成后的单价 410.40/8%1-1/(1+8%)471/(1+8%)2.5
20、 4118.45(元/m 2) 商铺开发完成后的总价4118.4590003706.61( 万元) (2)住宅开发完成后的总价值4100030%2700/(1+12%)2.5+60%2800/(1+ 12%)3+10%2900/(1+12%)3.58204.06(万元) (3)开发完成后的房地产总价值 3706.61+8204.0611910.67( 万元) 2扣除项目 (1)建安工程费500001100/(1+12%)4910.71(万元) (2)专业及管理费用4910.718%392.86(万元) (3)销售费用和销售税费总额11910.67(3.5%+5.5%) 1071.96(万元)
21、(4)销售利润11910.6720%2382.13(万元) (5)买方购买该宗熟地应负担的税费V4%0.04V 3总地价 2006 年 9 月 1日的总地价： V11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V V 3031.74(万元)房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 15 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 (1)评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜采用假设开发法，即将估价对象预期开发后价值(楼价)，减去预期的正常开发费用(建筑费和设计等专业费用以及利息)、销售费用、销售税费与开发利润之后所剩余的余额，根据此剩余之数来确定估价对象
22、的价格。(2)评估上述宗地投标报价除采用假设开发法最适宜之外，一般在评估过程中还需要运用市场比较法进行校核，作为报价的主要比较资料，此外还可以附以成本法评估作为参考。2 【正确答案】 (1)评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；(2)而实际发生的成本可能超过社会平均水平；(3)估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化。3 【正确答案】 (1)现状房地产状况(实物、区域和权益)资料。(2)规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案) (或技术经济指标 )。 (3)该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)( 或租金、售价水平 )(或经营期的现金流)资料。
23、(4)该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。(5)相关税费。 (6)贷款利率。 (7)该地区类似居住物业开发的平均利润水平。(8)该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。(9)市政配套费用和土地开发费用。(10)该地区土地出让金 (地价) 的规定和标准。二、单项选择题4 【正确答案】 C5 【正确答案】 D6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D8 【正确答案】 B【试题解析】 提示： 1500180080%=216 万元9 【正确答案】 C【试题解析】 提示：1500(180080%+ 650-100)=315 万元10 【正确答案】 D【试题解析】 提示：(4250-140
24、0+650-450)1500=549 万元11 【正确答案】 D12 【正确答案】 C13 【正确答案】 B三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1缺少土地使用性质描述。2缺少产权描述。3没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。4可比实例 A 为拍卖，其交易情况一般需修正。5可比实例 B 交易日期修正错了。6可比实例 B 可比性差，修正幅度超过 20%，面积与估价对象差别太大。7可比实例 C 选用汇率错误。8收益年限不应选取 5
25、0 年。9收益法只选择一个参照物，客观性不够。10全年收益天数按 300 天计算错误。11确定资本化率不能只参照一个实例。12比准价格应为收益价格。13未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。14未来发生的利润未计算。15超市应优先选用收益法估价。16区域因素和个别因素描述不够具体。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 商铺开发完成后单价计算错误。折现率应按 12%计。 商铺开发完成后的单价 3760.52(元/m 2) 2商铺开发完成后的总价、面积计算错误。 商铺开发完成后的总价3760.52(9000-300)3271.65(万元) 3扣除项目中，采用现金流量折现法不应显示利润。
