1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 22 及答案与解析一、问答题0 某企业有一幢在 1981 年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。1 1998 年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。 2 1999 年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该旁地产拍卖价格的评估。3 1996 年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委托进行投保价值的评估。4 1997 年，该房屋因火灾被烧坏，受企业委托进行理赔的评估。 5 某企业有一临街的框架结构的 4 层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权每层建筑面积约 400m2 现因股份制
2、改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格，如果你作为一名房地产估价师受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出你的既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。6 某企业有一空地，且企业拥有该地块的 70 年的住宅用途的出让土地使用权，因自己无资金，便用此块地和某开发商联合开发一幢 18 层高层住宅。按联合开发的协议，企业仅提供 70 年住宅用途的出让土地使用权，其他一切开支均由开发商支付，房屋建成后，开发商需要向企业无偿提供其中的 6 层住宅，但办理产权证件的费用则各负其责，请你写出评估该地块单位地价的技术路线。二、单项选择题6 华夏公司有一临街写字楼，在 1998 年 7
3、 月与神州公司签订了为期 5 年的整体出租的租赁合同，试问：7 如果用收益法评估该写字楼价格为 3000 万元，用市场比较法评估的结果为 2000万元，而且两种方法的评估测算过程均无问题，则该写字楼的客观合理的价格应为( )。（A）3000 万元（B） 2000 万元（C） 2500 万元（D）大于 3000 万元8 如果评估的目的为拍卖价格的评估，则评估价应为( )。（A）小于 2000 万元（B） 2000 万元（C） 20003000 万元之间（D）3000 万元9 在用收益法进行评估时，客观收益应取( )。（A）租赁合同中所载明的租金（B）市场上正常的租金与标准写字楼的面积乘积（C）
4、A 与 B 的平均值（D）估价时点之后，租约期结束之前按租赁合同的租金，租约期结束之后取市场上正常客观的租金与写字楼相应的面积乘积9 某乡的老王 1986 年在集镇上购买了一个商场，该商场建于 1981 年。2001 年 1月 1 日老王在临终前立下遗嘱：该商场的产权由他两个儿子继承。立遗嘱之时老王还请房地产评估机构评估了该商场的价格，结果价值 5077 元。老王死后他的两个儿子共同出资利用半砖墙把该商场一分为二，之后他的大儿子想把他得的那一半商场卖给他的弟弟，他弟弟也想购买。如果从立遗嘱之时到委托估价之日(2001 年 2月 10 日)，房地产的市场价格行情未发生任何变化，则：10 大儿子那
5、一半商场最合理的转让价格是( )（A）25 万元 （B）大于 25 万元 （C）小于 25 万元11 大儿子把那一半转让给其他的购买者，最可能实现的价格为( )（A）25 万元 （B）大于 25 万元 （C）小于 25 万元12 大儿子把他那一半的土地使用权拿到银行抵押贷款，请问是否可以( )（A）可以 （B）不一定 （C）不可以三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）13 房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托人函( 委托人全名 )： 受您委托，我公司对您
6、提供的位于 市区大道号 12 层 243.7m2 商铺 (以下简称估价对象) 的现时市场价值进行了估价。 估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。 在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币 170.41 万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币 6993 元/m 2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。 附函提供房地产估价报告 2 份。 房地产评估有限公司( 盖章) 法定代表人：(
7、签章) 2006 年 10 月 15 日 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)区位状况( 略) (二)实物状况 (1)建筑物实物状况 建筑面积：243.70m 2 建筑结构：钢筋混凝土结构 总层数及所在层数：估价对象所在建筑层数为 14 层，估价对象位于第 1、2 层 竣工日期：2005 年 9 月 10 日 成新率：现状成新为十成新 层高：经现场查勘，估价对象 1 层层高约 4.5m，2 层层高约 3.2m 建筑物实际用途：12 层为商铺，其余为写字楼 装修情况：(略) 设施设备：(略) 工程质量：(略)
8、 维护、保养情况：良好 大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市 物业管理状况：(略) 绿化等其他情况：(略) (2)土地实物状况 土地用途：12 层为商业服务 土地等级：商业级 土地开发程度：七通一平 土地出让年限：40 年，至 2044 年 4 月 9 日止 形状、地势、地质、水文状况：(略) (三) 权益状况 (1)建筑物权益状况 根据委托人提供的房屋所有权证( 证号号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物记载用途为商业服务。建筑面积共 243.7m2。其中 1 层 121.85m 2，2 层 121.
9、85m2，钢筋混凝土结构。 (2)土地使用权权益状况 根据委托人提供的国有土地使用证(证号号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限 40 年，截止至 2044 年 4 月 9 日。 (3)他项权利状况 据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为银行分行，王某已将货款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。 四、估价目的 为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。 五、估价时点 2006 年 10 月 10 日。 六、价值定义 本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利
10、状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至 2044 年 4 月 9 日下的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。 十、估价结果 经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合市房地产行情，确定估价对象在 2006 年 10 月 10 日、完整权利状态及满足各
11、项假设限制条件下的房地产市场价值为 170.41 万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为 6993 元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业期 2006 年 10 月 10 日至 2006 年 10 月 15 日。 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。 十四、有关说明(略) 房地产估价技术报告 一、估价对象房地产状况分析(略) 二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用(略)
12、五、估价测算过程 (一)市场法 根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算 1、2 层商铺的价格。 1测算 1 层商铺价格 估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。 (1)可比实例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的 3 个交易案例作为估价对象的可比实例
13、，有关资料见表 1。 (2)比较修正交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交易实例，交易价格无异常,无需修正。各交易情况修正系数均为 100/100。 交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为 100/100。 房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为 100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。 (3)比准价格计算 根据表 2 中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果
14、如下： 利用实例 A 计算为10606 元/m 2； 利用实例 B 计算为 9958 元/m 2； 利用实例 C 计算为 9285 元/m 2。 从测算结果来看，3 个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象 1 层平均单位建筑面积比准价格取整为 9950 元/m 2。 2测算 2 层商铺价格 估价对象为 1、2 层组合式商铺，据调查，市类似组合式商铺第 2 层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2 层商铺价格。 市房地产协会对本市类似 1、2 层组合式商铺价格进行了统计分析，2 层商铺价格一般为 1 层商铺价格的 50%，估价人员参
15、照这一比率确定估价对象 2 层商铺价格，则二层商铺单价为： 995050%=4975(元/m 2) 3测算估价对象比准价格 估价对象总建筑面积为 243.70m2，1、2 层面积均为 121.85m2，故估价对象比准价格为： 121.85(9950+4975)=181.86(万元 ) (二)收益法 1估算有效毛收入 (1)潜在毛收入 潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的大道的具体情况，确定其潜在租金水平 1、2 层平均为每建筑面积 65 元(月/m 2)
16、，则年潜在毛收入为： 65243.7012=190086(元 ) (2)有效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为： 有效毛收入=潜在毛收入(1-收入损失率 ) 空置率和租金损失率分别为 10%和 5%，则年有效毛收入为： 190086(1-10%)(1-5%)=162524(元) 2确定年运营费用 为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。 (1)税金 指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及市税费征收标准，房
17、产税为租金收入的 12%，营业税及附加为租金收入的 5.85%，则年税金为： 162524(12%+5.85%)=29011(元) (2) 管理费和租赁费用 指对出租房屋的必要管理和租凭所需的费用，按经验数据为租金收入的 2.5%，则： 1625242.5%=4063(元) (3)维修费 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为 4800 元(取值及计算过程略)。 (4)保险费 指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的 1.5。根据市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000 元/m 2
18、。则保险费为： 2000243.701.5=731(元) (5) 运营费用合计 年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4) =38605( 元) 3确定房地产年净收益 房地产年净收益= 年有效毛收入-年运营费用 =162524-38605 =123919(元) 4确定报酬率 报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率风险调整值法确定，报酬率为 8%(取值理由及过程略)。 5确定收益年限 n 估价对象所在建筑物建成于 2005 年 9 月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为 60 年，残值率为 0%，尚可使用年
19、限为 58.9年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让 40 年，估价对象的土地使用权终止日期至 2044 年 4 月 9 日止，剩余使用年限 38.5 年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故： 未来可获收益的年限，n=58.9(年)6计算房地产收益价格 即估价对象房地产的收益价格为 153.23 万元。 六、估价结果确定 经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86 万元，收益价格为 153.23 万元。以上两种估计法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。
20、本次评估取比准价格的权重为 60%，收益价格的权重为 40%，则估价对象最终估价结果为： 房地产总价=181.8660%+153.2340% =170.41( 万元) 房地产单价=170.4110000/243.70=6993(元/m 2) 估价结论：估价对象在估价时点 2006 年 10 月10 日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为 170.41 万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为 6993 元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。 七、附件(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过
21、 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）14 关于金环大厦估价报告书 一、委托估价单位：金环房地产开发公司 二、委托房地产名称：金环大厦 三、估价目的：评估金环大厦基地 1996 年 7 月之抵押价格 四、委托对象概况 1金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取得，出让合同于 1995 年 7 月签订，土地使用年限 70 年。土地面积 4000m2，建筑密度70%，建筑容积率10.5。 2现该地块已经拆平，开发商拟定于 1996 年 8月 18 日开工奠基建设。 3金环大厦共 28 层(无
22、地下室)，商场部分共 3 层，建筑面积共 8000m2，四层以上为写字楼，建筑面积共 34000m2。 4经测算，大厦建造成本为平均每平方米 4500 元，专业费、筹建管理费为每平方米 800 元，建设周期三年，利息率为 12%，利息为每平方米 1620 元。 五、估价思路与方法 本评估目的是金环大厦基地估价，综合性物业基地的估价宜采用假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例，而较多的是出租，故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益，再用收益法估算出物业的总开发价格，然后再估算出土地价格。 六、估价过程 1商场部分价格。 根据同类地区市场资料分析测算，委估对象商场的现时市场租金为每天每平
23、方米 4 美元，其中管理费占 5%，水电等供应费占 3%，营业税占 5%，维修保险费占 5%，租金纯收益为每天每平方米 2.88 美元，则其价格为： P=2.88/10.98%3658000=8328(万美元) 2办公楼部分价格。 根据市场资料测算，办公楼部分的纯收益为每天每平方米 0.68 美元，该办公楼中的 20%为开发商自用，则办公楼部分的价格为： P=0.68365/10.98%340000.8=6148(万美元) 3物业总开发价值。 8328+6148=14467(万美元) 4物业总开发费用。 (4500+800+1620) 42000=29064(万元人民币) 折合美元为 3502
24、 万美元(1:8.3) 5开发商利润。 房地产开发的投资率通常在 15%20%，本项目酌取 18%，则三年为54%，利润为 35020.54=1891( 万美元) 6销售税费。 合计为销售额的 5.5%，则税费为：144760.54=796(万美元) 7地价估算。 设地价为 P，购地手续费用 0.01P，地价款在两年中平均支付，则利息为： P(1+12%) 2-P=0.2544P 地价合计为 1.2644P 地价计算为：1.2644P=14476-(3502+1891+796) P=(14476-6189)/1.2644=6554(万美元)七、评估结论 本委估对象金环大厦基地之抵押价值为评估价
25、格的 70%，计肆仟伍佰捌拾捌万美元(4588 万美元)。 八、估价作业日期：1996 年 7 月 1530 日 房地产估价所15 市厂房评估报告 一、委托人： 市厂 二、受理委托人： ( 一) 受理单位：市房地产信息咨询公司。 (二) 评估人(略)。 三、估价日期： 1993 年 10 月 119日 四、勘估建筑物简介 (一) 地址： 市区。 (二 ) 所有人权利：委托单位持有市房地产管理局核发的房屋产权证和土地使用证。 (三) 建造时间：1980 年。 (四) 建筑物结构及面积：该厂房为五层钢混框架结构，合资拟投入 1600m2。 ( 五) 建筑物用途：生产用厂房。 (六) 建筑物改良情况
26、：1986 年增加空调设备、铝合金窗及电梯等。 (七) 地理环境：该厂房位于 路与之间，距 站约 1km，交通方便且景观较好。 五、估价目的 委托单位原为加工出口产品的重要企业，年产值为3000 万元。目前因国际市场上产品需求之间发生变化，该厂决定转产，未来的合资企业将租用勘估标的物为生产车间，且以 15 年租金作为中方部分股金，拟估算15 年租金的现值。 本估价报告所估结果仅为以上目的服务，不能作为交易、抵押等其他活动的依据。 六、估价分析 (一) 估价依据： 11986 年关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定。 2委托人所提供的资料。 3估价人现场实勘的结果。 4市统计局公布的
27、建筑企业价格指数。 5统计局公布的各种价格总指数。 6近几年银行存款利率的变化资料。 (二) 估价方法。 因目前与之相同的案例较少，不宜采用市场法估价，而租金收入是一种稳定的有规律的收益，因此收益法估价较为适宜。根据市房地产市场的发展情况分析，房地产的出租、出售价格逐年递增，因此在计算纯收益时考虑了使用过程中的变化。 (三) 确定资本化率。 资本化率主要依据通货膨胀率和银行存款利率的变化来定，但因没有通货膨胀率，可参照零售价格指数来定。近几年零售价格指数(以上年价格为100)如下表所示： 则求得平均利率为 8.81%。 仅零售价格平均变动的百分比和平均利率的中位数，则为 7.85%，以此为资本
28、比率。 (四) 纯收益的计算。 该勘估物的租金即为纯收益。根据市房地产管理局 1986 年颁布的关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定，钢混结构建筑物每月标准租金为每平方米 6.17 元，但这是 1986年的租金，需作时间上的调整，应调整到 1993 年年底。 建筑物直接费价格指数(以上年为 100)如下表所示： 1993 年价格指数依据上表作预测于下表： 自 1987 年开始逐年调整到 1993 年，即： 6.17107%114%110%113.5%109.9%116%113.52%=13.598(元/m2)=13.6( 元/m2) 根据关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行
29、规定，有电梯设备乘以 140%。但因该厂房每层两个车间，电梯偏向厂房另一端，该生产车间使用不便，因此乘以 120%。该厂房有八至九成新，再乘以 0.85。 据此，该厂房 1993年的月租金为每平方米 13.87 元。但因租金今后还会逐年变化，因此纯收益为动态增长状态，根据以往资料分析平均增长率为 111.66%，保守一些可取 110%。 (五) 计算租金现值。 令：资本化率为 i，i=0.0875；租金增长率为 r，r=0.10 1993 年全年纯收益为 A，A=13.8712=166.44(元/年) 租金现值为 P，则： P=A 1/(1+i)+A2/(1+i)2+A3/(1+i)3+A15
30、/(1+i)15 式中，A 1=/A，A 2=/A(1+r)，A 3A(1+r)2A15=A(1+r)14 p=a/(1+i)+A(1+r)/(1+i)2+A(1+r)2/(1+i)3+A(1+r)14/(1+i=2667(元/m2) 现拟合资投入 1600m2，则 1600m2 生产车间 15 年资金的现值为26671600=4267200 (元)=426.72(万元) 求得租金的现值共为 427.5 万元人民币。房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 22 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 (1)用市场法、收益法评估出商场完全产权(出让土地使用权和房屋所有权)的现时房地价格。(2
31、) 用基准地价修正法、市场法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。(3) 由完全产权商场的现时房地价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。2 【正确答案】 (1)用市场法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。(2) 由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价(拍卖底价) 。3 【正确答案】 用成本法、市场法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。4 【正确答案】 (1)用成本法评估修复所需的费用。(2) 用收益法评估出企业的间接损失。(3) 由修复所需的费用加上企业的间接
32、损失得出理赔评估的价格。5 【正确答案】 在城市规划允许的情况下，按转换用途前和装修改造前的最高最佳使用原则和假设开发法的思路进行评估。具体为：按有扶梯、有装修的商场评估4 层仓库转换用途后的价格；然后扣除因转换用途需要补交的出让金，室内的改造、装修费用和扶梯的购置、安装、调试费用及其相应的管理费、利息、税金、利润，得出 4 层仓库的现时价格。6 【正确答案】 1先用成本法评估出 6 层住宅的造价和税费。2再以 6 层住宅的造价与税费之和除以开发商分摊的土地面积，便得出该地块的单位地价。二、单项选择题7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 A11 【正确
33、答案】 C12 【正确答案】 C三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）13 【正确答案】 致委托方函缺估价时点。2致委托方函缺估价报告应用的有效期。3结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。5结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6技术报告中可比实例 B、C 商业土地等级与估价对象不一致，应修正。7比较
34、因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。8缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9可比实例 C 的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10市场法中可比实例 B、C 设施设备因素修正与实际描述不符。11估价对象一层层高 4.5m，未进行相应修正处理。12技术报告中市场法缺少计算公式。13租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。1410% 空置率和租金损失率 5%应说明确定理由。15有效毛收入计算应为 190086(1-10%-5%)=161573(元)。16营业税及附加为租金收入的 5.85%不准确，应为 5.5%。17出租房屋管理费和租赁费用
35、按经验数据取值不妥，应按市场客观分析判断得出(或管理费和租赁费用取 2.5%，理由不充分)。18保险费的计算基础错误，应为建筑物现值。19收益法公式的选用没有理由(或：未考虑租金未来的变化)。20土地剩余使用年限应为 37.5 年。21收益法采用建筑物耐用年限作为收益年限错误，应按土地使用权剩余年限计算(37.5 年)(或公式中 n 年取值错误) 。22可比实例缺少币种。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）14 【正确答案】 一
36、份规范完整的估价报告书一般应由六个部分组成，即：封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价过程报告及有关附件。 分析关于金环大厦估价报告书，有以下一些问题： (1) 从报告的格式上看，不够规范，缺少封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告及有关附件，所提供的报告书充其量只是一份估价过程报告而已。 (2) 报告没有估价时点(即评估基准日)。 (3) 报告没有明确的受理估价方及注册估价师签名。 (4) 报告没有写明评估人姓名及注册估价师签名。 (5) 报告没有说明评估原则及其依据。 (6) 报告未对所估物业地块的位置、坐落、四至、地势、地质条件及周围情况、交通通达程度等予以必要的说明。 (7)
37、 报告中未对土地使用权出让金是否已经全部支付、国有土地使用证是否已经取得等重要事项做出明确交代，出让金是多少亦应注明。 (8) 评估人员是否亲临现场勘察，实地观察结果应予以介绍。 (9) 委估房地产名称不确切，实际上只是金环大厦基地而不是对金环大厦进行估价。 (10) 报告书第六部分“估价过程” 中，在“1商场部分价格”计算有误，租金纯收益每天每平方米应为 4(1-5%-3%-5%-5%)=4(1-18%)=3.28(美元)，而不是 2.88 美元。 (11) 在第 1、2 项中计算用的资本化率 10.98%不知由何而来，未做任何说明。 (12) 在“2 办公楼部分价格” 计算中，办公楼部分纯
38、收益为每天每平方米 0.68 美元，不知出自何处，应予说明。 (13) 办公楼中的 20%为开发商自用，且不去评说自用 5 层约 6800m2 显然太大，就是自用部分按最高最佳使用原则，也应一并计算。如果这幢大厦全部自用，难道就没有价值了吗? (14) 报告书第六部分第“1 商场部分价格 ”计算式结果有误，应为 7659 万美元，而不应是 8328 万美元。何况也不能按商场建筑面积 8000m2 计算，出租面积一般应按使用面积计算。 (15) 报告书第六部分“3 物业总开发价值” 计算有误，8328+6148=14476(万美元) ，而不应是 14467 万美元。何况不能用 8328 万美元，
39、应用 7659 万美元，即应为：7659+6148= 13807(万美元)。 (16) 报告书第六部分第1、2 款中所用的收益法计算公式是有假设前提的，即物业每年的纯收益不变，各年的资本化率不变，而此物业在长达 70 年(当然还应去掉建设期)的时间中，难以保证上述两项假设全部成立。 (17) 报告书第六部分“6销售税费” 计算有误，144760.54=7817.04(万美元) 。而不应是 796 万美元。而 0.54 显然也不对，应是0.055，即 138070.055=759(万美元) 销售税费较为合理。 (18) 报告书第六项部分“7地价估算 ”算式因为地价款在两年中平均支付，所以利息不应
40、按两年计算，可按期中计算，即一年期支付，P(1+12%)-P=1.12P-P= 0.12P，购地手续费为0.01P，地价合计为 1.12P。 (19) 由以上可知，地价计算式应为：1.13P=13807-(3502+1891+759)=13807-6152=7655(万美元) P=7655/1.13=6774.34(万美元) (20) 报告书第七部分评估结论中，抵押价值应为评估价格的 70%，计肆仟柒佰肆拾贰万美元(4742 万美元) 。 (21) 报告书缺少估价条件及估价额应用的说明事项。 (22) 报告书没有说明参与估价的人员与委估单位和估价对象有无利害关系。 (23) 报告书缺少有关的附
41、属资料，如宗地图纸、土地使用权证书、金环公司营业执照、法人代表身份证复印件等。 (24) 委估单位的名称不完整，一般在公司全称开头应冠以地名。(25) 估价报告书应有估价事务所公章。 (26) 应注明出具估价报告书的年、月、日。15 【正确答案】 一份完整的估价报告由封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件等组成。分析此估价报告，有以下几个问题：(1) 从报告格式上讲显得不够规范，缺少封面、目录、致委托方函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件，提供的报告也只是一份估价过程报告。(2) 此受理单位为一个房地产信息咨询公司，是否有权受理委托估价未加说明，应有明确表示，并注
42、明资质。(3) 此报告中没有估价时点，估价日期一般指评估作业日期，两者不可混淆，应明确规定评估基准日。(4) 对建筑物基地的土地权利状况交代不清，原为划拨土地，有否补过地价，均应说明。(5) 对土地的基本情况介绍过于简单，如具体坐落位置、四至、面积大小、地形地势、地势状况等均应作必要说明。(6) 对建筑物介绍过于简单，是重工业厂房还是轻工业厂房，是特殊结构还是一般标准结构，是否有腐蚀性，出租生产车间与原厂房之间生产是否会发生矛盾和相互影响。(7) 报告中所有人权利的土地使用证是市房管局核发还是市土地管理局核发(实际应由市人民政府核发)交代不清。(8) 报告评估结果 426.72 万元人民币应用大写表示。(9) 报告“(五 ) 计算资金现值”的资本化率应为 0.0785，而不是 0.0875。(10) 一份完整规范的估价报告还应说明确定估价额的理由以及估价时的假设条件和运用估价额应注意事项。(11) 估价报告应由评估人特别是注册房地产估价师签名，并说明与估价对象、委估单位无利害关系。(12) 估价报告应由符合资质的估价机构盖章，并注明估价报告递交日期。
