1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 30 及答案与解析一、问答题1 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需要做哪些专业工作?( 体现估价工作程序和步骤)2 B 公司于 1998 年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998 年 5 月开始施工，预计竣工时间为 2001 年 5 月。工程于 1999 年 7 月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共 18 层，14 层为裙
2、楼，用途为商业用房，518 层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体已达 12 层，2001 年 5 月该公司寻找到合作伙伴，委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。请说出(1) 评估该综合楼的技术路线，(2) 应搜集、审核哪些资料?3 甲公司有一建筑面积为 50m2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的 3 个临街首层店面的成交情况，具体如下：请问： 1你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2若将上述 3 个交易实例选做可比实例，对它们进行
3、个别因素修正，你认为应考虑哪 5 个主要因素?二、单项选择题4 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为 460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建 600m2 经济上不合算，擅自建成建筑面积 1000m2 的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。4 建设的最终批准权在( )。（A）政府房地产管理部门（B）政府规划管理部门（C）政府土地管理部门（D）上级总公司5 评估时依据的建筑面积应为( )。（A）460m 2（B） 600m2（C） 1000m2（D）以上三个
4、面积都不行6 该公司委托评估应选择( )。（A）房地产管理部门（B）资产管理部门（C）有资格的房地产估价机构（D）验资机构6 餐饮房地产根据其经营规模、档次、经营特点可分为酒楼、连锁快餐店、小吃店等，属于商业房地产范围，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似。7 影响餐饮房地产收入的因素不包括( )。（A）环境（B）楼层（C）地段（D）经营特点8 利用( ) 对餐饮房地产估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。（A）市场法（B）收益法（C）假设开发法（D）成本法8 某游乐场位于城郊，属于本市最大型的游乐场，不但其面积最大，园内的设施也是最新的，有很多都从国外进口过来的，相应的
5、门票价格很高，但客流量也很大。9 娱乐房地产估价的常用方法不包括( )。（A）收益法（B）市场法（C）成本法（D）假设开发法10 娱乐房地产属于( ) 。（A）居住性房地产（B）商业性房地产（C）商务性房地产（D）经营性房地产三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）11 在建工程房地产抵押价值评估报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设与限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托方(略) 二、估价方(略) 三、估价对象 1区位状
6、况(略) 2实物状况( 略) 3权益状况( 略) 四、估价目的 为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。 五、估价时点 2005 年 4 月 18 日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。 七、估价依据(略) 八、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 九、估价结果 经测算，估价对象在估价时点 2005 年 4 月 18 日的客观价值为人民币 4794.5
7、2 万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2005年 4 月 16 日至 2005 年 4 月 22 日。 十二、估价报告应用的有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： 1根据房地产估价规范，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方
8、法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 2估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。 五、估价测算过程 (一) 假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本
9、、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1采用的公式：估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本 -管理费用-投资利息- 销售税费 2估价对象开发完成后房地产价值的测算。 运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 (1) 采用的公式： (2) 所选可比实例(表 1)。 表 1 可比实例情况表 (3) 交易情况修正。可比实例 A、B、C 均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为 100/1000 (4) 交
10、易日期调整。近期市房地产市场状况稳定，可比实例 A、B、C 均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为 100/100。 (5) 房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。1) 区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例 A、B、C 的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C 区域因素调整系数分别为：100/101、100/102 、100/103(具体比较情况见表 2)。 2) 个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例 A、B、C 的个别因素略差于估价对象，可比实例 C 的个别因素略优于估价对
11、象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例 A、B 、C 个别因素调整系数分别为 100/102、100/102、100/97 (具体比较情况见表 2)。 表 2 房地产状况具体调整 (6) 比较修正计算。 表 3 市场法修正计算表可比实例 从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均值作为市场法测算结果： (3009+2980+2963)/3=2984 元/m2 (7) 预计开发完成后的总价值。估价对象规划总建筑面积为 47799.8m2，其中地下建筑面积 7979m2 作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为 39820.80m2。故
12、估价对象预计建成后的总价值为： 298439820.80=11882.53 元 3继建开发成本的测算 估价对象共4 栋，其中编号第 18 栋总建筑面积为 24578.00m2(含地下建筑面积 3998.00m2)，第21、22、23 栋总建筑面积 23221.80m2(含地下建筑面积 3981.00m2)。经现场查勘，第 28 栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第 21、22、23 栋正在进行基础灌注工程。 (1) 续建建筑安装工程费。根据 市造价管理站 关于发布市建筑安装工程 2005年一季度造价指数的通知(建价字200510 号，钢筋混凝土高层住宅楼本期建安造价指标为 873.18970.2
13、元/m2，本次评估取 900 元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为 80 元/m2，一般水电安装增加值为 30 元/m2，消防设备及安装增加值为 10 元/m2，电梯及安装增加值为 50 元/m2，则续建工程成本为： 24578.00(900.00+30+10+50)+23221.80 (900+80+30+10+50)4917.95 万元 (2) 室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取 30 元/m2，估价对象用地面积为 23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：3023667.00=71.00 万元 (3) 估价对象的续建成本合计
14、 4917.95+71.00=4988.95 万元 4管理费用 主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的 3%。 4988.953%=149.67 万元 5销售税费 包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8%。 11882.538%=950.60 万元 6开发利润 置业公司的投资直接成本利润率 15%，续建成本为 4988.95 万元，开发利润为： 4988.9515%=748.34 万元 7投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为： 在建工程价值4.1%。 8运用假设开发法的测算结果 假设开发法的测算
15、结果为： (11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)4846.27 万元 (二)成本法分析测算过程 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。 采用的公式： 估价对象价格=土地取得成本+ 开发成本+管理费用 +投资利息+销售税费+开发利润 1土地取得成本 运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。 土地取得成本单价=1717.18 元/m2(计算过程略) 估价对象用地面积为 23667.00m2，则估价对象土地总价为： 1717.1
16、823667.00=4064.05 万元 2开发成本 (1) 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82 万元(计算过程略) (2) 基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为 80 元/m2(按建筑面积)，则合计 318.57 万元。 (3) 建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为 196.62 万元，则估价对象开发成本为： 39.82+318.57+196.62=555.01 万元 3管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的
17、 2%4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的 3%计取。555.013%=16.65 万元 4投资利息 按正常开发进度，整个项目开发周期为 1.5 年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率 5.76%。 555.01(1+5.76%)1.5/2-123.81 万元 5销售税费 估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。 6开发利润 经调查，市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为 15%，本次评估取利润率 15%。 555.0115%=83.25 万元 7运用成本法的估价结果 4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77 万元 六、估
18、价结果确定 运用假设开发法测算的价格为 4846.27 万元，运用成本法测算的价格为4742.77 万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为 50%，成本法估价结果权重为 50%，则估价对象房地产价值为： 4846.2750%+4727.7750%=4792.52 万元 则估价对象房地产价值为人民币 4792.52万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。 附件(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）12 据大酒店
19、负责人和财务部门提供的资料，大酒店属 1993 年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限 40 年，土地面积为 57230m 2。房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 30 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1选用假设开发法和市场法进行估价。2了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。3了解类似公寓和写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。4分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式(租或售)，运用市场法
20、和收益法等。5预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用；如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格。6选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。7综合两种方法的结果，确定最终估价结果。8根据房地产估价规范的要求，撰写并出具估价报告。2 【正确答案】 (1) 成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。假设开发法：通过比较法等方法预测续建完成后的房地产价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、利息、利润等。(2) 国有土地使用权证。建设用地规划许可证。建设工程规划许可证。土地使用权出让合同及缴纳土地使用权出让金凭证。施工许可证
21、 。施工图纸、施工图预算、施工合同。已完成部分的工程质量状况证明和已完成工程量证明。3 【正确答案】 1甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。2应考虑的因素包括：土地使用年限(或房地产受益年限或新旧程度或成新度)；宽深比或临街宽度或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等：装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。二、单项选择题4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 D10
22、 【正确答案】 D三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）11 【正确答案】 结果报告缺估价原则； 2结果报告中缺少估价方法定义； 3技术报告缺市场背景分析； 4假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费； 5市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致； 6可比实例 B、C 与估价对象的土地等级不同，未作修正(应加以修正)； 7开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积
23、不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样； 8续建工程中的建安工程费 900 元/m 2，是否与实际工程进度相符未作说明(或续建费取值 900 元/m 2 缺少具体说明)； 9假设开发法中未扣除转业费、开发过程中的税费； 10假设开发法中未扣减利息； 11假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用置业公司的； 12假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润； 13成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对； 14成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本； 15成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本； 16成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发
24、周期； 17成本法中应该考虑销售税费； 18成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本； 19估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分： 20估价结果缺少单价。 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）12 【正确答案】 (1)客观收益水平为了取得 大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的饭店、大厦、 大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在200
25、0 年、2001 年、2002 年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表 241。大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的饭店、大厦、大酒店等的平均收益水平确定。 客房收益。估价对象地上所建大酒店有381 间套房，其中，标准间 102 间，普通豪华房 59 间，新装豪华房 68 间，东楼小洋间 33 间，公寓房 30 间，西楼都市 e 站 82 间，套房 7 问；各种客房的执行价格(打折后的平均价格) 分别为，460
26、 元间天，500 元间天，550 元间天，350元间天，580 元间 天，400 元间天，880 元间天，平均人住率以 60计，据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：客房年客观收益=(460 元间天102 间 +500 元间 天59 间+550 元间天68 间+350 元间天33 问+580 元间天 30 间+400 元间天82 间+880 元间天7 间)365 天60 =397989万元餐饮收益。 大酒店共有 6 个多功能厅，25 个宴会厅，4 个零点大厅和 1个茶座，每晚平均消费总价分别为 33000 元、100000 元、72000 元和 2000 元，上座率为 55，则：餐饮年客观收
27、益=(33000+100000+72000+2000)元365 天55=4155 53 万元停车场收益。大酒店停车场共有车位 74 个，每个车位平均收费 6 元小时，白天空置率 20，晚上空置率 50，则：停车场年客观收益=74 个6 元小时 365 天12 小时20 +74 个6 元小时365 天12 小时50=136 13 万元娱乐收益及其他收益。大酒店有 KTV 包间、美容厅、游泳池、夜总会、桑拿等娱乐及其他设施，由于该类设施与同一供需圈的大厦、大酒店的规模、档次相近，经估价师调查，最终按上述酒店的娱乐收益及其他收益的年平均收入计为 700 万元。会议室收益。 大酒店共有会议室 3 个，
28、分别为百花园(300 人) 、郁金香多功能厅(70 人) 、会议室(100 人)，收费平均每半天分别为 5000 元、1600 元、2300 元，客观使用率为 5。会议室年客观收益=(5000+l600+2300)元半天365 天5 =1625 万元年客观总收益=(397989+415553+13613+700+1625) 万元=89878 万元(2)经营费用直接经营成本。以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，类似估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、停车场收益、娱乐收益、会议室收益。相应
29、的大酒店后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本，根据大酒店财务部门和后勤部门提供的前三年财务资料，并结合市同类大酒店的经营情况，三项费用通常平均为800 万元年、1200 万元年、2000 万元年，合计其直接经营成本为 4000 万元。营业费用。营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。营业费用取年总收益的 3，则：营业费用=89878 万元3=26963 万元综合管理费。管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象属四星级酒店管理服务，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保酒店各功能区的正常、良好运转，综合管理费
30、包括折旧费、维修费、保险费以及营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费，则：a年折旧费：折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。如按正常耐用年限折旧，公式为：年折旧费=房屋重置价(1 一残值率)耐用年限如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为：年折旧费=房屋重置价房屋可使用的年限 主体建筑物年折旧费：待估宗地建筑物钢混部分建成于 1987 年，至估价期日已使用 16 年，根据南京市房产管理部门的规定，钢混结构的建筑物耐用年限为 60 年，则剩余使用年限为 44 年。混合部分建成于 1993 年，至估价期日已使用 10 年，根据南京市房产管理部门的规定，混合结构的建筑物耐用
31、年限为 50 年，则剩余使用年限为 40 年。由于本次估价设定待估宗地的土地使用年期为 40 年，因此，本次估价建筑物钢混部分折旧年限取 60 年(即折旧年限一已使用年限+可使用年限=16 年+44 年=60 年)；混合部分折旧年限取正常折旧年限 50 年，残值率为 2；据南京市现行房屋重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，钢混结构建筑物主体结构重置单价为 1500 元建筑平方米，混合结构建筑物重置单价为 800 元建筑平方米。根据委托方提供的资料，钢混部分建筑总面积为 3142983m 2，混合部分建筑总面积为 28587m 2，则：钢混部分建筑物重置价=3142983m 21500 元m
32、2=471447 万元混合部分建筑物重置价=285 87m 2800 元m 2=2287 万元主体建筑物年房屋折旧费=471447 万元60 年+2287 万元(12)50 年=7902 万元年装饰折旧费：根据委托方提供的资料及土地估价师调查的结果，装饰部件重置总价约为 6700 万元。装饰折旧费，包括耐用装饰部件(如花岗石地面等)和一般装饰(建筑物局部)，其中耐用装饰部分按耐用年期 18 年考虑，残值率为 0，重置价为 4355 万元，一般装饰部分按耐用年期 10 年考虑，残值率为 0，重置价为 2345 万元。则：年装饰折旧费=4355万元18+2345 万元10=47644 万元设施设备
33、折旧费，按综合耐用年期 20 年考虑，残值率为 0，根据委托方提供的资料，重置总价约为 3000 万元。年设施折旧费=3000 万元20=150 万元年折旧费 =(7902+47644+150)万元=70546 万元b年维修费：维修费是指为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。考虑酒店对服务场所的完美要求，以及房屋主体、装饰、设施设备的易损程度和维修量，分别按 1、3、5计，则年应支出的维修费用为：年维修费=(471447+2287)万元1+6700 万元3+3000 万元5=398 37 万元 c年保险费：年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公
34、司的有关规定，保险费率为房屋重置价的 2，即保险费支出为：年保险费=(471447+2287+6700+3000) 万元2=2887 万元 d营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费：以区域内调查的几家宾馆的平均数计为年总收益的 1，其他年管理费=912072 万元1 =91 21 万元总年经营管理费=年折旧费+年维修费 +年保险费 +其他年管理费=(71108+39837+2887+9121)万元=1229 53 万元 税金。依据南京市税务部门目前的收税项目，应收取营业税、教育费附加、城市维护建设税共计 555，以年收入为基数，则税金为：年税金=9120 72 万元5 55=50620 万
35、元财务费用。每年流动资金按 3000 万元人民币计，利息率按一年期流动资金贷款利率 78125计。则：流动资金利息=3000 万元78125=23438 万元年客观总费用=(4000+27362+l229 53+50620+23438) 万元 =624373 万元(3) 经营利润以南京市酒店宾馆业的社会平均利润率计，取年总收益的 125，则：年利润=8987 8 万元 125=112348 万元(4)待估宗地年房地纯收益测算 年纯收益=年总收益一年总费用一年利润=(89878 一 624373112348)万元=162059万元(5)土地还原率和建筑物还原率的确定土地还原率实质上是土地投资成本
36、的收益率，在采用收益还原法评估时，还原率的确定寸分重要，本次土地评估时，我们采用安全利率加风险调整值的方法来确定其还原率。目前银行一年期固定资产贷款利息率为 531，酒店经营的收益率一般要求为 12左右，根据投资复合收益法并结合该项目的投资特点，最终确定土地的还原率为 8。建筑物还原率一般比土地还原率高 23，考虑待估宗地的实际情况，建筑物还原璋确定为 10。(6)房屋纯收益房屋的价值包括主体、装饰、设施设备三部分，分别按成新度来测算现值。根据估价师顼场勘察并结合估价师经验，本次评估土地上房屋的主体部分虽建于 1987 年、1993 年，但维护较好，且在近年又进行重新改造，房屋主体成新度可确定
37、为 80；装饰装修部分有新装修，也有旧装修，但总体上而言，外观成新度较高，综合取 80；设施设备成新度取 75。则：年房屋纯收益=房屋现值建筑物还原率年房屋纯收益=(471447+2287)万元80+6700 万元80+3000 万元7510 =1139 99 万元(7)待估宗地年土地纯收益测算土地年纯收益=年纯收益一年房屋纯收益=(162059113999) 万元=480 6 万元(8) 有限年期土地价格待估宗地 40 年期土地价格=土地纯收益土地还原率待估宗地年期修正系数待估宗地面积年期修正系数=1 一1(1+r) n式中，r 为土地还原率； n 为待估宗地使用年期。忽略自估价基准日起算未来 40 年内土地还原率的波动因素，待估宗地年期修正系数为：年期修正系数=1 一 1(1+ 土地还原率 )使用年期=1 1(1+8)40。=0 9540 待估宗地 40 年期土地价格=480 6 万元80954057230m 2=1001425 元m 2
