1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 31 及答案与解析一、问答题1 某城区缺少办公用房,两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街两层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造并重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见,甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?2 有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以优先选用哪四种估价方法?并简述理由。3 某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家
2、房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000 万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为 15000 万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。二、单项选择题4 甲房地产无限年期的价格为( )元。（A）2409.64（B） 2142.86（C） 2114.81（D）1894.744 某宗房地产的正常成交价格为 2500 元m 2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5。5 计算卖方实际得到的价格为( )元m 2。（A）2300（B） 2325（C） 2375（D）25
3、006 买方实际付出的价格为( )元m 2。（A）2325（B） 2375（C） 2500（D）26257 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。7 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( )（A）根据房屋所有权证上记载的用途进行估价（B）根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价（C）根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价（D）根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价8 将该两幢房屋的用途
4、由工业改变为其他，应通过下列途径( )（A）自行改变（B）经上级主管部门批准改变（C）经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续（D）经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续9 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。（A）该两幢建筑物的抵押评估价格之和（B）该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金（C）该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格（D）该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格10 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。（A）该两幢
5、房屋的正常市场价值（B）该两幢建筑物的重新建造成本（C）该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值（D）该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）11 商务楼估价报告 报告封面及目录 (略) 致委托方函( 略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、委托方 商贸有限公司，法定代表人：，住所：市 路号。 二、估价方 房地产估价有限公司，法定代表人：，住所：市路号，房地产估价机
6、构资质等级： 级。 三、估价对象 商务楼位于市 路 号，四至 ，属商贸有限公司所有。 商贸公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月 31 日)，土地用途为商业。 商务楼为 8 层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积 6611m2，总用地面积 2560m2。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。 估价对象其他内容描述(略)。 四、估价目的 评估 商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。 五、估价时间 2003 年 4 月 1 日。 六、价值定义 本次
7、估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据(略) 八、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 九、估价结果 估价对象在 2003 年 4 月 1 日的市场价值为人民币 1682 万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币 2544 元/m 2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2003 年 3 月 10 日至 2003年 3 月 20 日。 十二、估价报告应用的有效期(略) 估价技术
8、报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析 (略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析( 略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一) 收益法估价测算过程 1估算年有效毛收入 根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积 6611m2，其中：16 层建筑面积各 1000m2，7 层建筑面积 410m2，8 层建筑面积 201m2。12 层、3 6 层、78 层的建筑面积与使用面积之比分别是 1:0.80、 1:0.75、1:0.70。 估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1 层 100
9、元，2 层 80 元， 3 层 70 元，4 层 60 元，5 层 40 元，6 层 30 元，7、8 层 20 元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：13 层 10%，46 层 15%，78 层20%。 根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下： (1) 1 层年有效毛收入：A10001000.81296.00 万元 (2) 2 层年有效毛收入：B=1000800.81290%=69.12 万元 (3) 3 层年有效毛收入：C=1000700.7512=63.00 万元 (4) 4 层年有效毛收入；D=1000600.751285%=45.90 万元 (5)
10、5 层年有效毛收入：E=1000400.751285%=30.60 万元 (6) 6 层年有效毛收入：F=1000301285%=30.60 万元 (7) 7、8 层年有效毛收入：G=(410+201)200.71280%=8.21 万元 年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21 =343.43 万元 2估算年运营费用。 (1) 年土地使用费：根据市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年 293 元/m 2 的标准缴纳土地使用费。则： 年土地使用费2932560=75.01 万元 (2) 年管理费：根
11、据 市规定，出租经营物业按年租金的 5%计支管理费。则： 年管理费=343.435%=17.17 万元 (3) 年维修费：按年租金收入的 8%计支维修费。则：年维修费=343.438%=27.47 元 (4) 年保险费：按年租金收入的 2计算。则： 年保险费=343.432=0.69 万元 (5) 年税费：根据市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设费附加，其中：房产税为年租金收入的 12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的 5.5%。则：年税费=343.43(12%+5.5%)=60.10 万元 年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费 =
12、75.01+17.17+27.47+0.69+60.10 =18044 万元 3估算年净收入： 年净收入 a=年有效毛收入-年运营费用 =343.43-180.44 =162.99 万元 4确定资本化率 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为 8%。 5选用计算公式求出收益价格 由于估价对象的收益年限为有限年，即 n=40-5=35 年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：(二)成本法估价测算过程 1估算土地价格 根据市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期 40 年的基准地价为每平方米土地面积 2860 元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估
13、价时点已经过 5 年，其减价率为 5/40=12.5%，则估价对象土地价格为： 土地价格=2860(1-12.5%)2560 =640.64 万元 2估算建筑物现值： 建筑物现值=建筑物重置价格-建筑物折旧 (1) 建筑物重置价格。根据 市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为 1290 元/m 2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价=12906611=852.82 万元 (2) 建筑物折旧。根据 房地产估价规范的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的使用年限为 60 年，残值率为 0。而估价对象建筑物已使用 2 年，则采用直线折旧法计算的折旧
14、费总额为： 建筑物折旧费总额=建筑物重置总价(1- 残值率 )已使用年/使用年限 =852.82(1-0.5)2/60， =28.43 万元 (3) 建筑物现值： 建筑物现值=852.82-28.43 =824.39 万元 3 估算估价对象房地产的价格： 估价对象房地产价格=土地价格+ 建筑物现值 =640.64+824.39 =1465.03 万元 (三) 估价结果的确定 以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即： 估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2 =1682 万元(取整数) 估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.
15、6611 =2544 元/m 2(取整数) 七、估价结果 经过评估，商务楼在 2003 年 4 月 1 日的市场价值为人民币1682 万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。 附件(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）12 关于金环大厦估价报告书 一、委托估价单位：金环房地产开发公司 二、委托房地产名称：金环大厦 三、估价目的：评估金环大厦基地 1996 年 7 月之抵押价格 四、委托对象概况 1金环大厦为一商业、办公综合
16、楼，其土地使用权通过出让方式取得，出让合同于 1995 年 7 月签订，土地使用年限 70 年。土地面积 4000m2，建筑密度70%，建筑容积率10.5。 2现该地块已经拆平，开发商拟定于 1996 年 8月 18 日开工奠基建设。 3金环大厦共 28 层(无地下室)，商场部分共 3 层，建筑面积共 8000m2，四层以上为写字楼，建筑面积共 34000m2。 4经测算，大厦建造成本为平均每平方米 4500 元，专业费、筹建管理费为每平方米 800 元，建设周期三年，利息率为 12%，利息为每平方米 1620 元。 五、估价思路与方法 本评估目的是金环大厦基地估价，综合性物业基地的估价宜采用
17、假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例，而较多的是出租，故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益，再用收益法估算出物业的总开发价格，然后再估算出土地价格。 六、估价过程 1商场部分价格。 根据同类地区市场资料分析测算，委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米 4 美元，其中管理费占 5%，水电等供应费占 3%，营业税占 5%，维修保险费占 5%，租金纯收益为每天每平方米 2.88 美元，则其价格为： P=2.88/10.98%3658000=8328(万美元) 2办公楼部分价格。 根据市场资料测算，办公楼部分的纯收益为每天每平方米 0.68 美元，该办公楼中的 20%为开发商自用，则办
18、公楼部分的价格为： P=0.68365/10.98%340000.8=6148(万美元) 3物业总开发价值。 8328+6148=14467(万美元) 4物业总开发费用。 (4500+800+1620) 42000=29064(万元人民币) 折合美元为 3502 万美元(1:8.3) 5开发商利润。 房地产开发的投资率通常在 15%20%，本项目酌取 18%，则三年为54%，利润为 35020.54=1891( 万美元) 6销售税费。 合计为销售额的 5.5%，则税费为：144760.54=796(万美元) 7地价估算。 设地价为 P，购地手续费用 0.01P，地价款在两年中平均支付，则利息为
19、： P(1+12%) 2-P=0.2544P 地价合计为 1.2644P 地价计算为：1.2644P=14476-(3502+1891+796) P=(14476-6189)/1.2644=6554(万美元)七、评估结论 本委估对象金环大厦基地之抵押价值为评估价格的 70%，计肆仟伍佰捌拾捌万美元(4588 万美元)。 八、估价作业日期：1996 年 7 月 1530 日 房地产估价所房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 31 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 甲公司可能提出的要求:按改造后的办公用途市场价值进行评估。对办公楼承租人损失进行评估。对装修、改造费用进行评估。房地产估价
20、机构可作的答复:应按改造前工业用途评估,评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失。按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认,可以按改造后办公用途评估,也可以评估办公楼承租人的损失。对承租人的损失由甲公司(出租人) 与承租人协商解决。【知识模块】 综合2 【正确答案】 对于待建商品住宅的用地进行地价评估时，可以优先选用：(1)基准地价修正法；(2)市场比较法；(3) 假设开发法；(4) 成本估价法。其理由分别简述如下：(1)基准地价修正法。基准地价是在一定时期和一定条件下，不同土地区位(级别)内各类用地的土地使用权的平均价格。标定地价是
21、在一定时期和一定条件下，能代表不同区位(级别)、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。基准地价是反映地价总体变化趋势和各级、各类土地使用权的平均价格，标定地价是出让、转让同类宗地价格的参考价格。现宗地用途已规定为商品住宅用地，所以可以在基准地价和标定地价的基础上，结合用途、估价时点进行修正，得出宗地价格。(2)市场比较法。在求取待建商品住宅用地的价格时，将宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地加以比较对照，从已经发生了交易的类似宗地的已知价格，修正得出待估宗地的价格。(3)假设开发法。在求取待建商品住宅用地价格时，将宗地的预期开发价值减去其正常的开发及销售费用、利息、税费及利润，来确定宗地的价
22、格。(4)成本估价法。在求取待建商品住宅用地的价格时，以开发宗地所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税再来确定待估宗地的价格。3 【正确答案】 理由包括：1本次评估的价值为投资价值(拍卖应价)。2投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。3不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。(说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，)【试题解析】 在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
23、属于站在特定的投资者角度和立场上的估价，评估出的价值不是公开市场价值而是投资价值，即使是这两家开发公司选择了同一家估价机构进行拍卖应价评估，也会导致不同的估价结果。两家估价机构的评估结果有差异的主要原因有：(1) 不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如：不同的承担风险能力、不同的开发成本或经营费用方面的优势、不同的纳税状况、不同的开发利用方式(包括最佳用途、建筑规模、档次)等。(2) 不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如：对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。二、单项选择题4 【正确答案】 C5 【正确答案】 B6 【正确答案】 D7 【正确答案】 A8 【正确答案】
24、D9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）11 【正确答案】 “ 估价时间 ”用语错误，应为估价时点；2缺少估价原则；3估价方法中缺少选用的估价方法的定义；4未分析租金水平的变化趋势；5一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响；6三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响；7六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数；8年运营费用中不应计算土地使用费；9未说明当地规定的管理费中是否包括水
25、、电、气、热等费用；10保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计算；11资本化率取值未说明理由；12可获收益年限错，应为 36 年；13基准地价修正法中，年期修正方法(公式)错；14基准地价修正法中，已经过年限错，应为 4 年；15基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚；16未计算精装修成本费用(建安费)；17建筑物折旧年限计算错(应 2/38)；18未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响；19成本法中未考虑相关销售费用；20未说明估价结果确定的理由。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果
26、所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）12 【正确答案】 一份规范完整的估价报告书一般应由六个部分组成，即：封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价过程报告及有关附件。 分析关于金环大厦估价报告书，有以下一些问题： (1) 从报告的格式上看，不够规范，缺少封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告及有关附件，所提供的报告书充其量只是一份估价过程报告而已。 (2) 报告没有估价时点(即评估基准日)。 (3) 报告没有明确的受理估价方及注册估价师签名。 (4) 报告没有写明评估人姓名及注册估价师签名。 (5) 报告没有说明评估原则及其依据
27、。 (6) 报告未对所估物业地块的位置、坐落、四至、地势、地质条件及周围情况、交通通达程度等予以必要的说明。 (7) 报告中未对土地使用权出让金是否已经全部支付、国有土地使用证是否已经取得等重要事项做出明确交代，出让金是多少亦应注明。 (8) 评估人员是否亲临现场勘察，实地观察结果应予以介绍。 (9) 委估房地产名称不确切，实际上只是金环大厦基地而不是对金环大厦进行估价。 (10) 报告书第六部分“估价过程” 中，在“1商场部分价格”计算有误，租金纯收益每天每平方米应为 4(1-5%-3%-5%-5%)=4(1-18%)=3.28(美元)，而不是 2.88 美元。 (11) 在第 1、2 项中
28、计算用的资本化率 10.98%不知由何而来，未做任何说明。 (12) 在“2 办公楼部分价格” 计算中，办公楼部分纯收益为每天每平方米 0.68 美元，不知出自何处，应予说明。 (13) 办公楼中的 20%为开发商自用，且不去评说自用 5 层约 6800m2 显然太大，就是自用部分按最高最佳使用原则，也应一并计算。如果这幢大厦全部自用，难道就没有价值了吗? (14) 报告书第六部分第“1 商场部分价格 ”计算式结果有误，应为 7659 万美元，而不应是 8328 万美元。何况也不能按商场建筑面积 8000m2 计算，出租面积一般应按使用面积计算。 (15) 报告书第六部分“3 物业总开发价值”
29、 计算有误，8328+6148=14476(万美元) ，而不应是 14467 万美元。何况不能用 8328 万美元，应用 7659 万美元，即应为：7659+6148= 13807(万美元)。 (16) 报告书第六部分第1、2 款中所用的收益法计算公式是有假设前提的，即物业每年的纯收益不变，各年的资本化率不变，而此物业在长达 70 年(当然还应去掉建设期)的时间中，难以保证上述两项假设全部成立。 (17) 报告书第六部分“6销售税费” 计算有误，144760.54=7817.04(万美元) 。而不应是 796 万美元。而 0.54 显然也不对，应是0.055，即 138070.055=759(
30、万美元) 销售税费较为合理。 (18) 报告书第六项部分“7地价估算 ”算式因为地价款在两年中平均支付，所以利息不应按两年计算，可按期中计算，即一年期支付，P(1+12%)-P=1.12P-P= 0.12P，购地手续费为0.01P，地价合计为 1.12P。 (19) 由以上可知，地价计算式应为：1.13P=13807-(3502+1891+759)=13807-6152=7655(万美元) P=7655/1.13=6774.34(万美元) (20) 报告书第七部分评估结论中，抵押价值应为评估价格的 70%，计肆仟柒佰肆拾贰万美元(4742 万美元) 。 (21) 报告书缺少估价条件及估价额应用的说明事项。 (22) 报告书没有说明参与估价的人员与委估单位和估价对象有无利害关系。 (23) 报告书缺少有关的附属资料，如宗地图纸、土地使用权证书、金环公司营业执照、法人代表身份证复印件等。 (24) 委估单位的名称不完整，一般在公司全称开头应冠以地名。(25) 估价报告书应有估价事务所公章。 (26) 应注明出具估价报告书的年、月、日。
