1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 3 及答案与解析一、问答题1 市钢铁股份有限公司，以其名下一处厂房及其附属设施向银行申请抵押贷款。该公司委托房地产公司对该宗房地产进行估价。请问：1作为对工业房地产的估价，其特点有哪些?2作为对工业房地产的估价，常用方法有哪些?3影响工业房地产价值的主要区位与实物状况有哪些?2 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资 1000 万元，经营收益各按 50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价 3000 元/m 2，销售税费率为售价的 7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积 100m2 的房屋送给朋友
2、，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款 2762.1万元。甲提出本应双方各分得 1381.05 万元，现因乙拿走一套价值 30 万元的房屋，故乙实得 1351.05 万元；乙则认为该套房屋的成本为 25 万元，故只应从自己的应得收入中扣除 12.5 万元，自己应分得 1368.55 万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理? 为什么?3 某房地产估价机构接受委托评估一栋于 5 年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估
3、价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请分析说明房地产估价师这样做的理由。二、单项选择题4 2003 年某市政府征用近郊区集结所有制土地，用作开发城区边缘商业中心，其中一宗被征用的土地为一宗集体工业企业的厂房场地。在征用时发现，在该工业企业建成之前，此块地原被用于农村合作社经营之用，而用地权属登记用途为农业。4 征用补偿应按( ) 用途予以计算。（A）农用地（B）工业用地（C）商业用地（D）住宅用地5 若征用一宗耕地，该宗地 19982002 年产值分别为：
4、10 万元、12 万元、15 万元、14 万元、 16 万元，则应给予的土地补偿费可能为( )万元。（A）85（B） 100（C） 160（D）756 进行征地补偿估价时，估价的内容不包括( )。（A）青苗补偿费（B）土地补偿费（C）地上附着物补偿费（D）农民宅基地补偿费7 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。7 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( ) 。（A）抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险（B）抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险（C）抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等
5、造成房地产降价形成耗损风险（D）选用估价方法不恰当形成适宜性风险8 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。（A）该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益（B）按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益（C）该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益（D）根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益9 若采用成本法估价，下列表述中不正确的是( )。（A）应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
6、（B）无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息（C）在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金（D）在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金10 假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为 3500 万元，则( )。（A）3500 万元是该宾馆的公开市场价值（B） 3500 万元是该宾馆房地产的公开市场价值（C） 3500 万元是保险事故发生后的损失价值（D）投保时，保险金额不能超过 3500 万元11 某宗房地产 2002 年 5 月的年净收益为 300 万元，预测未来 3 年的年净收益仍然保持这一水平，2005 年 5 月转售时的价格比 2002 年 5
7、月上涨 10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。11 房地产估价的合法原则是针对于( )而讲的。（A）估价人员（B）估价对象（C）估价方法（D）估价机构12 若该类房地产的投资收益率为 9%，该宗房地产 2002 年 5 月的价格是( )万元。（A）3000（B） 3333.33（C） 3533.33（D）3768.513 若文中所述房地产为商业房地产，则下列选项中，不属于其估价特点的是( )。（A）经营内容多（B）转型困难（C）转租经营多（D）装修复杂三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，
8、未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 在建工程房地产估价结果报告 一、委托方 房地产开发有限公司，法人代表：，地址：市路号，联系电话：。 二、受托方 房地产价格评估有限公司，法人代表：，地址：市 路号，估价机构资质等级：一级，联系电话： -。 三、估价对象 1地理位置及概况(略) 2估价对象概括 估价对象：一栋在建住宅楼 建筑面积：11627.92m 2 土地使用权年限：至 2073 年 5 月 31 日 土地面积：4300m 2 四、估价目的 为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 2004 年 6 月 18 日至 2004 年 6 月 30 日。 六、价值定义 采
9、用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据 1中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 502911999)。 2国土资源部 土地估价规程。 3市人民政府市出让国有土地使用权基准地价。 4市房地局土地出让价格评估技术标准(试行)。 5 市城市规划管理局 审定设计方案通知书 () 规审字号。 6公司房屋所有权证( 全字第号)。 7公司国有土地使用证全国用()字第号。 8委托方提供的其他资料。 9估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：1合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。
10、2最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3鉴于估价对象的规划方案已经市城市规划管理审定部门批准()规审字 号审定设计方案通知书，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估价方法 估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了
11、重置成本法进行评估。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03 万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 在建工程房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一) 市场比较法 市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价
12、对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。 1选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： (1)用途相同； (2)交易类型相同； (3)正常交易或能够修正为正常交易的案例； (4) 区域及个别条件相近； (5)统一价格基础； (6)交易日期接近。 评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表 6-1 所示。表 6-1 可比实例表2价格修正指数表 将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价
13、格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表 6-2。 表 6-2 价格修正指数表 3修正系数表 根据修正指数表，编制修正系数列表 6-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 表 6-3 修正系数表 总价3460.4511627.9240237800 元4023.78 万元 (二)成本法 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。 计算土地使用权价格： 估价对象规划用途
14、为住宅，位于市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为 857 元/m 2，则土地总价为 1112.79 万元。 建筑物建造成本： 建筑物建造成本开发成本+管理费用+投资利息+ 销售费用+税费+开发利润 1开发成本 (1)建安费用 根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为 1395.35 万元 (2)红线内市政费：取建安费用的 15%。 红线内市政费1112.7915%166.92 万元 建造总成本建安费用+红线内市政费1604.65 万元 (3) 前期工程费(包括勘察、设计
15、、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的 10%。 前期工程总费1395.3510%139.54 万元 (4) 不可预见费：取建安费用的 5%。 不可预见总费1395.355%69.77 万元 开发成本合计为 1771.58 万元 2管理费用 建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的 5%。 管理费用(1112.79+1604.65)5% 135.87 万元 3投资利息 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为 1 年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行 2002 年 2 月 20 日公布的 1 年期贷款利率 5.31%计取，计息基数为开
16、发成本。则： 投资利息1112.795.31%1+1771.585.31%0.5 106.13 万元 4投资利润 根据市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为 1 年，开发商利润取 25%。 投资利润1771.5825%442.90 万元 5销售费用 估价对象为在建工程，未销售，故不计。 6估价对象价格 根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为： 总价1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.903570.95 万元 七、估价对象价格确定 根据目前市经济发展状况及估价人员掌握
17、的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币 3570.95 万元。 附件(略) 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003 年 6 月 2 日。机构选取了一可比实例 A，其成交价格为 23700 元/m 2，成交时间为 2001 年 6
18、月 2 日。 在可比实例 A 中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了 15%。 当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002 年中期比 2001 年中期上涨了 5%，2003 年中期却比 2002 年中期下降 5%。另外，由于可比实例 A 成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水平比估价对象所处区域要高 12%；而且可比实例 A 的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象 7%。 由此可得出： 交易情况修正系数(100-15)/1000.85 交易日期修正系数(100+5-5)/1001 个别因素修正系数(100-7)/1000.93 比准价格237000.8510
19、.9318734.85 元/m(上标)2 (以下略 )房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 3 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1作为对工业房地产的估价，其特点有：(1)涉及行业多；(2)非标准厂房多，单价相差大；(3)要区分设备和建筑物造价。2作为对工业房地产的估价，其常用方法有：(1)市场法；(2)收益法；(3)成本法。3(1)影响工业房地产价值的主要区位状况有：1)交通条件；2)基础设施；3)地理位置。(2)影响工业房地产价值的主要实物状况有：1)用地面积与形状；2)地点、水文条件；3)房地产用途。2 【正确答案】 (1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价
20、值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。(2)正确的分配方案应该是按 50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应该分得：2762.12+3021396.05 万元，乙应该分得：2762.12-3021366.05 万元。3 【正确答案】 (1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。(2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。(4)收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限，或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年
21、。(5)估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均(客观)成本，或实际成本是历史的，也不一定是社会平均(客观)成本。二、单项选择题4 【正确答案】 A5 【正确答案】 B6 【正确答案】 D7 【正确答案】 A8 【正确答案】 B9 【正确答案】 C10 【正确答案】 D11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D13 【正确答案】 B三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1房地产权利状况描述不全。2房地产现状描述不全。3估价原则中缺少估价
22、时点估价原则。4估价结果报告中总地价缺少货币种类。5市场比较法比较因素所取修正指数无说明。6比较案例 B 位置指数不正确。7比较案例 A 用途为商住，与估价对象的可比应作说明。8比较案例的结构不同应该进行修正。9比准价值的权重未作说明。10成本法中土地使用权价格计算有错误。11成本法中各项费用比例无依据。12建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。13成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。14技术报告总价大写错误。15估价结果缺少单价。16估价时点表述错误。17红线内市政费的计算错误。18前期工程费的计算错误。19投资利润计算错误。20估价结果缺大写金额。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 交易情况修正系数应为：100/(100+15)0.87 交易日期修正系数应为：(100+5)(100-5)/10020.9975 个别因素修正系数应为：100/(100+7)0.9345 因此，比准价格应为：237000.870.99750.934519221.92 元/m 2
