1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 42 及答案与解析一、问答题0 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为 2006年 6 月 15 日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是 2001 年 6 月通过出让取得，2002 年 6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 1800 元m 2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自 2001 年 6 月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为 1800 元m
2、2。 【问题】1 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2 在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格?2 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期 5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主禾配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。【问题】3 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?4 装修补偿应如何确定?5 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?5 赵某于 2012 年 6 月预购了一幢别墅(总售价为 120 万元)，并先后向开发商支付了 114 万元。该别墅于 2013 年 6
3、 月 30 日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了 40 万元。2013 年 9 月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于 2013 年 9月 10 日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为 130 万元，赵某希望评估价值为 2013 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即 170 万元，现估价人员掌握的资料有：1赵某与开发商于 2012 年 6 月签订的商品房买卖合同原件；2赵某的购房发票；3商品房预售许可证复印件；4其他有关房地产市场资料。【问题】6 上述资料
4、用于抵押估价是否齐全?7 估价人员可否承诺按 170 万元进行估价?8 可否按 2013 年 9 月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么 ?二、单项选择题8 甲公司在城乡结合部有一宗面积为 5000m2 的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表。9 如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是( ) 。（A）耕地占用税（B）征地管理费（C）耕地开垦费（D）新增建设用地有偿使用费10 如果评估店面和仓库的房地产价值均为 200 万元，住宅价值为 195 万元，则按土地价值进行分摊，店
5、面应分摊的土地份额为( )。（A）2222（B） 3361（C） 3655（D）378011 如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是( )。（A）店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定（B）因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价（C）评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定（D）甲公司可自行委托估价机构评估店面价值三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）12 商务楼估价
6、报告 报告封面及目录(略) 致委托方函 (略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、委托方 商贸有限公司，法定代表人：，住所：市 路号。 二、估价方 房地产估价有限公司，法定代表人：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级： 级。 三、估价对象 商务楼位于市 路 号，四至 ，属商贸有限公司所有。 商贸公司于 2006 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为 40 年，即 2006 年 4 月 1 日至 2046 年 3 月 31 日)，土地用途为商业。 商务楼为 8 层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积 6611m2，总用地面积 2560m2
7、。 自筹资金开发建设，于 2008 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。 估价对象其他内容描述(略)。 四、估价目的 评估 商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。 五、估价时间 2010 年 4 月 1 日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据(略) 八、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 九、估价结果 估价对象在 2010 年 4 月 1 日的市场价值为人民币 1682 万元(大写：人民币壹仟陆佰捌
8、拾贰万元整)，单价为人民币 2544 元m 2(大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2010 年 3 月 10 日2010 年 3 月 20 日。 十二、估价报告应用的有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 (略) 六、估价测算过程 (一 )收益法估价测算过程 1估算年有效毛收入 根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积 6611m2，其中：一至六层建筑面积各 1000m2，七层建筑面积 410m2，八层建筑面积 201m2。一至二层、三至六
9、层、七至八层的建筑面积与使用面积之比分别是1：080、1：075、1：070。 估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：一层 100 元，二层 80 元，三层 70 元，四层 60 元，五层 40 元，六层30 元，七至八层 20 元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：一至三层 10，四至六层 15，七至八层 20。 根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下。 (1)一层年有效毛收入：A=10001000812=9600(万元)。 (2)二层年有效毛收入：B=1000800812
10、90 =6912(万元)。 (3) 三层年有效毛收入：C=10007007512=6300(万元)。 (4)四层年有效毛收入：D=1000600751285=4590(万元)。 (5) 五层年有效毛收入：E=1000400751285=3060(万元) 。 (6)六层年有效毛收入：F=1000301285=3060(万元)。 (7)七、八层年有效毛收入：G=(410+201)20071280=821(万元)。 年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=9600+6912+6300+45 90+3060+3060+821=34343(万元 )。 2估算年运营费用 (1) 年土地使用费：根据市规定
11、，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年 293 元m 2 的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费=2932560=75 01(万元)。 (2)年管理费：根据市规定，出租经营物业按年租金的 5计支管理费。则：年管理费=343435=17 17(万元)。 (3)年维修费：按年租金收入的 8计支维修费。则：年维修费=343 438 =2747(万元)。 (4) 年保险费：按年租金收入的 02计算。则：年保险费=343430 2 =069(万元)。 (5) 年税费：根据市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12，营业税、城市维护建设税及教育
12、费附加为年租金收入的 55。则：年税费=343 43(12+5 5)=6010(万元)。 年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+ 年保险费 +年税费=7501+17 17+2747+069+6010=180 44(万元)。 3 估算年净收入 年净收入 A=年有效毛收入年运营费用=343 43180 4416299(万元) 。 4确定资本化率 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为 8。 5选用计算公式求出收益价格 由于估价对象的收益年限为有限年，即，n=405=35( 年)，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格： 将上述相关数据：A=16299，Y=8，n=35
13、代入上述公式，有： (二)成本法估价测算过程 1估算土地价格 根据市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期 40 年的基准地价为每平方米土地面积 2860 元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日起至估价时点已经过 5 年，其减价率为 540=125，则估价对象土地价格为： 2860(1125)2560=640 64(万元) 2估算建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价格建筑物折旧 (1)建筑物重置价格 根据市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为1290 元m 2。则建筑物重置总价为：建筑物重置总价 =12906611
14、=85282(万元) (2)建筑物折旧 根据房地产估价规范(GBT50291-1999)的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为 60 年，残值率为 0。而估价对象建筑物已使用 2 年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为： 建筑物折旧费总额=建筑物重置总价(1残值率)已使用年限耐用年限=85282(10)260=2843(万元)。 (3)建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置总价建筑物折旧费总额=852 8228 43=824 39(万元) 3估算估价对象房地产的价格 估价对象房地产价格=土地价格+ 建筑物现值 =64064+89439=146503(万元)。 (三)估价结果的确定 以收益法的
15、估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即： 估价对象房地产总价=(189958+146503)2=1682(万元)(取整数)估价对象房地产建筑面积单价=16820000 6611=2544(元m 2)(取整数 ) 七、估价结果 经过评估， 商务楼在 2010 年 4 月 1 目的市场价值为人民币 1682 万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)。 附件(略)。 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣
16、至零分）13 对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。估价测算如下(节选) ： (一) 年有效毛收入 22000(50+5)12(110)=13068000 元 (二)年运营费用 1年维修费用 2500020002=1000000 元 2年管理费用 年管理费用=年有效毛收入 管理费用率 +管理用房租金损失=130680003+50050 =692040 元 3年营业税及附加年营业税及附加=13068000555=725274( 元)4年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)
17、(三)年净收益年净收益 =(一)项(二)项=13068000 2417314=10650686(元)(四)估价结果估价结果 =19443813。(取整)房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 42 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 错误有：应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。 应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。2 【正确答案】 重置价格还应减去折旧。或：(1)可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后) 等各种原因产生的功能折旧。(3)可能存在的由于市场供
18、求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。3 【正确答案】 在估价程序上应特殊注意： (1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作并在报管中做出相应说明。(2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示 7 日，并进行现场说明。(3)公示期满后估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人并由委托人向被拆迁人转交分户报告。4 【正确答案】 被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估机构确定。5 【正确答案】 拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。6 【正确答案】 上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺
19、赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。7 【正确答案】 房地产估价人员不能承诺按 170 万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。8 【正确答案】 不能按 2013 年 9 月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。二、单项选择题9 【正确答案】 D【试题解析】 征收集体土
20、地的相关税费有新菜地开发建设基金、耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费和政府规定的其他有关费用。10 【正确答案】 C【试题解析】 店面应分摊的土地价值=20080090100010000=128(万元)，仓库应分摊的土地价值=20050085200010000=115(万元)，住宅应分，摊的土地价值=19565090 150010000=107 25(万元 )，总地价=128+115+10725=350 25(万元) ，店面应分摊的土地份额=128 35025=36 55。11 【正确答案】 D【试题解析】 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定：协商不成的，可以通过
21、委托评估确定(城市房屋拆迁估价指导意见)。“被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决或者通过委托评估确定”的说法是错误的。因为，房屋拆迁公司不等于拆迁人。拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。 三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写
22、在序号后面空格处的不计分）12 【正确答案】 “商务楼房地产估价报告”存在如下问题： 1“估价时间 ”用语错误，应为估价时点2缺少估价原则3估价方法中缺少选用的估价方法的定义 4未分析租金水平的变化趋势5一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响6三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响7六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数8年运营费用中不应计算土地使用费9未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用、10保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算11资本化率取值未说明理由12可获收益年限错，应为 36 年13基准地价修正法中
23、年期修正方法(公式)错14基准地价修正法中已经过年限错，应为 4 年15基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚16未计算精装修成本费用(建安费)17建筑物折旧年限计算错(应 238)18未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响19成本法中未考虑相关销售费用20未说明估价结果的确定的理由四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）13 【正确答案】 1有效毛收入的计算不应包括物业费：220005012(110)=11880000(元)2管理用房未出租不应算空置年管理费用。年管理费用：年有效毛收入3=130680003=392040(元) 3遗漏房产税：有效毛收入12=1306800012 =1568160(元)年费用合计：4 项：1000000+356400+725274+1425600=3507274( 元)年净收益=11880000 3507274=8372726(元)4估价结果中计算收益年限取值错误，应为 45 年。n=45 年(土地剩余年限)，不能用房屋耐用年限。
