1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 5 及答案与解析一、问答题1 2003 年 4 月，方先生购买了一套位于城市中心区的住宅四合院。2005 年 1 日，方先生将该处四合院翻建后改作二手房中介门市部，并办理了有关手续，至 2007年 10 月，方先生有意将该套四合院出兑，市民刘先生得知后与方先生接洽，双方委托估价公司对此套四合院进行估价。若将估价对象视作住宅，则估值为 224 万元；若将估价对象视为营业用房，由于其地段很好，估值远远高于视作住宅的价值，为683.4 万元。方先生认为，这套四合院在出售时是作为营业用房的，成交价格应参考 683.4 万元这一估价结果；刘先生认为，方先生当
2、初购买的四合院是以用作住宅为目的的，其性质已于该时点确定，而且自己买来也是用作住宅的，因此应参考224 万元的估价结果商讨交易价，双方就此问题不能达成一致，交易失败。请问：1应当以哪种估价结果作为价格参考?2房地产估价应遵循的基本原则是什么?2 市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?3 A 房地产估价公司应委托人的要求，对相关房屋租赁事宜的房屋租赁价格进行评估。在实际操作中，公司根据实际情况，采用不同的估价方法，依据行业规范、有关政策法规、市场资料
3、及行业经验进行评估，将评估过程与评估结果详细阅明，最终形成评估报告。请问：1什么是房屋租赁价格?2房屋租赁价格的评估有什么特点?3房屋租赁价格的评估有哪些方法?这些方法分别在什么情况下应用?二、单项选择题4 2004 年 7 月，杜老板以 355 万元的价格在北京市区购得一处四合院，随之办妥了相关手续，又进行了内部装修，花费 12 万元；其时，恰逢北京市区“煤改电”工作推行，在这一项上，杜老板又花去人民币 1 万元。4 至此，正常情况下，杜老板的实际花费为( )。（A）355 万元（B） 367 万元（C） 368 万元（D）大于 368 万元5 至 2006 年 12 月，杜老板又在区大街置
4、办了一处房产，便欲将上述的四合院出售。假设，这期间此四合院市场价格未发生变化，则此四合院的售价 P，在正常的市场条件下的最可能取值为( )。（A）P(355 万元，368 万元)（B） P368万元（C） P368 万元（D）P(367 万元，368 万元)6 甲方(开发公司) 于 1993 年 7 月委托乙方(建筑公司)建筑两幢(分别称为 A 座和 B座)8 层共 5000m2 的商品房。至 1993 年 12 月止，甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B 座建至 5 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方应
5、返还 100 万元；乙方则认为工程款实际发生 1580 万元，甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下，于 1995年 7 月甲方向法院起诉，法院委托评估机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。6 确定评估结论的依据是( )。（A）以 1500 万元作为评估值（B）以 (1400+1580)21490 万元作为评估值（C）以 1995 年 7 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值（D）以 1993 年 7 月至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值7 如果该开发公司拥有全部合法手续，
6、欲将整体项目转让，则估价时点应为( )。（A）1993 年 12 月（B） 1995-7-1（C）项目转让日期（D）项目建成日期8 该商品房预计 1998 年 5 月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场的情况应是( ) 。（A）估价对象状况及房地产市场情况均为 1995 年 5 月的状态（B）估价对象状况及房地产市场情况均为 1998 年 5 月的状态（C）估价对象状况为 1998 年 5 月的状态，房地产市场情况为 1995 年 7 月的状态（D）估价对象状况为 1995 年 7 月的状态，房地产市场情况为 1998 年 5 月的状态9 文中所述之估价，系属由房地产纠纷而引起
7、的，下列不属于此类纠纷的特点的是( )。（A）民事法律关系复杂（B）标的价值一般较大（C）涉及面较窄，较专一（D）政策性强10 省第二轻工业有限公司名下拥有厂房若干。其中 A、B 两厂房为新建厂房，公司将为此两厂房投保火灾险，于是委托某房地产估价公司对此两厂房进行估价。其中，A 厂房已投人生产使用；而由于该公司业务量萎缩， B 厂房已没必要投入生产。于是公司自行将 B 厂房改造成住宅并出租。此两幢厂房的土地使用权是由公司以有偿出让的方式取得的，A、B 两厂房的房屋所有权证上记载着该两幢厂房的用途为工业。10 估价人员应( ) 。（A）根据房屋所有权证上记载的用途进行估价（B）根据估价人员现场勘
8、查结果的现状用途进行估价（C）根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价（D）根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价11 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过的途径是( )。（A）自行改变（B）经上级主管部门批准改变（C）经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续（D）经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续12 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为( )（A）该两幢建筑物抵押评估价值之和（B）该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金（C）该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以
9、银行抵押率后的价格（D）该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格13 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的的评估的价值应为( )。（A）该两幢房屋的正常市场价值（B）该两幢建筑物的重新建造成本（C）该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值（D）该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 某房地产估价报告 封面及目录(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略)
10、 房地产估价结果报告 一、委托方(略) 二、受托方(略) 三、估价对象 1地理位置及概况(略 ) 2估价对象概括(见估价技术报告) 四、估价目的 为委托方抵押、合资提供价格参考。 五、估价时点：2004 年 11 月 5 日 六、估价依据 1中华人民共和国城市房地产管理法。 2中华人民共和国土地管理法。 3中华人民共和国国家标准房地产估价规范(G)9/T 50291-1999)。 4城市房地产抵押管理办法。 5委托单位提供的房权证字第号房屋所有权证，改：国用() 字第XX 号国有土地使用权证等资料。 6估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。七、估价原则 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基
11、本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则。是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；最高最佳使用原则。是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。估价时点原则。是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 八、估价方法 根据实地勘察和对邻近地区的调查，及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。 九、估价结果 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算
12、，车站的评估价格为人民币 13647 万元 (大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期(略) 十二、估价报告应用的有效期 本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1工程概况：市车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的综合性公共建筑，其占地面积 8047.90m2，总建筑面积 24031.53m2，建筑高度地上三层 (局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高 199.100m，相对标高 0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。 2工程
13、结构情况(略)。 3估价对象位置(略) 。 4估价对象权属状况： 委托估价方公司持有国用() 字第号国有土地使用权证， 国用() 字第号国有土地使用权证，土地使用权性质为国有出让。 二、市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用(略) 五、估价测算过程 (一) 估价思路： 1听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。 2收集整理有关资料。 3进行现场查勘。 4选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。 5征求有关人员的意见。 6最终确定评估结果。 (二) 本次估价采用的方法为收益法和成本法。 1收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收
14、益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。 2成本法估价原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。 六、估价测算过程： 第一部分：以收益法求取评估价格 第一，车站部分 (一)总收入的确定： 车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入，车站代售客票收入，底层车库收入，车辆维修、行李寄托等其他业务收入。 现分别求取四部分的总收入： 1屋顶停车场经营收入： 顶层停车场的建筑面积 6339.20m2，停车位 150 个。 根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用
15、于每天的经营。月票车的月租金为 400 元，其余车位按每天收入 25 元，利用率 60%计，则： 屋顶停车场的年总收入 P115030%40012+15070%60%25365 790800 元79.08 万元 2车站代售客票收入： 该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及省部分地区。目前共有 59 条线路，每天发车班次 326 次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为 132019.75 元(以每班车 35 人计)。 随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，XX 车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到 5
16、00 班时，总班次上涨 53.37%时，会达到一种平衡，使车站的经营状况达到较高水平。 因此，在计算车站每日营业额时，以每日班次 500 次计。 每日营业额132019.75(1+53.37%) 202478.69 元 根据本市客运市场的惯例，每年大约有 40 天的春运，春运票价上浮 20%，上座率可达到 100%，每日发车的平均上座率上浮 40%，因此： 车站每年的营业额202478.69325+202478.69(1+20%)(1+40%)40 79412142.22 元 该车站共有 21 个发车位，设计发车容量为 800 个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据市交通局交局财 号文的规
17、定，该车站代收售票收入可按总收入的 12%计。因此，车站代售客票收入为P279412142.2212%9529457.07 元952.95 万元。 3底层车库收入： 底层车库共有 100 个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费 10 元，使用率为70%，则 P31001070%36525.55 万元 4车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入： 根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则： P4952.9512% 114.35 万元 5合计： P 收P1+P2+P3+P41171.94 万元
18、 (二)总费用的确定： 1税金(按总收入的 5.75%计)：P 税1171.945.75%67.39 万元 2管理费(按总收入的 12%计)： P 管1171.9412%140.63 万元 3维修、保养费( 按总收入的 2%计)： P 维1171.942%23.43 万元 4保险费( 按总收入的 0.2%计)： P 保1171.940.2%2.34 万元 5不可预见费( 按总收入的 1%计)： P 预1171.941%1.17 万元 P 费P 税+P 管+P 维+P 保+P 预235.50 万元 (三)年纯收入 A 的确定：AP 收P 费1171.94-235.50936.44 万元 (四)资
19、本化率的确定：资本化率以复合投资收益率法确定。据了解，车站的建设资金中 30%来源于银行贷款，70%是自筹资金。银行贷款利率为 5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为 12%，因此，资本化率5.94%70%+12%30% 7.758%。 (五)求取车站的评估价格： 将上述数据代入计算公式： 11780.42 万元 第二，商场部分 商场以收益还原法评估价格。 (一)求取年总收益： 估价对象的商场部分共有 800 个摊位，建筑面积 3600m2 左右。目前有部分摊位是出租使用。 XX 地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量达到 10 万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处
20、地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：路两旁的商业用房的平均租赁价格为 250 元/m2，街的商业门面的月平均租赁价格是 220 元/m2，水果市场的租赁价格为 100 元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到 70 元/m2 时，能达到最佳使用，空置率 60%，因此，年总收益：701260%36001814400 元181.44 万元。 ( 二)求取总费用， 1年管理费181.444%7.26 万元 2年税费181.4417.75%32.21 万元 3维修费181.442%3.62 万元 4保
21、险费181.442%0.36 万元 ( 三)求取年纯收益为 137.99 万元。 (四) 资本化率的计取： 资本化率以复合投资收益率法确定。 据了解，车站的建设资金中 70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为 5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为 10%，因此，资本化率5.94%70%+10% 30%7.158% (五)求取收益价格： 1867.00 万元 估价对象总收益价格合计为：11780.42+1867.0013647.00 万元。 第二部分：以成本法求取评估价格 (一)土地取得及开发费：928.29 元/m2，即： 土地取得费：401.92 元/m2； 土地开发
22、费：526.37 元/m2。 注：该部分费用指楼面地价。 (二 )建筑工程前期工程费：234.16 元/m2。 前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费； (三)建安工程费：建安工程造价 3088.84 元/m2。 (四)建设单位管理费： 172.98 元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费)。 (五)利息：262.80 元/m2。 土地费用：928.29(1+5.94%)1-1)55.14 元/
23、m2 工程费用：3495.98(1+5.94%)1-1)207.66元/m2 ( 土地费用以 1 年计，工程费用按 1 年计，利率以 5.94%计) (六)利润：442.43元/m2(按行业平均利润 10%计算)。 ( 一)+( 二)+(三)+(四)+( 五)10%442.43 元/m2 (七)估价对象价值： 估价对象评估价格(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+( 六)5129.50元/m2 ( 八)估价对象的评估价值： 评估价值5129.5024031.53123269733.10 元12326.97 万元 七、估价对象的评估价格的确定： 在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为 13
24、647.00 万元，以成本法求取的积算价格为 12326.97 万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，车站的评估价格为 13647 万元。 八、估价结果确定： 由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值： 评估值：13647 万元(大写：人民币壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 甲公司欲
25、抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共 8层，每层建筑面积 2000m2，其中 1 层有 600m2 为酒店大堂，900m 2 出租用于餐厅和咖啡厅，1 层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 280 间，每间建筑面积 40m2；会议室 5 间，建筑面积共500m2；自用办公室 3 间，建筑面积共 300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店 1 层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积 20000 元/m 2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积 10000 元/m 2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为 250 元，年平均入
26、住率为 60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的 40%；会议室的租金平均每间每日 1000 元，平均每间每月出租 20 天；当地酒店类房地产的资本化率为 10%，该酒店剩余使用年限 30 年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1 层餐厅和咖啡厅价20000900 18000000 元1800 万元 酒店客房年总收益250280365(1-60%) 10220000 元1022 万元 酒店会议室年总收益10002012 240000 元24 万元 酒店年总费用102240%409 万元 酒店客房及会议室年净收益1022+24-409637 万元 酒店客房
27、及会议室价格63710%1-1(1+10%)30 6007 万元 酒店办公室价格30010000 3000000 元300 万元 该酒店总价格1800+6007+3008107 万元房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 5 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1应当以将估价对象视为营业用房的估价结果作为价格参考。2房地产估价应遵循“最高最佳使用原则” 。由于该估价对象作为营业用房的价值远高于作为住宅的价值，所以就应按营业用房作估价，从而采用相应的估价结论。2 【正确答案】 (1)采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；
28、可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。(2)因为成交日期与估价时点相差时间过长(5 年应该视作很长时间)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年”。3 【正确答案】 1房屋租赁价格(即房屋租金)是房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的代价。2房屋租赁价格评估具有如下特点
29、：(1)住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型；(2)租约对租金估价有一定的影响；(3)划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。3房屋租赁价格的评估方法有：市场法、收益法和成本法。(1)市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的价格及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。(2)收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价
30、方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入(主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入)扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。(3)成本法是市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不便准确预测净收益时，易于计算、把握房屋租赁价格基本标准的方法。二、单项选择题4 【正确答案】 D5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 C9 【正确答案】 C10 【正确答案】 A11 【正确答案】 D12 【正确答案】 B13 【正确答案】 C三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明
31、一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1缺少致委托方函。2一次评估只能有一个估价目的。3缺少抵押目的的法律依据。4估价原则不全，缺少替代原则。5估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。6估价对象描述不全。7估价对象描述中房屋产权状况缺少描述。8收益法中各种费用计算无依据。9收益法中资本化率计算有错误。10收益法求商场收益时空置率应用有错误。11成本法中各项费用计算无依据。12估价对象最终取值无依据。13估价结果无单价。14报告缺少附件。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 (1)酒店客房年总收益25028036560% 15330000 元1533万元。(2)酒店会议室年总收益510002012 1200000 元120 万元。(3)计算总价格中的 “酒店及会议室价格”不是 6007 万元，应改为 6005 万元。(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不再单独计算。
