1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 13 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 2003 年 11 月 4 日，中国房地产估价师学会与香港( )签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。（A）物业协会（B）不动产学会（C）测量师协会（D）测量师学会2 “三通一平 ”一般是指某区域具备了 ( )等设施以及场地平整。（A）水通、气通、电通（B）路通、水通、电通（C）路通、水通、气通（D）路通、电通、气通3 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下因素对房地产价格的影响最小的是 ( ) 。（A）买卖双方的知识水平（B）买卖双方的偏好（C）讨价还
2、价能力（D）感情冲动4 以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是( )。（A）普通商品住房和经济适用住房（B）宾馆与写字楼（C）普通住宅及其配套的娱乐房地产（D）城市地铁和城市公交5 在正常情况下拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系为( )。（A）拍卖价格招标价格 协议价格（B）拍卖价格 协议价格 招标价格（C）招标价格 拍卖价格 协议价格（D）招标价格协议价格 拍卖价格6 以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是( )。（A）收益法（B）成本法（C）假设开发法（D）市场法7 房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的( )具有认识上的一致性。（A
3、）基本准则（B）客观规律（C）衡量标准（D）基本前提8 假设开发法中，估价时点通常是指( )。（A）开发完成后的房地产价值所对应的时间（B）开发结束时的时间（C）全部租售出去的时间（D）购买待开发房地产时的时间9 防范估价风险的最后一道防线是( )。（A）估价师声明（B）估价的假设和限制条件（C）审核估价报告（D）估价报告应用有效期10 某宗房地产建筑面积 2000m2，土地面积 4000m2，若保持现有用途价值 3000 元/m2；经过装修改造，装修费用 200 元/m 2，售价 2600 元/m 2；装修后改变用途需补地价 600 元/m 2，售价 2800 元/m 2，若拆除建筑物拆除费
4、用 300 元/m 2，残值 50 元/m2，地价 1800 元/m 2，则该宗房地产的最适合处理方式为( )。（A）保持现有用途（B）装修改造（C）装修后改变用途（D）拆除建筑物11 某估价机构于 2005 年 8 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2005 年 8 月 16 日。因估价结果有争议，2005 年 12 月 15 日进行复估，则复估的估价时点为 ( ) 。（A）2005 年 8 月 16 日（B） 2005 年 12 月 15 日（C）估价作业期间的任意一天（D）估价人员与委托人商定的某天12 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔在( )以上的
5、不宜采用。（A）1 年（B）半年（C） 2 年（D）3 年13 一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成 6 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为 40 年，建筑物经济寿命为 50 年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。（A）50（B） 40（C） 46（D）不确定14 砖木结构二等的残值率为( )。（A）2%（B） 4%（C） 3%（D）5%15 某宗房地产的收益期限为 30 年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 23 万元、24 万元、23 万元、25 万元，报酬率为 10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为(
6、)万元。（A）23.75（B） 24（C） 23（D）23.6916 收益法中的运营费用包括( )。（A）所得税（B）房地产改扩建费用（C）电梯、空调等的折旧费（D）建筑物的折旧费17 商业经营的房地产，其净收益为( )。（A）商品销售收入商品销售成本经营费用 商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润（B）商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润投资利息（C）商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用投资利息（D）商品销售收入商品销售成本经营费用 商品销售税金及附加管理费用商业利润投资利息18 某收益性房地产，有效毛收入为 I，运营费
7、用为 E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 gI，运营费用增长 gE，该类房地产的报酬率为 Y，则计算该房地产价值的公式为 ( )。（A）（B）（C）（D）19 在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是( )。（A）用途（B）档次（C）规模（D）建筑结构20 运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为( )服务的。（A）估算开发成本（B）选择最佳用途（C）确定最佳开发利用方式（D）估算房地产开发完成后的价值21 路线价法的关键和难点是( )。（A）划分路线价区段（B）设定标准深度（C）调查评估路线价（D）制定深度百分率22 已知某宗临街土地的面积是
8、 5000m2，临街宽度为 80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为 500 万元，标准临街宽度为 100m，则这宗临街土地的单价为( )元/m 2。（A）560（B） 700（C） 437.5（D）28023 某幢大厦的房地总价值为 6000 万元，其中建筑物总价值为 2000 万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为 100 万元，该部分的建筑物价值为 40 万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为( )。（A）2%（B） 1.67%（C） 1.5%（D）1%24 房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中土地的位置属于 (
9、) 。（A）一般因素（B）区域因素（C）个别因素（D）其他25 房地产估价的核心是( )。（A）测算和判定价值（B）明确估价目的（C）明确估价时点（D）明确估价对象26 某建筑物的重置价格为 100 万元，自竣工之日到估价时点已有 10 年，根据建筑物的实际情况，认为维修保养得好，有效年龄相当于 12 年，经济寿命为 35 年，残值率为 5%。如果用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，则该建筑物的现值为( )万元。（A）32.57（B） 27.14（C） 67.43（D）50.2527 已知某地区某类商品住宅 2000-2005 年的价格依次为：1900 元/m 2，2000 元/m2，
10、2200 元/m 2，2600 元/m 2，3000 元/m 2，4000 元/m 2，则利用直线趋势法预测2007 年该地区该类商品住宅的价格为( )元/m 2。（A）3673.35（B） 3999.07（C） 3836.21（D）3510.4928 以下最符合不可以作为以抵押估价为目的的估价对象是( )（A）土地使用权为出让且完成开发投资总额 20%的某房屋建设工程（B）其他共有人已书面同意抵押的共有房地产（C）已抵押的房地产再次抵押的（D）拖欠有建设工程款的房地产29 建立比较基准一般要统一房地产范围，具体是指( )（A）将可比实例的房地产实物范围统一到估价对象的房地产范围（B）将可比实
11、例的债权债务成分统一到估价对象的房地产范围（C）将可比实例的房地产区位状况统一到估价对象的房地产范围（D）将可比实例的非房地产成分统一到估价对象的房地产范围30 已知某宗收益性房地产 40 年收益权利的价格为 3000 元/m 2，报酬率为 10%。则该宗房地产 30 年，报酬率为 12%时的收益权利价格为( )元m 2。（A）2965.39（B） 3035.02（C） 3103.59（D）3067.7831 某写字楼 2 年前的市场价格为 12000 元/m 2，目前该类写字楼的市场资金为每天2 元/m 2，写字楼的净收益为市场租金的 80%。预测 3 年后该写字楼的市场价格将达到 1250
12、0 元/m 2，转让该写字楼的税费为市场价格的 6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为 12%。则该写字楼目前的市场价格为( )元/m 2。（A）10300（B） 9766（C） 10256（D）987432 某商场正常经营的收入为 1200 万元，费用为 450 万元，经营者利润为 400 万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为( )万元。（A）750（B） 350（C） 800（D）85033 某宗房地产的年净收益为 1.8 万元，购买者的自有资金为 6 万元，自有资金的资本化率为 12%，抵押贷款常数为 0.078。则该房地产的价格为( )。（A）15.706（B） 13.578（C
13、） 13.846（D）19.84634 在房地产估价中，承租人权益价值评估通常采用的方法为( )。（A）超额费用资本化法（B）成本节约资本化法（C）收入损失资本化法（D）收益乘数法35 在求取建筑物折旧时，如果建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，下列说法中不正确的是( ) 。（A）对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。（B）对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。（C）对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照土地，使用期限计算建筑物折旧。（D）对于在土地使用权
14、出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物的实际年龄加上土地使用权的剩余使用年限计算建筑物折旧。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产估价是科学与艺术的有机结合是指，正确的房地产价值的测算和判定，必须依赖于 ( ) 。（A）科学的估价理论和方法（B）估价人员的经验（C）估价人员的艺术修养（D）严谨的数学公式和数学模型（E）准确无误的计算过程37 地价形成时间较长的原因是( )。（A）独一无二性（B）价值量大（C）不完全市场（D）不可移动性（E）流动性差38 在一般情况下，
15、开发技术水平的提高会促使开发商开发更多的房地产，主要理由是( )。（A）降低开发成本（B）房地产的价格升高（C）增加开发利润（D）施工工期加快（E）促进房地产的需求39 真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为( )。（A）内在价值（B）自然价值（C）市场价值（D）理论价格（E）成交价格40 能够反映土地价格水平的价格，包括( )。（A）土地总价格（B）单位地价（C）楼面地价（D）补地价（E）土地出让价41 房地产抵押价值不包括( )。（A）划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金（B）发包人拖欠承包人的工程款（C）已担保债权数额（D）强制执行费用（E）土地出让金42 以下因素会造成成交价格
16、偏离正常市场价格的是( )。（A）一方不了解市场行情（B）卖方抛售（C）卖方交纳了土地增值税（D）通货膨胀（E）买方的偏爱43 可比实例房地产权益状况调整的内容主要包括( )。（A）土地使用年限（B）建筑物使用年限（C）容积率（D）配套设施（E）建筑规模44 以下属于无形损耗的有( )（A）建筑物的损坏（B）建筑技术的进步（C）人们消费观念的改变（D）出现了更好的建筑物（E）建筑设计上的缺陷45 销售费用包括( ) 。（A）销售人员的工资及福利费（B）广告宣传费（C）销售代理费（D）办公费（E）销售税金及附加46 常用的求取报酬率的方法有( )。（A）安全利率加风险调整值法（B）市场提取法（C
17、）投资报酬率排序插入法（D）投资组合法（E）累加法47 以下理论依据是预期原理的估价方法是( )。（A）成本法（B）市场法（C）收益法（D）剩余法（E）路线价法48 以下对房地产的价格影响具有两面性的有( )。（A）交通管制（B）装饰装修（C）外部配套设施（D）土地形状（E）设施、设备49 在划分路线价区段时，应将( )的土地划分为同一个路线价区段。（A）级别相同（B）可及性相当（C）地块相连（D）用途相似（E）用途相同50 地价区段是将( ) 、地块相连的土地加以圈围而形成的区域。（A）用途相似（B）地价相近（C）级别相同（D）可及性相当（E）级别相近三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分
18、，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去、现在或未来。（A）正确（B）错误52 净收益乘数与报酬率是互为倒数的关系。（A）正确（B）错误53 政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等的采用，应以房地产估价的作业日期来定。（A）正确（B）错误54 成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（A）正确（B）错误55 有效毛收入是指潜在毛收入扣除空置和收租损失后的收入。（A）正确（B）错误56 包含特许经营权的汽车加油站，在评估其价值时应包括无形资产的价值。（A）正确（B）错误57 在实际估价中，对于
19、出售的房地产，开发完成后的房地产价值是指在其开发完成之时的房地产市场状况下的价值。（A）正确（B）错误58 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些不确定性因素所进行的假设。（A）正确（B）错误59 一份完整的估价报告通常有以下几部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件（A）正确（B）错误60 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（A）正确（B）错误61 在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。（A）正确（B）
20、错误62 房地产估价是指房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象的特定价值进行分析、测算和判定并提出专业性意见的活动。（A）正确（B）错误63 房地产评估指的是房地产价值评估。（A）正确（B）错误64 在求取开发完成后的房地产价值时，通常就是采用市场法，将类似房地产的市场价格作为其价值。（A）正确（B）错误65 当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某在建工程开工于
21、 2006 年 11 月 31 日，拟建为商业和居住混合，总用地面积10000m2，土地使用权为 50 年，自开工之日开始计。规划建筑总面积 50000m2；其中商业建筑 6000m2，居住建筑面积 44000m2。该工程正常施工期 2 年，建筑安装工程费每平米建筑面积 1200 元，勘查设计和前期工程费及管理费等专业费用预计为每平米建筑面积 500 元。至 2007 年 5 月 31 日已完成 7 层主体结构，已投入总建安费及专业费的 36%，还需要投入 64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)，贷款年利率为 8.5%。预计该工程建成后商业部分可全部售出，居住部分在建成后可售出 30%，
22、半年后在可售出 50%，其余 20%需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平米建筑面积 8000 元，居住部分在出售时的平均价格为每平米 4000 元。当地购买在建工程买方需缴纳的税费为购买价的 3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的 3%和 6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。折现率选取 14%。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于 2007 年 5 月 31 日的正常总价格。67 六年前，甲、乙合作建房，甲提供土地，面积为 2000m2，使用年限为 70 年的土地，乙出资 400 万元人民币，合作建成了 3000m2 建筑面积的房屋。已知房屋使用
23、年限为 38 年，建设期 2 年。建成后，1000m 2 归甲所有， 2000m2 归乙使用 20 年，期满后无偿归还给甲所有。另外，房屋使用期满后将被拆除作为商业用地，预计作为商业用地的价值为 1100 万元，拆除费用为 50 万元。现今，乙有意将其现在的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商进行估价。通过调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为 100 元，出租率为 85%，年运营费用约占租赁潜在毛收入的 40%，报酬率为 10%。试对此房地产进行估价。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 13 答案与解析一、单项选择题每题
24、的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于了解的范畴。是在考查房地产估价发展的基本状况。2003年 11 月 4 日，中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。解决此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。2 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于了解的范畴。是在考查房地产的概念。在土地估价时，要考虑土地基础设施完备程度和土地平整程度。所谓“三通一平”，一般是指路通、水通、电通和场地平整。除此之外，还有“五通一平”、“七通一平”等。解决此题的关键在于在理解的基础上加强记忆即可。3 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于
25、了解的范畴。是在考查房地产价格的特征。房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响。解决此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。4 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产需求的概念。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的房地产，互补品之间，一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。解决此题的关键是学会区分替代品和互补品。5 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相互之间的关系。以出让土地为例，协议出让由于是政府对某些项目的扶持而提供土地的方式，一般会降低
26、地价；招标方式由于不仅考虑报价，通常还要考虑开发建设方案，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，从而有抑制地价的作用。在拍卖的场合，由于土地由谁取得完全根据价格的高低，所以最能抬高地价。因此，在通常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次是招标，拍卖的最高。解决此题的关键在于理解三种房地产价格的含义及产生的背景。6 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。最高买价是指房地产购买房地产时所愿意支付的最高价格。而收益法在评估的时候往往就是站在投资收益的角度来进行估价，所以更接近于最高买价；成本法往往是站在开发的角度即卖方来进行估价，更接近于最低卖价
27、。解决此题的关键在于掌握各种估价方法估价时出发的角度。7 【正确答案】 D8 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查假设开发法计算中各项的求取。开发经营期的具体起止时间是，起点为取得估价对象的时间，即估价时点，终点为将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。解决此题的关键在于明确假设开发法的内涵。9 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的程序。房地产估价的核心是对价值的测算和判定，必然有一定的误差，存在一定的风险。在估价时除了估价师声明、估价的假设和限制条件、估价报告应用有效期这些必备的规避风险的措施之外，对估价报告的审核是非常至关重要的，为估
28、价报告的最后定稿筑起了最后一道安全屏障。解决此题的关键在于在于日常的工作经验。10 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查估价中应遵循的最高最佳使用原则，具体计算过程如下：以保持现状为前提，价格为 30002000 元600 万元；以装修改造为前提，价格为(2600-200)2000 元480 万元；以转换用途为前提，价格为(28002000-6004000)元320 万元；以重新利用为前提，价格为(18004000-3002000+502000)元670 万元。按照最高最佳适用的原则，该宗房地产最合理的处理方式为重新利用。解决此题的关键是明确估价时必须遵循最高最佳使用原则
29、。11 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查估价中应遵循的估价时点原则。估计时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。此时衡量原估价结果是否合理，就要回到原估价时、氮。解决此题的关键还在于在理解的基础上熟练掌握。12 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查搜集可比实例的质量要求。解决此题的关键在于平时的经验以及重点记忆。13 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的计算方法。在计算建筑物折旧时，应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响，建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，
30、应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。解决此题的关键在于分清建筑物经济寿命和土地使用权年限两者之间的关系。14 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于了解的范畴。是在考查房屋折旧的有关规定。砖木结构二等的残值率一般为 4%。解决此题的关键在于平时的经验以及重点记忆。15 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查报酬资本化法的公式及其计算。本题为净收益为有限年且其他因素不变以及净收益在前若干年有变化两者综合在一起的情况，具体计算过程为：16 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查收益法中净收益的求取。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的
31、成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，而包含其他资本或经营的收益。解决此题的关键是区分开成本法中的成本、会计上的成本和收益法中的运营费用之间的联系和区别。17 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查收益法中净收益的求取。商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。掌握此题的关键在于熟练掌握不同收益类型房地产在求取净收益时所包括的项目，同时要和成本法中的成本，假设开发法中扣除的部分区分开。18 【正确答案】 A【试题
32、解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查收益法中净收益的求取。本题为净收益按一定比例递增或递减的情况，这种情况在辅导教材中介绍的很详细，在复习时应注意加减符号，应在理解的基础上加强记忆。19 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查假设开发法的步骤。假设开发法的第二步为选择最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定。这其中，最重要的是要选择最佳的用途，它对房地产开发完成后的价值影响最大。解决此题的关键是在复习的过程中，要勤于思考，分清主次。20 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查假设开发法的步骤。假设开发法的第一步是调查待开发房地产的基本情况，其中要弄
33、清政府的规划限制，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。解决此题的关键是在复习的过程中，要勤于思考，分清主次。21 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。运用路线价法估价一般分为 6 个步骤进行；划分路线价区段，设定标准深度；选区标准宗地；调查评估路线价；制作深度价格修正率表和其他价格修正率表；计算临街各宗土地的价格。这6 个步骤中，其他的都比较容易确定，唯独第五步在确定的时候比较难，而且这一步对结果的影响还很大，目前一般采用国外的一些做法来处理。掌握此题的关键在于日常的经验。22 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。具体计算过程为；
34、平均深度价格修正率 dv累计深度价格修正率 标准深度/所给深度解决此题的关键在于记住求解公式。23 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定，确定的方法一般有三种：按建筑面积进行分摊；按房地价值进行分摊；按土地价值进行分摊。这三种中最合理的为第三种。本题计算过程如下：24 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查对房地产价格影响因素总的认识。影响因素中的个别因素是由于具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素。解决此题的关键在于正确理解一般因素、区域因素、个别因素的含义，将其区分清楚。25 【正确答案】 A【试题解析】
35、 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。房地产估价的核心就是对价值的测算和判定。解决此题的关键在于理解房地产估价的本质。26 【正确答案】 C【试题解析】 已知：C100 万元；R5%；N35 年；t12 年。27 【正确答案】 B【试题解析】 计算过程：令X0。已知 N6 为偶数，故以中间两项为对称，X 的值依次如上表所示。求取a、b 如下： 因此，描述该地区该类房地产的价格变动长期趋势线的方程为：Ya+bX2533.33+162.86X 预测该地区该类房地产 2006年的价格为：Ya+bX=2533.33+162.86X2533.33+162.8673673.35 元/m 2 预测
36、该地区该类房地产 2007 年的价格为：Ya+bX2533.33+162.86X 2533.33+1620869 3999.07 元/m 228 【正确答案】 A29 【正确答案】 A30 【正确答案】 A【试题解析】 解决某宗房地产不同年限价格之间换算的最本质的一点就是不同年限的价格都可以换算成该宗房地产无限年的价格，而无限年的价格是一样的。根据上面的公式即可根据某宗房地产已知年限的价格求出该宗房地产无限年的价格 V，进而可求出另一年限的价格。 同时上面的解题思想也可应用于比较两宗房地产不同期限价格的高低以及用于市场法中因期限不同进行的价格调整。31 【正确答案】 B【试题解析】 该写字楼目
37、前的价值求取如下：32 【正确答案】 B33 【正确答案】 D【试题解析】 解：该房地产的价格求取如下：购买者要求的税前现金流量612%0.72(万元)偿还抵押贷款的能力1.8-0.721.08(万元)抵押贷款金额1.080.07813.846(万元)该房地产价格13.846+619.846(万元34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。正确的房地产价格的测
38、算和判定，必须依赖于一套科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验。从这一点上说，房地产估价是科学与艺术的有机结合。解决此题的关键在于弄清这句话的含义。37 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 此题属于了解的范畴。是在考查房地产价格的特征。一般物品由于相同的很多，有较完全的市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间通常较短。而土地由于具有独一无二性，不宜于比较，是很不完全市场，而且价值大，其交易一般需要经过长时间考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。解决此题的关键在于弄清地价特征造成的影响。38 【正确答案】 A,C【试题解析】 此题属于熟悉的
39、范畴。是在考查决定房地产供给量的因素。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。解决此题的关键在于充分理解每种因素的含义。39 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。理论价格是经济学假设的经济人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里，通常还用价值、内在价值、自然价值、自然价格、均衡价格等来表达理论价格。解决此题的关键在于复习时和类似的概念进行比较，寻找它们的相同和不同，以便更好地区分。40 【正确答案】 B,C【试题解析】 此题属于掌握的
40、范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。单位地价是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地的价格水平的高低。楼面地价是平均到每单位建筑面积上的土地价格。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。解决此题的关键在于弄清每种土地价格的内涵。41 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。本题中在选择时依据其实质即可得出结论。42 【正确答案】 A,B,E【试
41、题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有私自利害关系下进行交易形成的价格。而成交价格通常随着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同而不同。解决此题的关键在于弄清两种价格的真正含义。43 【正确答案】 A,C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产状况修正的内容。房地产状况修正包括区位状况、权益状况和实物状况三个方面的修正。其中，权益状况修正的内容主要包括：土地使用权年限、城市规划限制条件等。其中土地使用权年限很容易和实物状况修正的内容相混淆，这在复习时应注意。解决此题的关键在于在进行对比的情况下进行记忆。44 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的原因。无形损耗指的是功能折旧，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。在选择的时候应注意将物质折旧、经济折旧和功能折旧区分开即可。45 【正确答案】 B,C
