1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 29 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 直线趋势法公式 Y=a+bX 中,X 表示( )。（A）价格（B）常数（C）价格变动数（D）时间2 在市场比较法中,土地使用权年限修正属于( )。（A）交易情况修正（B）交易日期调整（C）综合调整（D）房地产状况调整3 ( )可以使资金使用者不付利息,房地产使用者不付租金。（A）房地产抵押（B）房地产典当（C）房地产出租（D）没有这种事4 甲、乙两宗房地产,在物质实体方面甲好于乙,在权益、区位等其他方面两者相当,该两宗房地产的价值相比有( )。（A）甲大于乙（B）甲等于乙（
2、C）甲小于乙（D）不可比5 “吉芬现象 ”是由( ) 发现的。（A）美国人（B）日本人（C）瑞典人（D）英国人6 下列哪种房地产不是按用途来划分的类型?( )（A）综合房地产（B）出租房地产（C）办公房地产（D）娱乐房地产7 出租或营业型房地产最适宜采用下列哪种估价方法进行评估?( )（A）成本法（B）长期趋势法（C）收益法（D）假设开发法8 从经济角度看,土地利用选择的一般顺序为( )。（A）工业、放牧地、牧场、森林（B）商业、办公、居住、工业（C）办公、商业、居住、工业（D）住房、耕地、放牧地、牧场9 评估某宗房地产的价格时,选取的报酬率越高,评估出的价格会( )。（A）越高（B）越低（C
3、）不变（D）符合客观实际10 某写字楼预计持有两年后出售,持有期的纯收益每年 216 万元,出售时的价格为5616 万元,报酬率为 8%,则该写字楼目前的收益价格为( )万元。（A）4858（B） 5200（C） 2700（D）626411 行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价,违反了下列哪项估价原则?( )（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）估价时点原则（D）替代原则12 某宗房地产 1999 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m 2,汇率为 1 美元=8,26 元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0,5%,则其 1999 年 10 月 25 日的价格为( )
4、元人民币 /m2。1999 年 10 月 25 日的汇率假定为 1 美元=8,29 元人民币。（A）7935（B） 8260（C） 8290（D）796413 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元,此后分别逐年递增 2%和 1%,该类房地产的报酬率为 8%,该房地产的价格为( )万元。（A）100（B） 42（C） 63（D）7714 对新建的经济适用住房出售价格实行( )。（A）政府指导价（B）政府定价（C）市场调节价（D）最低限价15 有一宗房产交易,成交价格为 3000 元/m 2,付款方式是首付 10%,余款在 1 年内按月等额付清,假设月利率为 0,
5、5%,其一次支付的实际成交价格为( )元/m 2。（A）3000（B） 2700（C） 2914（D）250016 土地资本化率 RL、建筑物资本化率 RB、综合资本化率 R0 三者之间的大小关系为( )。（A）R LB0（B） RBL0（C） RL0B（D）R 0LB17 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。（A）均衡原理（B）预期原理（C）竞争原理（D）替代原理18 某城市房地产交易中,卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 6%和 3%,某宗房地产交易中买方付给卖方 2500 元/m 2,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m 2。（A）
6、2660（B） 2294（C） 2425（D）242719 某可比实例价格为 2000 元/m 2,房地产状况调整直接比较得出的相关数据如下表,则房地产状况调整后的价格应为( )元/m 2。（A）2000（B） 1900（C） 2100（D）190520 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分,该两者的长短关系有( )。（A）自然寿命经济寿命（B）自然寿命经济寿命（C）自然寿命= 经济寿命（D）无关21 以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建价格的方法称作( ) 。（A）单位比较法（B）分部分项法（C）工料测量法（D）指数调整法22 报酬率=( )+投资风险补偿+
7、管理负担补偿+ 缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。（A）平均利润率（B）安全利率（C）经济增长率（D）银行贷款利率23 现对某期货房地产进行估价,在此估价中,估价对象状况应为未来某时点的状态,房地产市场情况应为( ) 时点的状态。（A）现在（B）未来（C）过去（D）B 和 C24 有 A、B、C 三个影响房地产价格的因素 ,其中 A 的影响最大,B 次之,C 最小,分别赋予的权重为 f1、f2 、f3,此三者的大小关系应为( )。（A）f1f2f3（C） f1=f2=f3（D）无关25 某地区某类房地产 1999 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79,6、74,7、76,7
8、、85,08、9,2、92,59、8,1(以 1998 年 1 月 1 日为 100)。其中有一房地产在 1999 年 6 月 1 日的价格为 2000 元/m 2,对其作交易日期修正到 1999 年 10月 1 日的价格为( ) 元/m 2。（A）1376（B） 2308（C） 2558（D）105526 评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000 元/m 2,成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至 2002 年 10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为
9、( ) 元 /m2。（A）3214（B） 3347（C） 3367（D）345827 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%,则交易情况修正系数为( )。（A）0,060（B） 0,940（C） 1,060（D）1,06428 某可比实例的成交价格为 2400 元/m 2,建筑面积 100m2,首期付款 12 万元,其余半年后支付 8 万元,1 年后支付 4 万元。已知年利率为 10%,则该可比实例的实际价格为( )元/m 2。（A）2290,91（B） 2326,41（C） 2344,16（D）2308,6629 市场比较法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正。（A）交易实例
10、（B）可比实例（C）估价对象（D）标准化实例30 ( )又可以称为全价租金。（A）商品租金（B）市场租金（C）成本租金（D）福利租金31 市场法适用的条件,是在同一供求范围内存在着较多的( )。（A）类似房地产的交易（B）相同房地产的交易（C）相关房地产的交易（D）房地产的市场交易32 如果先按原币种的价格进行交易日期调整,则对进行了交易日期调整后的价格,应采用( )时的汇率进行换算。（A）估价作业日期（B）成交日期（C）估价时点（D）交易日期修正后33 价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的,称为( )。（A）固定价格指数（B）定基价格指数（C）长期价格指数（D）环比价格指数34 建立价格
11、可比基础中,统一付款方式是指( )。（A）统一以人民币表示（B）统一用建筑面积（C）统一采用单价（D）统一折算为成交时点一次付清35 最适用的房地产价格指数或变动率,是( )。（A）全国房地产价格指数或变动率（B）可比实例所在地区的同类房地产价格指数或变动率（C）全国同类房地产价格指数或变动率（D）可比实例所在地区的房地产价格指数或变动率二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 成本法中的“ 开发利润 ”是指( )。（A）开发商所期望获得的利润（B）开发商所能获得的最终利润（C）
12、开发商所能获得的平均利润（D）开发商所能获得的税前利润37 区位状况比较修正的内容包括( )修正。（A）繁华程度（B）临街状况（C）容积率（D）使用年限38 路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。（A）深度百分率（B）资本化率（C）收益率（D）其他价格修正率39 在路线价法中,不做交易情况修正和交易日期修正的原因是( )。（A）求得的路线价已是正常价格（B）在求取路线价时没有搜集非正常交易实例（C）该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致（D）该路线价与待估宗地价格都是现在的价格40 在实际中计算地租量的方法有( )。（A）从房租中分离出地租（B）由地租求出地租（C）
13、采用比较法求出地租（D）由土地开发成本求出地租41 在下列情形中,通常会引起房地产价格降低的有( )。（A）农用地改为非农建设用地（B）在写字楼旁新建大型游乐场（C）住宅区内道路禁止货车通行（D）常常遭受洪水威胁42 一个估价项目完成后,应保存的档案资料包括( )。（A）委托估价合同（B）实地查勘记录（C）估价人员的作息时间（D）向委托人出具的估价报告43 房地产的社会经济位置发生变化,可能是由于( )等引起。（A）交通建设（B）市场供求变化（C）人口素质变化（D）所在地区衰落44 在商品房交易中,常见的最低价格有( )。（A）商品房销售中的起价（B）拍卖活动中的保留价（C）拍卖中减价拍卖方式
14、由拍卖师首先喊出的起拍价（D）招标活动中,开发建设方案最为合理的中标价45 下面( ) 是计入商品住宅价格的费用。（A）征地费（B）建筑安装工程费（C）住宅小区内的营业性用房建设费用（D）住宅小区内设施的建设费用46 毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点,正确的是( )。（A）方便易行,在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料（B）由于在同一市场,同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响,因此毛租金乘数是一个比较客观的数值（C）避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计（D）忽略了房地产租金以外的收入47 经济适用住宅基准价格
15、由( )构成。（A）开发成本（B）税金（C）经营用房的建筑安装费（D）利润48 房屋的完损等级是根据房屋的( )来划分的。（A）结构的完好、损坏程度（B）装修的完好、损坏程度（C）设备的完好、损坏程度（D）使用年限的长短49 商品住宅价格中的利润是以( )为基数核定。（A）征地费及拆迁安置补偿费（B）勘察设计及前期工程费（C）住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用（D）住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费50 权益是房地产中无形的部分,包括( )。（A）权利（B）权力（C）利益（D）收益三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至
16、零分。51 建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日起到坍塌时的时间。( )（A）正确（B）错误52 报酬率与利率、内部收益率是同一概念。( )（A）正确（B）错误53 CIREA 是中国房地产估价师与房地产经纪人学会的英文缩写。( )（A）正确（B）错误54 兼职房地产估价师不能从事房地产估价工作。( )（A）正确（B）错误55 起价是房地产拍卖活动中的一种价格。( )（A）正确（B）错误56 估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的。( )（A）正确（B）错误57 “房地产价格实质上是房地产权益的价格” 的意思是说 ,房地产价格等于房地产权益的价格。( )（A）正确（B）错误58 对于同一
17、宗房地产来说,无租约限制下的价值一定大于有租约限制下的价值。( )（A）正确（B）错误59 土地征用导致土地使用权的改变,是一种临时使用房地产的行为。( )（A）正确（B）错误60 城市规划对土地价值的影响,在一定程度上是合法原则的体现。( )（A）正确（B）错误61 房地产的价格与其需求正相关,即:在任何情况下 ,需求增加,则价格上升,需求减少则价格下降。( )（A）正确（B）错误62 成本法、假设开发法都可用于评估在建工程的价格。( )（A）正确（B）错误63 高档办公楼的智能化程度过低也是一种建筑物折旧。( )（A）正确（B）错误64 在城市房屋拆迁估价中,对于没有权属证书的被拆迁房屋,
18、其评估价值为零。( )（A）正确（B）错误65 在房地产交易中,交易手续费应由买方负担。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产的土地面积 1000m2,建筑面积 2000m2。土地于 1999 年 10 月 1 日通过有偿出让方式获得,使用权年限为 50 年,当时的单价为 1000 元/m 2;建筑物的结构为钢筋混凝土,于 2000 年 10 月 1 日竣工投入使用,当时的建筑造价为每 1m2 建筑面积800 元。2004 年 10 月 1 日与该房地产的地段和用途相同
19、、使用权年限为 50 年的土地的单价为 1100 元/m 2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为 50 年的土地价格)为每 1m2 建筑面积 2000 元。估计该类建筑物的残值为零 ,土地资本化率为 6%。试利用上述资料估算该房地产 2004 年 10 月 1 日的总价。67 某在建工程开工于 2004 年 3 月 1 日,总用地面积 3000m2,规划总建筑面积10000m2,用途为写字楼,土地使用年限为 50 年(从开工之日起计 )。该项目的正常开发期为 2,5 年,建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积 2000 元,至 2005 年 9 月 1 日完成了
20、主体结构,但估计至建成尚需 1,5 年,还需投入 60%的建设费用( 均匀投入),建成后半年可租出,可出租面积的月租金为 60 元/m2,可出租面积为建筑面积的 70%,正常出租率为 85%,出租的运营费用为有效毛收入的 25%,当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3%,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的 10%,试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程 2005 年 9 月 1 日的正常购买总价(报酬率为 9%,折现率为 13%)。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 29 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D
21、2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【正确答案】 A5 【正确答案】 D6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 A15 【正确答案】 C16 【正确答案】 C17 【正确答案】 D18 【正确答案】 D19 【正确答案】 A20 【正确答案】 A21 【正确答案】 B22 【正确答案】 B23 【正确答案】 A24 【正确答案】 B25 【正确答案】 C26 【正确答案】 B27 【正确答案】 D28 【正确答案】 B29 【正确答案】 B
22、30 【正确答案】 A31 【正确答案】 A32 【正确答案】 C33 【正确答案】 B34 【正确答案】 D35 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 C,D37 【正确答案】 A,B38 【正确答案】 A,D39 【正确答案】 A,C40 【正确答案】 A,B,C41 【正确答案】 B,D42 【正确答案】 A,B,D43 【正确答案】 A,B,D44 【正确答案】 A,B45 【正确答案】 A,B46 【正确答案】 A,B,C47 【正确答
23、案】 A,B,D48 【正确答案】 A,B,C49 【正确答案】 A,B,D50 【正确答案】 C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B58 【正确答案】 B59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点
24、后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:(1) 计算公式为 : 旧房地价格= 土地重新取得价格 +建筑物重新购建价格-建筑物折旧 (2)修正后的土地价格= V50K54/K50=110010001-1/(1+6%)45/1-1/(1+6%)50=1078642,66 元。 (3)建筑物重新购建价格=20002000-11001000=2900000 元 (4) 建筑物累计折旧额=29000004/(50-1)=236734,69 元 (5)该房地产 2004 年 10 月 1 日总价=1078642,66+2900000-236734,69=3741908 元67
25、【正确答案】 解:(1) 续建完成后的总价值 = rd 表示折现率,t 表示需要折现的年数,其他符号的含义同收益法。净收益A=60121000070%85%(1-25%)=321,3 万元报酬率 Y=10%收益年限 n=50-1,5-1,5-0,5=46,5 年折现率 rd=13%需要折现的年数 t=1,5+0,5=2 年则: 续建完成后的总价值=321,3/9%1-1/(1+9%) 46,51/(1+13%)2=2744,79 万元(2)续建总费用=(20001000060%)/(1+13%)0,75=1315,19 万元(3)销售费用和销售税费=2744,7910%=274,48 万元 (4)设购买该在建工程的正常购买总额为 V(5)购买该在建工程的税费总额=V3%(6)V=2744,79-1315,19-274,48-0,03VV=1121,48 万元
