1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 31 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 美国的制度容易引起( ),诱使一些人陷入风波和破产。（A）经济危机（B）市场竞争（C）贫富悬殊（D）其他2 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性,这就是所谓的( )。（A）主观市场（B）客观市场（C）公开市场（D）非公开市场3 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元/m 2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖
2、方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m 2。（A）2139（B） 2146（C） 2651（D）26594 房地产的( ) 是指房地产能满足人们的某种需要或欲望,俗话说“有用”, 经济学上称为使用价值或效用。房地产如果没有用,人们就不会产生占有房地产的需要或欲望,更谈不上花钱去购买,从而也就不会有价格。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）其他5 运营费用与( ) 之比,称为运营费用率。（A）潜在毛收入（B
3、）有效毛收入（C）净收益（D）正常利润6 影响房地产价格的经济因素不包括( )。（A）储蓄（B）消费（C）时尚风气（D）建筑人工费7 某临街深度 30.48m(即 100 英尺),临街宽度为 20m 的矩形土地,总价为 243.84 万元。按照四三二一法则,其相邻临街深度 15.24m(即 50 英尺),临街宽度为 25m 的矩形土地的总价为( ) 万元。（A）213.36（B） 170.69（C） 128.02（D）121.928 成本法这个概念中的“ 成本 ”,并不是人们通常所认为的成本 ,而是( )。（A）材料（B）市场调查（C）原材料（D）价格9 需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地
4、数量除以( )。（A）征用前的耕地养活人口（B）征用前的耕地农业人口数（C）征用前的被征用单位平均每人占有耕地（D）征用前的耕地的土壤补偿费10 建筑物的腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等,属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）外部折旧11 如果采用直接比较进行房地产状况修正,则可比实例在其房地产状况下的价格100( )=在估价对象房地产状况下的价格。（A）可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分（B）估价对象房地产相对于可比实例房地产的得分（C）估价对象的得分（D）可比实例的得分12 有一房地产,其土地价值是总价值的 40%,土地资本化率为 6%,建筑物资本化率为8%,
5、综合资本化率为:( )。（A）6.8%（B） 7%（C） 9%（D）7.2%13 对于有规划设计条件要求,但尚未明确的待开发房地产( )假设开发法进行估价。（A）难以采用（B）不多采用（C）可以采用（D）多14 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 8%,某宗房地产交易买方付完卖方 2325 元/m 2,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( ) 元/m 2。（A）2487.75（B） 25.00（C） 2511.00（D）2162.2515 某宗房地产已使用了 7 年,现土地价值为 25 万元,建筑物重置价格为 35 万元,房地每年纯收益为
6、6 万元,土地资本化率为 8%,建筑物资本化率为 10%,则该宗房地产价值为( ) 。（A）80（B） 60（C） 75（D）6516 有一建筑物,建筑总面积 1500m2,已使用了 10 年 ,经济寿命为 50 年,单位建筑面积重置成本为 400 元/m 2,残值率为 5%,则该建筑物 10 年折旧总额为( )元。（A）114000（B） 150000（C） 120000（D）11500017 某建筑物,经实地勘察预计尚可使用 30 年,无残值,该类建筑物的经济寿命 50 年,则该建筑的成新率为( )%。（A）40（B） 60（C） 50（D）6718 多数估价是对当前的价值进行评估,但在某
7、些情况下需要对( )的价值进行评估。（A）过去或未来（B）过去（C）未来（D）现在19 有一房地产，未来第一年的净收益为 20 万元；预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少 2%，该类房地产的报酬率为 10%，其无限年期的价格为( )。（A）250 万元（B） 200 万元（C） 196 万元（D）167 万元20 某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为 820、850 和 900 万元,若赋予的权重分别为 0,5、0,3 和 0,2,则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。（A）850（B） 845（C） 869（D）85721 直线趋势法公式中的常数 a、b 是由( ) 决定的。（
8、A）房地产的历史价格资料（B）房地产的预测价格资料（C）房地产的现时价格资料（D）估价人员选取的价格资料22 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。（A）均衡原理（B）预期原理（C）竞争原理（D）替代原理23 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。（A）可比实例房地产（B）估价对象房地产（C）标准房地产（D）类似房地产24 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用( ) 预测房地产的未来价格。（A）数学曲线拟合法（B）平均增减量法（C）平均发展速度法（D）移动平均法25 评估某宗房开发用地 2005 年
9、 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2008 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12%，则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10 月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为( )万元。（A）2526（B） 2241（C） 2135（D）298526 不属于房地产估价的原则是( )。（A）替代原则（B）谨慎原则（C）利益平等原则（D）估价时点原则27 导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是( )。（A）该种房地产的价格水平（B）其他
10、物品的价格水平（C）消费者的收入水平（D）消费者对未来的预期28 市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。（A）收益递增递减原理（B）适合原理（C）均衡原理（D）替代原理29 估价上折旧注重的是( )。（A）原始取得价值的减价修正（B）原始取得价值的摊销与回收（C）重置价值的摊销与回收（D）价值的减价修正30 某宗房地产的收益年限为 40 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 25 万元、26 万元、24 万元、25 万元，报酬率为 10，该宗房地产的收益价格为( )。（A）21633 万元（B） 22726 万元（C） 24467 万元（D）2
11、7632 万元31 某建筑物已使用 8 年，经实地勘察，估计尚可使用 32 年，残值率为 5，则该建筑物的成新率为( ) 。（A）76%（B） 80%（C） 81%（D）84%32 下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。2007 年考题（A）上调贷款利率（B）收紧房地产开发贷款（C）开征房地产持有环节的税收（D）增加土地供应33 某一交易实例房地产的使用面积为 3000ft2，成交总价为 110 万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7)，首付 35 万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为 1 美
12、元兑换 77 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1：065，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为( )元人民币m 2。(1ft 2=00929m 2)2008 年考题（A）17484.2（B） 19020（C） 19753.6（D）20538.834 某在建工程，土地使用权年限为 50 年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为 17500m2，年净收益为 350 万元。目前该项目已建设 2 年，估计至项目建成还需 25 年。已知市场同类房地产报酬率为 7，则评估该项目续建完成时的总价值为( ) 。2006 年考题（A）375857 万元（B） 394203 万元（C） 39
13、6610 万元（D）476985 万元35 某写字楼持有 5 年后出售，持有期内年平均有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%，预计 5 年后出售时总价为 6000 万元，销售税费为售价的 6%，无风险报酬率为 6%，预计风险报酬为无风险报酬的 25%。该写字楼目前的价格为( )万元。（A）5061.44（B） 5546.94（C） 5562.96（D）6772.85二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 政府对房地产的限制一般是通过( )来实现的。（A）管制权（B）行
14、政权（C）征税权（D）征收权（E）充公权37 房地产估价应借助科学的估价方法,不能单纯依靠估价人员的经验,一宗房地产的价格通常可以从下列几个途径来求取,其中完全正确的是( )。最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的(基于明智的买者肯出的价钱是不会高于其他买者最近购买相同房地产的价格的);重新开发或建造同类房地产需要多少费用(基于明智的买者肯出的价钱是不会高于重新开发或建造相同房地产所需的费用的);如果直接利用该房地产预计可以获得多少利益(基于房地产的收益能力来衡量其价值)（A）（B） （C） （D）38 房地产自古以来就是一个良好的税源,有关房地产的税收种类很多,如房产税、地价税、土地增
15、值税,土地与房屋合征的房地产税,房地产与其他财产合征的( )。（A）财产税（B）遗产税（C）地价税（D）赠与税39 标价是商品房出售者在其“价目表” 上标注的不同 ( )的商品房的出售价格。（A）楼层（B）朝向（C）户型（D）面积40 最高最佳使用具体包括( )。（A）最佳高度（B）最佳用途（C）最佳规模（D）最佳集约度41 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。（A）最佳收益（B）最佳集约度（C）最佳规模（D）最佳用途42 为评估出公平合理的价值,估价人员首先应本着下列假设进行估价:( )。（A）各方当事人要换位思考（B）估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值（C）估价人员以专家
16、的身份来反复、精细地权衡评估价值（D）估价人员必须有良好的职业道德43 功能折旧又称精神磨损、无形损耗,是指由于( )等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。（A）消费观念变更（B）规划设计更新（C）技术进步（D）精神文化生活的发展44 建筑物的重新购建价格的求取方法为( )。（A）单位比较法（B）分部分项法（C）工程测量法（D）指数调整法45 功能过剩所引起的折旧包括( )。（A）超额利润（B）超额持有成本（C）无效成本（D）有效成本46 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断,如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值,此外还有( )。（A）用于市
17、场法中对未来净收益等的比较（B）用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正（C）用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力（D）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏47 宗地价格原则上可采取( )。（A）直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估（B）有了基准地价的地区,可通过基准地价的修正来评估（C）直接用基准地价法来评估（D）用“宗地价格 =市场价格 -生产成本”进行计算48 一名合格的房地产专业估价人员,在房地产估价方面要具有( )。（A）扎实的理论知识（B）广泛的人际关系（C）丰富的实践经验（D）良好的职业道德49 一个估价项目完成后,应保存的档案资料包括( )
18、。（A）委托估价合同（B）实地查勘记录（C）估价人员的作息时间（D）向委托人出具的估价报告50 收益性房地产包括( )。（A）未出租的餐馆（B）旅店（C）加油站（D）农地（E）未开发的土地三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 两宗实物状况相同的房地产如果权益不同,价值就可能有很大的不同,反之,两宗权益状况相同的房地产如果实物状况不同,价值一般不会有很大的不同。( )（A）正确（B）错误52 两宗权益状况相同的房地产,如果实物状况不同,价值可能有很大的不同。反之,两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值也可能有很大的不同( )（A）正确
19、（B）错误53 实物是房地产中无形的、不可触摸的部分,例如,建筑物的结构、设备、装修、外观,土地的形状、平整程度等。实物又可进一步分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面来认识。( )（A）正确（B）错误54 最典型的地役权是他人在土地上通行的权利,这种地役权有时称为通行权。地役权在给他人方便时,所有人(中国大陆为土地使用权人)有可能受到某种损失,所以,地役权的存在会降低土地的价值。( )（A）正确（B）错误55 新开发的土地和新建的房地产采用成本法、估价一般不扣除折旧,但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。( )（A）正确（B）错
20、误56 消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望,而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时,该种房地产的需求就会增加;相反,需求就会减少。 ( )（A）正确（B）错误57 在经济学里,狭义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值,是该商品能满足人们某种需要的效用;交换价值,是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。一般简称的价值是指交换价值,在房地产估价中所说的价值也就是交换价值。( )（A）正确（B）错误58 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最大收益
21、为前提进行。( )（A）正确（B）错误59 出租型房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等,其净收益是根据租赁资料来求取,通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。( )（A）正确（B）错误60 现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差 2%,则可比实例的个别因素修正系数为 100/102。( )（A）正确（B）错误61 在现实中,房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用的结果。( )（A）正确（B）错误62 房地产估价是一项较为复杂的活动,必须按照科学严谨的估价程序进行。( )（A）正确（B）错
22、误63 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 ( )（A）正确（B）错误64 高层建筑地价分摊的关键是，确定每一栋建筑物的所有者应占有的土地份额。 ( )（A）正确（B）错误65 地役权、抵押权、典权是对所有权的限制。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为 24000 元，未来 5 年的净收益每年增加 1000 元，价格每年上涨 3%，报酬率为 9.5%。请求取该宗房地产当前的价格。67 6 年前，甲公司提
23、供一宗 1ha(即一公顷) 、土地使用年限为 50 年的土地，乙公司出资 300 万元人民币，合作建设 9000m2 建筑面积的房屋。房屋建设期为 2 年，建成后，其中 3000m 2 建筑面积划归甲公司所有，6000m 2 建筑面积由乙公司使用 20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。 据调查得知，现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120 元，出租率为 85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为12%。 房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试
24、卷 31 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 选择方案对全社会而言同时一定也是代价较小而产出价值最大的方案。选择不同的规定各有自己的理由,区别在于有的重公平。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 C【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 D【知识模块】 市场法及其运用4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格5 【正确答案】 B【知识模块】 收益法6 【正确答案】 C【试题解析】 时尚风气为心理因素。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析7 【正确答案】 A【试题解析】 243.84(40%+30%)(1+2
25、5%)万元=213.36 万元【知识模块】 地价评估8 【正确答案】 D【试题解析】 虽然在该办法中也用到了普通意义上的成本,但是因为它是估算房地产价格的方法,因而在成本法中的“成本”只能是价格。【知识模块】 成本法9 【正确答案】 C【知识模块】 成本法10 【正确答案】 A【知识模块】 成本法11 【正确答案】 A【知识模块】 市场法12 【正确答案】 D【知识模块】 收益法13 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法15 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析16 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析17
26、【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序19 【正确答案】 D20 【正确答案】 B21 【正确答案】 A22 【正确答案】 D【试题解析】 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。23 【正确答案】 C24 【正确答案】 B25 【正确答案】 C26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查决定房地产需求量的因素。解决此题的关键在于熟练掌握经济学中关于这方面的知识。28 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查市场法的理论依据。市场法是将估价对象与类似房地产进行比较，
27、这些类似房地产的成交价格经适当调整后即可作为估价对象的评估价格，所以市场法的理论依据很明显就是替代原理。解决此题的关键在于理解市场法的本质，同时在复习的过程中注意其他估价方法的理论依据，在比较中更容易分清、记牢。29 【正确答案】 D30 【正确答案】 C31 【正确答案】 C32 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是会导致房地产价格上升的因素。影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括严格控制或适度放松房地产开发贷款、购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购房贷款期限等。例如严格控制房地产开发贷款
28、，会减少未来的房地产供应量，从而会使房地产价格上升；采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，从而会降低房地产价格。33 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是交易实例的单位实际价格的计算。建筑面积=30000929m 2065=42877m 2，该交易实例的单位实际价格=7 71000035+35(1+7) 0.5+30(1+7)+10 (1+7)1542877=1901972 元人民币m 2。34 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是续建完成时的总价值。由题意可得评估该项目续建完成时的总价值=35 【正确答案】 A【试题解析】 该写字楼
29、目前的价格=400(1-30%)/6%(1+25%)1-1/1+6%(1+25%)5+6000(1-6%)/1+6%(1+25%)5=5061.44 万元。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 房地产和房地产估价37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 在房地产估价上有三大基本方法,即:比较法、成本法、收益法。除此之外还有一些其他估价方法,如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。【知识模块】 房地产和房地产估价38
30、 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 这些税收一般是以房地产的价值为课税依据,而为了掌握切实可靠的课税依据,避免偷漏税和课税不公平,税务机关和纳税义务人都需要对房地产进行估价。【知识模块】 房地产和房地产估价39 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 标价又称报价、表格价,是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。【知识模块】 房地产价格40 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产估价原则41 【正确答案】 B,C【试题解析】 因为它揭示的是两种投入产出关系:一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系;另一种是在所有的投入量都变动的情
31、况下的投入产出关系。【知识模块】 房地产估价原则42 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产估价原则43 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 功能折旧,如建筑式样过时,内部布局过时,设备陈旧落后,能令人们以为的必要设施、设备等。由此可知,A、B、C 三项符合。【知识模块】 成本法44 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 成本法45 【正确答案】 B,C【知识模块】 成本法46 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 长期趋势法的用途很广,在预测将来的房地产价值等方面几乎具有其他估价方法不可替代的作用。【知识模块】 长期趋势法47 【正确答案】 A,B【知识模块】 地价评估48 【正
32、确答案】 A,C,D49 【正确答案】 A,B,D50 【正确答案】 A,B,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。【知识模块】 房地产和房地产估价52 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价53 【正确答案】 B【试题解析】 实物是看得见,摸得着的部分,而权益才是无形的、不可触摸的部分。【知识模块】 房地产和房地产估价54 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价55 【正确答案】 A【知识模块】 成本法56 【正确答案】 A【知识模块】 房地
33、产价格57 【正确答案】 B【试题解析】 广义的价值才有使用价值和交换价值之分。【知识模块】 房地产价格58 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则59 【正确答案】 A【知识模块】 收益法60 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法61 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析62 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序63 【正确答案】 B【试题解析】 在建筑物折旧中，将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类，并进一步分为可修复的和不可修复的。因此，存在可修复的功能落后。64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需
34、按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解：选用下列公式求取该宗房地产当前的价格：根据题意已知：A=24000(元)b=1000(元)t=5(年)VT=V(1+3%)5(元)Y=9.5%将上述数据代入公式后计算如下：对上述等式进行合并同类项并计算后得到：V=376096.65(元)【知识模块】 收益法及其运用67 【正确答案】 据题意本题的估价对象是未来 16 年后的 28 年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。求取未来 44 年的净收益的现值之和： 年净收益=120600085%(1-35%)12=477.36 万元求取未来 16 年的净收益的现值之和：年净收益=120600085%(1-35%)12=477.36 万元求取未来 16 年后 28 的年土地使用权和房屋所有权在今天的价值：V28V44-V163950.83-3329.10=621.73 万元
