1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 33 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产具有供给有限特性,主要是由于房地产的( )特性造成的房地产供给不能集中于一处。（A）寿命长久（B）独一无二（C）流动性差（D）不可移动2 世界上许多国家和地区建立了房地产估价制度,规定要成为估价师,不仅须具备相当程度的估价理论知识,还须( )。（A）了解估价的目的（B）遵循估价的程序（C）了解房地产估价的制度（D）具有一定年限以上的估价实践经验3 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照
2、法律程序提前收回 ,并根据土地使用者使用土地( ) 给予相应的补偿。（A）实际年限（B）实际年限和开发土地的实际情况（C）开发土地的实际情况（D）其他4 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为 2 年，该厂房建成 5 年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为 40 年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。（A）0.02（B） 0.0213（C） 0.0222（D）0.0255 当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的其他房地产的价格发生变化时,该种房地产本身的需求也会发生变化。与某
3、种房地产相关的房地产,是指该种房地产的( )。（A）替代品（B）替代品和互补品（C）互补品（D）其他6 估价时点为过去,估价对象状况为现在,其房地产市场状况应为( )。（A）过去（B）现在（C）未来（D）难以判断7 房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的。（A）估价机构（B）估价人员（C）估价对象（D）估价方法8 采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为:可比实例在成交日期时的价格 交易日期修正系数=( )。（A）在估价时点的价格（B）在当前状态下的市场价格（C）交易价格（D）正常价格9 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和( )所需的直接费用、税金等。（A）基础建设（B）开发市场潜力（
4、C）环境相关的设施的建设（D）房屋建设10 目前的房地产市场不景气,但预测 3 年后价格会回升,现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益 500 万元,预计未来的三年内仍维持这个水平,但等到 3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达 7950 万元,销售税费为 6%。如果投资者要求该类投资的收益率为 10%,则该写字楼目前的价值为:( )。（A）6743 万元（B） 5986 万元（C） 6858 万元（D）7234 万元11 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98,则其依据为( )。（A）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 ,对价格的影响幅度为
5、 2%（B）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2%（C）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2.04%（D）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 ,对价格的影响幅度为 2.04%12 甲房地产尚可使用年限为 50 年,单价为 1050 元/m 2,乙房地产尚可使用年限为 60年,单价为 1100 元/m 2,资本化率均为 8%,实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）B 或 C13 新建建筑物价格=( )+ 建造建筑物费用+正常利税。（A）征地费（B）拆迁安置补偿费（C）地价款（D）零14 一般的土
6、地估价方法主要适用于( )的估价。（A）单宗土地（B）成片土地（C）单栋宿舍（D）成片校园15 开发完成后的房地产价值所对应的日期是( )。（A）开发完成时的日期（B）购买待开发房地产时的日期（C）开发期间的某个日期（D）估价时点时的日期16 有一房地,其建筑总面积为 8000m2,某人拥有其中一部分 ,占 200m2,该房地总价为8000 万元,其中建筑物总价为 5500 万元,则该人占有的土地价值为( )万元。（A）200（B） 137.5（C） 62.5（D）2517 某旧建筑物,其建造成本为 45 万元,重置成本为 48 万元,墙、地面破旧折旧为 8万元,户型不好导致功能折旧为 9 万
7、元,区位变化引起的经济折旧为 5 万元,则该建筑物现值为( ) 万元。（A）31（B） 35（C） 26（D）2318 估价报告有效期应从( )起计。（A）估价时点（B）估价作业期（C）出具估价报告之日（D）签订估价委托合同之日19 下图表示的是( ) 。 （A）富有弹性（B）缺乏弹性（C）单一弹性（D）完全弹性20 某公司 2 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 500m2 的面积，约定租赁期限为 5 年，月租金固定不变为 95 元/m 2。现市场上类似写字楼的月租金为 200 元/m 2。假设折现率为 8%，则目前承租人权益的价值为( )万元。（A）159.8289（B） 99
8、2.0172（C） 187.5321（D）162.382521 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。（A）某标准厂房（B）某酒厂厂房（C）某待出让土地（D）某写字楼22 某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市 2000 年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m 2，并且一直没有变动；2005 年该区同类建筑物的重置成本达到 2000 元/m 2，房地产市场交易价格为 6000 元/m 2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m 2；则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m 2 为基础进行修正。（A）4000（B） 5000（
9、C） 6000（D）900023 已知某房地产价格为 900 己/m 2 时，需求量为 100104m2，当价格为 1000 元/m 2时。需求量为 90104m2，则需求价格弹性为 ( )。（A）10（B） 9（C） 0.9（D）0.124 下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为( )。（A）出售型房地产（B）出租型房地产（C）办公型房地产（D）自用型房地产25 某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000 元/m 2，对应的报酬率为 7%。现假定报酬率为 9%，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于( )。（A）3275 元/m 2（B） 3287 元/m 2（C） 34
10、02 元/m 2（D）4375 元/m 226 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。（A）0.52.0（B） 1.52.0（C） 0.51.5（D）1.01.527 某高层楼房占用的土地总面积为 800m2，总建筑面积为 2000m2，某人拥有其中120m2 的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m 2。（A）40（B） 45（C） 48（D）5028 ( )可以使资金使用者不付利息,房地产使用者不付租金。（A）房地产抵押（B）房地产典当（C）房地产出租（D）没有这种事2
11、9 在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值误差的范围。（A）使用估价对象房地产的实际成交价格（B）使用政府公布的房地产交易指导价格（C）使用近 1 年内房地产的平均成交价格（D）依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值30 现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为( )时点的状态。（A）现在（B）未来（C）过去（D）B 和 C31 一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。2009 年考题（A）估价机构（B）估价师（C）估价报告使用者（D）估价委托人的估价需要32 某套住宅总价 30 万元，套内建筑面积 125m2，
12、套内墙体面积 20m2，分摊的共有建筑面积 25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为 ( )。2007 年考题（A）1765 元（B） 2000 元（C） 2069 元（D）2400 元33 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。2006年考题（A）在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格（B）在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格（C）在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格（D）比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价34 有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的
13、土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。（A）乙土地上建筑物价值低于拆迁费用（B）甲土地的容积率大于乙土地的容积率（C）甲土地的价值高于乙土地的价值（D）甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长35 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。（A）开发结束时的时间（B）购买待开发房地产时的时间（C）开发期间的某个时间（D）全部租售出去时的时间二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分
14、。36 政府对房地产的限制通过( )实现。（A）管制权（B）征用权（C）征税权（D）充公权37 房地产是生产和生活都不可缺少的基础要素,下面需要房地产项目的是( )。（A）国家进行经济建设（B）国家进行文化建设（C）国家进行国防建设（D）兴办各类福利事业38 区位状况比较、调整内容中的环境包括( )等。（A）自然环境（B）人工环境（C）社会环境（D）大气环境（E）景观39 从估价角度出发,收益性房地产的运营费用不包含( )等。（A）所得税（B）抵押贷款还本付息额（C）房屋设备折旧费（D）房屋装饰装修折旧费（E）房地产改扩建费用40 现行的土地权属证书有( )。（A）国有土地使用证（B） 集体土
15、地所有证（C） 集体土地使用证（D）土地他项权利证明书41 房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类。其中根据交易方式,又可分为( )等交易类型。（A）协议（B）租赁（C）招标（D）拍卖（E）挂牌42 现行房屋权属证书有( )。（A）房屋所有权证（B） 国有土地使用证（C） 房屋共有权证（D）房屋他项权证43 下列属于简易结构的是( )。（A）简易楼（B）平房（C）木板房（D）小型别墅44 投资组合技术主要有( )的组合两种。（A）抵押贷款与自有资金的组合（B）土地与建筑物的组合（C）市场与房地产的组合（D）房地产的抵押与房地产的成交的组合45 收益法中,是根据土地收益求取土地价值,根据建筑物的收
16、益求取建筑物的价值,或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时,则要采用( )。（A）房地剩余技术（B）市场剩余技术（C）土地剩余技术（D）建筑物剩余技术46 估价所需的资料包括下列几个方面:( )。（A）估价委托人的个人资料（B）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料（C）类似房地产的交易、成本、收益实例资料（D）反映估价对象状况的资料47 在运用成本法时最主要的有( )。（A）区分计划成本和实际成本（B）区分实际成本和客观成本（C）结合实际成本来确定评估价值（D）结合实际开发利润来确定评估价值（E）结合市场供求分析来确定评估
17、价值48 房地产价格的形成条件有( )。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）波动性（E）不可移动性49 求取建筑物折旧的方法主要有( )。（A）年限法（B）年数总和法（C）双倍余额递减法（D）市场提取法（E）分解法50 公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格( )。2006 年考题（A）卖方和买方掌握必要的市场信息（B）卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象（C）买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价（D）卖方和买方追求各自利益的最大化（E）卖方和买方急于完成交易三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在对被拆迁房屋的性质不
18、能协商一致时,拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请并确认。( )（A）正确（B）错误52 从房地产相邻关系的限制来看,房地产相邻关系是指房地产所有人或使用人从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时,负有注意避免损害相邻房地产的义务,就相邻房地产所有人或使用人而言,则享有请求房地产所有人、使用人注意避免损害发生的权利。( )（A）正确（B）错误53 假设开发法是一种科学实用的估价方法,其理论依据与成本法相同,是生产费用价值论。( )（A）正确（B）错误54 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼房、土地使用权年限,城市规划限制条件,以上均为区位状况比较修正的
19、主要内容。( )（A）正确（B）错误55 收益法适用的条件,不是房地产的收益和风险都易于量化。( )（A）正确（B）错误56 在复利计息的情况下,除了本金要计算外,利息也要计算利息,即通常所说的利滚利。( )（A）正确（B）错误57 移动平均法是对原有价格按照回归分析进行修匀,即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。( )（A）正确（B）错误58 房地产价格通常有上下波动,在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( )（A）正确（B）错误59 区段地价是某特定地价区段的单价或楼面地价,它代
20、表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。( )（A）正确（B）错误60 在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者都是有着内在联系的,其中估价时点是龙头。( )（A）正确（B）错误61 计划协调技术原理是首先应用网络图形式来表达一项计划中各种工作的先后顺序和相互关系。( )（A）正确（B）错误62 成本法中的成本是指某一个具体的开发商的实际支出，即实际花费。( )（A）正确（B）错误63 一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。( )2007 年考题（A）正确（B）错误64 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为 16 万元，总费用未来第一年为
21、 8 万元，此后每年递增 2%。该类房地产的资本化率为 10%，则该宗房地产的收益价格为 60 万元。 ( )（A）正确（B）错误65 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产占地 4000m2,土地使用年限为 50 年,容积率为 6,共 24 层,每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成,预计再经过一年销售招租
22、完毕,届时各层使用情况预计如下:1 层的大堂部分占该层建筑面积的 60%,其余部分的 75%可用于商业铺位出租,正常出租率为 90%,每平方米出租面积每月可得净租金 60 元;23 层为商场,营业面积占该层建筑面积的 70%,每平方米营业面积年正常收入为 8500 元,每年正常营业需投入 1000 万元,而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为 600 元;第 4 层出租开酒楼,可出租面积占该层建筑面积的 70%,每平方米出租面积的月租金为 50 元,出租人每年需支付 8 万元的运营费用;510 层为用于出租的办公用房,每层共 20 间,当地同类同档次办公用房每间每月租金 180
23、0 元,出租率为80%,出租人需承担相当于租金收入 10%的运营费用;1124 层为商品住宅,其中 11 层以每平方米建筑面积 3800 元的优惠价格售给公司员工,其他层则平均以每平方米建筑面积 4200 元对社会售出,当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000 元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设报酬率分别为商场 10%,酒楼 8%,办公楼 7%)。67 需要评估一宗“ 七通一平 ”熟地 2004 年 10 月的价格。获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为 45 年，建筑容积率为 4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为 3 年。建
24、筑安装工程费为每平方米建筑面积 1500 元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的 8，第一年需投入建筑安装工程、专业费用及管理费的 30，第二年需投入 40，第三年需投入30。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的 2，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的 6，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的 3。预计该商品住宅在建成时售出 30，建成半年后售出 50，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每平方米建筑面积 4000 元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地 2004 年 10 月的总价、单价及楼面地价(折现率为 10)。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷
25、33 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 D【试题解析】 要想成为一名房地产估价师,必须要有一定的估价实践经验。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 B【试题解析】 确定这些补偿额,就需要房地产估价。【知识模块】 房地产和房地产估价4 【正确答案】 C【试题解析】 出让合同中已约定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧折旧期限50-5=45年折旧率1/45=2.22%【知识模块】 成本法及其运用5 【正确答案】 B【试题解析】 某种房地产的替
26、代品,是指能满足类似需要,可替代它的其他房地产;互补品是指与它相互配合的房地产。【知识模块】 房地产价格6 【正确答案】 D【试题解析】 估价时点为过去,估价对象状况为现在的情况不存在。【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 C【试题解析】 合法原则:要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。【知识模块】 房地产估价原则8 【正确答案】 A【试题解析】 对交易日期的修正,实际上是房地产市场状况修正,因而得出的便是在估价时的价格。【知识模块】 市场法9 【正确答案】 D【试题解析】 土地开发的成本,在理论上可以将其划分为土地开发成本和建
27、筑物建造成本。因而所交纳的直接费用和税费等为土地开发和房屋建设所需的。【知识模块】 成本法10 【正确答案】 C【知识模块】 收益法11 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法12 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法13 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法14 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估15 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法16 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析18 【正确答案】 C【试题解析】 估价报告有效期的定义是指使用估价报告不得超过的时间界限,从估价报告出具日期起计算,其
28、中估价报告应用有效期最长不宜超过一年,可以是半年或三个月,其表达形式为“自本估价报告出具之日起多长时间内有效”,或者“自本估价报告出具之日起至未来某个年、月、日止”。【知识模块】 房地产估价程序19 【正确答案】 A【试题解析】 经济学上将弹性数值分为如下五种类型：弹性大于 1 的情况，称为富有弹性；弹性小于 1 的情况，称为缺乏弹性； 弹性等于 1 的情况，称为单一弹性；弹性为无穷大的情况，称为完全弹性； 弹性等于零的情况，称为完全无弹性。应注意区分各种类型的表示方法。20 【正确答案】 D【试题解析】 21 【正确答案】 B【试题解析】 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估
29、价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。22 【正确答案】 C【试题解析】 城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准而不是清单价值标准，故选 C。23 【正确答案】 A24 【正确答案】 C25 【正确答案】 C【试题解析】 26 【正确答案】 A27 【正确答案】 C28 【正确答案】 B29 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房
30、地产估价的概念。房地产估价是对房地产价格的一种估算和判定，肯定与其真实价格有出入，一般认为误差在上下15%范围之内是允许的。英国和其英联邦国家，法院一般依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值来判断房地产评估价值误差的范围。解决此题的关键在于在比较的基础上进行记忆。30 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查估价时点原则的含义和内容。由于是期房，房地产状况为来来某个时点。但现在要预测该期房目前的价格，所以估价时点为现在，那么，房地产市场肯定也是现在的某个时点。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系比较复杂，辅导教材在这方面讲的很
31、详细，关键还在于在理解的基础上要熟练掌握。31 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是估价目的的本质。估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。32 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是每平方米建筑面积价格的计算。建筑面积=125m2+25m2=150m2，则每平方米建筑面积的价格=33 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是比准价格、积算价格和收益价格三者的关系。在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格。34 【正确答案】 A35 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全
32、部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 政府对房地产的限制一般是通过四种特权来实现的:管制权、征收权、征税权、充公权。【知识模块】 房地产和房地产估价37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产是生产和生活都不可缺少的基础要素。【知识模块】 房地产和房地产估价38 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 市场法39 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 收益法40 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则41 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 租赁为房地产交易类型的两大
33、类中的一类,而协议、招标、拍卖、挂牌是具体的交易类型。因此排除 B 选项而选 A、C、D、E 四个选项。【知识模块】 市场法42 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 房地产估价原则43 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 属于简易结构的还有砖坯、土草房、竹木捆绑房等。【知识模块】 成本法44 【正确答案】 A,B【知识模块】 收益法45 【正确答案】 C,D【试题解析】 因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值。因而A、B 项明显是错误的。【知识模块】 收益法46 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 估价所需的资料包括:对房地产价格有普遍影响的资料,对估价对象所在地区的房地产价
34、格有影响的资料,类似房地产的交易、成本、收益实例资料,反映估价对象状况的资料。估价委托人的有关情况与估价任务无关。【知识模块】 房地产估价程序47 【正确答案】 B,E【试题解析】 运用成本法时要注意两个方面：一是要区分实际成本和客观成本，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价格，当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于供时，应上调评估价值。48 【正确答案】 A,B,C49 【正确答案】 A,D,E50 【正确答案】 A,D【试题解析】 本题考核的是公开市场价值的内容。公开市场价值，是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：(1)交易双方
35、是自愿地进行交易的卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产。(2)交易双方是出于利己动机进行交易的交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益。(3)交易双方是精明，谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情交易双方是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买。(4)交易双方有较充裕的时间进行交易一一卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示。(5)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【知识模块】 综
36、合52 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价53 【正确答案】 B【试题解析】 假设开发法的理论依据与收益法相同,是预期原理。【知识模块】 假设开发法54 【正确答案】 B【试题解析】 土地使用权年限、城市规划限制条件为权益状况的修正的内容,其他均为区位状况修正的内容。【知识模块】 市场法55 【正确答案】 B【试题解析】 收益法适用的条件,是房地产的收益和风险都易于量化。【知识模块】 收益法56 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法57 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法58 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法59 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估60 【正
37、确答案】 B【知识模块】 房地产估价程序61 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价程序62 【正确答案】 B63 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是影响房地产价格的经济因素中的经济发展状况的相关知识点。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP)的增长。GDP 增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而
38、无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 该项目总市场价值可由各部分市场价值之和求得,各层建筑面积为1000m2。(1 分) 项目正常经营第 1 层商铺每年可获得净收益(1 分) 1000(1-60%)75%90%6012 元=19.44 万元 2、3 层商铺归属于房地产的净收益(1 分) 1000270%8500-10000000-2100070%600 元=106 万元 则 12、3 层年合并可产生的净收益(19.44+106)万元=125.44 万元 其 47 年经营期收益价格:V1=125.44/10%1-1/(1+10%)50-3万元=1240.17 万元(1 分) 第 4 层酒楼每
39、年净收益(1 分) (100070%5012-80000)元=34 万元 其 47 年经营期收益价格:V2=34/8%1-1/(1+8%)50-3万元=413.59 万元(1 分) 510 层办公楼部分年净收益(1 分) 62018001280%(1-10%)元=186.624 万元 其 47 年经营期收益价格:V3=186.624/7%1-1/(1+7%)50-3万元=2555.18 万元(1 分) 1124 层商品住宅市场售价总计为(1 分) V4=1410004000 元=5600 万元 所求该房地产合计市场价格为(1分) V1+V2+V3+V4=(1240.17+413.59+2555
40、.18+5600)万元=9808.94 万元【知识模块】 收益法67 【正确答案】 (1)设该宗土地的总价为 V。 (2) 开发完成后的总价值=4000 元m 27000m2430 (1+10) 3+50(1+10) 35 +20(1+10 ) 4=8065 93 万元。 (3)建安工程费等的总额 =1500 元m 2(1+8)7000m2430(1+10) 05 +40(1+10 ) 15 +30(1+10) 25 =3942 46 万元。 (4)销售税费总额 =806593 万元(2 +6)=64527 万元。 (5)购买该宗土地的税费总额=V3=0 03V。 (6)V=(80659339424664527) 万元一 003VV=3376 89 万元。 该宗土地总价为 337689 万元； 该宗土地单价为 482413 元m 2； 楼面地价为 1206 03 元m 2。
