1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 40 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 事实上,估价师( ), 是造成很多情况下对相同的估价目的和估价时点的同一估价对象房地产的价值测算和判定的结果不同的原因。（A）估价水平的差异（B）职业道德标准不同（C）估价经验的不同（D）采用不同的假设2 房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。（A）有用性、稀缺性、有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求3 某宗可比实例房地产 2006 年 2 月末的价格为 1200 美元/m 2,该类房地产以美元为基准的价格变动 20
2、06 年 1 月末至 7 月末平均每月比上月上升 0.2%,之后至 2006 年10 月末平均每月比上月下降 0.4%,假设人民币与美元的市场汇率 2006 年 2 月末为1 美元=7.98 元人民币 ,2006 年 10 月末为 1 美元=7.87 元人民币,则该可比实例 2006年 10 月末的价格为( ) 元人民币/m 2。（A）9673（B） 9557（C） 9808（D）94254 房地产的( ), 用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变动对于该房地产自身价格的相对变动的反应程度,它是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。（A）需求收入弹性（B）需求价格弹性（C）供
3、给价格弹性（D）供给预期价格弹性5 下列关于房屋耐用年限说法有误的一项是( )。（A）钢筋混凝土结构生产用房为 50 年（B）砖混结构二等生产用房为 50 年（C）砖木结构一等生产用房为 30 年（D）砖木结构二等生产用房为 30 年6 实物状况相同的房地产,权益状况可能千差万别,甚至实物状况好的,由于权益过小,如土地使用年限很短或产权有争议、价值较低;相反 ,实物状况很差的,由于权益较大,如产权清晰、完全,价格较高。所以,从这种意义上讲,房地产价格是( )。（A）房地产实物的价格（B）房地产区位的价格（C）房地产权益的价格（D）房地产土地的价格7 就使用价值与交换价值相对而言,房地产估价所评
4、估的是房地产的( ),但在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、新旧、产权等有关其使用价值的因素进行“鉴定”。就如同对古董、珠宝进行估价 ,如果不知其真伪、品质 ,肯定评估不出其真实价值。（A）使用价值（B）交换价值（C）广义价值（D）狭义价值8 用收益法计算房地产价格,若净收益未来第一年为 A,此后净收益逐年增长率 g 与报酬率 Y 相等,收益期限为有限年 n。则房地产价格为 ( )。（A）A/(Y-g)（B） n/(1+Y)（C） A/(Y+g)（D）9 房地产自身状况的好坏,直接关系到其价格的高低,下列选项中,不属于自身因素的是( )。（A）位置（B）地质条件（C）卫生条件（D）日照、
5、风向、降水量、天然周期性灾害。10 合法原则要求房地产估价应以( )为前提进行。（A）最高最佳使用原则（B）公平原则（C）估价对象的合法权益（D）替代原则11 可比实例的成交价格可能是正常的,也可能不是正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格不是正常的,则应将其修正为正常的,如此才能将其作为估价对象的价格,这种修正称为( )。（A）交易情况修正（B）价格情况修正（C）估价情况修正（D）理论情况修正12 市场法的理论依据是( )。（A）适合原理（B）替代原理（C）最高最佳使用原则（D）均衡原理13 在估算开发利润时要注意( )与利润率的对应。（A）计算基数（
6、B）土地取得成本（C）开发成本（D）管理费用14 斯密关于地租量的计算用现在的概念来表达,即为( )。（A）地租= 市场价格-生产成本（B）地租 =市场价格- 生产成本-普通利润（C）地租 =市场价格- 生产成本-经营利润（D）地租= 市场价格-生产成本-超额报酬15 有甲、乙两宗房地产,甲可使用 50 年,价格为 1400 元/m 2;乙使用 90 年,价格为1500 元/m 2。由于规划变化,两宗房地产都只能再使用 20 年,若资本化率都为 8%,则甲的价格( ) 乙的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）不能确定16 不论宗地的类型如何,只要该类宗地有较发达的交易市场存在,可以找到较
7、多的交易实例,均适用( ) 估价。（A）收益法（B）成本法（C）假设开发法（D）市场法17 多数估价是对当前的价值进行评估,但在某些情况下需要对( )的价值进行评估。（A）过去或未来（B）过去（C）未来（D）现在18 ( )是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。（A）假设开发法（B）长期趋势法（C）成本法（D）市场法19 高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是( )。（A）该部分的建筑面积/总建筑面积（B） (土地总价值/总建筑面积) 该部分的建筑面积（C） (土地总价值/房地总价值) 该部分的房地价值（D）
8、该部分的房地价值/房地总价值20 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的,共分为( )。（A）四类（B）五类（C）六类（D）七类21 某地区商品住宅价格自 1997 年至 2002 年分别为 3100 元/m 2、3260 元/m 2、3440元/m 2、3620 元/m 2、3800 元/m 2、3980 元/m 2，采用平均发展速度法预测 2003 年住宅价格为( ) 元 /m2。（A）4120（B） 4149（C） 4184（D）421622 房地产估价机构和估价人员应当建立房地产( )。（A）市价库（B）经典案例库（C）交易实例库（D）估
9、价库23 收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象( )的方法。（A）利润（B）价格（C）价值（D）收益价格24 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。（A）0.52.0（B） 1.52.0（C） 0.51.5（D）1.01.525 临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为( )。（A）交易情况修正（B）交易日期调整（C）房地产状况调整（D）区域因素调整26 已知某宗收益性房地产 40 年收益权利的价格为 3000
10、 元/m 2，报酬率为 10%。则该宗房地产 30 年，报酬率为 12%时的收益权利价格为( )元m 2。（A）2965.39（B） 3035.02（C） 3103.59（D）3067.7827 市场价值虽然通常与在历史成本计量下的账面价值无关，但仍然可以将( )作为一种参考，如评估价值是高于还是低于账面价值，高了或低了多少，以此说明资产的保值增值情况。（A）账面价值（B）原始价值（C）在用价值（D）市场价值28 某地区某类房地产 1999 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79,6、74,7、76,7、85,08、9,2、92,59、8,1(以 1998 年 1 月 1
11、日为 100)。其中有一房地产在 1999 年 6 月 1 日的价格为 2000 元/m 2,对其作交易日期修正到 1999 年 10月 1 日的价格为( ) 元/m 2。（A）1376（B） 2308（C） 2558（D）105529 估价时点应与( ) 的日期相一致。（A）签订估价合同（B）查勘完成之日（C）完成估价报告（D）估价结果所属30 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。（A）估价时点（B）搜集该可比实例时（C）进行房地产状况修正时（D）成交价格所反映31 最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一法则” ，它是将临街深度为( )
12、英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。（A）50（B） 100（C） 150（D）20032 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。2006 年考题（A）平均增减量法（B）平均发展速度法（C）移动平均法（D）指数修匀法33 直线趋势法 y=a+bX 中的常数 a、b，是由( )决定的。2009 年考题（A）房地产的历史价格资料（B）房地产的未来价格资料（C）房地产的现实价格资料（D）估价师选取的现时和未来的价格资料34 某房地产开发用地，其土
13、地面积为 10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为 1.2，楼面地价为 1500 元/m 2。后经规划调整，容积率提高到 1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )万元。（A）375（B） 450（C） 500（D）60035 某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为( ) 。（A）估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去（B）估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在（C）估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在（D）估价对象状况为现在、房地
14、产市场状况为过去二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产估价应借助科学的估价方法,不能单纯依靠估价人员的经验,一宗房地产的价格通常可以从下列几个途径来求取,其中完全正确的是( )。最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的(基于明智的买者肯出的价钱是不会高于其他买者最近购买相同房地产的价格的);重新开发或建造同类房地产需要多少费用(基于明智的买者肯出的价钱是不会高于重新开发或建造相同房地产所需的费用的);如果直接利用该房地产预计可以获得多少利益(基于房地产的收益能力来衡
15、量其价值)（A）（B） （C） （D）37 实物状况比较修正的内容,对于土地来说主要包括( )。（A）土地面积的大小（B）土地形状（C）基础设施完备程度（D）土地平整程度38 具体进行房地产状况修正的方法,还有( )几种。（A）直接比较修正（B）间接比较修正（C）具体比较修正（D）抽象比较修正39 对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据( )确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。（A）土地使用权年限（B）建筑物经济寿命（C）建筑物的有效寿命（D）土地使用无限年40 运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值,考虑货币的时间价值有(
16、)。（A）采用折现的方式（B）现金折现法（C）采用计算利息的方式（D）现代方法41 等量资本要获得等量利润,等质劳动力要获得等量工资等的要求,以社会平均或一般水平来扣除的有( ) 。（A）销售税费（B）生产成本（C）资本利息（D）经营利润42 投资开发后的房地产经营方式有( )。（A）抵押（B）自用（C）营业（D）出租43 待开发房地产在投资开发前的状况有( )。（A）生地（B）毛地（C）耕地（D）在建工程44 估价人员平常就应留意搜集估价所需要的有关资料,在估价时更应如此。估价所需要的资料主要包括( )。（A）对房地产价格有普遍影响的资料（B）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料（C）
17、对建筑成本有影响的资料（D）相关实例资料,即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料（E）反映估价对象状况的资料45 房地产估价业务来源主要有( )。（A）被动接受（B）主动争取（C）自有自估（D）垄断46 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。（A）功能落后（B）功能缺乏（C）环境污染（D）交通拥挤（E）正常使用的磨损47 土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有( )。（A）无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地（B）重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物（C）考虑建筑物存在对土地价值的影响（D）考虑豪华建筑存在对土地价值与可
18、利用资源的具体影响（E）重视土地对建筑物价值的影响48 路线价法特别适用于( )的土地进行的估价。（A）房地产税收（B）房地产征收（C）城市房屋拆迁补偿（D）土地使用权出让（E）市地重划49 公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格( )。2006 年考题（A）卖方和买方掌握必要的市场信息（B）卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象（C）买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价（D）卖方和买方追求各自利益的最大化（E）卖方和买方急于完成交易50 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。（A）法律上允许（B）程序上合理（C）技术上可能（D）财务上可行三、判断题请判断下列各题正误。不答不
19、得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产供给有限性的本质,主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲,土地的数量目前还是丰富的,关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。( )（A）正确（B）错误52 房地产市场不存在全国性市场,更不存在全球性市场,而是一个地区性市场。( )（A）正确（B）错误53 实际收益是在现状下实际取得的收益,一般来说它可以直接用于估价。( )（A）正确（B）错误54 运用市场法估价的第一个步骤是搜集交易实例。( )（A）正确（B）错误55 估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损,科学的说不是折旧,是“减价修正” 。(
20、)（A）正确（B）错误56 单利是指每期均按原始本金计算“利息”, 即只有本金计算利息 ,而本金所产生的利息不计算利息。( )（A）正确（B）错误57 运用直线趋势法估价,估价对象或类似房地产的历史价格时间序列散点图,应表现出明显的直线趋势。( )（A）正确（B）错误58 路线价法特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或者其他需要在大范围内对大量土地进行的估价。( )（A）正确（B）错误59 在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是30。( )（A）正确（B）错误60 明确估价基本事项包括明确估价目的、估价时点、估价方法三个方面。( )（A）正确（B
21、）错误61 同一地段的期房价格有时可能比现房价格还要高。 ( )（A）正确（B）错误62 投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。（A）正确（B）错误63 投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处。( )（A）正确（B）错误64 按照建筑面积进行分摊的优点是：简便、可操作性强，只要知道了建筑物各部分的房地价值和土地总价值，就可以进行。( )（A）正确（B）错误65 长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。( )（A）正确（B）错误
22、四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命 50 年,有效经过年数为 8 年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元(建设期为 2 年,假定第一年投入建造成本的 60%,第二年投入 40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的 3%,年利率为 6%,销售税费为 50 万元,开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元;装修的重置价格为 200 万元,平均寿命为 5 年,已使用 2 年;设备的重置价格为 11
23、0 万元,平均寿命为 10 年,已使用 8 年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。67 某企业有一在建工程，于 2005 年 10 月 l 日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2，土地使用年限为 2003 年 10 月 1 日2043 年 9 月 30 日，规划容积率为 5%，14 层规划为商业，建筑面积为 2 万 m2；520 层规划为写字楼，建筑面积为 3 万 m2。项目总开发成本为 3000 元/m 2，管理费用为开发成本的 5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下： (1)项目2004 年 6 月动工，2005 年 10 月 1 日
24、已完成了 30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的 30%，预计在经过 24 个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。 (2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为 8000 元/m 2，销售税费为售价的 6%，写字楼在建成 1 年末时售出。 (3)商业主体建成后，还需投入2000 元/m 2 的装修费，装修期为 1 年，装修均匀投入，预计年经营收入为 3 亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的 75%，合理商业利润为年经营收入的 10%。 (4)2004 年 10 月 1 日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了 5000万元，年利率为 6%，每半年还款一次，5 年
25、内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担 2005 年 10 月 1 日以后的剩余债务。 (5)项目折现率为 10%，商业物业报酬率为 12%。 (6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的 3%缴纳有关税费。 试计算该在建工程于 2005 年 10 月 1 日带抵押债务转让的合理交易价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 40 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 在目前条件下,由于估价师受限于知识水平和范围,以及数据的完整性和估价任务的时间要求等,采用的估价假设会有所不同,因此选用的数据、参数会有差异。【知识模块】
26、 房地产和房地产估价2 【正确答案】 A【试题解析】 在现实中,不同房地产的价格之所以有高低,同一宗房地产的价格之所以有变动,归总起来也是由有用性、稀缺性、有效需求的程度不同及其变化所引起的。【知识模块】 房地产价格3 【正确答案】 D【试题解析】 2006 年 10 月末的价格=1200(1+0.2%)5(1-0.4%)37.87 元人民币/m2=9425 元人民币/m 2【知识模块】 市场法4 【正确答案】 C【试题解析】 因为供给价格弹性是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。【知识模块】 房地产价格5 【正确答案】 B【试题解析】 砖混结构二等生产用房的耐用年限为 40 年
27、。【知识模块】 成本法6 【正确答案】 C【试题解析】 因为房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系是必然的。当然在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。【知识模块】 房地产价格7 【正确答案】 B【试题解析】 在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、新旧、产权等有关其使用价值的因素进行“鉴定”。就如同对古董、珠宝进行估价,如果不知其真伪、品质,肯定评估不出其真实价值。【知识模块】 房地产价格8 【正确答案】 B【知识模块】 收益法9 【正确答案】 C【试题解析】 卫生条件属于环境因素。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析10 【正确答案】 C【试题解析】 两宗
28、实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值会有所不同。【知识模块】 房地产估价原则11 【正确答案】 A【试题解析】 经过了交易情况修正后,就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格。【知识模块】 市场法12 【正确答案】 B【试题解析】 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用,所以,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。【知识模块】 市场法13 【正确答案】 A【试题解析】 采用不同的计算基数,应选用不同的利润率,反过来,选用不同的利润率,应采用相对应的计算基数,不能混淆。【知识模块】 成本法14 【正确答案】 B【
29、知识模块】 地价评估15 【正确答案】 D【知识模块】 房地产价格的影响因素分析16 【正确答案】 D【知识模块】 地价评估17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序18 【正确答案】 B【试题解析】 本题主要考查的是长期趋势法的概念。19 【正确答案】 B【试题解析】 按建筑面积进行分摊的方法，是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，具体公式为：20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C【试题解析】 V7=31001.0516=4184(元/m 2)22 【正确答案】 C【试题解析】 房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库。23 【正确答案】 C24 【正确答案】 A【试题
30、解析】 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的 0.52.0 范围内，即0.525 【正确答案】 C26 【正确答案】 A【试题解析】 解决某宗房地产不同年限价格之间换算的最本质的一点就是不同年限的价格都可以换算成该宗房地产无限年的价格，而无限年的价格是一样的。根据上面的公式即可根据某宗房地产已知年限的价格求出该宗房地产无限年的价格 V，进而可求出另一年限的价格。 同时上面的解题思想也可应用于比较两宗房地产不同期限价格的高低以及用于市场法中因期限不同进行的价格调整。27 【正确答案】 A28 【正确答案】 C29 【正确答案】 D30 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考
31、查选取可比实例的质量要求。可出实例的价格是成交时的价格，所以其房地产状况肯定是成交价格所反映的状况。解决此题的关键在于掌握估价时点原则。31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是长期趋势法。长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。其中，运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近，否则就不适宜采用这种方法；运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。33 【正确答案】
32、A【试题解析】 本题考核的是直线趋势法的相关知识。在直线趋势法计算的过程中，以 Y 表示各期的房地产价格，X 表示时间，则 X 为自变量，Y 为因变量，Y 依 X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y=a+bX。在上式中，a，b 为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。a，b 的值通常采用最小二乘法来确定。根据最小二乘法求得的 a，b 的值分别如下：由以上以 a、b 的计算过程可知，a、b 是由房地产的历史价格资料决定的。34 【正确答案】 D35 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多
33、选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 在房地产估价上有三大基本方法,即:比较法、成本法、收益法。除此之外还有一些其他估价方法,如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。【知识模块】 房地产和房地产估价37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 除了上述四项内容之外,还包括地势、地质水文状况等,这是对于土地来说,实物修正还有对于建筑物来说的内容。【知识模块】 市场法38 【正确答案】 A,B【试题解析】 针对具体房地产状况的修正的方法,只有直接比较和间接比较修正两种。【知识模块】 市场法39 【正确答案】 A,B【
34、知识模块】 收益法40 【正确答案】 A,C【知识模块】 假设开发法41 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估42 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 假设开发法43 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 假设开发法44 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 C 选项所述对建筑成本有影响的资料包含在 D 选项所述内容之中,有重复,因此排除 C 选项而选 A、B、D、E 四个。【知识模块】 房地产估价程序45 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价程序46 【正确答案】 C,D【试题解析】 功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。47 【正确答案
35、】 A,C48 【正确答案】 A,B,E49 【正确答案】 A,D【试题解析】 本题考核的是公开市场价值的内容。公开市场价值，是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：(1)交易双方是自愿地进行交易的卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产。(2)交易双方是出于利己动机进行交易的交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益。(3)交易双方是精明，谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情交易双方是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买。(4)交易双方有较充裕的时间进行交易一一卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进
36、行了合理时间的展示。(5)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。50 【正确答案】 A,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 正确的说法是“房地产供给有限性的本质,主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲,土地的数量目前还是丰富的,关键在于不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。”【知识模块】 房地产和房地产估价52 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价53 【正确答案】 B【试题解析】 实际收益,一般来说它不可以直接用于估价。【知识模块】 收益法54 【正确答案】 A【知
37、识模块】 市场法55 【正确答案】 A【知识模块】 成本法56 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法57 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法58 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估59 【正确答案】 B60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:(1) 计算建筑物的重置价格 建造成本=800 万元 管理费用=8003%=24 万元 投资利息=(80
38、0+24)60%(1+6%) 1,5-1+(800+24)40%(1+6%)0,5-1=54,90 万元 建筑物的重置价格=800+24+54,90+50+120=1048,90 万元 (2)计算建筑物的折旧额: 墙、地面等损坏的折旧额=18 万元 装修部分的折旧额=2002/5=80 万元 设备部分的折旧额=1108/10=88 万元 长寿命项目的折旧额=(1048,90-18-200-110)8/50=115,34 万元 建筑物的折旧总额 =18+80+88+115,34=301,34 万元67 【正确答案】 (1)项目建成后的价值：写字楼开发完成后的价值：V 写=80003/(1+10%)3=18031.56 万元写字楼的销售税费=18031.566%=1081.89 万元商业部分开发完成后的价值：(2)续建成本：3000(1+5%)(1-30%)/(1+10%)5=10022.73 万元装修费为：20002/(1+10%)2.5=3152 万元 (3)每半年还款额： (4)贷款余额：(5)转让价：(18031.56+27640.70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3%)-411.59=26386 万元
