1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 60 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列选项关于国家规定土地使用权出让的最高年限,说法错误的是( )。（A）居住地为 70 年（B）教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年（C）商业、旅游、娱乐用地为 40 年（D）综合或者其他用地为 60 年2 1994 年 7 月 5 日公布了( )。（A）中华人民共和国城市房地产管理法（B） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范（C） 中华人民共和国担保法（D）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 3 评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时
2、,不应包含( )。（A）地价款（B）土地使用权出让金（C）土地取得成本（D）土地增值税4 人们对什么是价格,有着各种不同的定义,最典型的有下列两种:(1)价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西,它通常用货币来表示,虽然不一定要用货币形式来偿付;(2)价格是商品价值的货币表现;价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。上述对价格的定义,两种分别讲的是( )。（A）本质和现象（B）广义和狭义（C）狭义和广义（D）现象和本质5 下列关于开发利润的计算,正确的一项是( )。（A）开发利润=开发完后的房地产价值 -土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费（B）开发利润= 开发完后的房地产价值-土
3、地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息（C）开发利润= 开发完后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-销售税费（D）开发利润=开发完后的房地产价值 -土地取得成本-开发成本-管理费用6 某一房地产的( ) 是该房地产对于某个特定投资者(这里的投资者是广义的,包括消费者)的经济价值,是投资者基于个人需要或意愿,对房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值,是该房地产对于一个典型的“经济人”( 他代表了市场上大多数人的观点)的经济价值。（A）使用价值（B）交换价值（C）市场价值（D）投资价值7 中国目前的房租有( ) 。（A）市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金
4、（B）市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金（C）市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金（D）商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金8 某建筑物的建筑面积 5000m,坐落在土地面积为 2000m,土地价格 1500 元/m,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m 2,市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m 2,则该建筑物的价格为( )。（A）1000 元/m 2（B） 1100 元/m 2（C） 1200 元/m 2（D）1300 元/m 29 行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价,违反了下列哪项估价原则?( )（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）估
5、价时点原则（D）替代原则（E）公平原则10 交易日期修正的关键,是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况,具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格,找出这类房地产的价格随着时间的变化而变动的规律,据此再对可比实例的成交价格进行( )。（A）时点价格（B）交易日期修正（C）实例修正（D）市场状况修正11 某宗房地产预计未来第一年的净收益为 16 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的资本转化率为 9%,该宗房地产的收益价格为( ) 。（A）230 万元（B） 229.6 万元（C） 228.6 万元（D）217.4 万元1
6、2 运用收益法估价需要预测估价对象的( )。（A）过去净收益（B）过去毛收益（C）未来净收益（D）未来毛收益13 路线价法主要适用于( )的估价。（A）城市商业街道两侧土地（B）城市居民街道两侧土地（C）城市郊区校区两侧土地（D）城市行政大楼两侧土地14 杜能关于地租量计算用现在的概念来表达即为:( )。（A）地租= 市场价格-生产成本-经营利润（B）地租 =市场价格- 生产成本-平均利润- 资本的利息（C）地租 =市场价格- 生产成本-普通利润（D）地租= 市场价格-生产成本-平均利润15 某宗房地产采用四种方法得到的结果分别为 500 万元、570 万元、600 万元,若赋予权重为 0.4
7、、0.3、0.2 和 0.1,最终结果应为( )万元。（A）548（B） 545（C） 570（D）53016 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6%和 8%,某宗房地产交易,买方付给卖方的 3008 元/m 2,应交纳的税费买方已负担,则该宗房地产正常成交价格为( ) 元/m 2。（A）2500（B） 3200（C） 3270（D）358017 多数估价是对当前的价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期作为( ) 。（A）估价对象（B）估价时点（C）估价目的（D）以上答案都不对18 人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是(
8、 )。（A）使房地产价格下降（B）使房地产价格上升（C）稳定房地产价格（D）没有影响19 下面哪个说法是错误的：( )。（A）重新购建价格是估价时点的价格（B）重新购建价格是客观的价格（C）建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格（D）土地的重新购建价格是全新状态下的价格20 某临街深度 30.48m(即 100 英尺)，临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 121.92 万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度 15.24m(即 50 英尺)，临街宽度 25m 的矩形土地的总价为( ) 。（A）53.34 万元（B） 85.34 万元（C） 106.68 万元（D）213.36 万元21 可比实
9、例房地产成交价格为 3500 元/m 2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优 6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为( )元/m 2。（A）3290（B） 3302（C） 3500（D）371022 评估某宗房开发用地 2005 年 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2008 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12%，则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10 月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为( )万元。（
10、A）2526（B） 2241（C） 2135（D）298523 需要对实际值加权的理由是，越接近( )的实际值对估价更为重要。（A）客观情况（B）市场供求（C）估价时点（D）现在24 某宗房地产，使用面积为 830 平方英尺，成交总价为 7 万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为 5%，人民币与美元的汇率为 1 美元7.7395 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1m2 建筑面积=0.9m 2 使用面积，(1 平方英尺0.09290304 平方米)，该宗房地产的实际成交价格为( )元人民币/ 平方米建筑面积。（A）7026.14（B） 6258.75（C） 7010.34（D）6323
11、.5825 ( )又可以称为全价租金。（A）商品租金（B）市场租金（C）成本租金（D）福利租金26 建立价格可比基础中,统一付款方式是指( )。（A）统一以人民币表示（B）统一用建筑面积（C）统一采用单价（D）统一折算为成交时点一次付清27 从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取( )个可比实例即可。（A）28（B） 310（C） 415（D）52028 某宗房地产成交总价为 30 万元，其中首付款 20，余款于半年后一次性支付。假设月利率为 05，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为( )。（A）2729 万元（B） 2829 万元（C） 2629 万元（D）2
12、929 万元29 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。2007 年考题（A）签订估价委托合同之日（B）发放抵押贷款之日（C）完成估价对象实地查看之日（D）未来处置抵押房地产之日30 某商品住宅总价为 98 万元，首付款为 30，其余为抵押贷款，贷款期限为 15年，按月等额还本付息，贷款年利率为 5，自有资金资本化率为 8。则其综合资本化率为( ) 。2007 年考题（A）7.65%（B） 8.75%（C） 9.42%（D）10.19%31 土地价格=房地净收益-( )土地还原利率。（A）土地净收益（B）建筑物价格 建筑物还原利率（C）建筑物总收益（D）房地费用32 某幢大厦
13、的总建筑面积为 10000m2，房地产总价值为 7000 万元，其中土地总价值为 3000 万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为 250m2，房地产价值为 150 万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为( )。（A）1.67%（B） 2.33%（C） 2.75%（D）3.33%33 某期房 1 年后能投入使用，与其类似的现房价格为 5000 元/m 2，出租的年总收益为 500 元/m 2，管理费用等其他支出为 100 元/m 2。假设折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 3%，则该期房目前的价格是( )元/m 2。（A）4395（B） 4486（C） 4636（
14、D）485034 下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。（A）在用价值为市场价值（B）投资价值属于非市场价值（C）市场价值的前提之一是继续使用（D）同一估价对象可能有不同类型的价值35 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是( )。（A）取得待开发房地产的时间（B）开发期间的某个时间（C）开发完成后的时间（D）开发完成之后的某个时间二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有( )（A）建筑平面布
15、置（B）朝向、楼层（C）环境景观（D）土地开发程度（E）房屋完损程度37 归纳起来,房地产有下列三种形态( )。（A）土地（B）建筑物（C）房地（D）围墙38 从房地产估价和把握地产价值的角度来看,房地产的主要特性有( )。（A）不可移动性、独一无二性、寿命长久性（B）数量有限性、用途多样性、相互影响性（C）易受限制性、价值高大性（D）难以变现性39 假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。（A）可接受性（B）保值增值性（C）现实社会需要程度（D）未来发展趋势（E）固定性40 建筑物重新购建价格的求取方法有( )。（A）单位比较法（
16、B）分部分项法（C）工料测量法（D）指数调整法（E）部分选项应除外41 对于增加建筑容积率来说,补地价的总价可以用下列公式计算:补地价( 总价)=( )( )。（A）补地价(单价)（B）原容积率（C）土地总面积（D）原楼面地价42 在合法使用方面,应以( )等为依据。（A）开发计划（B）城市规划（C）设计图纸（D）土地用途管制（E）施工承包合同43 运营费用是维持房地产( )必须支出的费用及归属于其他资本或经营的利益。运营费用是从估价的角度出发的,与会计上的成本费用有所不同。（A）正常生产（B）经营（C）使用（D）特殊使用44 运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值,考虑货币的时间价值有(
17、)。（A）采用折现的方式（B）现金折现法（C）采用计算利息的方式（D）现代方法45 求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是( ) 。（A）搞清房地产价格构成（B）估算各构成部分的金额（C）将各构成部分的金额累加（D）求得各部分的价格46 在一些地方建立经济特区,实行( )往往会提高该地区的房地产价格。（A）特殊的政策（B）特殊的体制（C）特殊的对外开放措施（D）特殊的环境47 从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止,一宗房地产估价活动的全过程步骤如下( ) 。（A）获取估价业务,受理估价委托及明确估价基本事项（B）拟定估价作业方案,搜集估价所需资料,实
18、地查勘估价对象（C）选定估价方法计算,确定估价结果,撰写估价报告（D）交付估价报告,估价资料归档48 中国目前的房地产权利主要有( )等。（A）处分权（B）抵押权（C）地役权（D）租赁权（E）建设用地使用权49 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有( )。（A）该种房地产的价格水平（B）消费者的预期（C）该种房地产的开发成本（D）该种房地产的开发技术水平（E）房地产开发商对未来的预期50 实际估价中，估价对象范围的界定包括（ ）的界定。（A）实物构成范围（B）权益范围（C）空间范围（D）时间范围（E）影响范围三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒
19、扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的幅度进行移动平均。( )（A）正确（B）错误52 出租型房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等,其净收益是根据租赁资料来求取,通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。( )（A）正确（B）错误53 一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价,而且不需多长时间。( )（A）正确（B）错误54 购买年是预期估价作业日期而言的,而不是相对于估价时点而言的。( )（A）正确（B）错误55 移动平均法有简单移动平均法和加权移动平
20、均法之分。( )（A）正确（B）错误56 当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。 ( )（A）正确（B）错误57 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 ( )（A）正确（B）错误58 成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。( )（A）正确（B）错误59 投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。（A）正确（B）错误60 当预期的某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地
21、产价格下降。( )（A）正确（B）错误61 估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似。( )（A）正确（B）错误62 自有资金资本化率通常为未来几年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。( )（A）正确（B）错误63 房地产估价人员同时也是房地产抵押当事人的可对该抵押房地产进行估价。( )（A）正确（B）错误64 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 38 万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少 3 万元，则该宗房地产的合理经营期限为 12 年。( )（A）
22、正确（B）错误65 在估价中选择 4 个可比实例，甲成交价格 4800 元/m 2，建筑面积 100m2，首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格 5000 元/m2，建筑面积 120m2，首付 24 万元，半年后付清余款 36 万元；丙成交价格 4700元/m 2，建筑面积 90m2，成交时候千次性付清；丁成交价格 4760 元/m 2，建筑面积llOm2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率 10%，这 4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式
23、计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 为评估某写字楼 2007 年 1 月 1 日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,其中房地产状况分析判断如下表:房地产状况中的 3 个因素对价格影响的重要程度是:因素 1 是因素 3 的 4 倍,因素 2 是因素 3 的 1.6 倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度,负值表示劣于估价对象状况的幅度。试根据上述资料分别求取可比实例A、B、C 的房地产状况调整系数值。67 某商场的土地使用年限为 40 年，从 2003 年
24、10 月 16 日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各为 300m2。一层于 2004 年 10 月 16 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 200 元m 2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 180 元m 2 和 160 元m 2，运营费用率为 20。该类房地产的报酬率为 10。试测算该商场 2007 年 10 月 16 日带租约出售时的正常价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 60 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 综合或者其他用地为 50 年。【知识
25、模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 A【试题解析】 只有中华人民共和国城市房地产管理法是在 1994 年公布的,其他都不是。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则4 【正确答案】 D【知识模块】 房地产价格5 【正确答案】 A【知识模块】 成本法6 【正确答案】 D【试题解析】 市场价值是客观的,非个人的价值,而投资价值是建立在主观的,个人的因素基础上的。【知识模块】 房地产价格7 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格8 【正确答案】 C【试题解析】 该建筑物价格为:(18005000-15002000)/5000=1200 元/m 2【知
26、识模块】 房地产估价原则9 【正确答案】 A【试题解析】 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益又包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。行政划拨的土地与有偿出让的土地的权益性质是不同的,将行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价,不符合合法原则合法权益中的合法产权要求,在合法产权方面,具体来说包括:农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价,行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价,违法占地不能当做合法占地来估价,临时用地不能当做长久用地来估价,违章建筑不能当做合法建筑来估价,临时建筑不能当做永久建筑来估价,产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价,手
27、续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价,部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价,共有的房地产不能当做独有的房地产来估价,等等。【知识模块】 房地产估价原则10 【正确答案】 B【试题解析】 本题指出的便是交易日期的修正。【知识模块】 市场法11 【正确答案】 C【知识模块】 收益法12 【正确答案】 C【试题解析】 运用收益法估价需要预测估价对象的未来净收益。【知识模块】 收益法13 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估14 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估15 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析16 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因
28、素分析17 【正确答案】 B 【试题解析】 题目叙述得很清楚;实地查勘的时间和估价作业期内的某个时间点,所以应选估价时点,B 选项正确。【知识模块】 房地产估价程序18 【正确答案】 B【试题解析】 关于房地产投机对房地产价格的影响,普遍认为它会引起房地产价格上涨。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析19 【正确答案】 D20 【正确答案】 C【试题解析】 92(40%+30%)25/20106.68(万元)21 【正确答案】 B【试题解析】 3500(1+6%)3302(元/m 2)22 【正确答案】 C23 【正确答案】 C24 【正确答案】 D【试题解析】 25 【正确答案】 A26
29、【正确答案】 D27 【正确答案】 B28 【正确答案】 D29 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是估价时点原则。在实际估价中，通常是评估现在的价值，一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期(特别是完成估价对象实地查看之日)确定为估价时点。以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日。30 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是综合资本化率的计算。 则：R 0=MRM+(1 一 M)RE=701112+(170)8=10 19。31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B【试题解析】 期房价格=现房价格-预计从期房达到
30、现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿= 5000 元/m 2-(500-100)元/m 2/10%1-1/(1+10%)-5000 元/m23%=4486.36 元/m 2。34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A，D，E【知识模块】 综合37 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分,但并不意味只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产,单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产,是房地
31、产的一种存在形态。【知识模块】 房地产和房地产估价38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 保值增值性也是房地产的特性。【知识模块】 房地产和房地产估价39 【正确答案】 A，C，D【知识模块】 综合40 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 成本法41 【正确答案】 A,C【知识模块】 房地产估价原则42 【正确答案】 B,D【知识模块】 房地产估价原则43 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益法44 【正确答案】 A,C【知识模块】 假设开发法45 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法46 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析47 【正确答
32、案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序48 【正确答案】 B,C,D,E49 【正确答案】 A,C,D,E50 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 应按照房地产价格变化的周期进行移动平均。【知识模块】 综合52 【正确答案】 A【知识模块】 收益法53 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估54 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估55 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法56 【正确答案】 B【试题解析】 当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率
33、。57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 实例 A、B、C 的房地产状况调整系数计算如下。各因素权重值的计算:设因素 3 的重要程度为 1 时,则根据已知条件 ,因素 1 的重要程度为 3,因素2 的重要程度为 1.6。则因素 1 的权重 3/(3+1.6+1)=0.5 因素 2 的权重 1.6/(3+1.6+1)=0.3 因素 3 的权重 1/(3+1.6+1)=0.2房地产状况调整系数: 【知识模块】 市场法67 【正确答案】 该商场 2007 年 10 月 16 日带租约出售时的正常价格测算如下：商场一层价格的测算：租赁期限内年净收益=300m 2200 元m 2(1-20)12=5760万元；租赁期限外年净收益=300m 2180 元m 2(120)12=5184 万元；商场二层价格的测算：年净收益=300m 2160 元m 2(1-20)12=4608 万元；
