1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 8 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 工业用地的土地使用权出让最高年限是( )年。（A）80（B） 60（C） 50（D）702 如果没有( ) 的约束，人们的需要可以说是无止境的。（A）支付能力（B）国家政策（C）经济法律（D）市场控制3 对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行( )检验。（A）经济可行性（B）边际可行性（C）地方政策的支持（D）人员质量4 在统一采用单价方面，通常为( )上的价格。（A）估计面积（B）局域面积（C）总体面积（D）单位面积5 刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积 120m
2、2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为 3600 元/m 2，原来安装的供热空调系统拆除费用 2000元，回收价值 200 元，则该公寓的适宜价格为( )元。（A）430000（B） 430200（C） 432000（D）4321006 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。（A）0.52.0（B） 1.52.0（C） 0.51.5（D）1.01.57 某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、9
3、2.5、98.1(以 2002 年 1 月 1 日为 100)。其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m 2，对其作交易日期修正到 2004 年10 月 1 日的价格为( ) 元/m 2。（A）2121（B） 2200（C） 1819（D）22428 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 8%。某宗房地产交易，买方付给卖方 2325 元/m 2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 ( )元/m 2。（A）2487.75（B） 2500.00（C） 2511.00（D）2162.259 可比实例房地产成交价格为
4、3500 元/m 2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优 6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为( )元/m 2。（A）3290（B） 3302（C） 3500（D）371010 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98，则其依据为( )。（A）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%（B）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%（C）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%（D）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%11
5、某套住宅的套内建筑面积价格为 2600 元/m 2，已知使用面积为 58m2，套内建筑面积为 67m2，应分摊的共有建筑面积为 6m2。该套住宅的建筑面积价格为( )元/m2。（A）2600.00（B） 2386.30（C） 2832.84（D）3003.4512 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。（A）估价时点（B）搜集该可比实例时（C）进行房地产状况修正时（D）成交价格所反映13 某商场建成 3 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的自然寿命为 50 年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。（A）40（B） 43
6、（C） 47（D）5014 某成片荒地面积 15000m2，取得该荒地的代价为 1000 万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 1500 万元，其中 60%从银行贷款取得，开发期为 3 年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2%、5.5% 和 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为( )元/m 2。（A）2237（B） 2265（C） 2346（D）396415 某宗房地产的土地总面积为 1200m2，是 10 年前通过征用农地取得的，当时的花费
7、为 15 万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费 650 元/m 2；地上建筑物总建筑面积为 2300m2，是 7 年前建成交付使用的，当时的建筑造价为 600 元/m 2 建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为 250 元/m 2 建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m 2。（A）2567（B） 1339（C） 1145（D）111716 某在建工程土地使用权年限 40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m 2，年净收益为 480 万元，自开工到建成的开发期为 3 年，估计该项目至建成还需 1.5 年，已知报酬
8、率为 8%，折现率为 12%，该项目开发完成后的房地产现值为( ) 万元。（A）4023.04（B） 4074.10（C） 4768.50（D）5652.0917 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。（A）未知、需要求取的待开发房地产的价值（B）投资者购买待开发房地产应负担的税费（C）销售费用和销售税费（D）开发成本和管理费用18 某宗房地产 2004 年的纯收益为 500 万元，预计以后每年按照 25 万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为( )年。（A）15（B） 20（C） 25（D）3019 某宗房地产的年净收益为 4 万元，购买者的自有资金为 7
9、 万元，自有资金资本化率为 12%，抵押贷款常数为 0.08，该房地产的价格为( )万元。（A）38.26（B） 40.33（C） 46.5（D）62.3320 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为 8%，该房地产的价格为( )万元。（A）225.00（B） 237.50（C） 381.25（D）395.8321 收益法适用的条件是房地产的( )。（A）收益能够量化（B）风险能够量化（C）收益或风险其一可以量化（D）收益和风险均能量化22 某宗房地产的土地使用年限为 40 年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已
10、有8 年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为 100 万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为 8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）457.40（B） 476.98（C） 686.10（D）715.4823 年利率为 6%，存款额为 1000 元，存款期限为 1 年，计息 12 次，则年终本利和为( )元。（A）1060（B） 1060.9（C） 1061.36（D）1061.6824 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为 800 万元，按纯居住用途的估价结果为 1000 万元。该宗土地的评估价值应为( ) 。（A）80
11、0 万元（B） 1000 万元（C） 1800 万元（D）800 万1000 万元25 某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3500 元/m 2 和 4800 元/m2，采用平均发展速度法预测 2008 年的价格最接近于( )元/m 2。（A）4800（B） 5124（C） 5800（D）712426 某地区某类房地产 19992005 年价格如下表所示： 某类房地产 1.9992005 年价格 根据平均发展速度法进行估价，预测该地区该类型房地产 2006 年的价格为( )元/m 2。（A）3700（B） 3785（C） 3729（D）315627 已知临街矩形地块
12、甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20 英尺，临街深度为 75 英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30 英尺，临街深度为 125 英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为( )万元。（A）65.4（B） 81.8（C） 87.2（D）109.028 在某商业街深度 30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000 元/m 2，后街路线价为 2000 元/m 2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( ) 。（A）18%（B） 20%（C） 15%（D）25%29 在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为 3000 元/m 2，旁街路线价为 200
13、0 元/m 2。其临正街深度为 22.86%(即 75 英尺)，临旁街深度为15.24%(即 50 英尺)。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为( )万元。 矩形土地平均深度价格修正率表（A）158.35（B） 135.17（C） 123.45（D）126.3830 某高层楼房占用的土地总面积为 800m2，总建筑面积为 2000m2，某人拥有其中120m2 的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为 ( )m2。（A）40（B） 45（C） 48（D）5031 某高层楼房占用的土地总面积为 900m2，房地产总价值为 3000 万元，
14、甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为 2000 万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为 1000 万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m 2。（A）700（B） 600（C） 500（D）20032 某宗房地产的总建筑面积为 6000m2，房地总价值为 2400 万元，其中土地价值为 800 万元。某人购买了其中的 300m2，该部分的房地价值为 126 万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。（A）5.00%（B） 5.25%（C） 5.42%（D）5.75%33 商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。（
15、A）周围环境状况、安宁程度（B）位置有利于原料和产品的运输（C）交通是否便捷及离市中心的远近（D）繁华程度、临街状况34 在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是( )的收入增加。（A）低收入者（B）中等收入者（C）高收入者（D）低收入者和高收入者35 在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是( ) 。（A）基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的（B）测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法
16、是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则（C）基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则（D）公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产估价作业真实、客观、合理的价格是指( )。（A）估价师向买卖双方推荐的价格（B）交易双方均接受的价格（C）对交易双方
17、来说经济上合理的价格（D）正常交易情况下形成的价格（E）房地产市场稳定时的价格37 中华人民共和国担保法第 37 条规定，下列财产不得抵押( )。（A）土地所有权（B）一切耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（C）所有权、使用权不明或者有争议的财产（D）依法被查封、扣押、监管的财产（E）以公益为目的事业单位、机关团体的社会公益设施38 现行的土地权属证书有( )。（A）国有土地所有证（B） 国有土地使用证（C） 集体土地所有证（D）土地他项权利证明书（E）集体土地使用证39 功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于( )等原因导致建筑物在功能方面相对残缺、落后和不适用所造成的价值
18、损失。（A）消费观念变更（B）技术进步（C）城市规划改变（D）设计更新（E）建筑物的功能缺乏40 搜集交易实例时应搜集交易实例的( )等。（A）成交价格（B）议价时间（C）成交日期（D）付款方式（E）房地产状况41 建筑物的重新构建价格，可以采用( )来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。（A）比较法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法（E）楼面地价修正法42 房地产抵押中，优先受偿的款额包括( )。（A）划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金（B）发包人拖欠承包人的建筑工程款（C）已担保债权数额（D）强制
19、执行所发生的费用（E）未担保债券数额43 如果某类房地产需求缺乏价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为( )。（A）0.5（B） 0.9（C） 1.5（D）3.0（E）1.844 补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。需要补地价的情形主要有( )。（A）出让土地使用权期满后续期（B）增加原土地使用权出让时规定的容积率（C）转让、出租、抵押土地使用权的房地产（D）改变原土地使用权出让时规定的用途（E）改变原土地使用权出让时规定的建筑高度45 新开发土地包括哪些土地( )。（A）填海造地（B）开山造地（C）退耕地（D）城市房屋拆迁地（E）征用农地并进行了基础设
20、施建设和平整了场地后的土地46 运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握( )。（A）待开发房地产在开发前后的状况（B）开发后的房地产经营方式（C）开发完成后的房地产价值（D）开发成本和管理费用等费用（E）房地产销售过程中的销售税费47 净收益按定比率递增的公式 的假设前提有( )。（A）净收益按一定比率 g 递增（B）收益年限 n 为有限年（C）报酬率 Y 不等于零（D）报酬率 Y 不等于净收益逐年递增的比率 g（E）收益年限 n 为无限年48 下列可以作为假设开发法适用的对象的有( )。（A）生地、毛地（B）在建工程（C）有收益或有潜在收益的房地产（D）可装修改造或可以改变用途的房地产
21、（E）熟地49 应用现金流量法进行测算时，要注意做到( )。（A）尽可能准确估计开发经营期长短（B）尽可能准确估计出各项支出、收入的发生时间（C）尽可能准确估算各项支出、收入发生时发生的数额（D）尽可能准确估算各项支出、收入发生时的银行利息（E）尽可能准确估算开发的开发利润50 地价与一般物品价格的不同主要表现有( )。（A）生产成本不同（B）折旧不同（C）市场性质不同（D）价值量大小不同（E）供求变化不同三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产的独一无二性，又称异质性、个别性。房地产的独一无二性，派生出了其不可移动性，可以说没有两宗
22、房地产是完全相同的。 ( )（A）正确（B）错误52 如果违背了独立、客观、公正原则，评估出的价格就不可能客观合理。因此，评判一个评估价值是否合理，很重要的一点就是看是否遵守了独立、客观、公正原则。 ( )（A）正确（B）错误53 房地产估价的完整概念是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。 ( )（A）正确（B）错误54 某宗房地产 2003 年 5 月 1 日的价格为 2500 元/m 2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产 2003 年 3 月 1 日10 月
23、1 日的价格指数分别为96.4%， 96.5%，97.3%，98.9% ， 102.1%，105.6% ，112.2% ，117.8%(均以上个月为 100%)。则将该宗房地产调整到 2003 年 10 月 1 日的价格和 3026.7 元/m 2。 ( )（A）正确（B）错误55 房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权；建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。 ( )（A）正确（B）错误56 同一地段的期房价格有时可能比现房价格还要高。 ( )（A）正确（B）错误57
24、房屋拆迁管理费以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿的安置费用的0.3% 0.5%收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。( )（A）正确（B）错误58 市场法评估为了尽可能地准确地评估出估价对象的价值，应尽可能多地搜集交易实例并选取可比实例? ( )（A）正确（B）错误59 在确定收益年限时，如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，可以先根据建筑物的剩余经济寿命宋确定，选取相应的收益年限为有限年的公式进行计算。 ( )（A）正确（B）错误60 某房地产的年收益为 3 万元，购买者的自有资金为 6 万元，白有资金资本化率为 8%，抵押贷款常数为 0.08。那么该
25、房地产的价格为 37.5 万元。 ( )（A）正确（B）错误61 假设开发法其实就是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。 ( )（A）正确（B）错误62 由于估价时点选取的特点，采用假设开发法进行估价时，没必要要考虑资金的时间价值。 ( )（A）正确（B）错误63 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否则就不适宜采用这种方法。 ( )（A）正确（B）错误64 在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。 ( )（A）正确（B）错误65 房地产价格与利率正相关，利
26、率下降，房地产价格会下降；反之，利率上升，房地产价格也会随之上涨。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积：1200m 2；建筑总面积 4500m2；建于1984 年 9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼 2004 年 9 月 30 日的价值。搜集有关资料如下。(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料见下表。从 2003 年 11 月2004 年 10 月地价每月上升 0.4%。 (2)当地征地农民的费用等资料如下。 在估价时点征
27、有郊区农地平均每亩需要 10 万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等费用 150 元/m 2，土地开发费用、税金和利润等费用 120 元/m 2，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为8 个级别，城市边缘土地为第 8 级，而估价对象处于第 3 级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。(3)建筑物的重置价格为 1100 元/m 2。 (4) 建筑物耐用年限为 50 年，无残值。 试用成本法评估该办公楼 2004 年 9 月 30 日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。67 6 年前，甲公司提供一宗 1ha(即一公顷)
28、、土地使用年限为 50 年的土地，乙公司出资 300 万元人民币，合作建设 9000m2 建筑面积的房屋。房屋建设期为 2 年，建成后，其中 3000m 2 建筑面积划归甲公司所有，6000m 2 建筑面积由乙公司使用 20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。 据调查得知，现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120 元，出租率为 85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为12%。 房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 8 答案与解析一、单项选
29、择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 工业用地的土地使用权出让最高年限为 50 年。2 【正确答案】 A【试题解析】 如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。3 【正确答案】 A【试题解析】 对于法律上允许，技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。4 【正确答案】 D【试题解析】 在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。5 【正确答案】 B【试题解析】 3600120-(2000-200) 430200( 元)6 【正确答案】 A【试题解析】 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的 0.52.0 范围内，即0.57 【正确答
30、案】 B【试题解析】 8 【正确答案】 B【试题解析】 根据公式“正常价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格卖方实际得到的价格/(1 一应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出 2325(1 -7%)2500。9 【正确答案】 B【试题解析】 3500(1+6%)3302(元/m 2)10 【正确答案】 D【试题解析】 根据直接比较公式，100( )0.98，可以计算出括号内的数值应为 102.04，由于 100 代表估价对象房地产区域的打分，102.04 代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-1002.04。11
31、【正确答案】 B【试题解析】 建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格2386.3(元/m 2)12 【正确答案】 D【试题解析】 可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况，还是实物状况，都应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。13 【正确答案】 B【试题解析】 因为 40(50-3)，所以建筑物的经济寿命应为：3-1-4043(年)14 【正确答案】 D【试题解析】 3964(万元 /m2)15 【正确答案】 B【试题解析】 16 【正确答案】 C【试题解析】 项目开发完成后的房地产现值(估价时点为项目开工后 1.5 年)17 【正确答案】 C【试题解析】
32、 销售税费和销售费用一般不计息。18 【正确答案】 B【试题解析】 (500-25)-(n-1)25 0 n2019 【正确答案】 C【试题解析】 20 【正确答案】 C【试题解析】 根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式：21 【正确答案】 D【试题解析】 通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。22 【正确答案】 C【试题解析】 23 【正确答案】 D【试题解析】 24 【正确答案】 D【试题解析】 根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。2
33、5 【正确答案】 C【试题解析】 求得平均发展速度 1.0652，2008 年的价格为：V8P0t835001.065285801(元/m 2)26 【正确答案】 C【试题解析】 即平均每年上涨 10.97%，据以预测该宗房地产 2006 年的价格为：V200618001.l0973729( 元/m 2)27 【正确答案】 A【试题解析】 地块乙的总地价为：28 【正确答案】 A【试题解析】 3000(3000-1-2000)30%18%29 【正确答案】 B【试题解析】 3000120%+2000140%10%15.24%22.86%135.17(万元)30 【正确答案】 C【试题解析】 3
34、1 【正确答案】 B【试题解析】 32 【正确答案】 D【试题解析】 33 【正确答案】 D【试题解析】 房地产区位优势的判断标准因不同的用途而有所不同。34 【正确答案】 B【试题解析】 低收入者增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，对房地产价格的影响不大；高收入者生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资；中等收入者边际消费倾向较大，且基本生活已有较好基础，其收入的大部分或全部会用于提高居住水平，因此对房价的影响较大。35 【正确答案】 B【试题解析】 寻找导致较大差异的原因，可以从下列方面进行检查：测算过
35、程是否有误；基础数据是否准确； 参数选取是否合理； 公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的； 是否符合估价原则；房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产市场是否不景气，是否存在泡沫。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 C,D37 【正确答案】 A,C,D,E38 【正确答案】 B,C,D,E39 【正确答案】 A,B,D40 【正确答案】 A,C,D41 【正确答案】 A,B42 【正确答案】 A,B,C,E43 【正确答案】 A,B44
36、【正确答案】 A,B,D,E45 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 新开发土地包括征用农地并进行了“三通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地、城市房屋拆迁并进行了基础设施建设和场地平整之后的土地、填海造地，开山造地等土地。46 【正确答案】 A,B47 【正确答案】 A,B,D48 【正确答案】 A,B,D,E49 【正确答案】 A,B,C50 【正确答案】 A,B,C,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 B【试题解析】 题干中的独立、客观、公正原则应当改为房地产估价原则。53 【正确答案】
37、B54 【正确答案】 B55 【正确答案】 A56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B【试题解析】 对于不确定因素，估价师应当针对估价项目的具体情况，合理且有根据地作出假定。58 【正确答案】 B59 【正确答案】 B60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答案】 B【试题解析】 将现行依据房产原值和占用土地面积计征改为依据房地产价值计征，而不是依据面积计征。63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B【试题解析】 从收益还原法可以看出，房地产价值与报酬率负相关，而从求取报酬率的累加法可以看出，报酬率与利率正相关。所以，房地产价格与利率负相关，利率下降
38、，房地产价格会上涨；反之，利率上升，房地产价格也会随之下降。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)成本法公式如下： 房地产价格土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧 求取土地的重置价 1)用市场法求取： 修正后的单价=2100100/100(1+0.4%)6100/96=2240.53 元/m 2 修正后的单价=2085100/100(1+0.4%)9100/94=2299.23 元/m 2 修正后的单价=2350100/103(1+0.4%)4100/105=2207.88 元/m
39、2 再用简单算术平均法求得土地价格(2240.53+2299.23+2207.88)/3=2249.21 元/m 2 2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为： (10000/666.67+150+120)5.38=2259.60 元/m 2 3)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为： (2249.21+2259.60)/2=2254.41 元/m 2 土地总价=2254.411200=270.53 万元 (2)求建筑物的重置价值为： 11004500=495 万元 (3)求建筑物的折旧总额： 49520/50=198 万元 (4)
40、 计算估价额： 该房地产价格(总价)270.53+495-198=567.53 万元 该房地产价格( 单价 )567.53 万元/4500=1261.18 元/m2 67 【正确答案】 据题意本题的估价对象是未来 16 年后的 28 年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。这里采用收益还原法进行估价。求取未来 44 年的净收益的现值之和： 年净收益=120600085%(1-35%)12=477.36 万元求取未来 16 年的净收益的现值之和：年净收益=120600085%(1-35%)12=477.36 万元求取未来 16 年后 28 的年土地使用权和房屋所有权在今天的价值：V28V44-V163950.83-3329.10=621.73 万元
