1、房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 2 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列关于廉租住房的表述中，正确的是( )。（A）廉租住房的供应对象包括中低收入家庭（B）廉租住房免征房产税（C）廉租住房的供应以实物配租为主（D）廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的 60%2 土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属( )所有。（A）国家（B）所在的村民小组（C）农民个人（D）农民集体3 下列关于征收土地的表述中，正确的是( )。（A）土地补偿费均为该土地被征收前三年平均年产值的 6 至 10 倍（B）安置补助费只能发放给安置单位（C）并非所有
2、的征地都要支付青苗补偿费（D）只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金4 房地产开发项目自( ) 之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。（A）土地使用权出让合同签订（B）土地使用权出让合同约定的动工开发（C）土地使用权出让金缴纳（D）土地使用权证书取得5 宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。（A）征收（B）征用（C）征收或者征用（D）征购6 依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为( )之日。（A）房地产估价师实地查勘（B）国有土地出让合同签订（C）拆迁公司现场动员搬迁（D）房屋拆迁许可证颁发7 在城市
3、房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由( )裁决。（A）上级房屋拆迁管理部门（B）人民法院（C）县级以上人民政府（D）同级人民政府8 在城市房屋拆迁补偿安置中，( )。（A）产权不明确的房屋不予补偿（B）已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人（C）未解除租赁关系的房屋，暂不补偿（D）未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿9 建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的( )认定。（A）房屋权属登记机关（B）县级以上人民政府（C）房屋拆迁管理部门（D）城市规划行政主管部门10 房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从( )之日起计算。（A）工程竣工（B）物业验收合格（C）购房人实
4、际入住（D）开发企业向购房人交付房屋11 下列( ) 不属于申领建筑工程施工许可证的条件。（A）已经办理该建筑工程用地批准手续（B）已经确定施工企业（C）有保证工程质量和安全的具体措施（D）建设单位已支付工程款12 建设工程竣工验收，由( )负责组织实施。（A）工程质量监督机构（B）建设单位（C）工程监理单位（D）房地产开发主管部门13 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人( )。（A）应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效（B）可以收回房屋出租给其他人（C）可以要求增加租金（D）应当继续履行原租赁合同14 下列关于商品房销售的表述中，正确的是( )
5、。（A）商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过 3%（B）按何种面积计价，就按何种面积登记发证（C）按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积（D）商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款15 设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由( )收执。（A）抵押人（B）抵押权人（C）房屋权属登记机关（D）公证机关16 下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是( )。（A）依法登记的房地产权利受国家法律保护（B）当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记（C）经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力（D）房屋因买卖、
6、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记17 根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是( )。（A）无柱的雨篷（B）有顶盖不封闭的永久性架空通廊（C）房屋内高度在 2.20m 以上的技术层（D）与室内不相通的装饰性阳台18 组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于( )万元。（A）30（B） 50（C） 100（D）15019 刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处( )，并处罚金。（A）3 年以下有期徒刑或者拘役（B） 5 年以下有期徒刑或者拘役（C） 5 年以下有期徒刑或者管制（D）
7、5 年以上，10 年以下有期徒刑20 具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是( )。（A）建设部（B）建设部住宅与房地产业司（C）建设部信息中心（D）中国房地产估价师与房地产经纪人学会21 业主大会议事规则由( )制定并修改。（A）业主大会（B）业主委员会（C）政府物业管理部门（D）业主和物业管理企业共同22 城镇土地使用税采用分类分级的( )税率。（A）比例（B）超额累进（C）全额累进（D）幅度定额23 下列关于住房公积金的表述中，正确的是( )。（A）每年的 1 月 1 日为职工住房公积金的结息日（B）住房公积金的缴存比例一般不得低于 5%，原则上不得超过 15%（C）
8、职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额（D）个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税24 某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为 1500元/m 2、900 元/m 2、2000 元/m 2 和 2400 元/m 2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23 、-0.98 、-1.36 和-1.43 ，则可以判定( ) 。（A）在任何情况下，丁的需求价格弹性最大（B）甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入（C）在任何情况下，乙的需求价格弹性最小（D）此时乙的需求价格弹性最大25 必须经承兑才能生效的金融工具是(
9、)。（A）本票（B）商业汇票（C）银行券（D）支票26 某票面金额为 450000 元、到期日为 2006 年 12 月 30 日的贴水债券，若贴现率为 10%，则该债券于 2006 年 9 月 12 日最适宜的转让价格为( )元。（A）436000（B） 436500（C） 436562（D）43668527 下列职能中，属于保险基本职能的是( )。（A）分散危险（B）融通资金（C）防灾防损（D）分配资金28 不属于保险合同辅助人的是( )。（A）保险受益人（B）保险代理人（C）保险公估人（D）保险经纪人29 表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于( )。（A）货币证券（B）信用证券（C）
10、商品证券（D）资本证券30 某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于( )基金。（A）契约型（B）公司型（C）封闭型（D）开放型31 政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是( )。（A）转让利润（B）市场影响（C）产权是否清晰（D）被拆迁人的利益32 拍卖一非公物房地产，市场价 2800 万元，确定保留价 2300 万元，起拍价 1500万元，成交价 3200 万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为( ) 万元。（A）64（B） 96（C） 160（D）22433 反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为(
11、 )。（A）时点指标（B）相对指标（C）时期指标（D）平均指标34 下列属于会计恒等式的是( )。（A）资产-费用负债+所有者权益-收入（B）所有者权益资产+负债（C）资产 +费用负债+ 所有者权益+收入（D）负债资产+所有者权益35 某居住区住宅用地面积 17.8 公顷，建有 42 栋住宅，分别为：6 栋 24 层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为 900m2、21600m 2；16 栋 13 层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为 1080m2、14040m 2；20 栋 8 层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为 1080m2、8640m 2，则该居住区住宅平均层数为( )层。（A）7
12、.9（B） 11.9（C） 12.1（D）19.036 地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为( )。（A）条形基础（B）独立基础（C）整体式筏式基础（D）箱形基础37 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为( )。（A）工程建设费用（B）措施费（C）规费（D）直接工程费38 房地产图的测绘顺序为( )。（A）先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图（B）先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图（C）先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图（D）先测绘分幅图，再测绘
13、分户图，最后测绘分丘图39 甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从( ) 时起计算。（A）合同签订（B）合同生效（C）权利被侵害（D）乙知道或者应当知道权利被侵害40 假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用( )。（A）减少（B）增加（C）不变（D）可能增加也可能减少二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 房地产业是房地产开发活动的( )。（A）策划者（B）组织者（C
14、）监督者（D）实施者（E）发包者42 ( )之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。（A）中华人民共和国仲裁法（B） 中华人民共和国宪法（C） 中华人民共和国土地管理法（D）中华人民共和国土地使用法（E）中华人民共和国民法通则43 申请强制拆迁必须提供( )。（A）行政强制拆迁申请书（B）仲裁决议书（C）拆迁协议范本（D）裁决调解和裁决书（E）被拆迁房屋的证据保全公证书44 根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有( )等。（A）集体土地上的合法房屋（B）代管房屋（C）列入拆迁范围内的房屋（D）共有房屋（E）商品房预售
15、许可证正在办理之中的房屋45 下列关于城市规划的表述中，正确的是( )。（A）城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排（B）城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行（C）城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域（D）城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施（E）城市规划管理不具有政府行政职能46 当抵押
16、人( ) 时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。（A）丧失民事行为能力（B）死亡（C）不能履行其相应义务（D）依法被宣告死亡（E）被宣告失踪47 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有( )。（A）房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人（B）房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节（C）房地产面积测算为提高精度，边长取至 0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即 0.01m2（D）临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权（E）房地产权属登记
17、为房地产权利动态登记48 从事房地产咨询业务的人员，必须具备( )条件。（A）具有 2 年房地产咨询业务或相关的工作经验（B）具有房地产及相关专业中等以上学历（C）具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称（D）具备房地产相关知识的专业技术人员（E）考取房地产咨询人员合格证49 物业管理条例确定的基本制度包括( )。（A）业主大会制度（B）业主公约制度（C）住宅小区治安管理制度（D）住宅小区综合验收制度（E）住房专项维修资金制度50 在下列行为中，属于犯罪的有( )。（A）欠税（B）偷税（C）抗税（D）退税（E）漏税51 下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是( )。（A）我国住房公积金缴存
18、实行动态调整机制（B）住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于 5%（C）住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工（D）住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括 6 部分（E）职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次52 下列关于价格弹性的表述中，正确的有( )。（A）供给价格弹性一般为正值（B）当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性（C）需求价格弹性永远为负值（D）当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性（E）一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性53 金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流
19、通的各种具有法律效力的凭证，包括( )。（A）债权债务凭证（B）使用权凭证（C）所有权凭证（D）收益权凭证（E）分配权凭证54 下列保险种类中，属于政策性保险的有( )。（A）社会养老保险（B）农业保险（C）巨灾保险（D）失业保险（E）出口信用保险55 下列属于普通股股东权利的有( )。（A）有限的表决权（B）股票的转让权（C）对公司剩余财产的分配权（D）对公司事务的质询权（E）要求赎回权三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。56 随着房地产市场体系的不断完善，人们关心的三大问题是：房价、质量、售后服务。 ( )（A）正确（B）错误57 “
20、递交可行性研究报告批复” 是属于“征收集体土地”工作中“ 审批用地”这一环节的工作内容。 ( )（A）正确（B）错误58 进行拆迁房屋评估时，应充分考虑，被拆迁人拥有的附属设施(院落除外)。 ( )（A）正确（B）错误59 各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，并且从未发生过重大工程质量事故。 ( )（A）正确（B）错误60 根据城市房屋拆迁估价指导意见的规定，承担城市房屋拆迁估价业务的房地产估价机构须由拆迁主管部门指定。 ( )（A）正确（B）错误61 在代管的房屋拆迁前，除应当组织房地产价格评估机构对被拆除房屋进行评估外，拆迁管理部门还应作勘察记录，并将有关材料向公安机关办
21、理证据保全。 ( )（A）正确（B）错误62 房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。 ( )（A）正确（B）错误63 不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（A）正确（B）错误64 注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。( )（A）正确（B）错误65 城市总体规划和建制镇总体规划的近期建设规划期限分别为 8 年和 35 年。 ( )（A）正确（B）错误66 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。 ( )（A）正确（B）错误67 经规划部门批
22、准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 15 天内，书面通知买房人。( )（A）正确（B）错误68 权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。 ( )（A）正确（B）错误69 房屋所有权登记发证的法定机关是房屋所在地的市、县级土地管理部门。 ( )（A）正确（B）错误70 房地产价格评估机构资格等级每 2 年审验一次，合格的原资格等级可再延期 2年。 ( )（A）正确（B）错误71 住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关
23、登记手续。( )（A）正确（B）错误72 住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于业主所有。 ( )（A）正确（B）错误73 个人转让家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 ( )（A）正确（B）错误74 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，可免征房产税。 ( )（A）正确（B）错误75 由于房地的不可分性，因此在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。 ( )（A）正确（B）错误76 假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。 (
24、)（A）正确（B）错误77 当 SMC 曲线与 SAC 曲线相交时，交点为 SAC 曲线的最低点，此时所对应的产量为平均成本最低时的产量，该点又称收支相抵点。 ( )（A）正确（B）错误78 在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。 ( )（A）正确（B）错误79 金融是指货币资金的融通，其融通的主要对象是货币和金融资产。 ( )（A）正确（B）错误80 保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。 ( )（A）正确（B）错误81 人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质不是赔偿，而是按
25、约给付。 ( )（A）正确（B）错误82 证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率决定。 ( )（A）正确（B）错误83 投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为共同基金或互惠基金，在美国称为信托单位。 ( )（A）正确（B）错误84 凡具备相应的民事行为能力的民事主体，均可平等地参加竞买活动，拍卖人不得以法律、法规另有规定以外的理由拒绝竞买人的申请，妨碍其参与公平竞争。 ( )（A）正确（B）错误85 在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、海关。 ( )（A）正确（B）错误86 平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标，包括算术平均数、几
26、何平均数、中位数和众数。 ( )（A）正确（B）错误87 在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。 ( )（A）正确（B）错误88 会计主体可以是一个法律主体，也可以是多个法律主体。 ( )（A）正确（B）错误89 登记账簿是会计处理程序的第一个关键步骤。 ( )（A）正确（B）错误90 制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。 ( )（A）正确（B）错误91 按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。 ( )（A）正确（B）错误92 单层建筑物内设有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。 ( )（A）正确（B）
27、错误93 建筑安装直接工程费中的直接费包括现场管理费、材料费和施工机械使用费。 ( )（A）正确（B）错误94 地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。 ( )（A）正确（B）错误95 用益物权和担保物权都是限制物权。 ( )（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。96 近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格呈上升趋势，2001 年度某城市普通商品住宅平均价格为 2400 元/m 2，2002 年度这一价格指标增至 2800 元/m 2
28、，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：96 下列可能导致普通商品住宅价格下降的因素是( )。（A）消费者对普通商品住宅未来价格的预期（B）普通商品住宅的造价降低（C）大量高档商品住宅投放市场（D）生产技术水平的提高97 假设 2800 元/m 2 是 2002 年 5 月的均衡价格，此时供给量与需求量同时增加，且需求增加量大于供给增加量，则到 2003 年 5 月，达到新的均衡时均衡价格可能是( )。（A）3000 元/m 2（B） 2600 元/m 2（C）
29、2800 元/m 2（D）有多种可能98 该城市 20012002 年度普通商品住宅价格的环比增长速度是( )。（A）116.7%（B） 16.7%（C） 14.3%（D）114.3%99 该城市“2001 年度普通商品住宅价格 /2002 年度普通商品住宅价格”这一指标属于( )。（A）强度相对指标（B）比较相对指标（C）动态相对指标（D）比例相对指标100 住房抵押贷款属于( )。（A）银行信用（B）商业信用（C）国家信用（D）消费信用101 某房地产开发公司为筹集资金而发行股票，资金到位后，通过拍卖出让方式获得了一宗 20hm2(公顷) 的土地，用来进行居住小区的开发建设，经批准的规划设
30、计方案为：总建筑面积 40 万 m2，其中多层 4 幢，高层 2 幢，住宅建筑面积 30 万m2，另有一所小学，一座会所及相应的配套设施，居住用地面积 14hm2(公顷)，住宅用地面积 10hm2(公顷) ，预计总投资 6000 万元。试分析：101 该房地产开发公司的性质可以分( )。（A）股份有限公司（B）有限责任公司（C）无限公司（D）两合公司102 下列关于获得土地使用权的程序中正确的是( )。（A）建设项目选址经法定程序批准后，向土地管理部门正式办理申请用地手续（B）与土地管理部门签订土地使用权出让合同（C）开发公司获得土地使用权后，向规划主管部门申请办理建设用地规划许可证（D）一般
31、来说，规划行政主管部门核发建设用地规划许可证时，提出规划设计条件103 城市规划部门列出的规划设计条件中属于控制性指标的是( )。（A）容积率（B）人口容量（C）停车位（D）绿地率104 该居住小区的住宅建筑面积净密度为( )。（A）3.0 万 m2/hm2（B） 2.14 万 m2/hm2（C） 50%（D）33%105 如果预计总投资 6000 万元建立在初步设计图纸的基础上，则这一造价属于( )。（A）投资估算（B）预算造价（C）概算造价（D）合同价106 下列属于建安工程费的是( )。（A）土地使用费（B）财务费用（C）计划利润（D）涨价预备费107 孙某自 2001 年通过考试取得房
32、地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司(以下简称金地公司)，2003 年 3 月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。请根据材料回答下列问题：107 一级房地产评估机构应具备的条件为( )。（A）注册资本 100 万元以上（B）有七名以上专职房地产估价师（C）从事房地产价格评估业务连续三年以上（D）每年独立承担估价标的物建筑面积 10 万 m2 以上108 土地增值税的计税依据是( )。（A）土地价格（B）房地价格（C）土地增值额（D）房屋增值额109 转让房地产时应缴纳的税费有( )。（A）营业税（B）城市维护建设税（C）印花税（D）个人所得税110 孙某的违法行为有( )。（A）同时在金地公司和亨通公司注册执业（B）私自接受估价委托（C）在估价报告上署自己的名字（D）房屋价格评估不合法
