1、房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 50 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或分户,下列没有批准权的是( )。（A）乡级人民政府（B）县级人民政府（C）市级人民政府（D）省级人民政府2 国家对于建设项目,特别是大、中型建设的宏观管理,主要是通过( )来实现的。（A）计划管理和宏观管理（B）计划管理和规划管理（C）市场自动调节和规划管理（D）市场自动调节与计划管理相结合的方式3 产权登记制的理论基础是( ),产权登记制可分为( )和( )两种。（A）成立要件主义 权利登记制 利益登记制（B）合同主义 合同登记制 租赁
2、登记制（C）成立要件主义 权利登记制 租赁登记制（D）成立要件主义 权利登记制 托伦斯登记制4 实现城市经济和社会发展目标的重要手段是( )。（A）改革开放（B）经济体制转型（C）城市规划（D）土地规划5 城市总体规划的期限一般为( )。（A）10 年（B） 20 年（C） 30 年（D）50 年6 建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地,经( ) 审查批准后,由土地管理部门根据土地管理的有关规定供应土地。（A）县级以上地方人民政府土地管理部门（B）县级人民政府（C）县级或县级以上人民政府（D）县级以上地方人民政府7 城市规划区内的建设工程,建设
3、单位应当在竣工验收后( )向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。（A）两个月内（B）三个月内（C）六个月内（D）八个月内8 房地产估价师初始注册的程序不包括( )。（A）申请（B）初审（C）公告（D）审核9 保险费等于保险金额与( )的乘积,它与保险价值大小、保验费缴纳方式、期限长短、银行利率水平等各种因素有关。（A）同期银行最高利率（B）同期银行最低利率（C）保险费率（D）社会平均资金利润率10 下列属于现代商业银行特有的职能是( )。（A）支付中介（B）信用中介（C）发行职能（D）创造派生存款11 房地产行政主管部门通过实施( )对房地产中介服务人员进行管理。（A）房地产咨询人员（B）房
4、地产价格评估人员（C）中介服务人员资格认证（D）房地产经纪人12 财政部制定物业管理企业财务管理规定的时间是( )。（A）1998 年 4 月（B） 1998 年 3 月（C） 1997 年 4 月（D）1997 年 3 月13 从历史上看,( ) 是人类社会固有的矛盾。（A）供求与价格（B）需求无限与资源稀缺（C）供给与需求（D）统治阶级与被统治阶级14 垄断竞争市场的主要优点是( )。（A）可以实现规模经济,从而降低成本,提高经济效益（B）可以激励垄断厂商为维护其垄断地位而进行各种创新（C）消费者可以获得有差别的产品,从而更广泛地满足不同消费者多样化的需求,有利于激励厂商从各方面进行创新（
5、D）适合于某些规模经济十分显著的产品生产15 要素市场与产品市场的一个重要区别在于( )。（A）要素市场对生产要素的需求是由产品市场的需求所决定的派生需求 ,消费者对最终产品的需求会间接影响厂商对生产要素的需求（B）生产要素的需求决定于生产技术状况,而产品市场对产品的需求决定于市场竞争（C）生产要素的需求是一种相互依存的需求,具有互补性和替代性,而产品市场则不存在这种关系（D）以上说法都不是十分准确16 对于保险金额和保险费的说法不正确的是( )。（A）保险金额是保险人承担赔付或给付保险金责任的最高限额 ,也是投保人对保险标的的实际投保金额（B）保险金额不得超过保险价值;超过保险价值的,超过的
6、部分无效（C）保险费是投保人按照保险合同的规定所必须缴纳的费用,缴纳保险费是保险合同成立的充要条件之一,是投保人必须履行的义务（D）保险费的确定与保险金额的大小、保险费缴纳期限长短、银行利率水平等多种因素有关17 材料的( ) 是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。（A）耐水性（B）吸湿性（C）吸水性（D）抗渗性18 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人( )。（A）应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效（B）可以收回房屋出租给其他人（C）可以要求增加租金（D）应当继续履行原租赁合同19 下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是
7、( )。（A）承租人将承租的房屋擅自转租的（B）签订无效合同的（C）无正当理由，拖欠房租 6 个月以上的（D）承租人故意损坏房屋的20 办理商品房预售证明时，应提供投入资金达到工程建设总投资( )以上的证明。（A）50%（B） 25%（C） 20%（D）15%21 房地产开发企业不得采取( )的方式销售商品房。（A）分期付款（B）收取预售款（C）收取定金（D）返本销售22 办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资( )以上的证明。（A）10%（B） 15%（C） 20%（D）25%23 根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是( )。（A）无顶盖的室外楼梯（B）无柱
8、的雨篷（C）无顶盖的阳台（D）房屋之间无上盖的架空通廊24 证券价格由( ) 确定。（A）货币使用中产生的收益（B）社会借贷资金利率（C）市场对证券的供求（D）货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率25 房产税采用( ) 的税率。（A）超额累进税率（B）比例税率（C）分类分级的幅度定额税率（D）地区差别税率26 在( )7 月 18 日，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，它是在认真总结十多年房改实践经验的基础上制定的，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件。（A）1991 年（B） 1992 年（C） 1993 年（D）1994 年27 按照契税暂行条例，由承受人自转移合同签
9、订起( )日后办理纳税申请手续。（A）7（B） 10（C） 12（D）1528 同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由( )家房地产估价机构承担。（A）1（B） 2（C） 3（D）429 工程勘察专业资质根据工程( )特点设计类别和级别。（A）范围和技术（B）性质和范围（C）项目和技术（D）性质和技术30 股单是( ) 发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证。（A）有限公司（B）股份公司（C）有限责任公司（D）股份有限公司31 超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。2010 年考题（A）5（B） 10（C）
10、 15（D）2032 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起( ) 日内给予答复。2004 年考题（A）5（B） 7（C） 10（D）1533 假设某建设项目建设期 4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元，第二年 4800 万元，第三年 3800 万元，第四年 3400 万元，年平均价格上涨率为 5，则该项目建设期间涨价预备费为( )万元。2010 年考题（A）1130（B） 1165.43（C） 1910（D）2003.734 某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为 1 亿元，其项目资本金应当不低于( )万元。 2005 年考题（A
11、）2000（B） 2500（C） 3000（D）350035 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得( )同意，并依法办理相关手续。2004 年考题（A）原出让方（B）转让人（C）规划行政主管部门（D）原出让方和市、县规划行政主管部门36 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人( )。2006 年考题（A）应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效（B）可以收回房屋出租给其他人（C）可以要求增加租金（D）应当继续履行原租赁合同37 下列行为中，不属于房地产有偿转让的是( )。2009 年考题（A）房
12、地产抵债（B）房地产作价入股（C）房地产买卖（D）房地产继承38 编制城市规划，一般分总体规划和( )两个阶段。（A）分区规划（B）详细规划（C）区域规划（D）专业规划39 城市房屋拆迁估价时点一般为( )之日。（A）房屋拆迁公告发布（B）房屋拆迁许可证颁发（C）签订房屋拆迁协议（D）房屋拆迁实施40 居住区绿地系统的组成中，居住组团的小块绿地属于( )。（A）公共绿地（B）专用绿地（C）宅旁绿地（D）街道绿地二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 属于房地产权属登记管理的任务
13、有( )。（A）房地产租赁工作（B）房地产的确权、发证工作（C）房地产测绘工作（D）房地产权属档案管理工作（E）房地产抵押工作42 直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为,它的优点在于( )。（A）资金供求双方直接联系,可以根据各自对融资条件的要求 ,通过协商实现融资,以满足各自的需要（B）由于资金供求双方直接形成债权债务关系,资金使用效益高（C）直接融资比间接融资的风险大（D）有利用于筹集长期投资资金（E）双方在数量、期限、利率等方面受到的限制多43 享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行( )。（A）开发商定价（B）当事人协商议价（C）政府指导价（
14、D）政府定价（E）评估机构定价44 金融市场交易方式主要有( )。（A）现货交易（B）期货交易（C）借贷交易（D）信用交易45 以保险基金来源的不同为标准,可将保险分为( )。（A）财产保险（B）人身保险（C）商业性保险（D）政策性保险46 随机抽样调查是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本,以样本数量信息推断总体数量特征的调查。按随机抽选的方式划分有( )。（A）纯随机抽样调查（B）机械抽样调查（C）类型抽样调查（D）整群抽样调查47 会计恒等式是房地产企业( )的理论依据。（A）设置账户（B）复式记账（C）登记账簿（D）编制会计报表48 城市详细规划分为( )。（A）控制性详细规划（
15、B）道路、空间环境规划（C）修建性详细规划（D）工程管线控制49 转移土地、房屋权属的行为包括( )。（A）国有企业使用权出让（B）土地使用权转让（C）房屋买卖与交换（D）房屋赠与（E）房屋继承50 隔墙按构造方式可分为( )。（A）块材式隔墙（B）分段式隔墙（C）立筋式隔墙（D）板材式隔墙（E）整体式隔墙51 在工程建设各个阶段工程造价控制的主要方法包括( )。（A）可行性研究（B）建设标准控制（C）价值工程（D）限额设计（E）招标投标52 我国保险公司的组织形式包括( )。（A）有限责任公司（B）股份有限公司（C）国有独资公司（D）合伙企业（E）独资公司53 以保险标的不同性质为标准，可将
16、商业保险分为( )。（A）责任保险（B）信用保证保险（C）财产保险（D）人身保险（E）社会保险54 城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有( )。2010 年考题（A）名胜古迹自用的房产（B）寺庙出租的经营用房产（C）校办工厂的房产（D）房地产开发企业建造未售但自用的房产（E）地下停车场55 按课税对象性质划分，税种可分为( )税。（A）投资（B）财产（C）收益（D）资源（E）流转三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。56 转租期间,原租赁合同变更,解除或者终止,转租合同将不发生变化。( )（A）正确（B）错误57 房屋共有建筑面积
17、是指产权主共同占有并且共同使用的建筑面积。( )（A）正确（B）错误58 中国房地产估价师学会是隶属于国家建设部的全国性社会团体。( )（A）正确（B）错误59 在城市规划区内,未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件,占用土地的,批准文件无效,占用的土地由县级以上人民政府土地管理部门责令退回。( )（A）正确（B）错误60 发包方可以将整个建设工程的勘察、设计发包给一个勘察设计单位,也可以将建设工程的勘察、设计分别发包给几个勘察、设计单位。( )（A）正确（B）错误61 监理单位实行资格认定制度。( )（A）正确（B）错误62 以出让方式取得土地使用权的,满两年未动工开发,国家可以有偿
18、收回土地使用权。( )（A）正确（B）错误63 在认定房屋层数时,一栋房屋只按最高一层确定层数。( )（A）正确（B）错误64 从事房地产经纪活动的人员必须参加房地产经纪人的培训和考试,合格后在当地房地产行政主管部门和工商行政管理部门注册登记,取得房地产经纪人资格证。未取得房地产经纪人资格证的人员不得从事房地产经纪业务。目前,房地产经纪人的考试和注册管理资格,由县级建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门负责。( )（A）正确（B）错误65 人们常用借贷这一概念来概括货币、信用和金融机构三者之间内在的相互交织的统一活动。( )（A）正确（B）错误66 我国的外汇市场是伴随着我国经济体制改革的
19、深化和对外开放的不断扩大而产生并发展起来的。( )（A）正确（B）错误67 时期指标是反映社会经济现象总体在一段时期内发展过程的总量。( )（A）正确（B）错误68 移动平均法是指对动态序列进行逐期移动以扩大时距,同时对时距已扩大了的新动态序列的各项指标值分别计算序时平均数,从而由移动平均数形成一列派生动态序列的方法。( )（A）正确（B）错误69 城市用地分布对生态环境的影响,主要体现在城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾,这一矛盾往往影响到城市用地价值。( )（A）正确（B）错误70 建筑物体型和立面选择与所选用的结构体系、建筑材料、施工技术、构造措施等没有关系。( )（A）正确
20、（B）错误71 集中采暖是由一个或多个大型热源产生热水或蒸气,通过区域供热管网供给地区以至整个城市建筑物的生活或生产用热。( )（A）正确（B）错误72 制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。( )（A）正确（B）错误73 房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。( )（A）正确（B）错误74 建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。 ( )（A）正确（B）错误75 房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。( )（A）正确（B）错误76 如果抵押房地产是抵押人抚养家属生活的必需居住用房，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。(
21、)（A）正确（B）错误77 噪声污染会影响儿童的智力发育，吵闹环境中儿童智力发育比安静环境中低10。( )（A）正确（B）错误78 土地补偿费归农村集体组织所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。( )（A）正确（B）错误79 以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。（A）正确（B）错误80 地形图采用的高程系统通常用文字在图的右下角处注明。( )（A）正确（B）错误81 面积误差比，是合同约定面积与产权登记面积之差与产权登记面积之比。( )（A）正确（B）错误82 判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持
22、续下降，且持续期至少在半年以上。( )（A）正确（B）错误83 证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。( )（A）正确（B）错误84 保险合同当事人双方经过约定和承诺两个步骤后即完成合同订立。( )（A）正确（B）错误85 财务分析的内容包括偿债能力分析、盈利能力分析和营运能力分析。( )（A）正确（B）错误86 胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体，但继承法规定遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。( )（A）正确（B）错误87 对于集体土地上建成的居住房屋，其竟买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人。( )（A）
23、正确（B）错误88 经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。2009 年考题( )（A）正确（B）错误89 强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人或处分权人。( )2007 年考题（A）正确（B）错误90 抵押人可以占用已抵押的房地产；抵押权人可以监督检查抵押房地产的占用情况。 ( )（A）正确（B）错误91 房地产转让是当事人之间的一种交易行为，它既受市场价值规律的调节，又受政府的监督和指导。 ( )（A）正确（B）错误92 房地产估价师执行业务，由房地产价格评估机构统一接受委托并统一收费。 ( )（A）正确（B）错误93 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有
24、建筑面积。( )（A）正确（B）错误94 建设单位领取施工许可证后 2 个月未开工的，施工许可证自行废止。( )（A）正确（B）错误95 房屋查封登记、注销登记和因登记机构错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。( )（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。95 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)为二级资质的房地产开发企业。2005 年 1月,甲公司决定开发一商品住宅小区,项目总投资 6000 万元,并以出让方式取得了该土地使用权。甲公司随后与乙施工
25、单位签订了施工合同,合同价为 2600 万元。由乙施工单位进行该工程项目的施工建设,并于 2005 年 3 月 15 日开工。甲公司在该小区开发过程中,以在建工程抵押贷款,筹措建设资金。2005 年 9 月,甲公司将该项目转让给丙公司。2006 年 5 月,丙公司完成该小区开发,并通过综合验收。96 根据房地产开发企业资质等级规定,甲公司的注册资本最低应为( )万元。（A）100（B） 800（C） 2000（D）500097 甲公司对该项目应落实的项目资本金最低应为( )万元。（A）1200（B） 1500（C） 2000（D）210098 下列表述中正确的是( )。（A）成片开发建设的住宅
26、小区的建设工程必须实行监理（B）未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证（C）本工程项目应由乙施工单位在开工前申请领取施工许可证（D）在施工过程中,施工单位发生变更的应重新申请领取施工许可证 ,而建设单位发生变更的,不必重新申请领取施工许可证99 在申请领取施工许可证时,要求该项目应落实建设资金不少于( )万元。（A）780（B） 1300（C） 1800（D）3000100 以下关于甲公司以在建工程抵押的表述中,说法正确的是( )。（A）在建工程抵押是指以合法方式取得的土地使用权 ,连同在建工程已投入的资产设定抵押（B）以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权也随之抵押（C）在建工程抵
27、押登记属于土地使用权变更登记（D）抵押合同自签订之日起生效101 以下关于项目转让的表述中,不正确的是( )。（A）甲公司必须在支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书后 ,才能进行项目转让（B）甲公司投入的资金达到 1000 万元即可转让该项目（C）甲公司已具备房地产开发资质,受让的丙公司可以不具备房地产开发企业资质（D）转让方甲公司和受让方丙公司应在规定时限内 ,持转让合同到房地产开发主管部门备案102 对乙施工单位承包该项目的施工,以下说法正确的是( )。（A）乙施工单位对建设工程的施工质量负责（B）乙施工单位必须按照设计图纸施工,对施工中发现设计图纸有差错的,应当及时予以修改（C
28、）由于甲已具有相应的开发企业资质,所以乙施工单位的资质可不必要求（D）县级以上人民政府建设行政主管部门负责对位于其行政区域内的该住宅小区建设工程质量实施监督管理103 商品房交付使用后,对质量不合格的房地产项目处理方式,以下说法不正确的是( )。（A）购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验（B）确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房（C）购房人在商品房交付使用之后发现质量问题,是指办理交付使用手续之后,并办理了房屋所有权证之后（D）对质量不合格给购房人造成的损失既包含直接损失也包含间接损失104 有关购房者丁房屋装修质量保修，下列说法正确的有( )。（A）施工单位
29、应对物业公司的维修支出进行补偿（B）施工单位不负保修责任（C）物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用（D）维修费用应由丁某支付房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 50 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或分户的,须经县级以上地方人民政府批准。【知识模块】 城市房屋拆迁管理制度与政策2 【正确答案】 B【知识模块】 规划设计与工程建设管理制度与政策3 【正确答案】 D【知识模块】 房地产权属登记制度与政策4 【正确答案】 C【知识模块】 规划设计与工程建设管理制度与政策5 【正确答案】
30、 B【知识模块】 规划设计与工程建设管理制度与政策6 【正确答案】 D【知识模块】 规划设计与工程建设管理制度与政策7 【正确答案】 C【知识模块】 规划设计与工程建设管理制度与政策8 【正确答案】 C【知识模块】 房地产中介服务管理制度与政策9 【正确答案】 C【知识模块】 综合10 【正确答案】 D【知识模块】 金融基础知识11 【正确答案】 C【试题解析】 主要是通过系统的培训与考核、资格认证与执业注册、继续教育与续期注册等方式,确保从业人员达到从业所要求的水准,并实现有效的监督管理。【知识模块】 房地产中介服务管理制度与政策12 【正确答案】 B【试题解析】 该规定结合物业管理企业的经
31、营特点和财物管理要求,对代管基金、物业管理企业经营活动的成本费用、收入及利润制定了统一规范的财务管理规定,全面规范了物业管理企业的财务行为。【知识模块】 物业管理制度与政策13 【正确答案】 B【试题解析】 相对于人类无止境的,日益增长的需求,资源的稀缺性表现为资源供给受有限资源的制约,人类没有足够的资源无限量地生产和提供他们所需的各种物品和服务。因而需求无限和资源稀缺是人类社会固有的矛盾。【知识模块】 经济学基础知识14 【正确答案】 C【试题解析】 A 项是寡头垄断市场的主要优点。 B 项为完全垄断市场的主要优点。D 项也是完全垄断市场的主要优点。【知识模块】 经济学基础知识15 【正确答
32、案】 A【知识模块】 经济学基础知识16 【正确答案】 C【知识模块】 保险基础知识17 【正确答案】 A【试题解析】 材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。18 【正确答案】 D【试题解析】 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。19 【正确答案】 B【试题解析】 合法租赁合同的终止有自然终止和人为终止两种情况。人为终止主要是租赁双方的原因导致的合同终止，除了选项 A、C 、D 的情形外，还包括：将承租的房屋擅自转让、转借他人、拆改结构、私自调换使用或改变承租房屋使用用途的；公有住房无正当理由闲置 6 个月以上的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；法律、法规规定的其他可以收回的情形。这些情况都属于人为因素造成的合同终止。20 【正确答案】 B21 【正确答案】 D【试题解析】 商品房销售中禁止的行为之一为：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。22 【正确答案】 D
