1、房地产和房地产估价练习试卷 5 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )是从房地产价值变化的总体趋势来说的,是波浪式上升的,不排除房地产价值随着社会经济发展的波动而波动,功能变得落后、生态环境恶化对房地产价值的降低,甚至过度投机后产生的房地产贬值。（A）房地产的价值高大性（B）房地产的难以变现性（C）房地产的易受限制性（D）房地产的保值增值性2 某套公寓或某座商务办公楼,目前尚未出租出去,没有直接产生经济收益,仍属于( )。（A）非收益性房地产（B）综合房地产（C）收益性房地产（D）特殊用途房地产3 下列哪种房地产不是按其经营使用方式来划分的( )。（A）出
2、售型房地产（B）办公型房地产（C）出租型房地产（D）自用型房地产4 出售型房地产可以采用比较法估价;出租或营业型房地产可以采用收益法估价 ;自用型房地产可以采用( )。（A）成本法估价（B）收益法估价（C）比较法估价（D）其他方法5 世界上许多国家和地区建立了房地产估价制度,规定要成为估价师,不仅须具备相当程度的估价理论知识,还须( )。（A）了解估价的目的（B）遵循估价的程序（C）了解房地产估价的制度（D）具有一定年限以上的估价实践经验6 一个具体估价项目的估价结果的期望用途是指( )。（A）估价程序（B）估价目的（C）估价原则（D）估价方法7 不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同
3、,估价的依据、考虑的因素,以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同,甚至估价对象的范围也不同。在价值构成的各要素,即成本、费用、税金、利润等的取舍上,也必须服从于( )。（A）估价原则（B）估价程序（C）估价目的（D）估价方法8 针对不同的估价目的所采用的价值标准,可以分为两类( )。（A）主观合理价值和公开市场价值（B）主观合理价值和非公开市场价值（C）主观合理价值和客观合理价值（D）公开市场价值和非公开市场价值9 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性,这就是所谓的(
4、)。（A）主观市场（B）客观市场（C）公开市场（D）非公开市场10 ( )是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中,在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上,总结出的一些简明扼要的,在估价活动中应遵循的法规或标准。（A）估价原则（B）估价时点（C）估价程序（D）估价方法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 从专业估价的角度来讲,房地产估价是指专业估价人员,根据( ),并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。（
5、A）估价目的（B）选用适宜的估价方法（C）遵循估价原则（D）按照估价程序12 正确地理解房地产估价,需要把握下列几点,其中正确的是( )。（A）房地产估价是科学与现代文化的有机结合（B）房地产估价是科学与艺术的有机结合（C）房地产估价是把主观存在的房地产价格揭示、显现出来（D）房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来13 专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格,由有关主管部门审定注册,专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员,必须符合下列( )几个条件。（A）具有良好的、健康的身体（B）有扎实的估价理论知识。包括房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、
6、经济、建筑、城市规划、法律等方面的知识（C）有良好的职业道德修养（D）有丰富的估价实践经验。包括房地产估价实践经验、技巧及市场调查、推断判断的才能14 实施房地产估价师执业资格考试制度,对下列方面有重大作用的是( )。（A）可以提高估价人员的知识门槛,促使其大幅度提高估价专业技能（B）可以增加估价理论知识（C）可以增加估价实践经验（D）强调职业道德修养的重要性15 房地产估价人员应遵守的职业道德,主要有下列( )几个方面。（A）不得做任何虚伪的估价,应做到公正、客观、诚实 ;应保持估价的独立性,必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务（B）如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产
7、进行估价时,不应接受该项估价委托;应妥善保管委托人的文件资料,未经委托人的书面许可 ,不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人（C）应执行政府规定的估价收费标准,不得以不正当理由或名目收取额外的费用,也不得降低收费标准,进行不正当的竞争（D）不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义 ,不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章16 不同的估价目的源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为( )。（A）土地使用权出让、损害赔偿、租赁（B）房地产转让(包括买卖、交换、赠与、抵债等)（C）企业合资、租赁经营、承包经营（D）涉案中的房地产估价复核或鉴定17 房地产估价主要有( )。
8、（A）合法原则、替代原则（B）最高最佳使用原则（C）估价时点原则（D）公平原则三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中,使用权属于自物权,其余属于他物权。( )（A）正确（B）错误19 最典型的地役权是他人在土地上通行的权利,这种地役权有时称为通行权。地役权在给他人方便时,所有人(中国大陆为土地使用权人)有可能受到某种损失,所以,地役权的存在会降低土地的价值。( )（A）正确（B）错误20 从房地产相邻关系的限制来看,房地产相邻关系是指房地产所有人或使用人从事工业、农业、商
9、业等活动及行使其他权利时,负有注意避免损害相邻房地产的义务,就相邻房地产所有人或使用人而言,则享有请求房地产所有人、使用人注意避免损害发生的权利。( )（A）正确（B）错误21 动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。( )（A）正确（B）错误22 对于房地产估价来说,有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地,农用地转为建设用地和城市规划。城市规划对土地用途、建筑高度、建筑容积率和建筑密度等的规定。其中,建筑容积率简称容积率,通常是指一块土地的总面积
10、与该块土地上建筑物的总面积比值。( )（A）正确（B）错误23 建筑密度又称建筑覆盖率,通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。( )（A）正确（B）错误24 城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地,以作为建筑物的绿地和交通,满足建筑物的通风、采光、防火以及居住者的隐私权与要求,如果各层建筑面积均相同,则有:建筑容积率=建筑密度 建筑层数。因为:总建筑面积 =土地总面积建筑密度建筑层数( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 某块土地上有一建筑物,如果各层
11、建筑物面积相同,且建筑容积率为 6,建筑密度为60%,求该建筑物共有多少层?房地产和房地产估价练习试卷 5 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 其他三个完全不符合题意。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 C【试题解析】 收益性房地产与非收益性房地产的划分,不是看他们目前是否正在直接产生经济收益,而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的可能性。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 B【试题解析】 办公型房地产是按其用途来划分的。【知识模块】 房地产和房地产估价4 【正确答案】 A【试题解析】
12、只有成本法估价才适合自用型房地产。【知识模块】 房地产和房地产估价5 【正确答案】 D【试题解析】 要想成为一名房地产估价师,必须要有一定的估价实践经验。【知识模块】 房地产和房地产估价6 【正确答案】 B【试题解析】 完成后的估价报告拿去做什么用,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。【知识模块】 房地产和房地产估价7 【正确答案】 C【试题解析】 在估价中估价人员应始终谨记估价目的,估价目的也限制了估价报告的用途,针对某种估价目的得出的估价结果,不能盲目地套用于与其不相符的用途。【知识模块】 房地产和房地产估价8 【正确答案】 D【知识模块】 房地产和房地产估价9 【
13、正确答案】 C【知识模块】 房地产和房地产估价10 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产估价一定要是专业估价人员通过用专业水平来估价,这样才会公平。【知识模块】 房地产和房地产估价12 【正确答案】 B,D【试题解析】 正确的房地产价格的估算和判定。必须依赖于一套科学的估价理论和方法;房地产估价是估价人员基于对客观存在的房地产价格的认识之后,运用科学的估价理论、方法和长期积累的估
14、价经验将其表达出来。【知识模块】 房地产和房地产估价13 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 有良好的身体是有必要的。但这并不是成为合格的房地产专业估价人员的主要条件。【知识模块】 房地产和房地产估价14 【正确答案】 A,D【试题解析】 因为估价人员的估价结果是否客观公正,不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度,他所具有的估价实践经验的丰富程度,还取决于他的职业道德修养。【知识模块】 房地产和房地产估价15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房地产估价16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房地产估价17 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房
15、地产估价三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 B【试题解析】 因为使用权属于他物权,只有所有权属于自物权。他物权是对他之物的权利。【知识模块】 房地产和房地产估价19 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价20 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价21 【正确答案】 B【试题解析】 因为应该是不动产的相邻各方,而不是动产,所以不正确。【知识模块】 房地产和房地产估价22 【正确答案】 B【试题解析】 建筑容积率应该是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的价值。【知识模块】 房地产和房地产估价23 【正确答案】 A【试题解析】 因为建筑密度=建筑基底总面积土地总面积。【知识模块】 房地产和房地产估价24 【正确答案】 B【试题解析】 因为总建筑面积=土地总面积建筑密度建筑层数,所以该题不正确。【知识模块】 房地产和房地产估价四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 【正确答案】 解:因为各层建筑面积相同,所以有公式 :建筑容积率=建筑密度 建筑层数 ,即:建筑层数=建筑容积率建筑密度建筑层数=660%=10故该建筑物共有 10 层【知识模块】 房地产和房地产估价
