1、房地产开发项目的可行性研究练习试卷 2 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列有关详细可行性研究阶段,项目的评估和决策阶段叙述不正确的一项是( )。（A）详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在 2%,所需费用,小型项目约占投资的 2.0%5.0%,大型复杂的工程约占 0.4%2.0%（B）按照国家有关规定,对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目,必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目,任何单位不准审批,更不准组织建设（C）项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家,代表
2、国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段（D）详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础 ,是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤2 由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同,其可行性研究的内容不尽相同,各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的项目概况不包括的一项是( )。（A）项目名称、开发建设单位（B）项目的地理位置。包括项目所在城市、区和街道,项目周围主要建筑物等（C）项目所在地周围的环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力,项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性（D）项目施工期间的动力、水等供应3 下列有关开发项目用地的现
3、状调查及动迁安置情况说法不正确的一项是( )。（A）土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等（B）开发成本调查。包括开发项目用地土地使用权的购买、土地开发等（C）调查开发项目用地范围内建筑物的种类,各种建筑物的数量及面积,需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等（D）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等4 下列有关市场分析和建设规模的确定这一内容及相关方面理解不正确的一项是( )。（A）市场供给现状分析及预测（B）市场需求现状分析及预测（C）开发成本、销售成本及经营成本的分析及预测（D）服务对象分析,制定租售计划5
4、 下列有关房地产开发项目的规划设计方案选择理解不正确的是( )。（A）环境保护投资方案的选择（B）市政规划方案的选择。主要内容包括各种市场设施的布置、来源、去路和走向,大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通的组织（C）项目构成及平面布置（D）建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单位工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图6 下列有关房地产开发项目的资源供给方案表述不正确的一项是( )。（A）施工队伍的选择（B）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划（C）施工力量的组织计划（D）项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通
5、讯等供应条件7 下列有关房地产开发项目的环境影响和环境保护的研究不包括的选项是( )。（A）建设地区的环境现状（B）开发项目可能引起的周围生态变化（C）环境影响的评价结论和环境影响分析（D）房屋拆迁安置可能导致的环境因素8 下列有关房地产开发项目的项目开发组织机构、管理费用的研究分析不正确的一项是( )。（A）开发项目的管理体制、机构设置（B）管理人员的配备方案（C）人员培训计划,年管理费用估算（D）财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标,对项目进行财务评估9 下列有关房地产开发项目的开发建设计划的内容阐述不正确的选项是
6、( )。（A）前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划（B）建设资源的供给厂家选择（C）工程建设计划。包括各个单项工程的开工、竣工时间,进度安排,市政工程的配套建设计划等（D）建设场地的布置10 下列有关房地产开发项目的项目经济及社会效益分析的内容不包括的选项是( )。（A）项目总投资估算。包括固定资产投资和流动资金两部分（B）市场交易的数量与价格（C）国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目,还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标,对项目进行国民经济评价（D）风险分析。一
7、方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析;另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 下列有关财务评价的主要技术经济指标的理解正确的选项为( )。（A）在计算项目总开发价值时,如果项目全部销售 ,则等于扣除销售税金后的净销售收入;当项目用于出租时,为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和（B）在项目任务评价中,动态投资回收期 Pt 与其准回收期 Pc 相比较,如果
8、 PtPc,则开发项目在财务上就是可以接受的,否则就无法接受（C）内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损,故所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率（D）如果财务净现值小于零,说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求 ,因而在财务上是可以接受的12 房地产投资收益率标准的确定,一般要综合考虑以下( )因素。（A）当前的宏观经济状况、银行贷款利率和其他各行业的投资收益率水平（B）承租者能够连续支付租金的能力以及投资规模的大小（C）房地产产品自然寿命和经济寿命的长短（D）房地产的类型、地点以及对未来租金增长的预期13 在房地产开发项
9、目评估过程中,建造成本评估时所估算的建造成本与实际建造成本之间不一定相符,导致建造成本发生变化的原因主要有( )。（A）在进行项目评估时如果开发商还没有获取土地使用权 ,土地成本往往是一个未知数（B）同类型物业市场上供应与需求之间关系的变化,开发过程中政治、经济、社会和环境等因素的变化对租金和售价水平的影响就很难定量地进行描述（C）由于建造成本的估算时间与承包商报价时间之间经历了购置土地使用权等一系列前期准备工作,两者往往相差半年到一年时间,这期间可能会由于建筑材料或劳动力价格水平的变化使进行项目评估时估计的建造成本与签订承包合同时的标价不一致（D）当建筑工程开工后,由于建筑材料价格和人工费用
10、发生变化 ,导致建造成本改变。这种改变对开发商是否有影响,要看承包合同的形式如何14 可行性研究是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。其根本的目的是( )。（A）实现项目决策的科学化、民主化（B）减少或避免投资决策的失误（C）提高项目开发建设的经济、社会和环境效益（D）减少或避免投资风险带来的损失15 下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解正确的选项为( )。（A）一个开发建设项目,特别是大中型项目,要通过投资决策前的可行性研究 ,明确该项目的建设和投资是否可行,从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果,作为开发建设项目投资决策的依据
11、（B）银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件,实际上,他们不必对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估,即可确定是否给予贷款（C）项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审查批准后,才能据以同国外厂商正式签约（D）在可行性研究报告中,对项目的建设各项情况都进行了分析和论证 ,确定了原则,推荐了建设方案。报告批准后,规划设计工作就可据此进行16 投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究,前者可分为( )。（A）社会研究（B）地区研究（C）部门研究（D）以利用资源为基础的研究三、判断题请判断下列
12、各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 企业内部数据指企业从事房地产经营过程中所产生的信息,主要包括会计报表与财务报告、销售业绩报告、顾客反馈意见等方面所记载的数据,是市场分析的基本信息,市场分析人员应充分利用这些内部信息。( )（A）正确（B）错误18 外部数据主要包括加工信息和通过市场分析人员的市场调查所获得的原始信息。其中原始信息需要由市场分析人员根据市场分析的目的,通过专家访谈、座谈会、问卷调查、电话访问、现场查勘等方式自行调查收集。( )（A）正确（B）错误19 定量预测主要依靠人们的经验、专业知识和分析能力,参照已有的资料,通过主观判断,对事物未来
13、的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。( )（A）正确（B）错误20 定性预测的基本思想是根据过去和现在的有关客观历史数据,从中鉴别出其发展的基本模式,并假定其不变,由此建立数学模型,用以定量描述预测对象未来的状态或发展趋势。( )（A）正确（B）错误21 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段,根据房地产市场调查分析所提供的信息资料,对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断,以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。( )（A）正确（B）错误22 前期工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费、设备及安装工程费
14、和室内装饰家具费等。( )（A）正确（B）错误23 室内工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。( )（A）正确（B）错误24 附属工程费包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、室外照明等的建设费用。( )（A）正确（B）错误25 单位指标估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单位指标数得到项目或单项工程总投资的估算方法。( )（A）正确（B）错误26 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是:直接费=每平方米造价指标建筑面积,主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标 建筑面积
15、。( )（A）正确（B）错误房地产开发项目的可行性研究练习试卷 2 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 其中的三个数据分别为10%、1.0%3.0%和 0.2%1.0%。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究2 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究3 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究4 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究5 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究6 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究7 【正确答案】 D【知识模
16、块】 房地产开发项目的可行性研究8 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究9 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究10 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 项是财务净现值不小于零的情况。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究13 【正确答案】 C,D【知识模块】 房
17、地产开发项目的可行性研究14 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究15 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 B 项必须在分析评价后方可确定是否予以贷款。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究16 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究19 【正确答案】 B【试题解析】 此为定性预测的内容。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究
18、20 【正确答案】 B【试题解析】 此为定量预测的相关内容。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究22 【正确答案】 B【试题解析】 此为建安工程费所含的内容。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究23 【正确答案】 B【试题解析】 此为附属工程费的包含内容。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究24 【正确答案】 B【试题解析】 此为室外工程费的包括情况。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究25 【正确答案】 B【试题解析】 单位指标估算法是指以单位工作量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究26 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究
