1、房地产开发项目的可行性研究练习试卷 3 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列有关房地产开发项目的可行性研究的步骤的内容相关方面不正确的解释是( )。（A）接受委托。在项目建议被批准之后,开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究（B）调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等,以便确定项目的经济规模和项目构成（C）在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价。对调查分析后所确定的最佳方案,在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上,对方案进行详细财务评价和国民经济评价（D）编制可行性
2、研究报告。经过先前的分析与评价 ,即可编制详细的可行性研究报告,推荐一个以上的可行方案和实施计划,提出结论性意见、措施和建议,供决策者作为决策依据2 房地产市场分析与预测,是房地产开发项目可行性研究的重要组成部分。通过房地产市场分析与预测,开发商可以达到的目的不包括的选项为( )。（A）了解房地产市场投资的预期收益,增加开发商投资到底的必胜信心（B）了解影响房地产市场的宏观社会经济因素,进而把握投资机会与方向（C）了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平,就拟开发项目进行市场定位(服务对象、规模、档次、租金或售价水平等)（D）了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求 ,用以指导项目的规
3、划设计3 房地产市场分析与预测,要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行,尤其是市场分析与预测工作更为重要的四种情况不包括( )。（A）开发商对拟开发的项目没有或者很少有相关的经验（B）市场情况具有较多的确定因素（C）开发商拟开发的项目要持续几年的时间,在这段时间内,市场的变化是不可避免的（D）开发商拟进入一个特殊的市场,该市场上没有前人的经验可资借鉴4 房地产市场分析依所服务的对象不同,所需收集的信息的范围和内容也有所差别,一般说来,房地产市场分析需遵循一定的步骤。下列相关认识理解有误的选项是( )。（A）确定分析目的。即该分析是为投资方案选择与决策服务 ,为解决某一具体问题或发现市场机会服务,
4、为投资回报预测和确定的可能性大小服务,为场地选择或产品定位服务,还是为编制一般的市场研究报告服务（B）确立分析目标。主要决定该项分析的范围及所需解决的主要问题（C）选择分析方法。主要确定该项分析所需数据的类型与收集方法,数据处理过程中定性和定量方法的选择（D）估算分析过程所需的时间和费用,以及分析结果的预期价值5 下列( ) 不属于房地产市场分析的内容。（A）房地产市场宏观因素分析（B）房地产市场状况分析（C）针对特定开发项目的相关因素分析（D）房地产市场的投资回报可能性大小及投资方向的准确性分析6 房地产市场状况分析,是介于宏观和微观之间的分析。市场状况分析一般要从多方面进行分析,下列选项不
5、属于状况分析的是( )。（A）各类物业的供求关系、空置率、市场成交量、市场吸纳能力和速度（B）土地批租数量和用途分布、已批租和特批租土地的面积、用途和可建建筑面积、单宗土地出让转让信息,包括土地使用权的受让方、土地利用要求。项目投资情况和成交日期等（C）房地产销售价格和租金水平、地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他成本费用、房地产开发经营过程中的税费（D）估算分析过程所需的时间和费用,以及分析结果的预期价值7 当总体背景情况确定后,投资者就可以针对某一具体开发投资类型和地点进行更为详尽的分析。不论是什么类型的房地产开发项目,需要进行的详细分析不包括( )。（A）竞争性物业的发展状况（B）项目
6、所处的位置、周围环境及与城市中心商业区的关系,项目用地工程地质资料（C）附近地区土地利用及城市规划控制指标,城市建设规划管理的有关定额指标(如高度控制、容积率、用途、绿地率、建筑覆盖率、内外交通组织、建筑防火、停车场车位数等)（D）针对未来用户的需求信息;同类竞争性开发项目的信息,政府对此开发项目的态度;项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力8 下列有关某房地产市场分析报告大纲中摘要不应包括的选项为( )。（A）在一定时间内以某一价格出售或出租的面积或单元数量（B）市场分析的目的（C）分析方法、主要假设条件和风险因素（D）建议做/放弃/推迟/改进以后可以做9 房地产市场分析报告大纲中的概述不
7、应包括的内容选项为( )。（A）国家或整体社会经济状况和主要的增长领域 (确认有吸引力的物业投资类型可选择的投资方向,分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置)（B）有利于增加市场占有率的建议（C）城市经济状况(与国家和地区相比城市的就业状况及趋势,城市就业情况短期预测,确认和介绍当地主要产业、企业和产品)（D）市场环境与场地分析(市场区域的划分、土地面积、土地利用情况,场地描述,场地周围交通环境及可行性分析,场地周围土地利用情况和竞争情况)二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。
8、10 可行性研究是在投资前期所做的工作,它分为四个工作阶段,每阶段的内容逐步由浅到深。下列有关这四个阶段的分析正确的是( )。（A）按照国家有关规定,对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目 ,必须经相关有权审批单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目,任何单位不准审批,更不准组织建设（B）详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在3%,所需费用,小型项目约占投资的 0.5%1.0%,大型复杂的工程约占 0.2%0.5%（C）初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到25%,所需费用约占总投资的0.5%2.5%（D）投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶
9、段投资估算的精确度为30%,研究费用一般占总投资的 0.2%0.8%11 房地产开发项目的可行性研究过程中,项目概况的内容一般包括( )。（A）可行性研究工作的目的依据和范围（B）项目的地理位置,包括项目所在城市、区和街道,项目周围主要建筑物等（C）项目的性质及主要特点（D）开发项目可能引起的周围生态变化12 一般房地产开发项目可行性研究中,开发项目用地的现状调查及运迁安置所包括的主要内容体现为( ) 。（A）人口调查,包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数 ,需动迁的人口数、户数等（B）各种市政管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规则目标
10、和其可能实现的时间（C）确定安置方案。包括需要安置的总人数和户数,需要安置的各房屋套数及建筑面积,需要安置的劳动力人数等（D）拆迁安置方案。包括需要安置的总人数和户数 ,需要安置的各房屋套数及建筑面积,需要安置的劳动力人数等13 在房地产开发项目可行性研究中,市场分析和建设规模的确定主要包括( )。（A）拟建项目建设规模的确定（B）市场交易的数量与价格（C）市场供给现状分析与预测（D）服务对象分析、制定租售计划14 在房地产开发项目可行性研究的内容中,规划设计方案选择主要包括( )。（A）项目构成及平面布置（B）市政规划方案选择。主要包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向,大型商业房地产开发
11、项目重点要规划安排好交通的组织（C）建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图（D）存在的问题及建议15 在房地产开发项目可行性研究的内容中,开发建设计划主要包括( )。（A）前期开发计划。包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计,取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划（B）工程建设计划,包括各个单项工程的开工、竣工时间,进度安排,市政工程的配套建设计划等等（C）建设场地的布置（D）施工队伍的选择三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分
12、。本大题总分最多扣至零分。16 销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。( )（A）正确（B）错误17 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。( )（A）正确（B）错误18 开发建设项目投资估费中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。( )（A）正确（B）错误19 不可预见费根据项目的复杂程度和房地产开发项目成本费(不包括税费)估算的准确程度,不含税费的成本费用的
13、8%15%估算。( )（A）正确（B）错误20 房地产开发项目的财务效益主要表现为项目销售(出租)收入、固定资产投资、流动资金、经营成本和税金等各项支出。( )（A）正确（B）错误21 固定资产投资是指项目按拟定建设规模、规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用,包括土地费用、前期工程费、房屋开发费等。( )（A）正确（B）错误22 财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最低贷款利率,如果贷款利率高于财务内部收益率,项目投资就会出现盈利。( )（A）正确（B）错误23 如果财务净现值大于或等于零,说明项目的获利能力低于基准收益率的要求,因而在财务上是无法接受的。( )（A）正确（B）错误24
14、在项目财务评价中,动态投资回收期 Pt 与基准回收期 Pc 相比较,如果 PtPc,则开发项目在财务上就是可以接受的。( )（A）正确（B）错误25 在计算项目总开发价值时,如果项目全部销售,则等于扣除销售税后的净销售收入;当项目用于出租时,为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。( )（A）正确（B）错误房地产开发项目的可行性研究练习试卷 3 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 应在接受委托、调查研究及方案选择和优化三项分析后确定最佳方案。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开
15、发项目的可行性研究3 【正确答案】 B【试题解析】 市场情况不确定因素较高为是。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究4 【正确答案】 A【试题解析】 其中不包括“为投资回报预测和确定的可能性大小服务”这一内容。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究5 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究6 【正确答案】 D【试题解析】 另外还包括:已建成投入使用的主要商业、写字楼、公寓物业;竞争性物业发展状况;各类房地产投资收益率和房地产开发利润;项目用地附近地区土地利用现状,总体规划和专业规划;市场购买者对房地产商品功能的要求。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究7 【正确答案
16、】 A【试题解析】 另外还包括金融信息和针对项目的成本、价格、租金、空置率、市场吸纳能力分析。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究9 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,D【试题解析】 B 项中数据应分别为10%,1.0%3.0%和 0.2%1.0%;C 项中数据应分别为20%和 0.25%1.5%。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研
17、究11 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 另外还包括:项目名称、开发建设单位;项目所在地周围的环境状况;项目开发建设的社会、经济意义。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究14 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 【正确答案】 A【知识模块】 房地产
18、开发项目的可行性研究17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究19 【正确答案】 B【试题解析】 其数据应为 3%7%。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究20 【正确答案】 B【试题解析】 将“固定资产投资、流动资金”改为“开发建设项目总投资”即可。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究22 【正确答案】 B【试题解析】 内部收益率表明的是项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究23 【正确答案】 B【试题解析】 说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,在财务上是可以接受的。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究24 【正确答案】 B【试题解析】 应为 PtPc。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究
