1、房地产投资分析基本知识练习试卷 10 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 利率的划分很多,下列有关利率的划分和相关知识理解有误的一项是( )。（A）利率可分为基础利率、存款利率、债券利率和贷款利率等（B）在市场经济条件下,基础利率和存款利率的高低主要取决于社会平均利润率、资本供求状况、国家的宏观信贷政策和通货膨胀率水平等（C）债券利率和贷款利率等各种其他类型利率的高低及其与基础利率的差异,则主要取决于资金筹措的成本费用和融出资金所承担的风险大小等（D）在市场经济条件下,近年来我国的存款利率不断降低 ,这说明了我国资本供求状况极不协调,国家的宏观信贷政策不利社会
2、发展2 下列有关单利计息和复利计息两种利息的计算方法阐述不正确的一项是( )。（A）单利计息是仅按本金计算利息,利息不再生息 ,其利息总额与借贷时间成正比（B）复利计息方式,对于某一计息周期来说,是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息,即“ 利息再生利息 ”（C）按复利方式计算利息时,利息的计算公式应为:In=P(1+i) n-1,n 个计息周期后的本利和为:Fn=P(1+i.n)（D）复利计息有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间 ,并按复利计息,称为间断复利;如果计息周期无限期缩短 ,则称为连续复利3 若名义利率为 r,年初借款为 P,在一年中计算利息 m 次,则每一
3、计息周期的利率为r/m,一年后的本利和为:F=P(1+r/m) m,其中利息 I=F-P=P(1+r/m)m-P,故实际利率 i 与名义利率 r 的关系表达式应为:i=(F-P)/P=(1+r/m) m-1 通过这个关系式可以看出,名义利率与实际利率存在的关系表述不正确的一项是( )。（A）当每年计息周期数 m1 时,实际利率小于名义利率（B）当每年计息周期数 m=1 时,名义利率与实际利率相等（C）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（D）名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大4 下列有关资金等值概念理解及其相关方面解释不正确的一项是( )。（A）在资金时间价值的计算
4、中,等值是一个十分重要的概念（B）资金等值是指在考虑时间因素的情况下,同一时间点发生的绝对值相等的资金可能具有不同的价值（C）资金等值也可理解为与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值（D）通常情况下,在资金等值计算中,人们把资金运动起点时的金额称为现值 ,把资金运动结束时与现值相等值的金额称为终值或未来值,而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值5 现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。下列有关其相关方面阐述有误的一项是( )。（A）如果现金流出和流入不是发生在计息周期的期初或期末 ,而是发生在计息周期的期间,为了简化计算,公认的
5、习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生,称为期末惯例法（B）现金流量图将现金的收入和支出按照发生的时间阶段画在时间的标度上,并且标明所要计算的问题,即什么是已知,什么是所求的问题（C）时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻,也即是指日历年度的年初。在复利计算常用符号 P、 F、A、G 中,有 P 和 F 是发生在第一周期的期初,其他发生在最后一个周期中（D）为了与期末惯例法保持一致,把资金的流动情况绘成现金流量图时 ,把 P 作为上一周期期末,即第 0 期期末发生的。现金流量图是协助评估人员进行复利计算和投资分析的有效工具6 在复利计算和考虑资金时间因素的计算中,常用的符号包括 P、
6、F 、A 、G、S、n和 i 等,各符号的具体含义说明不正确的一项是( )。（A）P 表示现值;F 表示终值或未来值（B） A 表示连续出现在各计息周期期末的等额支付金额 ,简称年值（C） G 表示每一计息周期收入或支出的等比变化值 ;而 S 表示每一计息周期收入或支出的等差变化值（D）n 表示计息周期数;i 表示每个计息周期的利润7 对于置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为( )。（A）两个方面:租金和物业增值（B）三个方面:租金、物业增值和股权增加（C）四个方面:租金、物业增值、减少纳税和股权增加（D）五个方面:租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大8 对于置业投资者来说,
7、房地产投资的经济效果主要表现的解说不正确的一项是( )。（A）租金通常表现为月租金收入（B）销售额加大有利于加快实现投资者的投资成本回报,促进投资者更大的投资欲望（C）减小纳税一般要在每年纳税中才能实现（D）物业增值和股权增加则既可在处置或转让物业中实现 ,也可在以针对物业的再融资行为中实现,如申请抵押贷款9 对于开发投资来说,房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括( )。（A）销售收入（B）开发利润（C）成本利润率（D）投资收益率10 下列有关收益率的理解不正确的一项是( )。（A）收益率是一个投资回报率,它通常被表示为一个复合年百分率 ,表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力（B
8、）内部收益率是代表了某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。它反映了所有的预期收益,包括投资者在持有期末转售其投资时所获得的收益（C）全部投资收益率反映了全部已投入资本的收益水平。可以认为它是内部收益率和借贷资本收益率的合成。从概念上来说,全部投资收益率是内部收益率和抵押收益率或抵押贷款收益率的加权平均（D）权益投资收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标 ,是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率,考虑了还本付息对自有资金现金流的影响二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选
9、择正确的，每个选项得 0.5 分。11 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。（A）房地产开发投资费用（B）管理费用（C）财务费用（D）为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用12 开发项目的产品开发是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。在核算上将其费用划分为土地费用、前期工程费和( )。（A）基础设施建设费（B）建筑安装工程费（C）公共配套设施建设费（D）开发间接费用13 下列有关房地产投资分析中的投资与成本的理解正确的选项是( )。（A）房地产开发经营活动中的投资与成本,与一般工业生产活动有较大的差异（B）对于开发销售模式下的房地产开发项
10、目而言,开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质,其投资的大部分是在形成建筑物等以资金的形式存在的房地产商品,通过预售、出售和转让形式以获得投资回报（C）开发过程中开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少,甚至是零。故基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去（D）房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营 ,则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同14 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现为( ) 。（A）投资分析中的使用成本是指对未来将要发生的费用的预测和估计 ,各种影响因素的作用是可确定的（B）财务会计中的成本是对生产经营活
11、动中实际发生费用的记录,各种影响因素的作用是可以确定的（C）不同的实施方案中,投资分析中使用的成本和财务会计中的成本可能会为相同的成本数据（D）投资分析中,根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 ,这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样15 下列有关投资的概念及涵义理解不正确的选项是( )。（A）广义的投资是指人们的一种无目的的经济行为 ,即以一定的资金投入某项计划,以获得所期望的投资回报（B）房地产投资分析中所讨论的投资是广义的,是指人们在房地产开发或投资活动中,为实现投资利润所投入的资本（C）投资所投入的资源可以是资金,也可以是土地、人力、技术、
12、管理经验或其他资源（D）一般工业生产活动中的投资,包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物和机器设备等固定资产的投资,而流动资金是指工业项目投产前有限垫付,投产后用于设备购买占用的周转资金16 作为房地产投资者,其投资可能来源于( ),其收益可能来源于出售、出租或经营,但在进行投资决策中,他们都无一例外地要把所有的支出与收入都折算到同一时间点,并通过一系列投资效果评价指标的计算,在各种可能的投资方案之间进行比较、分析。（A）向社会募集的资金（B）自有资金(股本金)（C）向金融机构的融资贷款（D）其他融资方式三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1
13、 分。本大题总分最多扣至零分。17 置业投资经济结果的好坏受投资方向的影响,不受市场状况和物业特性变化影响。( )（A）正确（B）错误18 置业投资经济效果的几种表现形式仅能说明投资者可获得的利益类型,在没有转换为一个特定时间点的现金流量之前,经济效果也同样可以定量描述或量测的。( )（A）正确（B）错误19 房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润,其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。( )（A）正确（B）错误20 对于金融机构来说,借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分,借款人所支付的利息,就是金融机构所获得的贷款(投资)回报金额。( )（A）正确（B）
14、错误21 就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发商利润。( )（A）正确（B）错误22 在收益率计算中,可预测物业预期可获得的收益,尤其包括物业的租金和额外利润,这是与投资回报率之间的最大区别。( )（A）正确（B）错误23 在投资者进行投资决策时,往往要求由未来物业投资收益转换而来的现值等于其当前拟投入的资本,因此投资者希望的收益率应该等于一个特定的折现率。( )（A）正确（B）错误24 内部收益率反映了投资期末的预期收益,包括投资者所获得的额外利润。内部收益率可以用来衡量资本投资的期末回报水平,包括房地产投资所得税后。( )（A）
15、正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为 25 万元的住宅,如果该家庭首期付款为房价的 30%,其余为在 10 年内按月等额偿还的抵押贷款,年贷款利率为 15%,问月还款额为多少? 如果该家庭 25%的收入可以用来支付住房消费 ,问该家庭的月收入应为多少才能购买上述住宅?26 某人拟以 500 万元的价格购买一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为 15%、25%和 60%,第四年即可开始出租,当年的毛租金收入为 100 万元
16、,经营成本为 20 万元,并预计在此后的 16 年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为 12%,折现率为 16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示,试计算该投资项目的净现金流量,画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和。(设投资和经营期间的收入和支出的发生在年初)房地产投资分析基本知识练习试卷 10 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 存款利率不断降低是在政府的宏观调控作用下进行的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识2 【正确答案】 C【试题解析】 n 个计息周期后的本利和应为 :Fn=
17、P(1+i)n。【知识模块】 房地产投资分析基本知识3 【正确答案】 A【试题解析】 m1 说明实际利率大于名义利率。【知识模块】 房地产投资分析基本知识4 【正确答案】 B【试题解析】 资金等值应为不同时间点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。【知识模块】 房地产投资分析基本知识5 【正确答案】 C【试题解析】 时间点零并不一定是指日历年度的年初,只有 P 是第一周期的期初发生的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识6 【正确答案】 C【试题解析】 G 和 S 的含义相换为对。【知识模块】 房地产投资分析基本知识7 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析基本知识8 【正确答案】
18、B【试题解析】 并不是这回事。【知识模块】 房地产投资分析基本知识9 【正确答案】 A【试题解析】 此项为经济效果的主要表现形式。【知识模块】 房地产投资分析基本知识10 【正确答案】 C【试题解析】 全部投资收益率可认为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成。【知识模块】 房地产投资分析基本知识二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 A 项是开发项目的总投资费用,不属于期间费用。【知识模块】 房地产投资分析基本知识12 【正确答案】 A,
19、B,C,D【试题解析】 连同题中的两项是核算上划分费用的六个成本项目。【知识模块】 房地产投资分析基本知识13 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 B 中投资的大部分是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品,并通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动,转让这些固定资产的所有权以收回投资。【知识模块】 房地产投资分析基本知识14 【正确答案】 B,D【试题解析】 A 项中的各种影响因素的作用是不确定的 ,不同的实施方案会有不同的成本数据。【知识模块】 房地产投资分析基本知识15 【正确答案】 A,B【试题解析】 A 中广义的投资是一种有目的的经济行为 ,B 中房地产投资分析中所讨论的投
20、资是狭义的,是人们为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。【知识模块】 房地产投资分析基本知识16 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产投资分析基本知识三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 B【试题解析】 置业投资经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。【知识模块】 房地产投资分析基本知识18 【正确答案】 B【试题解析】 经济效果是无法定量描述或量测的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识19 【正确答案】 B【试题解析】 经济效果主要表现为销售收入,其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益
21、率等指标来衡量。【知识模块】 房地产投资分析基本知识20 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识22 【正确答案】 B【试题解析】 收益率计算中要考虑物业预期可获得的所有收益,尤其包括物业持有期末投资者转售时所获得的净转售收入,这也是与投资回报率之间的最大区别。【知识模块】 房地产投资分析基本知识23 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识24 【正确答案】 B【试题解析】 反映了所有的预期收益,包括投资者在持有期末转售其投资时所获得的收益。内部收益率可以用来衡量任何资本投资的回报水平,包括所得税前和所得税后
22、。【知识模块】 房地产投资分析基本知识四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 【正确答案】 解: (1)已知 :抵押贷款额为: P=2570%=17.5(万元) 月贷款利率为: i=15%/12=1.25% 计息周期数为: n=1012=120 个月 (2)月还款额为: A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1 =1750001.25%(1+1.25%)120/(1+1.25%)120-1 =2823.4(万元) (3)该家庭欲购买上述住宅,其月收入应为: x=2823.4/0.25=11293.4(元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识26 【正确答案】 解:(1) 求出净现金流量 (2)画出净现金流量图 (3)计算项目净现金流量的现值之和为: 【知识模块】 房地产投资分析基本知识
