1、房地产投资分析基本知识练习试卷 5 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 若名义利率为 r,年初借款为 P,在一年中计算利息 m 次,则每一计息周期的利率为r/m,一年后的本利和为:F=P(1+r/m) m,其中利息 I=F-P=P(1+r/m)m-P,故实际利率 i 与名义利率 r 的关系表达式应为:i=(F-P)/P=(1+r/m) m-1 通过这个关系式可以看出,名义利率与实际利率存在的关系表述不正确的一项是( )。（A）当每年计息周期数 m1 时,实际利率小于名义利率（B）当每年计息周期数 m=1 时,名义利率与实际利率相等（C）实际利率比名义利率更能反
2、映资金的时间价值（D）名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大2 下列有关资金等值概念理解及其相关方面解释不正确的一项是( )。（A）在资金时间价值的计算中,等值是一个十分重要的概念（B）资金等值是指在考虑时间因素的情况下,同一时间点发生的绝对值相等的资金可能具有不同的价值（C）资金等值也可理解为与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值（D）通常情况下,在资金等值计算中,人们把资金运动起点时的金额称为现值 ,把资金运动结束时与现值相等值的金额称为终值或未来值,而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值3 现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和
3、流出的现金活动的简化图示。下列有关其相关方面阐述有误的一项是( )。（A）如果现金流出和流入不是发生在计息周期的期初或期末 ,而是发生在计息周期的期间,为了简化计算,公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生,称为期末惯例法（B）现金流量图将现金的收入和支出按照发生的时间阶段画在时间的标度上,并且标明所要计算的问题,即什么是已知,什么是所求的问题（C）时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻,也即是指日历年度的年初。在复利计算常用符号 P、 F、A、G 中,有 P 和 F 是发生在第一周期的期初,其他发生在最后一个周期中（D）为了与期末惯例法保持一致,把资金的流动情况绘成现金流量图时
4、 ,把 P 作为上一周期期末,即第 0 期期末发生的。现金流量图是协助评估人员进行复利计算和投资分析的有效工具4 在复利计算和考虑资金时间因素的计算中,常用的符号包括 P、F 、A 、G、S、n和 i 等,各符号的具体含义说明不正确的一项是( )。（A）P 表示现值;F 表示终值或未来值（B） A 表示连续出现在各计息周期期末的等额支付金额 ,简称年值（C） G 表示每一计息周期收入或支出的等比变化值 ;而 S 表示每一计息周期收入或支出的等差变化值（D）n 表示计息周期数;i 表示每个计息周期的利润5 对于置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为( )。（A）两个方面:租金和物业增值（B
5、）三个方面:租金、物业增值和股权增加（C）四个方面:租金、物业增值、减少纳税和股权增加（D）五个方面:租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大6 对于置业投资者来说,房地产投资的经济效果主要表现的解说不正确的一项是( )。（A）租金通常表现为月租金收入（B）销售额加大有利于加快实现投资者的投资成本回报,促进投资者更大的投资欲望（C）减小纳税一般要在每年纳税中才能实现（D）物业增值和股权增加则既可在处置或转让物业中实现 ,也可在以针对物业的再融资行为中实现,如申请抵押贷款7 对于开发投资来说,房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括( )。（A）销售收入（B）开发利润（C）成本利润率（D
6、）投资收益率8 下列有关收益率的理解不正确的一项是( )。（A）收益率是一个投资回报率,它通常被表示为一个复合年百分率 ,表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力（B）内部收益率是代表了某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。它反映了所有的预期收益,包括投资者在持有期末转售其投资时所获得的收益（C）全部投资收益率反映了全部已投入资本的收益水平。可以认为它是内部收益率和借贷资本收益率的合成。从概念上来说,全部投资收益率是内部收益率和抵押收益率或抵押贷款收益率的加权平均（D）权益投资收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标 ,是投资者在投资项目中所投入的自有资
7、本的内部收益率,考虑了还本付息对自有资金现金流的影响9 反映房地产投资项目经济效果的指标还包括现金回报率和还本付息比率等,下列有关说法不正确的一项是( )。（A）现金回报率反映了初始现金投资或者付款与月现金收入之间的关系 ,该指标与存款账户模型所形成的月现金收入类似（B）现金回报率在数值上等于扣除折旧前的净收入除以业主的初始现金投资。它与一般意义上的回报率不同,因为该回报率可能是税前的,也可能是税后的（C）还本利息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额。可以推测,某物业投资的还本付息比率越高,表明该投资的还贷能力越强（D）现金回报率和还本付息比率从另一个侧面反映了房地产投资的经
8、济效果。投入资金越大,现金回报率越大,则投资回报也越高10 对通货膨胀或通货紧缩程度的预期,影响投资者对未来投资收益的预测和适当收入或收益率的选择。下列有关通货膨胀情况解说不正确的一项是( )。（A）在通货膨胀的情况下,现金的购买力会下降,因此投资者往往提高对名义投资回报率的预期,以补偿购买力的损失（B）从理论上说,全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响。故预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化（C）由于通货膨胀率和收益率经常是同时变动的,因此很难找到一个特定的率来准确反映当前的市场状态,尽管人们一直在追求这样一个目标以使得该率的选择与对市场的预期、通货膨胀率、收益率相协调
9、（D）通货膨胀和房地产增值关系密切。通货膨胀先导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升,并进一步导致购买力下降,房地产增值亦然。两者对未来的钱来说影响类似,且对折现率的影响也一般二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 下列有关房地产投资分析中的投资与成本的理解正确的选项是( )。（A）房地产开发经营活动中的投资与成本,与一般工业生产活动有较大的差异（B）对于开发销售模式下的房地产开发项目而言,开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质,其投资的大部分是在形成建筑物等以资金的
10、形式存在的房地产商品,通过预售、出售和转让形式以获得投资回报（C）开发过程中开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少,甚至是零。故基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去（D）房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营 ,则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同12 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现为( ) 。（A）投资分析中的使用成本是指对未来将要发生的费用的预测和估计 ,各种影响因素的作用是可确定的（B）财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录,各种影响因素的作用是可以确定的（C）不同的实施方案中,投资分析中使用的
11、成本和财务会计中的成本可能会为相同的成本数据（D）投资分析中,根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 ,这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样13 下列有关投资的概念及涵义理解不正确的选项是( )。（A）广义的投资是指人们的一种无目的的经济行为 ,即以一定的资金投入某项计划,以获得所期望的投资回报（B）房地产投资分析中所讨论的投资是广义的,是指人们在房地产开发或投资活动中,为实现投资利润所投入的资本（C）投资所投入的资源可以是资金,也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源（D）一般工业生产活动中的投资,包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投
12、资是指用于建造或购置建筑物和机器设备等固定资产的投资,而流动资金是指工业项目投产前有限垫付,投产后用于设备购买占用的周转资金14 作为房地产投资者,其投资可能来源于( ),其收益可能来源于出售、出租或经营,但在进行投资决策中,他们都无一例外地要把所有的支出与收入都折算到同一时间点,并通过一系列投资效果评价指标的计算,在各种可能的投资方案之间进行比较、分析。（A）向社会募集的资金（B）自有资金(股本金)（C）向金融机构的融资贷款（D）其他融资方式15 下列有关房地产投资的相关知识理解正确的选项是( )。（A）从物质形态上看,房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、设备 ,消耗一定量的能源,通过开
13、发生产,获得房地产商品（B）从货币形态上看,房地产开发活动则表现为投入一定量的资金,花费一定量的成本,通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入（C）房地产投资分析的目的,就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件,选择合适的运行模式或技术方案,以获得最好的经济效果（D）对于房地产开发投资活动来说,投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量,是构成开发投资项目固定资本的基本要素,也是进行投资分析最重要的基础数据三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 全部投资收益率不考虑还本付息的影响,假设全部投资都是投资者的自有资本,故可
14、认为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成。从概念上来说,全部投资收益率是权益资本收益率和信贷资本收益率的加权平均。( )（A）正确（B）错误17 现金回报率指标非常简单明了,它与一般意义上的回报率相同,可能是税前的,也可能是税后的。( )（A）正确（B）错误18 还本付息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额。显然,某物业投资的还本付息比率越高,年还本付息数额就越少,表明该投资的还贷能力越差。( )（A）正确（B）错误19 从理论上说,全部期望投资回报率应包含所有预期通货膨胀率的影响。故预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时,房地产投
15、资收入现金流的折现值才是一个常数。( )（A）正确（B）错误20 房地产投资分析人员进行投资分析工作的关键是模拟典型投资者对未来市场的预期,有目的地寻找准确可靠的收益率和通货膨胀率。( )（A）正确（B）错误21 通货膨胀往往是供给超过需求从而导致房地产投资停滞不前带来的损失或价值下降。( )（A）正确（B）错误22 通货膨胀导致折现率提高,因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失;房地产增值则导致折现率下降,因与物业投资有关的风险因素而发生变化。( )（A）正确（B）错误23 在实际投资分析工作中,考虑到通货膨胀的可能影响,在估计未来收益现金流时,可以允许其随着通货膨胀而
16、有所增加,这样可消除部分影响而使分析结果更加接近真实。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 某家庭以 3500 元/m 2 的价格购买了一套建筑面积为 80m2 的住宅,银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为 6%,抵押贷款价值比例为 70%,月还款常数为 0.65%。问抵押贷款到期后,该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少?25 某人拟以 500 万元的价格购买一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为 15%、25%和 60%
17、,第四年即可开始出租,当年的毛租金收入为 100 万元,经营成本为 20 万元,并预计在此后的 16 年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为 12%,折现率为 16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示,试计算该投资项目的净现金流量,画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和。(设投资和经营期间的收入和支出的发生在年初)房地产投资分析基本知识练习试卷 5 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 m1 说明实际利率大于名义利率。【知识模块】 房地产投资分析基本知识2 【正确答案】 B【试题解析】 资
18、金等值应为不同时间点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。【知识模块】 房地产投资分析基本知识3 【正确答案】 C【试题解析】 时间点零并不一定是指日历年度的年初,只有 P 是第一周期的期初发生的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识4 【正确答案】 C【试题解析】 G 和 S 的含义相换为对。【知识模块】 房地产投资分析基本知识5 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析基本知识6 【正确答案】 B【试题解析】 并不是这回事。【知识模块】 房地产投资分析基本知识7 【正确答案】 A【试题解析】 此项为经济效果的主要表现形式。【知识模块】 房地产投资分析基本知识8 【正确答案】 C【试
19、题解析】 全部投资收益率可认为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成。【知识模块】 房地产投资分析基本知识9 【正确答案】 A【试题解析】 该指标与存款账户模型所形成的年现金收入类似。【知识模块】 房地产投资分析基本知识10 【正确答案】 D【试题解析】 通货膨胀和房地产增值完全是两回事。【知识模块】 房地产投资分析基本知识二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 B 中投资的大部分是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品,并通过项目建
20、设过程中的预售或建成后的出售活动,转让这些固定资产的所有权以收回投资。【知识模块】 房地产投资分析基本知识12 【正确答案】 B,D【试题解析】 A 项中的各种影响因素的作用是不确定的 ,不同的实施方案会有不同的成本数据。【知识模块】 房地产投资分析基本知识13 【正确答案】 A,B【试题解析】 A 中广义的投资是一种有目的的经济行为 ,B 中房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的,是人们为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。【知识模块】 房地产投资分析基本知识14 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产投资分析基本知识15 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 中对于房地产
21、开发投资活动来说 ,投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量,是构成开发投资项目现金流量的基本要素。【知识模块】 房地产投资分析基本知识三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 【正确答案】 B【试题解析】 从概念上来说,全部投资收益率是权益资本收益率和抵押收益率或抵押贷款平均利率的加权平均。【知识模块】 房地产投资分析基本知识17 【正确答案】 B【试题解析】 现金回报率与一般意义上的回报率不同。【知识模块】 房地产投资分析基本知识18 【正确答案】 B【试题解析】 表明该投资的还贷能力强。【知识模块】 房地产投资分析基本知识19 【
22、正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识20 【正确答案】 B【试题解析】 没有必要去寻找收益率和通货膨胀率。【知识模块】 房地产投资分析基本知识21 【正确答案】 B【试题解析】 通货膨胀往往首先导致资本和信用规模以及总体价格水平的上升,并进一步导致购买力下降。【知识模块】 房地产投资分析基本知识22 【正确答案】 B【试题解析】 房地产增值则不影响折现率,除非与物业投资有关的风险因素发生变化。【知识模块】 房地产投资分析基本知识23 【正确答案】 A【试题解析】 此部分影响为能货膨胀因素对分析结果准确性的部分影响。【知识模块】 房地产投资分析基本知识四、计算题要求列出算式、计算步
23、骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 【正确答案】 解: (1)已知 : P=35008070%=19.6 万元 月还款常数为: =0.65% n=1512=180 个月 i=i=6%/12=0.5% (2) 按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额为 : A=Pi/1-(1+i)-n =19.60.5%/1-(1+0.5%)-180 =1653.96(元) (3)实际每月的月还款额为: A=19.6100000.65%=1274(元) (4) 借款人每月欠还的本金为: F=1653.96-1274=379.96(元) (5)抵押贷款到期后,该家庭应向银行偿还的剩余本金为: F=A(1+i)n-1/i =379.96(1+0.5%)180-1/0.5% =110499.30(元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识25 【正确答案】 解:(1) 求出净现金流量 (2)画出净现金流量图 (3)计算项目净现金流量的现值之和为:【知识模块】 房地产投资分析基本知识
