1、房地产投资分析基本知识练习试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )比企业完成的开发工作量(产值) 更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。（A）销售收入(不包括税费)（B）经营收入（C）出租房地产业所带来的投资收益（D）自主经营房地产业的所得收入2 下列有关利润的含义说法不正确的一项为( )。（A）利润是企业经济目标的集中表现,企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润（B）房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式,其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分,称为投资者的经营利润或称盈利（C）盈利要进行再分配,一部分
2、无偿上缴税收,作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者,利润较小时不再向下分配（D）根据财务核算与分析的需要,企业利润可分为利润总额 (又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润等四个层次3 下列有关企业利润的四个层次的理解或公式表达不正确的一项是( )。（A）分配(应付) 利润= 经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)（B）税后利润= 利润总额-所得税（C）经营利润= 销售( 含出租、自营)收入- 经营成本-期间费用-销售税金（D）利润总额=经营利润 +营业外收支净额4 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再
3、分配的一种方式,具有强制性、无偿性和固定性的特点。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括( )方面。（A）销售税金、土地使用税与房产税和企业所得税三个（B）销售税金、土地使用税和所得税三个（C）四个 :销售税金、土地管理税、房产税和企业出租的所得税（D）五个:销售税金、经营营业税、土地管理税、房产税和企业出租的所得税5 下列有关销售税金的含义解释不正确的一项是( )。（A）销售税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加 ,又称“ 两税一费”（B）营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税（C）营业税税额的计算方法是:营业税税额=销售收入 税率。目前营业税的税率为 9%（D）城市维
4、护建设税和教育费附加,是依托营业税征收的一种税费 ,分别为营业税税额的 7%(市区 )和 3%6 下列有关企业所得税的含义表达不正确的一项为( )。（A）企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业 ,按其应纳税所得额征收的一种税（B）所得税税额= 应纳税销售收入 税率（C）应纳税所得额= 实现利润-允许扣除项目的金额（D）房地产开发投资企业所得税税率一般为 33%7 有关资金的时间价值推论不正确的一项为( )。（A）在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的（B）对于投资者来说,客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时,不仅要考虑支出和收入的数额,还必
5、须考虑每笔现金流量发生的时间（C）以某一个相同的时间点为基准,把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上,才能得出正确的结论（D）当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益 ,而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资,也无法获得相应的收益8 对于资金的时间价值,下列理解中不正确的一项是( )。（A）随着时间的推移,资金的价值会增加,这种现象叫资金增值。资金是属于商品经济范畴的概念,在商品经济条件下,资金是不断运动的（B）资金的增值的实质是劳动者在生产过程中创造了剩余价值。从投资者的角度来看,资金的增值特性使资金具有时间价值（C）资金一旦用于投资,就会用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到
6、更多的消费,个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此（D）从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿9 资金时间价值的大小,取决于多方面的因素。从投资的角度来看,其主要表现阐述不正确的一项是( ) 。（A）投资利润率,即单位投资所能取得的利润（B）通货膨胀率,即对因货币贬值造成的损失作相应的补偿（C）政策变动率,因需要政府所作出的政策上的变化,对造成的损失给予政策上的放宽处理（D）风险因素,即对因风险的存在可能带来的损失所应作的补偿10 下列有关利息的相关知识理解有误的一项是( )。（A）利息是指占用资金所付的代价或放弃使用资金所得的补偿（B）如果将一笔资金存入银
7、行,这笔资金就称为本金。经过一段时间之后,储户可在本金之外再得到一笔利息,这一过程可表示为:本利和 (Fn=本金 P+利息 In)（C）利息通常根据利率来计算。利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金) 之比,用 i 表示（D）利率是单位时间内借贷金额的本利和的一个额外利息二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括( )。（A）销售税金。销售税金
8、包括营业税、城市维护建设税和教育费附加 ,又称“ 两税一费”（B）企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业,按其应纳税所得额征收的一种税（C）土地使用税。土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种（D）房产税。房产税是投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税12 下列有关房地产开发投资企业纳税税种的计算和说明正确的选项是( )。（A）营业税税额的计算方法是:营业税税额=应纳税销售或出租收入税率（B）目前营业税的税率为 10%。城市维护建设税和教育税附加,是依托营业税征收的一种税费,分别为营业税税额的 14%(市区)和 6%（C）所得税税额= 应
9、纳税所得额 税率（D）应纳税所得额=实现利润 -允许扣除项目的金额,房地产开发投资企业所得税税率一般情况下为 43%13 根据财务核算与分析的需要,企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润等四个层次。下列有关这四个层次的计算表达式描述正确的选项是( ) 。（A）利润总额=经营利润 +税后利润（B）经营利润= 销售( 含出租、自营)收入- 经营成本-期间费用-销售税金（C）税后利润= 利润总额-所得税-额外损失（D）分配(应付) 利润= 税后利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)14 下列有关利润及其相关知识理解正确的选项为( )。（A）利润是企业经济目标的集中表现
10、,企业进行房地产开发投资的最终目的是获得利润（B）房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式,其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售费金及附加后的盈余部分,称为投资者的经营利润或称盈利（C）经营利润是劳动者新创造价值的一部分,可在公司内部进行再分配或不予分配而留自用（D）经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收 ,作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者,作为其法定盈余公积金、公益金 ,向投资者分配利润等15 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或利用房地产自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。下列有关方面的理解正确的选项是( )。（A）自营收入=营业额-商业
11、营业成本-自营中的商业经营风险回报（B）销售收入= 销售房屋体积 房屋销售单价（C）出租收入= 出租房屋建筑空间体积 房屋出租租金单价（D）经营收入是按市场价格计算的,房地产开发投资企业的产品 (房屋)只有在市场上被出售、出租或自营,才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果16 开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时,应将上述四类方式的开发成本结转为相应的经营成本,即( )。（A）土地转让成本（B）商品房销售成本（C）配套设施销售成本（D）出租房屋经营成本和出租土地经营成本三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 复利计息方式,对于
12、某一计息周期来说,就是利息再生利息。( )（A）正确（B）错误18 计息周期的不同带来了不同计息周期的利率换算问题,就出现了名义利率和实际利率的区别。( )（A）正确（B）错误19 名义利率越大,计息周期越长,实际利率与名义利率的差异就越大。( )（A）正确（B）错误20 资金等值是指在考虑时间因素的情况下,不同时间点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值,而同一时间点发生的绝对值相等的资金可能具有不同的价值。( )（A）正确（B）错误21 时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻,是指日历年度的年初。( )（A）正确（B）错误22 比较不同投资方案的经济效果时,常常换算成现值 P 或年
13、值 A,也可换算成终值F 来进行比较。 ( )（A）正确（B）错误23 对于置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税等三个方面。( )（A）正确（B）错误24 物业增值只可在处置(转让)物业中实现,不可在以针对物业的再融资行为中实现。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 某购楼者拟向银行申请 60 万元的商业抵押贷款,银行根据购楼者未来收入增长的情况,为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为 6.6%,期限为 15年,购楼者的月还款额增长率
14、为 0.5%,问该购楼者第 10 年最后一个月份的月还款额是多少?26 某家庭以 3500 元/m 2 的价格购买了一套建筑面积为 80m2 的住宅,银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为 6%,抵押贷款价值比例为 70%,月还款常数为 0.65%。问抵押贷款到期后,该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少?房地产投资分析基本知识练习试卷 9 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 原因为:经营收入是按市场价格计算的,房地产开发投资企业的产品只有在市场上被出售、出租和自营,才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。
15、【知识模块】 房地产投资分析基本知识2 【正确答案】 C【试题解析】 留给投资者的部分要作为其法定盈余公积金、公益金,向投资者分配利润等。【知识模块】 房地产投资分析基本知识3 【正确答案】 A【试题解析】 正确的分配或应付利润=税后利润- 盈余公积金- 公益金-未分配利润。【知识模块】 房地产投资分析基本知识4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识5 【正确答案】 C【试题解析】 营业税税额=应纳税销售(出租)收入 税率。目前营业税的税率为5%。【知识模块】 房地产投资分析基本知识6 【正确答案】 B【试题解析】 所得税税额=应纳税所得额税率。【知识模块】 房地产投资分析基本
16、知识7 【正确答案】 A【试题解析】 两者是不等的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识8 【正确答案】 C【试题解析】 资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。【知识模块】 房地产投资分析基本知识9 【正确答案】 C【试题解析】 此项不能决定资金时间价值的大小。【知识模块】 房地产投资分析基本知识10 【正确答案】 D【试题解析】 利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。【知识模块】 房地产投资分析基本知识二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B【试题解析
17、】 C、D 均解说错误,土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,房产税是投资者拥有房地产时征收的一种财产税。两者均在企业所得税前列支。【知识模块】 房地产投资分析基本知识12 【正确答案】 A,C【试题解析】 B 中三项数据分别为 5%、7%和 3%,D 中应为 33%。【知识模块】 房地产投资分析基本知识13 【正确答案】 B,D【试题解析】 A 应为利润总额=经营利润+营业外收支净额 ,D 中除掉额外损失为正确。【知识模块】 房地产投资分析基本知识14 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 项经营利润要在全社会范围内进行再分配。【知识模块】 房地产投资
18、分析基本知识15 【正确答案】 A,D【试题解析】 B 中销售收入=销售房屋面积房屋销售单价,C 中出租收入= 出租房屋建筑面积房屋租金单价。【知识模块】 房地产投资分析基本知识16 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 所有选项均分别对应以上所说的四类方式。【知识模块】 房地产投资分析基本知识三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识19 【正确答案】 B【试题解析】 计息周期越短会出现此种情况。【知识模块】 房地产投资分析基本
19、知识20 【正确答案】 B【试题解析】 最后一句不正确。【知识模块】 房地产投资分析基本知识21 【正确答案】 B【试题解析】 时间点为零不一定是日历年度的年初。【知识模块】 房地产投资分析基本知识22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识23 【正确答案】 B【试题解析】 主要表现为四个方面。另一个主要表现为股权增加。【知识模块】 房地产投资分析基本知识24 【正确答案】 B【试题解析】 物业增值也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请抵押贷款)。【知识模块】 房地产投资分析基本知识四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有
20、计算结果而无计算过程的，不得分。25 【正确答案】 解: (1)已知 :P=60 万元,S=0.5%,n=1512=180(月),i=6.6%/12=0.55% (2)抵押贷款首次月还款额为: A1=P(i-s)/1-(1+s)/(1+i) n =6000000.0005/1-(1+0.005)/(1+0.0055)180 =300/(1-0.9144) =3504.67(元) (3)第 10 年最后一个月份的还款额 A120 为: A120=A1(1+s) t-1 =3504.67(1+0.005)120-1 =6344.50(万元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识26 【正确答案】 解
21、: (1)已知 : P=35008070%=19.6 万元 月还款常数为: =0.65% n=1512=180 个月 i=i=6%/12=0.5% (2) 按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额为 : A=Pi/1-(1+i)-n =19.60.5%/1-(1+0.5%)-180 =1653.96(元) (3)实际每月的月还款额为: A=19.6100000.65%=1274(元) (4) 借款人每月欠还的本金为: F=1653.96-1274=379.96(元) (5)抵押贷款到期后,该家庭应向银行偿还的剩余本金为: F=A(1+i)n-1/i =379.96(1+0.5%)180-1/0.5% =110499.30(元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识
