1、房地产经纪概论（房地产经纪延伸服务、房地产经纪延伸服务合同）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 关于房地产登记手续代办的说法，错误的是( )。2010 年考试真题（A）房地产登记手续代办是居间服务应有的服务内容（B）房地产经纪机构可以多笔业务集中代办，具有成本优势（C）房地产登记手续代办可以收取报酬（D）房地产登记手续代办可以节约委托人的时间和精力2 在房地产抵押贷款手续代办业务中，房地产经纪机构不宜提供( )的服务。2010年考试真题（A）贷款政策咨询（B）协助准备贷款资料（C）贷款申请资料代交（D）贷款审批担保3 与客户自己办理房屋登记相比较
2、，房地产经纪人代办房屋登记时，还应当提交的材料是( ) 。 2009 年考试真题（A）授权委托书和代理人身份证明（B）登记申请书（C）申请人身份证明（D）房屋所有权证书4 房地产最高最佳使用分析不必考虑的是( )。2009 年考试真题（A）法律上允（B）使用方便（C）能产生最高价值（D）自身物质条件可能5 房地产法律咨询服务的内容不包括( )。2009 年考试真题（A）解答房地产交易环节法律条款（B）代理房地产交易诉讼（C）审查房地产买卖合同（D）调查房地产交易法律环境6 下列关于房地产登记代办的表述中，正确的是( )。2008 年考试真题（A）房地产登记代办属于房地产经纪基本业务（B）房地产
3、登记代办服务对象只限于限制行为能力的人（C）房地产登记代办服务只能由房地产经纪人提供（D）房地产登记代办可以节省房地产权利人的时间、精力7 下列关于房地产价格咨询的表述中，正确的是( )。2008、2007 年考试真题（A）房地产经纪人员可以为委托人提供一个房地产价格区间（B）房地产经纪人员出具的价格咨询报告必须是规范的房地产估价报告（C）房地产经纪人员为委托人提供价格咨询首先要确定标的房地产的最大价值（D）房地产经纪人员进行房地产价格咨询，要保持公正性8 下列关于房地产权利的表述中，错误的是( )。2007 年考试真题（A）土地使用权是指依法取得地上的实际经营权和利用权（B）房屋所有权是一种
4、绝对权（C）房屋共有权是房屋共有人对同一房屋享有共同的、份额相同的平等权利（D）房屋征收属于房地产权利的原始取得9 关于房地产经纪合同条款分类的说法，错误的是( )。2010 年考试真题（A）根据合同条款所起的作用，可分为主要条款和普通条款（B）根据合同条款的内容，可分为解决争议条款和程序条款（C）根据合同条款的表现形式，可分为明示条款和默示条款（D）根据合同条款的责任内容，可分为有责条款和无责条款10 房地产经纪合同约定的是房地产经纪机构与( )之间的权利义务关系。2010 年考试真题（A）交易一方（B）交易双方（C）交易当事人（D）委托人11 房地产经纪合同中应当有( )签名。2010 年
5、考试真题（A）执行该业务的房地产经纪人（B）房地产经纪人协理（C）房地产交易双方（D）房地产经纪机构的法务人员12 关于房地产经纪合同默示条款的说法，正确的是( )。2010 年考试真题（A）默示条款是合同的主要条款（B）默示条款一般是合同的程序条款（C）明示条款以默示条款的存在为前提（D）明示条款和默示条款发生矛盾时，以明示条款为准13 房地产居间合同中，房地产经纪机构一般不承担( )的服务。2010 年考试真题（A）如实报告交易机会（B）尽力提供说合服务（C）为委托人保守秘密（D）代收、代管房款14 在存量房买方代理合同中，应当约定的内容是( )。2010 年考试真题（A）带领客户看房的次
6、数（B）提供的备选房源数量（C）向买方报告交易机会的次数（D）对代购房地产的估价服务15 下列关于房地产经纪合同的表述中，错误的是( )。2009 年考试真题（A）房地产经纪合同是劳务合同（B）房地产经纪合同是有偿合同（C）房地产经纪合同可以是不要式合同（D）房地产经纪合同是单务合同16 房地产居间合同中，属于委托人义务的是( )。2009 年考试真题（A）支付报酬或必要费用的义务（B）只能委托一个房地产经纪人提供居间服务的义务（C）允许居间人使用其名义的义务（D）对居间人行为负责的义务17 房地产经纪合同的两种基本类型是( )。2009 年考试真题（A）房地产代理合同和房地产买卖经纪合同（B
7、）房地产买卖合同和房地产租赁合同（C）房地产租赁经纪合同和房地产居间合同（D）房地产代理合同和房地产居间合同18 根据代理产生的依据，房地产代理属于民事代理中的( )。2009 年考试真题（A）法定代理（B）指定代理（C）委托代理（D）共同代理19 下列关于房地产经纪合同条款的表述中，错误的是( )。2008 年考试真题（A）房地产经纪服务标准的条款是主要条款，协议生效条款是普通条款（B）房地产经纪服务佣金支付条款是实体条款，争议解决条款是程序条款（C）违约责任是明示条款，以合同签署地作为争议解决地是默示条款（D）标的房屋信息条款是有责条款，合同双方信息条款是免责条款20 谢某是甲房地产经纪公
8、司(以下简称甲公司)的注册房地产经纪人，甲公司与委托人签订了房地产代理合同并指定谢某为承办人，下列关于谢某在该代理合同中承担义务的表述中，正确的是( )。2008 年考试真题（A）尽管合同授权指示条款是指令式的，但谢某认为房地产市场瞬息万变，出于对委托人利益最大化的考虑，可以视具体情况处理业务（B）只要能够完成代理合同约定的服务事项，由甲公司其他经纪人处理该项业务也可以（C）房地产交易对委托人十分重要，因此交易中的全部事项谢某都必须向委托人报告（D）谢某将处理房地产交易过程中获得的收益全部交付委托人21 根据房地产代理合同中委托人的义务，委托人( )。2008 年考试真题（A）不承担处理事务过
9、程中的不利后果（B）不应该承担房地产经纪人受托处理事务的费用（C）负有支付房地产经纪人报酬的义务（D）承担在处理事务过程中发生的全部损失的赔偿责任22 为了减少房地产经纪合同纠纷，( )在 2006 年发布了一套房地产经纪业务合同推荐文本。2008 年考试真题（A）中国房地产估价师与房地产经纪人学会（B）中国房产业协会（C）建设部（D）国家工商行政管理总局23 房地产代理属于( ) 。2004 年考试真题（A）民事代理（B）商事代理（C）刑事代理（D）指定代理24 房地产经纪合同的内容由( )。2004 年考试真题（A）合同当事人约定（B）房地产经纪人独自确定（C）工商行政主管部门统一规定（D
10、）房地产行政主管部门统一规定二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。25 关于房地产登记信息查询的说法，正确的有( )。2010 年考试真题（A）房地产经纪人可以通过查询登记信息调查受托房屋的权属情况（B）查询登记信息发生的费用应由经纪业务委托人承担（C）房地产登记机构应当为房地产经纪人提供权属信息查询服务（D）所有经纪业务都应当查询房地产登记信息（E）委托人出具房屋所有权证，房地产经纪人就无须再查询房屋登记信息26 房地产经纪人在为购房者提供个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房
11、者制定合理的贷款方案，贷款方案的主要组成要素有( )。2010 年考试真题（A）贷款成数（B）贷款金额（C）贷款期限（D）贷款担保方式（E）贷款偿还方式27 一宗房地产的土地面积为 2l00m2，土地单价为 10000 元m 2，建筑面积为8000m2，其中可出租面积为 6000m2(使用面积)，建筑物价值为 2000 元m 2。房地产投资收益率为 10，租赁经营总支出为 170 万元年，正常的空置和租金损失率合计为 1096。该宗房地产的( )。2009 年考试真题（A）总价值为 3700 万元（B）净收益为 3700 万元（C）有效毛收入为 540 万元（D）潜在毛收人为 600 万元（E
12、）潜在毛收人为 540 万元28 柴某是注册房地产经纪人，承接了一宗房地产抵押贷款代办业务，柴某的下列服务行为存在瑕疵的有( )。2008 年考试真题（A）购房人购买一套普通住房，为了使购房人快速获得购房资金，柴某积极为其推荐商业贷款（B）柴某告知购房人，购房抵押贷款的贷款上限可以为购房总价款的 80（C）柴某告知购房人，贷款期限最长可以为 35 年（D）柴某告知购房人，月还款额一般不应超过家庭总收入的 40（E）柴某告知购房人，如果采用固定利率还款，就不用考虑利率变动带来的风险29 享有房地产优先购买权的主体包括( )。2007 年考试真题（A）房地产的抵押人（B）房地产的法定继承人（C）房
13、地产共有人（D）房地产的相邻人（E）房地产承租人30 邱某拥有一宗房地产，下列关于邱某办理房地产权属登记的表述中，正确的有( )。2007 年考试真题 （A）如果邱某年满 25 周岁，虽患有间隔性精神病，可自行办理（B）如果邱某 18 周岁，则可自行办理（C）如果邱某 17 周岁，需要其法定代理人代为办理（D）如果邱某 16 周岁，靠自己打工为生，则可自行办理（E）如果邱某 16 周岁，靠自己打工为生，需要法定代理人代为办理31 下列关于房屋所有权的表述中，正确的有( )。2006 年考试真题（A）房屋所有权是一种绝对权（B）房屋所有权具有排他性，因此房屋的所有权职能有一个（C）房屋所有权的取
14、得分为原始取得和继受取得两种（D）房屋所有权人被宣告失踪时，法律规定的财产代管人可以处分其房产（E）房屋区分所有权可分为所有权人专有部分或共有部分32 下列关于房地产抵押贷款业务的表述中，正确的有( )。2005 年考试真题（A）购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的 80（B）住房公积金贷款是房地产开发贷款的一种（C）借款人办理抵押贷款应提交抵押物价值证明（D）申请住房公积金贷款，须持有申请人工作单位证明（E）住房公积金贷款与商业贷款相结合派生出个人住房组合贷款33 关于房地产经纪合同的说法，正确的有( )。2010 年考试真题（A）合同标的是劳务服务（B）合同是有偿合同（C）合同当事人
15、取得权利必须要支付相应代价（D）合同经备案才生效（E）合同一般要采用书面形式34 在代理合同中，房地产经纪机构一般承担( )的义务。2010、2009 年考试真题（A）按照指示处理事务（B）安排经纪合同中签名的房地产经纪人员处理事务（C）向被代理人报告事务处理情况（D）将处理事务收益交付被代理人（E）支付处理事务所发生费用35 在新建商品房销售代理合同中，由于约定的销售价格越高，销售难度就越大，为了避免可能出现的纠纷，合适的做法有( )。2010 年考试真题（A）在合同中约定提供交易机会的次数（B）在合同中约定房地产交易价格的范围（C）在合同中约定销售的时间和进度（D）在合同中约定不同价格和销
16、售进度下的佣金计算标准（E）在合同中约定如果售价高出某个基准，房地产经纪人员可以进行分成36 酬金及酬金的标准是房地产经纪合同的( )。2009 年考试真题（A）主要条款（B）明示条款（C）普通条款（D）一般条款（E）程序条款37 房地产交易行为与房地产经纪行为混淆的表现有( )。2009 年考试真题（A）居间服务中，房地产经纪人以委托人的名义与第三人订立合同（B）居间服务中，房地产经纪人代办房屋抵押贷款及产权过户手续（C）经纪服务中，房地产经纪机构垫付抵押房地产转按揭所需的资金（D）房地产经纪合同内容与房地产买卖合同内容混杂在一起，房地产经纪人员直接参与标的房地产的买卖活动（E）房地产经纪人
17、通过买断、收购，或者使买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，赚取差价和溢价利润38 下列关于房地产居间合同的表述中，正确的有( )。2008 年考试真题（A）居间合同的委托人给付义务具有不确定性，只有交易达成，委托人才有向经纪人支付报酬的义务（B）居间合同中，房地产经纪人只能接受相对两方的委托（C）房地产经纪人在居间合同中具有向委托人如实报告的义务（D）委托人可以要求房地产经纪人不得将自己的姓名、家庭等情况告知相对人（E）房地产经纪人对在提供居间服务过程中得到有关委托人的商业机密等具有保密义务39 下列关于房地产代理合同的表述中，正确的有( )。2008 年考试真题（A）房地产买方代理合同
18、约定了房地产经纪人要以最低的价格为委托人买到房地产（B）房地产买方代理合同约定了房地产经纪人在预定的价格下，为委托人买到最好的房地产（C）房地产卖方代理合同约定了房地产经纪人以最高价格为委托人出售房地产（D）房地产卖方代理合同可以约定房地产出售价格区间（E）房地产代理合同是指定代理合同40 房地产经纪业务合同推荐文本(2006 版)包括有( )。2008 年考试真题（A）房屋出售委托协议（B）房屋出租委托协议（C）房屋承购委托协议（D）房屋承租委托协议（E）房屋拍卖委托协议房地产经纪概论（房地产经纪延伸服务、房地产经纪延伸服务合同）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1
19、 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 在房地产居间业务中，代办房地产登记属于经纪机构向客户提供的后续服务项目之一，在客户要求办理过户登记时，房地产买卖合同已经签订，经纪门店的居间任务已经完成。因此，应将代办过户登记服务与居间服务区分开来，防止因过户登记办理的拖延而导致正常居间佣金无法结取的后果，所以选项 A 错误。因此，本题的正确答案为 A。2 【正确答案】 D【试题解析】 房地产经纪机构在为客户提供贷款手续代办时，有必要明确约定门店的责任范围，即居间方仅为客户在申办贷款过程中提供咨询、协助准备资料、代为递交资料等服务，不对贷款申请的结果承担担保责任。因此，本题的正确答案为D。3
20、【正确答案】 A【试题解析】 登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书是必须提交的材料，当房地产经纪人代办时，还需要额外上交授权委托书和代理人身份证明。因此，本题的正确答案为 A。4 【正确答案】 B【试题解析】 最高最佳使用是指房地产自身物质条件可能、法律允许、经济上可行，并能产生最高价值的用途。最高最佳使用是决定房地产市场价格的基础，一个房地产投资者要在市场竞价中取胜，获得一宗房地产，并通过这一投资获得正常利润，就必须明确了解这宗房地产的最高最佳使用。因此，本题的正确答案为 B。5 【正确答案】 B【试题解析】 房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同
21、咨询等法律咨询活动。因此，本题的正确答案为 B。6 【正确答案】 D【试题解析】 房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。按照民法规定，具有完全民事行为能力的权利人(18 周岁以上的成年人或 16 周岁以上不满 18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人)可以自行办理房地产权属登记。限制行为能力人(10 周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人)和无民事行为能力人(不满 10 周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人)，可由他们的法定代理人(即监护人)代理登记。房地产经纪人可以将自己所承揽的多笔代办业务集中办理，从而可以降低单笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有单
22、个权利7 【正确答案】 A【试题解析】 房地产经纪人从事房地产价格咨询应该注意的几点内容是：(1)房地产价格咨询不同于鉴证性的估价，不强调公正性，房地产经纪人员可站在委托人的立场上，在合法的原则下，以满足委托人的要求、实现其最大利益为目标。(2)与房地产估价人员不同，房地产经纪人员提供给委托方的估价结果可以更灵活，不一定是一个确切的值，可以是一个价格区间。比如某宗地块的转让方咨询转让价格，房地产经纪人员可以提供给委托方一个价格区间，供委托方在交易时参考。(3)房地产经纪人也可以为委托方提供一些合理的参考意见，比如改善交易条件、把握交易时机8 【正确答案】 C【试题解析】 房屋共有权是两个或两个
23、以上主体对同一房屋享有所有权，分为按份共有和共同共有两种拥有方式。按份共有是对房屋所有权划分一定比例份额，各主体对各自所持份额享有所有权；共同共有是所有共有人对同一房屋享有共同的平等的权利，房屋所有权不划分为一定比例，所以选项 C 错误。因此，本题的正确答案为 C。9 【正确答案】 B【试题解析】 根据合同条款的内容，合同条款可以分为实体条款和程序条款，实体条款是规定当事人权利义务的条款，如标的条款、价款和酬金条款、履行期限条款、履行地点条款。程序条款又称为解决争议条款，是指当事人为解决争议而规定的条款，所以选项 B 错误。因此，本题的正确答案为 B。10 【正确答案】 D【试题解析】 房地产
24、经纪人与委托人之间通过合同形式相对固定双方的权利义务关系，是合同当事人取得相互信任、沟通并各自履行义务并确实保障自己和对方权利的根本途径。因此，本题的正确答案为 D。11 【正确答案】 A【试题解析】 房地产经纪服务合同是房地产经纪机构或房地产经纪人为委托人提供有助于促成其与第三方之间的房地产交易的经纪服务而与委托人协商订立的协议。签订房地产经纪服务合同应当由房地产经纪机构盖章并由从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名。因此，本题的正确答案为 A。12 【正确答案】 D【试题解析】 默示条款是指合同中没有规定，但根据法律规定、交易习惯、当事人的行为或合同的明示条款，合同理应存在
25、的条款。默示条款是以明示条款为存在的前提，没有明示条款的存在，默示条款也就不存在。默示条款是合同的普通条款，一般情况下，默示条款不能改变明示条款，两者发生矛盾时应当以明示条款为准。因此，本题的正确答案为 D。13 【正确答案】 D【试题解析】 房地产经纪人员在居间合同中的义务包括：(1)如实报告的义务。(2)尽力提供居间服务的义务。(3)保守秘密的义务。因此，本题的正确答案为 D。14 【正确答案】 B【试题解析】 房地产买方代理的义务是为委托人买到最低价格的房地产，或者是在预定的价格下，买到最好的房地产。然而，由于对房地产质量、功能方面的评判标准不可能完全统一，因此，在买方代理合同中，如果能
26、约定房地产经纪人应提供的备选房源数量，则可相应减少经纪纠纷。因此，本题的正确答案为 B。15 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查重点是对“房地产经纪服务合同的主要特征”的熟悉。房地产经纪服务合同是双务合同，所以选项 D 错误。因此，本题的正确答案为 D。16 【正确答案】 A【试题解析】 委托人在居间合同中的义务包括：(1)支付报酬的义务。(2)支付必要费用的义务。因此，本题的正确答案为 A。17 【正确答案】 D【试题解析】 房地产代理合同与房地产居间合同是房地产经纪服务合同的两种最基本形式，其他具体的合同形式基本上都是由这两种形式的合同派生的。因此，本题的正确答案为 D。18 【正确答
27、案】 C【试题解析】 根据代理产生的根据，民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理合同是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受授权为合同的成立条件的，属于委托代理。因此，本题的正确答案为 C。19 【正确答案】 D【试题解析】 有责条款是指当事人违反合同约定应当承担责任的条款，即违约责任条款。违约责任是合同违约的当事人应当承担的民事责任，它可能是当事人约定的，也可能是法律规定的，都是由合同的法律效力决定的。无论合同是否约定违约责任，只要违约责任没有被依法免除，违约当事人就应当根据合同约定或法律规定承担责任。当合同约定与法律规定的违约责任有所不同时，根据“契约自由原则，应当按照合同
28、约定承担违约责任。免责条款是指当事人在合同中约定的，排除或限制其违约责任的条款。免责条款的特征是：(1)免责条款具有约定性；(2)免责条款具有预20 【正确答案】 D【试题解析】 谢某应该按照代理合同中约定的事项处理业务，所以选项 A 错误；代理合同中约定好的事项必须由代理人办理，而不能由其他经纪人处理业务，所以选项 B 错误；谢某向委托人报告处理事务的过程和结果应当视被代理人的要求和有必要为限，所以选项 C 错误。因此，本题的正确答案为 D。21 【正确答案】 C【试题解析】 委托人在代理合同中的义务包括：(1)承担后果的义务。(2)承担处理事务费用的义务。(3)给付房地产经纪人报酬的义务。
29、(4)承担赔偿损失的义务。因此，本题的正确答案为 C。22 【正确答案】 A【试题解析】 为了减少房地产经纪纠纷，我国房地产管理部门和房地产经纪行业组织制订了房地产经纪服务合同示范(推荐)文本。中国房地产估价师与房地产经纪人学会在 2006 年发布了一套房地产经纪业务合同推荐文本，这套推荐文本借鉴了国外房地产经纪业务委托代理合同的先进经验，在一定程度上也代表了房地产经纪业务由居间不断向代理过渡的发展方向。因此，本题的正确答案为 A。23 【正确答案】 B【试题解析】 房地产代理合同属于商事代理合同。作为一种商事代理合同，房地产代理合同中的代理人必须是具有从事经营房地产经纪业务资质的房地产经纪机
30、构，而且它是代理人出于营利的目的而与客户签订的。因此，本题的正确答案为 B。24 【正确答案】 A【试题解析】 房地产经纪服务合同的内容由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但合同的主要条款是具有共性的，可以作为明示条款。因此，本题的正确答案为 A。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。25 【正确答案】 A，B，C【试题解析】 房地产登记信息查询可以查询其房屋权属登记机关对委托房屋的权利记载信息，查询房地产登记信息，需要支付相关费用，由委托人来承担，房地产经纪人员
31、在为客户提供这项服务的时候，应该向客户说明这一情况，房地产登记机构应当为房地产经纪人提供权属信息查询的服务。一般的买卖业务需要查询房地产登记信息，租赁业务不需要查询房地产登记信息，在有房屋所有权证的情况，还须查询房屋登记信息，因为房屋权利情况以房屋权属登记簿所记载的信息为准。因此，本题的正确答案为 ABC。26 【正确答案】 A，B，C，E【试题解析】 房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案的主要组成要素包括：(1)货款成数。(2)贷款金额。(3)贷款期限。(4)偿还比率。(5)贷款偿还方式。因此，本题的正确答案为 ABCE。27 【
32、正确答案】 A，C，D【试题解析】 总价值=210010000+80002000=3700(万元)，所以选项 A 正确；有效毛收入=370010 +170=540(万元) ，所以选项 C 正确；潜在毛收入=540 (1-10)=600(万元) ，所以选项 D 正确。因此，本题的正确答案为 ACD。28 【正确答案】 A，B，C，D，E【试题解析】 一般购置普通住房时，房地产经纪机构会建议购房者选择公积金贷款或者公积金贷款与商业贷款的组合；购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的 70，一般采取分期偿还的方式，贷款期限一般为 530 年；从购房者的实际经济承受能力出发，根据国际经验，月还款额一
33、般不应超过家庭总收入的30；考虑到贷款利率变动所带来的风险，尤其是对贷款期限较长的购房者，房地产经纪人员有必要给予提醒和建议。因为通货膨胀或紧缩的发展趋势等诸多变量都会影响贷款成本和付息总额。因此，本题的正确答案为 ABCDE。29 【正确答案】 C，E【试题解析】 优先权是指在相同的价款、支付方式、期限等同等条件下优于他人购买的权利。享有房地产优先购买权的人有：(1)房地产共有人。房屋共有人在出卖自己共有房屋份额时应事先征得其他共有人的同意，当其他共有人表示不愿意购买或不愿按同等条件购买时，共有人可将房屋出卖给他人。否则，其他共有人可请求撤销该房屋买卖合同并赔偿损失。(2)房屋承租人。房屋所
34、有权人出卖已出租的房屋应提前 3 个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。否则承租人可请求人民法院宣告该买卖合同无效。如果房屋的共有人和承租人同时主张优先购买权时，共有30 【正确答案】 B，C ，D【试题解析】 按照民法规定，具有完全民事行为能力的权利人(18 周岁以上的成年人或 16 周岁以上不满 18 周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人)可以自行办理房地产权属登记。限制行为能力人(10 周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人)和无民事行为能力人(不满 10 周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人)，可由他们的法定代理人(即监护人)代理登记。因此，本题的
35、正确答案为 BCD。31 【正确答案】 A，B，C，E【试题解析】 房屋所有权即房屋产权，包含占有、使用、收益、处分四项权能。其中，处分权是房屋所有权的核心，因此原则上处分权只能由产权人行使，由非产权人合法行使处分权的情况只限于法律有明确规定时，如监护人为了被监护人的利益、产权人被宣告失踪时财产代管人为了被代管人的利益依法处分其房产，否则非产权人的处分行为无效，所以选项 D 错误。因此，本题的正确答案为 ABCE。32 【正确答案】 C，D，E【试题解析】 购房抵押贷款的贷款金额上限一般为所购房价的 70，所以选项A 错误；目前，个人住房贷款主要有公积金贷款和商业贷款两种基本形式，以及由此两种
36、派生出来的个人住房组合贷款，即公积金贷款与商业贷款的组合，共计三种形式，所以选项 B 错误。因此，本题的正确答案为 CDE。33 【正确答案】 A，B，C，E【试题解析】 房地产经纪服务合同的主要特征包括：(1)房地产经纪服务合同属于劳务合同。(2)房地产经纪服务合同是双务合同。(3)房地产经纪服务合同是有偿合同。(4)房地产经纪服务合同一般为书面形式的合同。因此，本题的正确答案为 ABCE。34 【正确答案】 A，B，C，D【试题解析】 房地产经纪人在代理合同中的义务包括：(1)按照指示处理事务的义务。(2)亲自处理事务的义务。(3)向被代理人报告处理事务情况的义务。(4)将处理事务的收益和
37、所得交付被代理人的义务。因此，本题的正确答案为 ABCD。35 【正确答案】 B，C ，D【试题解析】 为了保护房地产经纪机构的自身利益，在签署合同时要特别注意的内容是：商品房销售代理合同中应载明有关交易价格范围、销售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款。因此，本题的正确答案为 BCD。36 【正确答案】 A，B【试题解析】 酬金是完成服务的价款，也是提供劳务服务的代价。房地产经纪服务合同是有偿合同，酬金及酬金的标准是合同的主要条款，也属于合同的明示条款。因此，本题的正确答案为 AB。37 【正确答案】 D，E【试题解析】 房地产的交易行为与房地产经纪行为相互混淆在一些地区和城
38、市较为普遍，即使在一些比较发达、商业化和房地产市场化程度比较高的地区和城市也是如此。其具体表现为：(1)房地产经纪人利用自己的职业便利将房地产买卖合同的内容与经纪服务合同的内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。(2)房地产经纪人通过买断、收购，或者使买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润，有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时38 【正确答案】 A，C，D，E【试题解析】 在房地产居间合同中，居间人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务，所以选项 B 错误。因此，本题的正确答案为 ACDE。39 【正确答案】 A，B，C，D【试题解析】 房地产代理合同属于委托代理合同，所以选项 E 错误。因此，本题的正确答案为 ABCD。40 【正确答案】 A，B，C，D【试题解析】 房地产经纪业务合同推荐文本包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议、房屋承购委托协议和房屋承租委托协议。因此，本题的正确答案为ABCD。
