1、房地产经纪相关知识（房地产价格和估价）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列税收政策中，在卖方市场情况下会推动房地产价格上涨的是( )。2010 年考试真题（A）减少房地产开发环节的税收（B）增加房地产开发环节的税收（C）增加买方的税收（D）增加房地产保有环节的税收2 张某购买了一套剩余寿命为 42 年的房屋，预计正常情况下每年可获得净租金 7万元，若该房屋的报酬率为 85，则其收益价格为( )万元。2010 年考试真题（A）7630（B） 7968（C） 8069（D）82353 忽略了房地产租金以外的收入，并且忽略了不同房地产空置率和运营费
2、用差异的收益乘数法是( ) 。2010 年考试真题（A）毛租金乘数法（B）潜在毛收入乘数法（C）有效毛收入乘数法（D）净收益乘数法4 在成本估价法中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去( )。2010 年考试真题（A）建筑物财务成本（B）建筑物开发成本（C）建筑物市场价值（D）房地产市场价格5 估价对象在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的价值，扣除法定优先受偿款后的余额是( ) 。2009 年考试真题（A）拍卖价值（B）招标价值（C）挂牌价值（D）抵押价值6 结合物价因素分析，从较长时期来看，房地产价格上涨率通常( )。2009 年考试真题（A）高于一般物价上涨率（B）低于一般物价上涨率
3、（C）与一般物价上涨没有关系（D）等于一般物价上涨率7 采用市场法评估房地产价格时，选取的可比实例一般不少于( )个。2009 年考试真题（A）2（B） 3（C） 5（D）108 在房地产交易活动中一般简称的商品房价值，指的是商品房的( )。2008 年考试真题（A）使用价值（B）交换价值（C）潜在价值（D）有效价值9 某期房还需 9 个月才能交付使用，市场上类似的现房价格为 8000 元m 2，该类房屋出租一年净收益为 50 元m 2，假设折现率为 12，风险补偿估计为现房价格的 15，则该期房目前的价格是( )元m 2。2008 年考试真题（A）7452（B） 7553（C） 7700（D
4、）833910 下列房地产出售价格实行政府指导价的是( )。2008 年考试真题（A）公有住房出售的标准价格（B）公有住房出售的成本价格（C）新建商品住房的出售价格（D）新建经济适用住房的出售价格11 居民收人增加会加大对居住房地产的需求，其中，( )阶层收入增加对居住房地产的需求的影响最大。2008 年考试真题（A）超低收入者（B）低收入者（C）中等收入者（D）高收入者12 一般情况下，同质的期房与现房之间的价格关系是( )。2007 年考试真题（A）期房价格高于现房价格（B）期房价格低于现房价格（C）期房价格与现房价格相等（D）期房价格与现房价格没关系13 建筑区在实体上的老化、损坏所造成
5、建筑物价值损失，称为( )。2005 年考试真题（A）物质折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）技术折旧14 房地产的价值大、寿命长，同时有两个价格，其中房地产本身的价格，在经济学上通常称之为( ) 。2004 年考试真题（A）服务价格（B）源泉价格（C）使用价格（D）租赁价格15 房地产的市场调节价是指由经营者自主制定，通过( )形成的价格。2004 年考试真题（A）基准价格修证（B）市场供求状况调查（C）征求专业人士意见（D）市场竞争16 在房地产年租金中，折旧费为 10 万元，维修费为 8 万元，贷款利息为 3 万元，保险费为 08 万元，地租为 03 万元，房产税为 15 万元，利润为
6、 12 万元，管理费用为 5 万元。该宗房地产年成本租金为( )。2004 年考试真题（A）23 万元（B） 275 万元（C） 286 万元（D）298 万元二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。17 建立可比实例成交价格的比较基准是市场法的基础，其内容主要有( )。2010年考试真题（A）统一房地产范围（B）统一成交日期（C）统一交易情况（D）统一付款方式（E）统一价格单位18 关于收益法的说法，错误的有( )。2010 年考试真题（A）收益法的原理是预期原理（B）直接资本化法
7、即现金流量折现法（C）未来的因素决定估价对象当前价值（D）报酬率与投资风险呈负相关（E）收益法适用的对象可以是有潜在收益的房地产19 在房地产估价的收益法中，报酬率的求取方法主要有( )。2010 年考试真题（A）累加法（B）成本法（C）试算法（D）内插法（E）市场提取法20 实现抵押权时，法定优先受偿款包括( )。2010 年考试真题（A）拖欠的建设工程价款（B）营业税及附加（C）已抵押担保的债权数额（D）诉讼费用（E）拍卖费用21 下列经济活动中，需要补交地价的有( )。2009 年考试真题（A）出租商品房（B）提高容积率（C）延长土地使用期限（D）转让经济适用住房（E）工业用地改为商业用
8、地22 在房地产市场上，政府对房地产价格干预的措施有( )。2009 年考试真题（A）规定最高限价（B）规定最低限价（C）规定成本构成（D）规定利润率（E）发布市场价格信息23 从经济学的角度分析，下列关于价值的表述中，正确的有( )。2008 年考试真题（A）广义的价值有使用价值和交换价值之分（B）人们在经济活动中一般简称的价值，指的是使用价值（C）没有使用价值肯定就没有交换价值（D）没有交换价值肯定就没有使用价值（E）作为商品的房地产，既有使用价值，也有交换价值24 下列房地产类型中，适用市场法进行估价的有( )。2008 年考试真题（A）寺庙（B）商铺（C）公寓（D）学校（E）标准厂房2
9、5 运用市场法估价，选择可比实例应符合的基本要求包括( )等。2008 年考试真题（A）与估价对象类似的房地产（B）成交日期与估价时点接近（C）交易类型与估价目的吻合（D）成交价格为正常市场价格或能够修正为正常价格（E）与估价对象位于同一街区的关联交易案例房地产经纪相关知识（房地产价格和估价）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 一般来说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。但增加或者减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房
10、地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发商通过降低2 【正确答案】 B【试题解析】 运用收益期限为有限年且净收益每年不变的计算公式：V=，将题目中的数据代人公式得 7968。因此，本题的正确答案为 B。3 【正确答案】 A【试题解析】 毛租金乘数法的优点是：(1)方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；(2)由于在同一市
11、场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；(3)避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点是：(1)忽略了房地产租金以外的收入；(2)忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。因此，本题的正确答案为 A。4 【正确答案】 C【试题解析】 估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。因此，本题的正确答案为 C。5 【正确答案】 D【试题解析】 在估价实务操作上，由于设立抵押权的日期、贷款期限、贷款偿
12、还方式、债务人是否如期偿还，以及不如期偿还时将抵押房地产拍卖、变卖的日期等这些估价所必要的前提条件，所以房地产抵押价值评估只能演变为评估抵押房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。因此，本题的正确答案为 D。6 【正确答案】 A【试题解析】 从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。因此，本题的正确答案为 A。7 【正确答案】 B【试题解析】 采用市场法评估房地产价格时，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取 3 个以上(含 3 个)、10 个以下(含 10 个)的可比实例即可。因此，本题的正确答案为 B。8 【正确答案
13、】 B【试题解析】 在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此，交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。因此，本题的正确答案为 B。9 【正确答案】 A【试题解析】 期房价格一现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿。该期房目前的价格计算：V=8000- -800015=7452(元m 2)。因此，本题的正确答案为 A。10 【正确答案】 D【试题解析】 政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价；最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价。政府对价格的干
14、预还有规定价格构成或利润率等，例如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。因此，本题的正确答案为 D。11 【正确答案】 C【试题解析】 中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依照消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。因此，本题的正确答案为 C。12 【正确答案】 B【试题解析】 在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)的情况下，期房价格低于现房价格。因此，本题的正确答案为 B。13 【正确答案】 A【试题解析】 根据造成建筑物折旧的原因，可将
15、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，物质折旧是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。因此，本题的正确答案为 A。14 【正确答案】 B【试题解析】 房地产因为价值较大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格(也称为买卖价格，通常简称价格)；二是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金(也称为租赁价格，通常简称租金)。因此，本题的正确答案为 B。15 【正确答案】 D【试题解析】 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争
16、形成的价格。对实行市场调节价的房地产，因经营者可以自主制定价格，所以估价应依据市场供求状况进行。因此，本题的正确答案为 D。16 【正确答案】 B【试题解析】 在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，把房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。其中，成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。因此，本题的正确答案为 B。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。17 【正确答案】 A，D，E【试题解析】
17、 建立可比实例成交价格的比较基准是市场法的基础，其内容主要有：(1)统一房地产范围；(2)统一付款方式；(3)统一价格单位。因此，本题的正确答案为 ADE。18 【正确答案】 B，D【试题解析】 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，所以选项 B 不正确；未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的预期收益，预期收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等，所以选项 D 不正确。因此，本题的正确答案为 BD。19 【正确答案】 A，E【试题解析】 在房地产估价的收益法中，求取报酬率的方法主要有累加法和
18、市场提取法。因此，本题的正确答案为 AE。20 【正确答案】 A，C【试题解析】 法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括拖欠的建设工程价款、已抵押担保的债权数额和其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。因此，本题的正确答案为 AC。21 【正确答案】 B，C ，D，E【试题解析】 补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、土地收益等。需要补地价的情形主要有三类：(1)改变土地用途、容积率等土地使用条件；(2)延长土地使用
19、期限(包括建设用地使用权期间届满后的续期)；(3)转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。因此，本题的正确答案为 BCDE。22 【正确答案】 A，B，C，D【试题解析】 在房地产市场上，政府对价格的干预，有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价；最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价。政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等。因此，本题的正确答案为23 【正确答案】 A，C，E【试题解析】 人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值，所以选项 B 不正确；使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定就没有交换价值。
20、但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气，缺了它人们就不能存活，但通常情况下它没有交换价值，所以选项 D 不正确。因此，本题的正确答案为 ACE。24 【正确答案】 B，C ，E【试题解析】 市场法适用的估价对象是数量较多且经常发生交易的房地产，这类房地产有：(1)住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅，最适用市场法估价，相对而言也是一种最容易、最简单的房地产估价法。(2)写字楼。(3)商铺。(4)标准厂房。(5)房地产开发用地。因此，本题的正确答案为 BCE。25 【正确答案】 A，B，C，D【试题解析】 运用市场法估价，选择可比实例应符合的基本要求包括：(1)可比实例应是与估价对象相似的房地产；(2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合；(3)可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。因此，本题的正确答案为 ABCD。
