1、收益法练习试卷 11 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗房地产各层建筑面积相同,共 5 层,建筑面积密度为 4,土地单价为 2000/m2,则楼面地价为( ) 元/m 2。（A）200（B） 500（C） 400（D）1002 一座旧厂房改造的超级市场,在该旧厂房建成后 4 年补办了土地使用权出让,年限为 40 年,建筑物的经济寿命为 50 年。这种情况下,计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。（A）50（B） 46（C） 44（D）403 某建筑物已使用了 10 年,剩余经济寿命为 50 年,残值率为 5%,该建筑的成新率为( )。（A）75%（B）
2、80%（C） 81%（D）84%4 路线价法估价的第三个步骤为( )。（A）设定标准深度（B）调查评估路线价（C）编制深度的分率表（D）划分路线价区段5 现判断某可比实例的交易情况比估价对象的差 2%,则可比实例的交易情况修正系数为( )。（A）100/102（B） 102/100（C） 100/98（D）98/1006 房地产价格有评估价格、公平市价和理论价格之分,其中是事实的是( )。（A）理论价格（B）公平市价（C）评估价格（D）以上都不是7 有一建筑物,建筑总面积 150m2,已使用了 10 年。耐用年限为 50 年,单位建筑面积重置成本为 400 元/m 2,残值率为 5%,则该建筑
3、物的年折旧额为( )元。（A）1140（B） 1425（C） 1200（D）12508 某建筑物,政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限 N 与该建筑物的经过年数t,尚可使用年限数 n 之间的关系为( )。（A）N=t+n（B） Nt+n（D）A、B、C 都可能二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 下面属于收益性房地产的是( )。（A）未出租的餐馆（B）旅店（C）加油站（D）未开发的土地10 收益乘数包括( ) 。（A）毛租金乘数（B）利润乘数（C）净收益乘数（D）销售收入乘数
4、11 下列哪几项是求资本化率的方法?( )（A）市场提取法（B）累加法（C）指数调整法（D）投资收益率排序插入法（E）收益乘数法12 预期原理是( ) 等估价方法的理论依据。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）假设开发法（E）路线价法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。13 应用收益法评估出租型房地产价格时,净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。( )（A）正确（B）错误14 为帮助房地产开发商进行投资决策,应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时,应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收
5、益率作为折现率的选取标准。( )（A）正确（B）错误15 运营费用与会计上的成本费用有所不同,是从估价角度出发的,不包含所得税、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。( )（A）正确（B）错误16 由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅现在能获得收益,而且能期望在未来持续获得收益。( )（A）正确（B）错误17 现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。( )（A）正确（B）错误18 出租的房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅、写字楼、商场、停车场、标准厂房、仓库和土地等,其净收益通常为销售收入扣除由出租人负担的费用后的余额。( )（A）正确（B）错误19 土地的收益年限为土地的整个
6、经济寿命时限。( )（A）正确（B）错误20 收益期限是估价对象自现在到未来可以获得收益的时间。( )（A）正确（B）错误21 收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益。( )（A）正确（B）错误22 从全社会来看,报酬率与投资风险负相关。( )（A）正确（B）错误23 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）长期趋势法24 长期趋势法多用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正,而不能用来比较、分析两宗(或两类) 以上房地产价格的发展趋势或潜力。( )（A）正确（B）错误25 如果逐期上涨额时起时伏、很不均匀,也就是说时间序列变动幅度不
7、大,那么计算出的趋势值偏离实际值也随之减小。( )（A）正确（B）错误收益法练习试卷 11 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法2 【正确答案】 C【知识模块】 长期趋势法3 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法4 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法5 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法6 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法7 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法8 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选
8、或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 未开发的土地不产生收益,也没有潜在收益。【知识模块】 收益法10 【正确答案】 A,C【试题解析】 收益乘数里没有利润乘数和销售收入乘数。【知识模块】 收益法11 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 指数调整法和收益乘数法跟确定资本化率没有关系。【知识模块】 收益法12 【正确答案】 B,D【试题解析】 收益法与假设开发法的理论依据同是预期原理。【知识模块】 收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。13 【正确答案】 B【试题解析】 出租
9、型房地产没有房地产税。【知识模块】 收益法14 【正确答案】 B【试题解析】 在应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时,应采用特定投资者所要求的最低期望收益率或最低报酬率作为折现率的选取标准,而不是社会一般收益率。【知识模块】 收益法15 【正确答案】 B【试题解析】 除以上税费外,运营费用还不应包括房地产抵押贷款还本付息额。【知识模块】 收益法16 【正确答案】 A【试题解析】 由于房地产能长时间存在,使收益有可能长期维持下去。【知识模块】 收益法17 【正确答案】 A【试题解析】 基于资金的时间价值考虑,现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。【知识模块】 收益法18 【正确答案】
10、 B【试题解析】 出租的房地产没有销售收入,应为租赁收入。【知识模块】 收益法19 【正确答案】 B【试题解析】 土地的收益年限是土地使用权剩余年限。【知识模块】 收益法20 【正确答案】 B【试题解析】 收益期限是估价对象自估价时点起到未来可以获得收益的时间。【知识模块】 收益法21 【正确答案】 A【试题解析】 收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益,而不是历史净收益或当前净收益。【知识模块】 收益法22 【正确答案】 B【试题解析】 房地产价值与报酬率正相关,风险大的投资,其报酬率也高,反之则低。【知识模块】 收益法23 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 长期趋势法24 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法25 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法
