1、注册城市规划师（城市规划实务）模拟试卷 44 及答案与解析一、试题一1 某开发建设单位申请在某大城市(国家级历史文化名城)市中心的一个地段内进行旧区改造，开发住宅、商业、办公等项目，其性质与城市规划相符。该地块面积约21.8hm2，东、西两侧临城市主干道，南侧为现状 (低层)商业街，西侧为已初具规模的区级商业中心，地块周边地区人文环境要素众多，交通繁忙，西侧主干道(二号大街)上有规划地铁线通过，地块现状如图 2-1 所示。 已给出的规划设计条件如下。 1用地性质、用地范围、用地面积。 2建筑限高、建筑后退及间距要求。 3绿地配置要求。 4公建配套设施要求。 5市政公用设施配置要求。 6保留新建
2、多层商厦及绿地。 7原有停车场为地块西侧的区级商业中心使用，应就近保证其停车位数量。 假如你是城市规划行政主管部门经办人，试对上述已给出修建性详细规划的部分规划设计条件，补充提出其他必要的规划设计条件。 2 图 2-2 所示为某市 25 万人口的城市主城区总体规划示意图。 该市的东、南有高速公路和铁路，南部设有客货兼营火车站一座，西边为一湖泊，东南方向离某特大城市约 70km，西北方向离某地级市约 50km。 该市确定以发展无污染工业和旅游度假服务为主导的综合性城市。规划以河流、绿带为轴，贯穿城市中部，分北城区、南城区、东组团三片。北城区为全市公共活动中心和居住区，南城区为工业、仓储区，东组团
3、为新规划的居住区。沿湖风景优美，规划两座度假村。 请指出该总体规划布局的主要不当之处并说明理由。3 某中等城市长途汽车客运站规划设计方案如图 2-3 所示，规划用地临城市主次干道，两条干道均设置有城市公共汽车站点。该方案将长途站的长途客车间、发车区和站前广场分别布置在车站主体建筑售票大厅的两侧。 请按照示意图中标明的 各点，合理组织长途客车的到、发车和城市接送旅客的进出站交通等(不含城市公共交通)。具体选择安排内容如下。 1长途客车进站口。 2长途客车到达区。 3到达旅客出站口。 4长途客车发车区。 5长途客车出站口。 6城市送客车辆下客处。 7城市接客车辆上客处。4 某市中心区有一座市级医院
4、，地处两条交通繁忙的干道西北角，占地 0.48hm2。医院为改善门诊设施，决定将位于临街转角处 2 层门诊楼原地改建为 6 层，并提出了医院改建总平面方案图。改建之后的全院总建筑面积为 14000m2。该市市级医院申请规划方案示意图如图 2-4 所示。 试分析这个规划在总平面布置、交通组织、安全防火等方面主要存在什么问题。 (提示：该市医院建筑的规定停车泊位可按 0.5 辆/100m 2 计算； 不涉及建筑高度、体型、容积率、后退红线等其他问题。) 5 某建设单位通过参与国有土地使用权拍卖，竞得某城市中心区两个地块的土地使用权，两地块面积共 46hm2，规划性质为居住和公建，建设总量控制为住宅
5、 60 万m2，公建 40 万 m2。该地段西侧、北侧为城市公园，东侧为市级体育设施。地块南侧和东侧临城市主干路，西、北两侧为城市次干路，城市干路围合范围内的用地面积为 85hm2，其中已建成三个居住小区，分别位于该地块的南侧和北侧，已按小区规模安排了配套设施，并已有一所中专学校。 依据该两地块土地出让的规划设计条件，分析还有哪些规划设计条件需要补充，地段现状示意图如图 2-5 所示。已给出的规划设计条件如下。 1用地情况：规划用地性质、规划用地面积、用地边界条件。 2土地使用强度：容积率、建筑密度的规划控制指标。 3建筑后退要求(包括城市绿化带和建筑后退线)及间距规定。 4绿地率及集中绿地配
6、置要求。 5建筑风格、体量、色彩等要求。 6遵守事项：规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设项目相关手续申报须符合的有关规范和规定要求。6 图 2-6 及表 2-1 为北方一城市某房地产商通过土地出让方式所获得的住宅商品房建设用地，该用地北邻城市快速路，东、南与西侧均为现状居住用地。其中土地出让合同所规定的土地使用条件如下。 1土地用途：居住。用地界线：见图 2-6。 2总用地面积：4.5hm 2。 3容积率：不大于 2。 4建筑密度：不大于 20%。 5绿地率：不小于 35%。 6规划套型建设面积 90m2 以下，不少于住宅总建筑面积的 70%。 7建筑间距：按 1:1.61 控制。
7、8沿城市次干路需设 6m 绿化带，并要求建筑退绿线大于 5m，沿快速路设 30m 绿化带，建筑退绿线大于 10m，用地界线至绿线。 9住宅层高 3m，室内外高差 0.6m，女儿墙高 1.1m。底商层高3.6m，室内外高差 0.6m，女儿墙高 0.9m。 经审查，其建筑密度、绿地率、停车泊位数、配套指标等符合城市规划设计要求，试问，按照建设单位所提供的规划设计方案及经济技术指标，指出有哪些不符合规划设计条件(即土地使用条件)或相关规定。 7 某行政单位有一片空地，单位领导与某房地产开发公司经过协商签署协议，由房地产开发公司开发高级住宅小区，将来收益各得 50%。市民贾某与开发公司签订了购房合同，
8、并一次付款 18 万元，工程完工半年后付 10 万元。拿到钥匙后，持有关证件去市房地产管理局办理房屋产权登记手续时，被房地产管理局告知，此住宅小区属于行政单位的住宅小区，与房地产开发公司所签购房合同无效，不能办理住房权属登记。贾某于是起诉至人民法院，要求解除合同，赔偿购房损失。请问如何处理此案?注册城市规划师（城市规划实务）模拟试卷 44 答案与解析一、试题一1 【正确答案】 1明确土地使用强度(非常重要)容积率指标。2明确建筑密度指标(限高、间距已有)。3明确小区出入口方位。4明确停车场库规模。5处理好现有地铁。6应处理好建筑风格、体量、色彩等与风貌保护区的协调关系要求，同时应提出与西侧区级
9、商业中心和低层特色商业街的风貌协调要求。7处理好特色街与区级商业中心的关系。8保护好清真寺。9明确各条道路绿化控制线要求。2 【正确答案】 1在南北城区尚有空闲建设用地的情况下，不宜跨越高速公路和铁路发展东组团。2南北城区功能划分不尽合理，会产生上下班的交通问题。3规划布局没有充分考虑火车站的客运功能，主要居住用地要远离火车站。4南北城区之间联系的道路偏少。5度假村 A 不应该安排在行洪区内。3 【正确答案】 示意图 点对应的该站内容如下。1长途客车进站口。2长途客车到达区。3到达旅客出站口。4长途客车发车区。5长途客车出站口。6城市送客车辆下客处。7城市接客车辆上客处。4 【正确答案】 1车
10、辆出入口离交叉口太近，影响干道交通畅通。2门诊人流出入口设在道路转角处，人流易造成道路拥堵。3办公楼与新门诊楼，办公楼与西侧辅助用房的间距不符合消防规范规定。4停车泊位数量不足。5病房楼靠近干道布置不合理，与停车场关系也不恰当，易受干扰。5 【正确答案】 补充的规划设计条件如下。 1规模：建筑面积(住宅 60 万 m2，公建 40 万 m2)。 2高度：建筑高度。 3交通：出入口方位、停车泊位及地上地下要求，机动车禁止开口路段。 4环境：与周围环境协调、互补(市级体育设施、公园)。 5人口容量：人口密度建议。 6公共设施：需配套的公共设施。6 【正确答案】 1容积率超出合同规定不大于 2 的要
11、求。 290m 2 以下户型住宅面积未满足住宅建筑总面积的 70%以上。 3幼儿园、底层商店和变电站设施退道路红线不足。 4北侧地下室超出了用地界线。 5幼儿园与南侧建筑间距不足，且超过三层。 6最南端 11 层住宅建筑间距北侧住宅不满足 1:161 要求。 7地面停车场不应占用城市绿化用地。7 【正确答案】 根据城市国有土地使用权出让转让规划管理办法等有关房地产管理的法律、法规的规定，只有依法取得国有土地使用权，才能开发经营房地产。房地产开发公司可以与行政单位合作开发经营房地产，但不能以单独名义与购房者签订合同，故而是一种欺骗购房者的违法行为，如果房地产开发公司要以独立名义开发此高级小区，必须与行政单位协商后，办理国有土地使用权的转让手续。城市规划行政主管部门根据城市规划要求，本着有利于城市经济社会发展的原则，批准土地使用权的转让。受让方(房地产开发公司)应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并且受让方应向城市规划行政主管部门办理登记手续。本案例中，房地产公司的行为是非法行为，应受到处罚。
